超級(jí)富豪都在買啥

荊寶潔

根據(jù)獨(dú)立房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)萊坊聯(lián)同中銀國際近日發(fā)布的2015年《財(cái)富報(bào)告》顯示，超高資產(chǎn)凈值人士（即扣除自住物業(yè)后，資產(chǎn)凈值在3000萬美元或以上的人士）愈來愈注重將物業(yè)視為他們主流的投資類別。就亞洲的超高資產(chǎn)凈值人士而言，物業(yè)在他們的投資組合中平均占38%。而對(duì)于新一代超高凈值人士來說，房地產(chǎn)的吸引力并沒有減退，有45%的受訪者表示，年輕一代富豪客戶對(duì)房地產(chǎn)的興趣要高于父輩。

報(bào)告調(diào)查了全球97個(gè)國家，合共108個(gè)城市，以探討這些國家、地區(qū)和城市中超級(jí)富豪人數(shù)的增長情況和投資態(tài)度。

一個(gè)有意思的趨勢是，亞洲超高凈值人士對(duì)于酒莊的需求十分殷切，受訪者表示其客戶中，有40%中國內(nèi)地客戶、43%中國臺(tái)灣客戶和31%馬來西亞客戶對(duì)這些資產(chǎn)的興趣在不斷升溫。

富豪鐘情物業(yè)投資

《財(cái)富報(bào)告》根據(jù)近500名全球頂尖私人銀行家和理財(cái)顧問所完成的詳細(xì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縱觀全球，37%的受訪者表示，他們的客戶2014年增加了物業(yè)于他們投資組合中的比重，而35%的受訪者預(yù)期這趨勢2015年仍將持續(xù)。在亞洲，22%的受訪者表示，他們的客戶2014年增加了物業(yè)于他們投資組合中的比重，27%的受訪者預(yù)期這趨勢于2015年仍將持續(xù)。不動(dòng)產(chǎn)仍舊是重要的財(cái)富增值和保值工具，尤其是在全球流動(dòng)性寬松的背景下。

就全球而言，家族企業(yè)繼承成為富豪們最擔(dān)心的問題。有85%的受訪者表示其客戶對(duì)家庭財(cái)富傳承表示擔(dān)心。平均而言，不到半數(shù)的受訪者（49%）表示他們的客戶擔(dān)心中國經(jīng)濟(jì)放緩的風(fēng)險(xiǎn)（這個(gè)數(shù)字不出意外地在亞洲區(qū)的上升超過70%，而鄰近的澳大利亞也超過67%）。

住宅物業(yè)是最受歡迎的投資類別。84%的亞洲理財(cái)顧問表示其客戶對(duì)此類別更感興趣。寫字樓（68%）則是對(duì)亞洲投資者來說第二受歡迎的投資物業(yè)類型。平均來說，中國內(nèi)地和香港的超高資產(chǎn)凈值人士平均每人分別擁有4.7個(gè)和4.6個(gè)住宅物業(yè)，膺全球首兩位，較全球平均3個(gè)的數(shù)目為高。

富豪青睞中國物業(yè)

超級(jí)富豪們正在間接和直接地影響、改變?nèi)蛭飿I(yè)的走勢。在限制超級(jí)富豪們買房的北京，在全球城市中的排名正在下降。2014年，國際豪宅指數(shù)100中有16個(gè)地點(diǎn)的豪宅價(jià)格取得雙位數(shù)的增長，而接近四成城市的豪宅價(jià)格則下跌或維持不變。房價(jià)升幅之前排名在前十位的北京，去年跌至第63位，價(jià)格降幅為0.5%。

萊坊董事和北京研究及咨詢部主管孫文靜表示：“北京豪宅市場在2014年面臨價(jià)格不斷攀升、高存量以及銷售周期長的問題。高地價(jià)及開發(fā)商因力求豪宅品質(zhì)而在建材和室內(nèi)裝修材料方面投入過多開發(fā)成本，使得豪宅價(jià)格不斷攀升;而政府的‘限高令’價(jià)格政策，使得原本計(jì)劃在2014年入市的豪宅項(xiàng)目擱置，致使豪宅市場存量加大。此外，由于政府的反腐倡廉力度日益加大，以及由于經(jīng)濟(jì)放緩造成的能源、制造業(yè)、進(jìn)出口、期貨行業(yè)不景氣等原因，使傳統(tǒng)豪宅購買高凈值人群購買力明顯下降，造成豪宅銷售周期加長。

但北京依舊是重要的投資目的地之一。根據(jù)《財(cái)富報(bào)告》估算，以身價(jià)10億的富豪數(shù)目來算，中國目前排名第二位，緊隨美國。直至2014年，全球20個(gè)擁有最多10億級(jí)富豪的城市中，有10個(gè)城市位于亞洲，北京擁有其中的37位10億級(jí)富豪，居第三名。上述報(bào)告預(yù)測，10年后，中國的10億級(jí)富豪數(shù)目將增加154名，為全球同類富豪數(shù)目增長最多的國家。

中國的高資產(chǎn)凈值人士移民，正在對(duì)全球豪宅市場產(chǎn)生重大影響。報(bào)告顯示，過去10年，中國幾乎是財(cái)富外流最多的國家。據(jù)估算，2003年至2013年期間，中國有76200名百萬富翁移民海外或取得其他國家的國籍。他們成為歐洲的一股重要力量，并在亞太區(qū)各移民計(jì)劃中占重要比例，例如，澳大利亞重要投資者簽證的申請(qǐng)者約90%來自中國。2014年，投資澳大利亞、新西蘭豪宅物業(yè)的回報(bào)強(qiáng)勁，奧克蘭、悉尼和墨爾本分別在萊坊的國際豪宅指數(shù)實(shí)現(xiàn)12.1%、11.0%和8.5%的年增幅。

據(jù)新西蘭一位中國新移民介紹，有許多中國買家最近在奧克蘭買房，尤其是在二手房拍賣市場上。中國買家實(shí)力“強(qiáng)勁”，只要有他們出現(xiàn)，房子就很難以低價(jià)成交。2014年1至9月，申請(qǐng)英國一線投資簽證計(jì)劃的申請(qǐng)者（309位），44%來自中國內(nèi)地，中國買家購買優(yōu)質(zhì)倫敦物業(yè)的數(shù)目繼續(xù)上升。

萊坊全球住宅研究部主管Liam Bailey分析道：“中國內(nèi)地在投資需求增長方面有著巨大的潛力，但大量私人財(cái)富尚未在全球進(jìn)行多元化的投資，因其財(cái)富流出受到外匯管制的阻礙。不過，大家普遍認(rèn)為，隨著時(shí)間的推移，對(duì)退休金投資甚至中國公民直接投資的限制將會(huì)放寬，更多的資金將投資到海外?！?/p>

另一個(gè)重要趨勢則是，2014約四分之一的商業(yè)物業(yè)成交涉及私人投資者，未來將會(huì)有更多私人資金流入有增值能力的資產(chǎn)市場。雖然超高資產(chǎn)凈值人士的大部分物業(yè)投資仍然在自己的國家，但調(diào)查中絕大部分地方的富豪均逐步增加他們投資海外物業(yè)的金額，投資會(huì)擴(kuò)展到倫敦、紐約和悉尼這些門戶城市以外的海外城市。