試述房地產(chǎn)工程管理中的質量控制

武彩霞

摘要：這幾年以來，因為經(jīng)濟市場的快速成長，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也變得越來越激烈，而工程質量確是決定工程建設的關鍵，質量的優(yōu)劣直接影響建成的使用。作為房地產(chǎn)企業(yè)，應始終以質量控制為中心，把質量控制作為工程建設的重點。本文主要對房地產(chǎn)工程管理中的質量控制進行了分析和探討。

關鍵詞：房地產(chǎn)工程;管理;質量控制

前 言

近年來，隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴控制，對住宅質量從嚴要求，房地產(chǎn)就會面臨優(yōu)勝劣汰，所以就整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，工程項目的質量控制占著十分關鍵的地位，是整個項目建設當中最為重要的一個部分，對企業(yè)的長遠發(fā)展有著非常重要的影響作用。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目質量控制的概念

房地產(chǎn)開發(fā)項目質量是一個廣義的概念，主要包括地塊選擇的質量、可行性研究的質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業(yè)管理質量。作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，應自覺的接受監(jiān)督機構的監(jiān)督和檢查，協(xié)調設計、施工、監(jiān)理單位的關系，通過控制項目的規(guī)劃質量、設計質量、招標投標質量、施工階段的質量、竣工階段的質量等各個環(huán)節(jié)，達到控制工程質量的目的。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程當中，管理人員通過專業(yè)、實用的理論知識與實際經(jīng)驗對房地產(chǎn)開發(fā)的各階段進行控制和管理，使房地產(chǎn)各個階段的施工得到更好的銜接和改善，最終，讓更多的業(yè)主可以得到滿意。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的質量問題

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中我們普遍忽視開發(fā)前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。其實每個階段的質量控制對于工程來講都是至關重要的，任何一個階段有了問題出現(xiàn)，都會致使房地產(chǎn)開發(fā)項目質量問題的產(chǎn)生。

在房地產(chǎn)的研發(fā)過程當中，一定要經(jīng)歷的有五個階段，第一個階段就是房地產(chǎn)項目的審核通過階段;第二個階段就是房地產(chǎn)項目的設計階段，第三個階段就是項目招投標階段;第四個階段就是項目的施工階段;第五個階段就是房地產(chǎn)項目的施工驗收階段。以下就從這五個階段很可能有的質量問題來講講自己的看法。

1.房地產(chǎn)項目審核通過階段存在的質量問題

作為房地產(chǎn)工程施工開發(fā)過程當中的第一個部分來講，它直接影響到整個項目的施工質量方面。在這個階段，如果房地產(chǎn)前期的可行性研究報告、市場調查、開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃定位做的不夠深入，工程項目設計方案的質量就不能夠使業(yè)主的滿意，甚至有的地方的設計內容很大程度上偏離了最初的理念，所以施工項目的審核質量和設計質量有著十分關鍵的影響作用。

2.房地產(chǎn)項目設計階段的質量問題

施工圖設計工作是工程建設的的基礎性工作，設計的合理與否直接影響工程質量。有的設計單位為了急于完成任務，出現(xiàn)設計深度不夠、專業(yè)不協(xié)調等設計問題，在工程施工中就會出現(xiàn)設計變更、設計失誤，嚴重的還有可能會導致房產(chǎn)無法驗收。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應重視設計階段的質量控制。

3.房地產(chǎn)項目招投標階段中存在的質量問題

在房地產(chǎn)項目的招投標階段的質量控制也是非常重要的。房地產(chǎn)項目的招標并未做到公正、公平、公開及透明化，這就不能避免的會有一些消極現(xiàn)象、暗箱操作現(xiàn)象出現(xiàn)，并且會致使這一項目的招標有了缺陷。比如說有的企業(yè)會掛靠資質，出現(xiàn)名不副實的情況，在施工過程中出現(xiàn)勞資糾紛，拖欠農(nóng)民工工資;還有的企業(yè)不正常的合理報價，采用低價中標，高價索賠的方式。所以一定要注重招投標階段的質量控制。

4.房地產(chǎn)項目施工階段中存在的質量問題

在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中，施工階段是最為關鍵，最為重要的一個階段。施工階段的質量控制對房屋最終的使用起著決定性的作用。在施工階段的質量問題主要包括：不按圖施工;施工工藝的不規(guī)范，沒有按照國家規(guī)定的標準和規(guī)范，在施工過程中偷工減料，以次充好;安全措施做的不合理，不到位，嚴重的出現(xiàn)安全事故;在施工經(jīng)過當中，沒有對施工裝備、原材料及其技術等使用嚴格的核查，出現(xiàn)施工質量問題;在施工經(jīng)過當中進行質量監(jiān)管的有關負責人員，本身有著不專業(yè)及其缺少一些相關素養(yǎng)的問題。

5.房地產(chǎn)項目的施工驗收階段中存在的質量問題

在房地產(chǎn)施工項目的最后時期，驗收工作是十分必要與重要的。第一，在項目的整個施工經(jīng)過當中，項目經(jīng)理并未關注施工的任何一個環(huán)節(jié)，只是單純的依靠最后的驗收部分，這是十分不可取的;第二，在對項目開展最終的評估環(huán)節(jié)上面，因為企業(yè)并未邀請專業(yè)的相關部門進行必要的分析與總結，更可能沒有開展有關工作的匯報，也沒做特定的意見反饋機制;第三，與此有關的客服工作人員，因為缺少有關的房地產(chǎn)專業(yè)知識，這給房地產(chǎn)的開發(fā)上面產(chǎn)生了一些的困難。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目中質量問題的對策

1.房地產(chǎn)項目審核通過環(huán)節(jié)的對策

為了讓房地產(chǎn)的開發(fā)項目可以有一個良好的開始，一方面，要求在房地產(chǎn)施工項目方案的可行性方面進行深刻的思考，對項目的可行性報告開展全面的審核工作，保證這一項目的進一步發(fā)展;另一方面，要把對房地產(chǎn)施工項目計劃書的審核力度進行加大，在條件許可的狀況之下，能夠成立有關的專家領導對這一項目計劃書開展評價同時給出合理的建議。使用如此辦法，起到改善房地產(chǎn)施工項目審核部分的作用。

2.房地產(chǎn)項目設計與招投標階段的對策

首先，在選擇合適的項目設計與施工單位的時候，需要做出綜合考量任何方面的原因，企業(yè)還能夠通過專業(yè)評委的建議來進行選擇，在評選的過程當中一定要做到公正、公開與透明化;其次，在工程項目的設計過程當中，要求轉變思想，制定有關的設計質量管理體系，而且對管理人員等做出定期的考核記錄，希望可以依照要求完成設計圖紙;最后，積極開展學習國外優(yōu)秀的質量管理辦法，建立起就本身來講比較適合的房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的質量管理制度，把客戶的任何方面的要求作為標準開展具體的設計和施工工作。

3.房地產(chǎn)項目的施工階段對策

第一，可以采用監(jiān)理公司，讓監(jiān)理對整個項目的質量把控，嚴格要求施工單位按照圖紙和國家的規(guī)范進行施工，賦予監(jiān)理工程師相應的權利，更好的行使職責，控制質量。第二，通過招標選擇有資質的有實力的企業(yè)，嚴禁低價中標，高價索賠，影響工程質量，延誤工期;第三，關于項目施工經(jīng)過當中用到的裝備、原材料及其技術等等，要通過現(xiàn)場質量檢驗，分部工程、隱蔽工程要及時的驗收，建設單位要組織參建的各方不定期的進行質量的檢查，做到發(fā)現(xiàn)問題，及時處理;最后，還要成立督查組織，隨時對工程質量實施督察，防止質量事故的發(fā)生。另外房地產(chǎn)開發(fā)項目質量的有關管理人員及其員工的專業(yè)知識與工作素養(yǎng)要有進一步的成長，能夠制定有關的獎罰激勵制度，同時在具體工作當中合理執(zhí)行。

4.房地產(chǎn)項目的施工驗收階段的對策

房地產(chǎn)項目施工的后期的收尾工作也是十分關鍵的。要想使這一部分可以在真正含義上落到實處來，一方面一定要依據(jù)早已有的質量檢測規(guī)則來進行有關房地產(chǎn)施工項目的驗收和交接工作;另外一個地方，要對房地產(chǎn)項目的施工具體狀況給出明確的評價和匯報工作，能夠把實際情況作為根據(jù)進一步開通專用的有效渠道來全面搜集工程的反饋信息和合理化建議。

四、結束語

在目前競爭愈來愈激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)里，項目的質量控制早已是十分重要的問題，直接關系著房屋的質量標準能否合格。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目中的質量控制工作是一個艱巨而又長久的問題，因此要做好房地產(chǎn)項目各個階段的工作，為房地產(chǎn)的完善做出相應貢獻。

參考文獻：

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