眾籌炒房真能大賺嗎？兩年收益50%靠不靠譜

爾東

所謂眾籌炒房，就是兩個(gè)人以上的投資者一起出錢購買房產(chǎn)進(jìn)行投資，其最大的好處就是降低了每個(gè)投資者的投入，間接降低了風(fēng)險(xiǎn)，而其獲利的基礎(chǔ)就是以折扣價(jià)的房子可以高價(jià)賣出去。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前該類項(xiàng)目眾籌目標(biāo)最低金額1500萬元人民幣，如果眾籌金額達(dá)到1500萬元的最低眾籌額度，所有的眾籌參與者都將能享受到比目前周邊市場價(jià)低近10%左右，甚至是低近30%的特別優(yōu)惠購房價(jià)。

如果參與，眾籌參與者還將享有優(yōu)先選房權(quán)及3%的預(yù)計(jì)年化收益率。該眾籌項(xiàng)目的持有期為10個(gè)月，到期后，眾籌參與者再決定是否需要置業(yè)。如果選擇置業(yè)，眾籌參與者將依次享有優(yōu)先選房權(quán);如果最終放棄眾籌買房優(yōu)惠權(quán)，參與該眾籌項(xiàng)目的本金和3%的預(yù)期年化收益也會一次性退還到參與者的賬戶。

由于最近國內(nèi)樓市價(jià)格持續(xù)走高，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種模式就是在賭樓市不會下跌，這樣投資者投資了錢，因?yàn)榉績r(jià)會走高，所以肯定會賺錢，而且按照一些城市的趨勢看，綜合收益率高達(dá)50%，甚至更高。

眾籌的門檻高不高

與其他平臺不同，目前市場中出現(xiàn)的眾籌炒房項(xiàng)目的門檻最低是5萬，遠(yuǎn)比其他眾籌項(xiàng)目高，其他眾籌項(xiàng)目的最低投入大約只有一兩千元。雖然5萬元不算高，但是對于草根投資者而言，卻是仁者見仁智者見智，據(jù)本刊記者調(diào)查，超過8成的草根投資者都認(rèn)為5萬元的投入有些高，其認(rèn)為承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過大。

50%收益真的靠譜？

按某房地產(chǎn)公司提供的案例，若按一套市場價(jià)格為5500元/平方米，總價(jià)為68.64平方米的2室2廳房源計(jì)算，市場總價(jià)為377520元，而若按照優(yōu)惠價(jià)格4800元/平方米計(jì)算，優(yōu)惠總價(jià)為329472元。

若認(rèn)購10萬元和5萬元，則優(yōu)惠比例（按認(rèn)籌金額/優(yōu)惠總價(jià)的30%）分別為100%和51%，房屋優(yōu)惠金額為（市場總價(jià)-優(yōu)惠總價(jià)）×優(yōu)惠比例，則分別為48048元和24305元，而總優(yōu)惠金額（房屋優(yōu)惠金額+3%預(yù)期年化收益率），分別為51048元和25805元。經(jīng)總統(tǒng)計(jì)，購房總投入為326472元和351714元。

而若要炒房，依舊按認(rèn)籌10萬元和5萬元算，以7200元/平方米作為預(yù)計(jì)總產(chǎn)出，在購房總投入為326472元和351714元的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)總收入（預(yù)計(jì)總產(chǎn)出-總投入）則分別為167736元和142494元，三年投資總收益預(yù)計(jì)為51.4%和41.5%，預(yù)計(jì)年化收益率分別為22.3%和17.7%。預(yù)計(jì)綜合金額投資期2年3個(gè)月。

不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，凡是推出此類項(xiàng)目的房產(chǎn)公司所開發(fā)的樓盤大多數(shù)遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)，屬于偏遠(yuǎn)地區(qū)，其房價(jià)不僅上漲的空間有限，而且在短時(shí)間內(nèi)也很難上漲?？梢哉f項(xiàng)目方有夸大收益率之嫌。

另外，這個(gè)收益并未考慮任何稅費(fèi)和交易費(fèi)用損失，由于10個(gè)月后需要確定是否真實(shí)買房，存在房產(chǎn)過戶等手續(xù)。如果都合算過來，所謂的50%年收益根本達(dá)不到，最好也就只有3%，甚至還不如降息后的定期存款回報(bào)高。

真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)，能賣出去嗎？

“房地產(chǎn)眾籌本就是一種高風(fēng)險(xiǎn)的投資方式。投資者需要做詳細(xì)功課，并用小部分資產(chǎn)嘗試。”廣東國智律師事務(wù)所謝奕思律師表示。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整之際，眾籌購買的房產(chǎn)能否升值，投資者又能否獲利套現(xiàn)，存在極大疑問?！氨娀I房產(chǎn)從目前的情況來看，風(fēng)險(xiǎn)顯然要大于其他行業(yè)，未來能不能賺錢很難說?！焙暝醋C券研究所副所長易歡歡說。一旦眾籌的房價(jià)下跌，以低于眾籌的價(jià)格成交或未能成交，則參與眾籌的投資者就要面臨損失。

據(jù)廣東省清遠(yuǎn)萬科城的一位據(jù)點(diǎn)銷售莫先生表示，萬科北部城前3期今年已經(jīng)交樓。不過，記者在各大二手房交易網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，北部萬科城二手放盤在增加，而且價(jià)格明顯倒掛，低于目前一手樓宣稱的5500元/平方米的價(jià)格。

眾籌的政策風(fēng)險(xiǎn)

與眾多互聯(lián)網(wǎng)金融相似，政策風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)仍然是房產(chǎn)眾籌的最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。按照相關(guān)法律規(guī)定，募資對象超過200人即為公開發(fā)行。不少人士擔(dān)心，眾籌投資門檻往往較低，如果籌集資金過大，極易涉嫌非法集資。而實(shí)際上，目前不少房產(chǎn)眾籌無論是份額拆分，還是參與者數(shù)量，均已突破這一規(guī)定。

“眾籌在房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)爆發(fā)式增長的態(tài)勢，但目前并無任何行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管，房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大?！敝x奕思律師表示，目前法律上并沒有對眾籌有一個(gè)明確的概念，但是類似這種對社會大眾敞開的招募資金，都存在非法集資的風(fēng)險(xiǎn)。以前很多人玩眾籌都是金額數(shù)量相對較低的一種玩法，但是買房眾籌資金至少都要到幾萬元，當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)投資者必須警惕。此外，平臺本身也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)點(diǎn)。