土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估研究

□文/劉西敏

（山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院 山東·濰坊）

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地價(jià)值評(píng)估體系已經(jīng)相對(duì)完善，而農(nóng)村土地價(jià)格體系、農(nóng)村土地市場(chǎng)機(jī)制等還沒(méi)有形成。因此，對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估進(jìn)行研究，不斷完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估理論具有重要意義。

一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押現(xiàn)狀

為促進(jìn)農(nóng)村土地合法流轉(zhuǎn)，很多地區(qū)都進(jìn)行了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)探索。有些地市出臺(tái)相應(yīng)的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記實(shí)施辦法》等一系列文件，明確抵押登記部門(mén)，制定全市統(tǒng)一的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，規(guī)范貸款流程，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)；有些地區(qū)成立專(zhuān)門(mén)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，如齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心從事農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體林權(quán)等交易及相關(guān)信息發(fā)布等配套服務(wù)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、大棚所有權(quán)、集體股權(quán)、水域?yàn)┩筐B(yǎng)殖權(quán)等各類(lèi)涉農(nóng)產(chǎn)權(quán)都可以在齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心實(shí)現(xiàn)抵押融資；有的將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股份入股農(nóng)業(yè)公司，再以入股土地的使用權(quán)作為抵押物獲取貸款，如山東省泰安市東平縣發(fā)展土地股份合作社利用“土地入股、市場(chǎng)運(yùn)作”這一農(nóng)民合作新形式，來(lái)推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，引導(dǎo)農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，使農(nóng)民的土地成為能夠從合作社經(jīng)營(yíng)中獲取收益的一種資產(chǎn)。這些嘗試為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的規(guī)范運(yùn)作提供了不可多得的經(jīng)驗(yàn)。

二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值內(nèi)涵

盡管各地的土地流轉(zhuǎn)、土地抵押等交易活動(dòng)在如火如荼地進(jìn)行著，但對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)格的評(píng)估卻沒(méi)有形成統(tǒng)一的價(jià)格評(píng)估體系。關(guān)于農(nóng)村土地價(jià)值的構(gòu)成，主要存在三種不同的觀點(diǎn)。眾多學(xué)者從資源保護(hù)角度出發(fā)，認(rèn)為農(nóng)村土地價(jià)值包含經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值三部分。經(jīng)濟(jì)價(jià)值主要是指農(nóng)村土地產(chǎn)出的農(nóng)作物、農(nóng)副產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等的價(jià)值；生態(tài)價(jià)值是指農(nóng)用地的合理利用能夠改善生態(tài)環(huán)境，促使資源的可持續(xù)利用的價(jià)值；社會(huì)價(jià)值包括社會(huì)保障價(jià)值和社會(huì)安全價(jià)值，指農(nóng)用地所具有的養(yǎng)育功能、承載功能、蓄積和增值資產(chǎn)功能可以轉(zhuǎn)化為農(nóng)民的養(yǎng)老保障、就業(yè)保障、醫(yī)療保障和生活福利的可靠手段。也有學(xué)者認(rèn)為，農(nóng)村土地價(jià)值包含使用價(jià)值與非使用價(jià)值兩部分。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為農(nóng)村土地價(jià)值包含市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)從物權(quán)法上來(lái)講是一種用益物權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值是一種權(quán)益價(jià)值，它包含土地及其地上附著物的價(jià)值，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值是農(nóng)村土地價(jià)值的一種權(quán)利類(lèi)型。

三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估

對(duì)農(nóng)用地價(jià)值評(píng)估的類(lèi)型有很多種，如農(nóng)用地征用價(jià)格評(píng)估、農(nóng)用地宗地價(jià)格評(píng)估和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估等，但出于抵押貸款目的的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估處于起步階段。要準(zhǔn)確評(píng)估土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值，需要明確以下幾點(diǎn)：

（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值的影響因素。影響農(nóng)地價(jià)值的區(qū)域因素首先是自然因素主要指土地自身的特性和土地的自然環(huán)境，也就是土地等級(jí)，包括氣候條件、地形地貌、土壤條件、水文狀況等；其次是社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、土地制度、交通條件、農(nóng)田基本設(shè)施狀況；最后是特殊因素包括特殊氣候條件、特殊土壤條件、特殊的環(huán)境條件，如東北的黑土地、南方的紅土等。

農(nóng)用地的自身?xiàng)l件也會(huì)影響其價(jià)值，這類(lèi)似于城鎮(zhèn)國(guó)土土地宗地的個(gè)別因素，包括田塊內(nèi)的土地平整情況；農(nóng)田水利設(shè)施的配套程度；田間道、生產(chǎn)路、橋梁等田間道路系統(tǒng)能否很好地滿(mǎn)足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要；田塊內(nèi)輸電、變電設(shè)施是否完備，能否滿(mǎn)足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用電需要；圍堤等防洪排澇設(shè)施和農(nóng)田防護(hù)林網(wǎng)建設(shè)情況等。

（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估方法。農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)估可以選用的方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

收益還原法是將土地未來(lái)各年正常年純收益，用適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率還原，從而估算出土地價(jià)格的一種方法。對(duì)于在正常條件下有客觀收益且土地純收益較容易測(cè)算的農(nóng)用地價(jià)值評(píng)估可以采用這種方法。但在純收益和還原率的確定上還需要進(jìn)一步研究。

市場(chǎng)比較法適用于農(nóng)用地市場(chǎng)交易比較活躍的地區(qū)。但是迄今為止中國(guó)農(nóng)村土地交易市場(chǎng)正在逐步建立，沒(méi)有形成完善的交易市場(chǎng)，因此市場(chǎng)比較法評(píng)估農(nóng)用地價(jià)值的條件還不成熟。

成本逼近法是指以新開(kāi)發(fā)土地或土地整理過(guò)程中所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益，并進(jìn)行各種修正來(lái)確定土地價(jià)格的方法。適用于新開(kāi)發(fā)的農(nóng)用地價(jià)值評(píng)估。但也有學(xué)者認(rèn)為成本逼近法只考慮了農(nóng)地的開(kāi)發(fā)成本而未考慮農(nóng)地的收益能力，不適用于農(nóng)用地價(jià)值評(píng)估。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。適用于有基準(zhǔn)地價(jià)成果區(qū)域的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估。中國(guó)農(nóng)地定級(jí)估價(jià)試點(diǎn)工作剛完成，已建立農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)體系的縣域還很少，因此用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估農(nóng)用地價(jià)值在大多數(shù)縣域仍無(wú)法適用。

我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種不完整的物權(quán)，但《農(nóng)村土地承包法》、《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》中有明確規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包且經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的“四荒地”的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。目前，各地區(qū)開(kāi)展的以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的抵押融資、作價(jià)入股、出租、流轉(zhuǎn)等經(jīng)濟(jì)行為還處于起步階段。對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押評(píng)估方法還沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。

銀行機(jī)構(gòu)在核定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值時(shí)，有些采用經(jīng)驗(yàn)算法：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=年租地平均收益×經(jīng)營(yíng)期限+種養(yǎng)物價(jià)值。淄博市2014年出臺(tái)《淄博市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估辦法（試行）》，明確要求農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估的申請(qǐng)人為農(nóng)戶(hù)或?qū)I(yè)大戶(hù)、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)總價(jià)值=年均價(jià)值×經(jīng)營(yíng)期限×土地面積+土地附著物價(jià)值。各估價(jià)機(jī)構(gòu)在評(píng)估土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值時(shí)有的依據(jù)地方出臺(tái)的文件進(jìn)行評(píng)估，大多數(shù)采用收益還原法和成本逼近法來(lái)評(píng)估，但也存在問(wèn)題。如家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)村合作社等新興農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織，不可能像一般企業(yè)一樣建立明細(xì)賬，這使得評(píng)估時(shí)難以確定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的客觀收入、成本、利潤(rùn)率等。

（三）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值評(píng)估實(shí)證分析

1、評(píng)估案例背景分析。高密市某農(nóng)村互助合作社2013年3月通過(guò)農(nóng)地合法流轉(zhuǎn)的方式獲得了面積20，000 平方米的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，2014年3月建成葡萄大棚并種植葡萄苗，2014年9月該合作社擬向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托某評(píng)估公司對(duì)該大棚、其占用的土地承包權(quán)的價(jià)值及葡萄苗木進(jìn)行評(píng)估。此次評(píng)估是建筑物、地上附著物和土地承包權(quán)權(quán)益價(jià)值的評(píng)估，商定的評(píng)估基準(zhǔn)日為2014年9月1日。

根據(jù)委托方提供的材料該土地所有權(quán)為高密市××村所有，1999年9月1日由該村村民張某承包經(jīng)營(yíng)，承包經(jīng)營(yíng)期30年，（自1999年9月1日至2029年9月1日），2013年3月張某將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合法流轉(zhuǎn)給該農(nóng)村互助合作社承包經(jīng)營(yíng)。截至評(píng)估基準(zhǔn)日，剩余土地承包經(jīng)營(yíng)年限15年。

2、評(píng)估思路及方法。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，鑒于葡萄大棚是新建建筑物，種植的葡萄還沒(méi)有任何收益，因此不適合將葡萄大棚用地及其地上附著物、葡萄大棚及其他附屬設(shè)施作為一個(gè)整體共同測(cè)算，也就是不適合選用收益還原法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。那么，本次評(píng)估的評(píng)估思路可以將葡萄大棚及其附屬設(shè)施和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其地上附著物分開(kāi)評(píng)估，也就是采用成本逼近法分別評(píng)估葡萄大棚及其附屬設(shè)施的價(jià)值，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其地上附著物的價(jià)值，然后將兩者相加。

成本逼近法的基本公式為：

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+種苗費(fèi)+養(yǎng)護(hù)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

成本法評(píng)估葡萄大棚的價(jià)值時(shí)，評(píng)估值=重置價(jià)值×成新率。但是成本法在確定各項(xiàng)費(fèi)用時(shí)必須采用社會(huì)平均費(fèi)用。

四、結(jié)論

（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的評(píng)估尚處于起步階段。評(píng)估依據(jù)僅有2012

年出臺(tái)的《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》，因此需要建立統(tǒng)一的農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估體系，逐步形成完善的農(nóng)村土地交易市場(chǎng)。

（二）家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)村合作社等新興農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織，盡快建立健全企業(yè)賬目。為有關(guān)評(píng)估方法的使用和有關(guān)參數(shù)的獲取提供依據(jù)，使農(nóng)用地評(píng)估方法的使用具有規(guī)范性。

（三）評(píng)估機(jī)構(gòu)間減少惡意競(jìng)爭(zhēng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員要轉(zhuǎn)變態(tài)度，充分認(rèn)識(shí)農(nóng)用地評(píng)估過(guò)程復(fù)雜、成本高、收費(fèi)低的現(xiàn)實(shí)，要有服務(wù)三農(nóng)的意識(shí)。

［1］李志偉.農(nóng)用地價(jià)格構(gòu)成中的社會(huì)價(jià)格研究［D］.石家莊：河北農(nóng)業(yè)大學(xué)，2005.10.

［2］GB/T28406-2012.農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程［S］.北京：中國(guó)質(zhì)檢出版社，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2012.6.29.

［3］郭愛(ài)請(qǐng)，葛京鳳，梁彥慶.城鄉(xiāng)結(jié)合部土地估價(jià)探討——以石家莊市為例［J］.資源科學(xué)，2004.2.61.