用市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格

董莎莎

2014年11月27日，重慶市云陽(yáng)縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)公開交易市場(chǎng)——市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所云陽(yáng)支所大廳里。

盤龍街道旺龍村黨支部書記李中成面容淡定，內(nèi)心卻翻江倒海。

“這次土地交易承載著138戶村民的利益！”李中成說(shuō)。

經(jīng)過(guò)26輪報(bào)價(jià)，最終一錘定音——旺龍村2700畝農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以每年56.73萬(wàn)元、14年共計(jì)794.22萬(wàn)元成交。

這是重慶首單利用產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，公開流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的項(xiàng)目。

看到這個(gè)結(jié)果，李中成深深吐了口氣。

“比底價(jià)每年漲了5萬(wàn)元，沒有白折騰！”李中成心里樂開了花。

流轉(zhuǎn)隱患

2014年10月，電視劇《馬向陽(yáng)下鄉(xiāng)記》火爆熒屏。

“別跟我提土地流轉(zhuǎn)的事！”這句話成了村民李云芳的口頭禪。

第一次土地流轉(zhuǎn)遭遇“委屈”，一直是大槐樹村村民難以解開的心結(jié)。

“一提就是一肚子氣！”李云芳說(shuō)。

由于未嚴(yán)格按照土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范程序進(jìn)行，大槐樹村村民的收益沒能得到有效保障。

而對(duì)于“萌叔”吳秀波——該村“第一書記”扮演者來(lái)說(shuō)，土地流轉(zhuǎn)也是他一直不敢觸碰的“炸彈”。

電視劇的情節(jié)正是當(dāng)下中國(guó)土地流轉(zhuǎn)境況的一個(gè)寫照。

“土地流轉(zhuǎn)多是業(yè)主同農(nóng)戶之間私下約定，供求雙方信息不對(duì)等，土地價(jià)格很難得到合理評(píng)估?！敝貞c市農(nóng)委總經(jīng)濟(jì)師顏其勇說(shuō)。

許多農(nóng)村居民由于不熟悉相關(guān)法律、法規(guī)，不熟悉市場(chǎng)行情，在土地流轉(zhuǎn)中常會(huì)遭遇難以申訴的“委屈”。

最近幾年，不少老板找到李中成，希望能流轉(zhuǎn)該村的土地。

云陽(yáng)新縣城臨江而立，而旺龍村就在江對(duì)岸。城里人喜歡跑到旺龍村，尋找與城市間的短暫疏離。

“這就是旺龍村的區(qū)位優(yōu)勢(shì)！”李中成說(shuō)。

但大槐樹村這樣的教訓(xùn)，讓李中成變得非常慎重。

“我不能讓村民受這樣的‘傷?！崩钪谐烧f(shuō)。

打包流轉(zhuǎn)

2014年，對(duì)李中成來(lái)說(shuō)是馬不停蹄的一年。

為了讓村民不受“傷”，他忙著四處取經(jīng)。

漸漸地，“民主討論、打包流轉(zhuǎn)”的想法在他腦中誕生。

2014年3月的一天，旺龍村村委會(huì)會(huì)議室。

來(lái)自村里18個(gè)組的組長(zhǎng)和村民代表，將會(huì)議室坐了個(gè)滿滿當(dāng)當(dāng)。

“今天討論集中土地流轉(zhuǎn)的事情，要不要流轉(zhuǎn)、怎么流轉(zhuǎn)、價(jià)格多少……大家說(shuō)了算！”

李中成一拋出議題，會(huì)議室里便炸開了鍋！

“搞噻，一定要搞，反正地也是荒起的！”

“別個(gè)村早就開始搞了，我們也要跟上！”

…………

會(huì)議最后，大家舉手表決，全票通過(guò)。

于是，旺龍村土地流轉(zhuǎn)正式啟動(dòng)。

接下來(lái)半年，李中成更是忙得像打仗一樣。

“群眾大會(huì)、院壩會(huì)開了不下100次?！崩钪谐烧f(shuō)。

由于涉及每一戶的土地丈量、公示，價(jià)格討論等方方面面，土地“打包”工作持續(xù)了半年。

2014年9月，流轉(zhuǎn)區(qū)域終于劃定——村里區(qū)位優(yōu)勢(shì)較好的東山頭2700畝土地。

接下來(lái)，就是要討論合同細(xì)節(jié)。

“要提前支付下一年度的租金，超過(guò)十天未支付要付違約金！”

“流轉(zhuǎn)土地上的林木不得砍伐，要保持現(xiàn)狀！”

“我們?cè)敢馕写謇锶ソy(tǒng)一流轉(zhuǎn)，這樣才租得起價(jià)！”

…………

村民的建議被一一采納。

2014年11月，旺龍村比過(guò)年時(shí)還熱鬧。

年輕人從四面八方趕回來(lái)，“很多人都是‘飛回來(lái)的，土地流轉(zhuǎn)是大事”。

“排輪子，不要擠……”合同簽字現(xiàn)場(chǎng)人聲鼎沸，這是李中成重復(fù)最多的一句話。

經(jīng)過(guò)一周忙活，138份土地流轉(zhuǎn)委托合同全部簽完。

網(wǎng)上競(jìng)價(jià)

“租金每年不低于51.7萬(wàn)元?！崩钪谐烧f(shuō)，這是村民協(xié)商的結(jié)果。

2700畝！這么大個(gè)盤子，李中成心里有點(diǎn)不踏實(shí)，于是找街道領(lǐng)導(dǎo)商量。

“你來(lái)得正好，縣里剛剛成立了土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，拿到市場(chǎng)去交易噻！”街道黨工委書記陳向陽(yáng)拿著縣政府剛下發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)入公開市場(chǎng)的通知》，給李中成支了一招。

一語(yǔ)驚醒夢(mèng)中人。

2014年11月20日，市聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所云陽(yáng)支所。

帶著全村人的重托，李中成把土地掛在了網(wǎng)上。

而接下來(lái)幾天，李中成的手機(jī)成了熱線電話。

“連成都的老板都打來(lái)，想流轉(zhuǎn)我們的土地！”李中成興奮地說(shuō)。

一開始，李中成還擔(dān)心沒人來(lái)競(jìng)價(jià)，白忙活一場(chǎng)。

“沒想到我們村的土地竟成了搶手貨?！崩钪谐烧f(shuō)。

為保證村民利益，李中成想了一個(gè)法子。

“誰(shuí)要是誠(chéng)心流轉(zhuǎn)土地，先交5萬(wàn)元押金！”李中成對(duì)老板們說(shuō)。

最終，有兩家企業(yè)有資格參與競(jìng)價(jià)——重慶生潤(rùn)農(nóng)業(yè)技術(shù)開發(fā)有限責(zé)任公司、重慶生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司。

經(jīng)過(guò)7天公示，11月27日上午10點(diǎn)，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)開始。

現(xiàn)場(chǎng)，縣農(nóng)委、縣法制辦、盤龍街道辦事處有關(guān)負(fù)責(zé)人和旺龍村村民代表全程監(jiān)督。

經(jīng)過(guò)兩位投資人26輪競(jìng)價(jià)，最終花落生潤(rùn)農(nóng)業(yè)，雙方當(dāng)場(chǎng)簽訂了流轉(zhuǎn)合同。

“我們很看重旺龍村的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所以不惜競(jìng)爭(zhēng)了26輪！”生潤(rùn)農(nóng)業(yè)總經(jīng)理潘峰說(shuō)。

此次網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，村民們的土地每年增值5萬(wàn)元，增值率達(dá)9.67%。

農(nóng)企雙贏

“網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，對(duì)于村民和企業(yè)來(lái)說(shuō)是雙贏的！”云陽(yáng)縣農(nóng)委主任張遷說(shuō)。

2014年12月30日，70歲的馬世新收到一筆“巨款”——銀行卡上多了3000多元。

“十天之內(nèi)必須到賬，否則他們要交違約金！”馬世新說(shuō)。

兒子馬亮一家安家云南，很少回來(lái)。

70多歲的老人喪失了勞動(dòng)力，家里的地已撂荒多年。

“這3000多元錢就是‘撿來(lái)的，以后每年都有！”馬世新樂得合不攏嘴。

“通過(guò)這次競(jìng)價(jià)，不僅提高了地價(jià)，同時(shí)，也在法律方面得到了更好的保障?！崩钪谐烧f(shuō)。

對(duì)企業(yè)而言，公開競(jìng)價(jià)雖然抬高了價(jià)格，但他們也認(rèn)為不吃虧。

“公司能整片流轉(zhuǎn)，有利于統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)模經(jīng)營(yíng)。”潘峰說(shuō)，“同時(shí)，更能受到法律保障，規(guī)避與農(nóng)民扯皮等麻煩，讓我們能放心搞好農(nóng)業(yè)旅游開發(fā)。”

如今，生潤(rùn)農(nóng)業(yè)請(qǐng)了西南大學(xué)的專家來(lái)做規(guī)劃。

“一期規(guī)劃已經(jīng)啟動(dòng)，投資了3800萬(wàn)元?！迸朔逭f(shuō)，“預(yù)計(jì)3—5年就可以看到效果了！”

旺龍村的成功在云陽(yáng)引起了不小的轟動(dòng)，鄰近的村紛紛跑來(lái)學(xué)習(xí)。

同時(shí)，云陽(yáng)縣土地流轉(zhuǎn)公開市場(chǎng)的建立，搭建了供需雙方便捷的溝通平臺(tái)，有效推動(dòng)了農(nóng)村土地規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。

“使過(guò)去‘一對(duì)一、沒有競(jìng)爭(zhēng)的流轉(zhuǎn)方式得以扭轉(zhuǎn)，價(jià)格讓市場(chǎng)說(shuō)了算，從而更好地保障了流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益?！睆堖w說(shuō)。