基于商業(yè)綜合體的經(jīng)濟(jì)性停車(chē)場(chǎng)相關(guān)問(wèn)題研究

張曉婷，袁 鶯

（1.上海交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院 城市公共交通管理系，上海200314；2.上海交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院 社科部，上海200314）

商業(yè)綜合體按商圈確定其位置、規(guī)模、功能等，無(wú)論是商業(yè)辦公、文化娛樂(lè)、商務(wù)招待、健體美容、選貨購(gòu)物，其基本模式為“消費(fèi)＋某功能空間”，作為一個(gè)整體土地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，能夠滿(mǎn)足日常娛樂(lè)休閑活動(dòng)。目前商業(yè)綜合體基本能夠滿(mǎn)足各種休閑需求的需要，如上海五角場(chǎng)基本代表了城市的品牌與生活方式。

隨著自駕出行者增多，不少顧客到達(dá)商圈均開(kāi)車(chē)前往。綜合體配套的停車(chē)場(chǎng)不僅是一個(gè)泊車(chē)區(qū)域，它的設(shè)計(jì)、規(guī)模和流線(xiàn)與商場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)情況息息相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，同樣規(guī)模的商場(chǎng)，停車(chē)難易對(duì)營(yíng)業(yè)額的影響超過(guò)30%。因此，有必要分析停車(chē)場(chǎng)影響綜合體經(jīng)濟(jì)效益的主要因素，本文將從七個(gè)方面揭示其隱含的經(jīng)濟(jì)意義，提出綜合體停車(chē)場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

1 車(chē)位配比分析

綜合體配建停車(chē)場(chǎng)需考慮的首要問(wèn)題是停車(chē)場(chǎng)的規(guī)模規(guī)劃，即為該綜合體配建多少車(chē)位:停車(chē)場(chǎng)過(guò)小則難以容納，過(guò)大則浪費(fèi)成本，因此良好車(chē)位配比能為綜合體帶來(lái)更多的人流及商機(jī)。

停車(chē)規(guī)模在規(guī)劃前應(yīng)先通過(guò)調(diào)研，測(cè)算該商業(yè)綜合體瞬時(shí)車(chē)流，通常高峰小時(shí)停車(chē)數(shù)量是車(chē)位規(guī)模的決定因素。如某車(chē)庫(kù)按綜合體面積規(guī)范計(jì)算，需要1 000個(gè)車(chē)位，但其區(qū)域內(nèi)瞬時(shí)車(chē)流的最高值僅為500pcu，則應(yīng)考慮略高于500pcu規(guī)劃。現(xiàn)以上海市工程建設(shè)規(guī)范《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)庫(kù)（場(chǎng)）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DG／TJ 08－7－2014，簡(jiǎn)稱(chēng)“上海停車(chē)庫(kù)規(guī)范2014”）為例討論車(chē)位配比。

在核算建筑工程配建的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位指標(biāo)時(shí)，以小型車(chē)為標(biāo)準(zhǔn)車(chē)（進(jìn)入綜合體車(chē)輛類(lèi)型以小型車(chē)居多），停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)的小型車(chē)位數(shù)不少于核定總停車(chē)位換算當(dāng)量的90%；還應(yīng)考慮商業(yè)類(lèi)型如餐飲、娛樂(lè)等，按建筑面積考慮貨車(chē)裝卸車(chē)位?？紤]大城市用地區(qū)域和功能的不平衡性，將市域范圍分為三類(lèi)區(qū)域:內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)區(qū)域、內(nèi)外環(huán)間區(qū)域、外環(huán)外區(qū)域，如表1所示。

表1 建筑工程配建停車(chē)位指標(biāo)區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)

按建筑用途的不同如酒店、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公樓、商業(yè)場(chǎng)所（零售或批發(fā)）等，配建指標(biāo)有所差異，上海一類(lèi)區(qū)域每百平米平均需要0.933個(gè)車(chē)位，如表2所示。

表2 商業(yè)場(chǎng)所、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所停車(chē)位指標(biāo)

“RET睿翼德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)RET）通過(guò)對(duì)全國(guó)購(gòu)物中心停車(chē)位配比的歷史數(shù)據(jù)比較（2010～2014年該指標(biāo)值已達(dá)1.37），認(rèn)為各地商業(yè)綜合體停車(chē)場(chǎng)車(chē)位配比普遍偏低，該指標(biāo)值未來(lái)應(yīng)更高才能滿(mǎn)足商業(yè)中心的服務(wù)需求。但考慮到城市中心交通擁堵因素，本文認(rèn)為綜合體停車(chē)指標(biāo)不易過(guò)大，相對(duì)于商業(yè)中心周邊道路網(wǎng)的通行能力，過(guò)量的車(chē)涌入購(gòu)物中心易造成商圈交通癱瘓，因此建議綜合體車(chē)位配比保持在1.00～1.10，即100～110m2考慮設(shè)一個(gè)車(chē)位。除此以外，鼓勵(lì)出行者選擇地鐵、出租車(chē)等公交出行方式到達(dá)目的地。

表3 各類(lèi)型停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)性

2 類(lèi)型分析

與一般停車(chē)場(chǎng)相比，商業(yè)綜合體停車(chē)場(chǎng)并無(wú)特殊。按結(jié)構(gòu)特征分為地下停車(chē)場(chǎng)、地面停車(chē)場(chǎng)、樓層停車(chē)場(chǎng)（包括立體停車(chē)庫(kù)）和屋頂停車(chē)場(chǎng)，各類(lèi)型停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)性、市場(chǎng)占有情況如表3、圖1所示（數(shù)據(jù)來(lái)源RET報(bào)告）。據(jù)RET統(tǒng)計(jì)全國(guó)84% 的商業(yè)綜合體為地下停車(chē)場(chǎng)，主要由于其具有節(jié)省地上空間資源，利于管理和滿(mǎn)足車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)，且不受天氣影響等優(yōu)點(diǎn)。樓層停車(chē)場(chǎng)（包括立體停車(chē)庫(kù)）是新興的停車(chē)場(chǎng)，可與商業(yè)綜合體各樓層直接接駁，增加每層客流到達(dá)率，有效提升高區(qū)的租金水平；一般樓層數(shù)較高的綜合體采用該停車(chē)場(chǎng)類(lèi)型，早期（1964年）應(yīng)用于芝加哥，典型代表是馬里納城市車(chē)庫(kù)，如圖2所示，我國(guó)北京朝陽(yáng)大悅城也采用該種方式。

此外，為了在固定空間中增加更多的停車(chē)位，不少商業(yè)綜合體增設(shè)機(jī)械式立體停車(chē)設(shè)備，即立體停車(chē)庫(kù)，如沈陽(yáng)大悅城，車(chē)位數(shù)量也大幅增加。

圖1 各類(lèi)停車(chē)場(chǎng)市場(chǎng)占有率

圖2 美國(guó)芝加哥馬里納城市車(chē)庫(kù)

3 管理運(yùn)營(yíng)

停車(chē)場(chǎng)除承擔(dān)停車(chē)職能，它還可與綜合體場(chǎng)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理形成有機(jī)結(jié)合，通過(guò)權(quán)衡客流吸引力度和停車(chē)周轉(zhuǎn)率，制定停車(chē)優(yōu)惠，達(dá)到吸引客流、刺激顧客購(gòu)物消費(fèi)的目的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，駕駛員對(duì)停車(chē)收費(fèi)的行為認(rèn)可，但希望區(qū)別消費(fèi)與商務(wù)不同目的收費(fèi)，制定不同收費(fèi)策略。

從購(gòu)物消費(fèi)的角度看，停車(chē)與消費(fèi)時(shí)間特性相關(guān)性較大，車(chē)位使用時(shí)段差別明顯:一周之中高峰期集中在周五晚與雙休日，且從周一到周五車(chē)位使用基本呈遞增態(tài)勢(shì)，全年高峰期還包括節(jié)假日或重大活動(dòng)日（如明星簽售會(huì)），此外，同日時(shí)段中，用餐時(shí)段是使用高峰，每車(chē)停放時(shí)間會(huì)相應(yīng)增加。

針對(duì)此，綜合體停車(chē)運(yùn)營(yíng)策略應(yīng)從不同時(shí)段的優(yōu)惠政策制定促進(jìn)平峰消費(fèi)。每日運(yùn)用價(jià)格杠桿（如采取錯(cuò)時(shí)停車(chē)、分時(shí)收費(fèi)、縮短起步時(shí)長(zhǎng)等方式）調(diào)節(jié)駐停車(chē)量，提高車(chē)位的周轉(zhuǎn)率（如上海正大廣場(chǎng)工作日16:00前累積消費(fèi)滿(mǎn)300元可免停1h，之后消費(fèi)則無(wú)優(yōu)惠）；全年節(jié)假日購(gòu)物高峰期，提高消費(fèi)額度，或縮短停車(chē)時(shí)間限制，加速停車(chē)場(chǎng)的周轉(zhuǎn)率，緩解停車(chē)壓力（如成都來(lái)福士廣場(chǎng)工作日消費(fèi)100元以上可免停2h，在周末則需消費(fèi)200元以上才免停）。除此以外，通過(guò)鼓勵(lì)綜合體商家為其顧客讓利，刺激購(gòu)物，如大型超市即使在高峰時(shí)段，也可對(duì)消費(fèi)滿(mǎn)足額度的顧客免費(fèi)停車(chē)等，這些優(yōu)惠策略鼓勵(lì)顧客“定店”消費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)體經(jīng)濟(jì)，如圖3所示的購(gòu)物中心三種不同優(yōu)惠期停車(chē)（源自RET）。

圖3 購(gòu)物中心三種不同的優(yōu)惠期停車(chē)

從商務(wù)辦公角度（如綜合體中的寫(xiě)字樓）考慮到服務(wù)對(duì)象的停車(chē)時(shí)間需求長(zhǎng)，且基本在工作日的9:00～17:00，雖為辦公但也是綜合體的“業(yè)主”，可降低工作小時(shí)停車(chē)費(fèi)用，提高夜間停車(chē)小時(shí)費(fèi)用，以保證商務(wù)工作停車(chē)的穩(wěn)定性。

4 易達(dá)性設(shè)計(jì)

購(gòu)物中心停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的易達(dá)性，并影響消費(fèi)者的購(gòu)物決定。從便利角度看，消費(fèi)者希望商場(chǎng)周邊布置大量地面停車(chē)位，但顯然對(duì)地處黃金地段的綜合體較難實(shí)現(xiàn)，所以有些綜合體將停車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)在樓面之上，且引導(dǎo)消費(fèi)者自上而下到目的地。典型案例是上海K11項(xiàng)目，停車(chē)場(chǎng)建于6樓以上，增加消費(fèi)可能，但這種停車(chē)庫(kù)影響容積率使用，所以地下停車(chē)場(chǎng)更經(jīng)濟(jì)。

停車(chē)場(chǎng)易達(dá)性還體現(xiàn)在停車(chē)場(chǎng)流線(xiàn)設(shè)計(jì)，即在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)部進(jìn)行人車(chē)分流的有效交通組織。基本的交通流線(xiàn)是“開(kāi)車(chē)－下客－地下車(chē)庫(kù)－地面－上客區(qū)”，整體組織流線(xiàn)受出入口（出入口分為雙向進(jìn)出口，單向進(jìn)、出口分開(kāi)布置兩類(lèi)，一般設(shè)在基地內(nèi)部）設(shè)置情況制約，一般通過(guò)標(biāo)識(shí)（包括盲點(diǎn)區(qū)域設(shè)置反光鏡等）引導(dǎo)車(chē)流形成順時(shí)針或逆時(shí)針微循環(huán)；人流出入口處設(shè)出租車(chē)泊車(chē)位或組織U型流線(xiàn)，方便停駐。設(shè)計(jì)前需明確上客或下客區(qū)（包括出租車(chē)、車(chē)輛臨時(shí)?？奎c(diǎn)），避免客人下車(chē)車(chē)門(mén)與下客區(qū)方向相反；上下客區(qū)設(shè)置還應(yīng)注意匯合問(wèn)題，假設(shè)一家人出行，行動(dòng)不便的老人在地面下客區(qū)先下車(chē)，而駕駛員駐停后到地面與老人匯合，則上下客區(qū)域在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮設(shè)置在同一位置或附近。

商場(chǎng)、飯店、賓館、辦公室等均有大量的貨物需要裝卸，裝卸車(chē)一般為小、輕型車(chē)，為滿(mǎn)足貨車(chē)停車(chē)裝卸所需的空間要求，據(jù)輕型車(chē)的尺寸及與周邊實(shí)物的距離要求，裝卸車(chē)尺寸不應(yīng)小于4.0m×8.0m，裝卸車(chē)位設(shè)置須方便出入，周?chē)幸欢ǖ淖鳂I(yè)空間，不得占用內(nèi)部環(huán)通道路。此外貨車(chē)的布置也應(yīng)符合商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)需要，如宜家、紅星美凱龍等建材家居商場(chǎng)還需考慮家居用品的超大尺寸與搬運(yùn)問(wèn)題，否則客人購(gòu)置大型家居后難以搬運(yùn)，會(huì)直接影響商場(chǎng)的銷(xiāo)售。

停車(chē)場(chǎng)內(nèi)部通道和坡道的寬度、坡度，車(chē)輛與車(chē)輛之間、車(chē)輛與其它物體之間的縱、橫向凈距等指標(biāo)，包括建議停車(chē)庫(kù)墻和柱子應(yīng)采用的防撞措施，國(guó)家、地方規(guī)范均有相應(yīng)規(guī)定，從長(zhǎng)期建筑經(jīng)濟(jì)活力角度考慮，應(yīng)專(zhuān)業(yè)化，避免出現(xiàn)類(lèi)似上海新世界的“發(fā)夾彎”停車(chē)場(chǎng)和古北家樂(lè)福停車(chē)場(chǎng)坡度和車(chē)道設(shè)計(jì)令駕車(chē)者難以駕馭的通道（見(jiàn)圖4）；且從安全角度而言，車(chē)庫(kù)通道設(shè)計(jì)不合理易造成事故，極可能造成經(jīng)濟(jì)損失。

圖4 上海新世界“發(fā)夾彎”停車(chē)場(chǎng)

5 寄生業(yè)態(tài)分析

商業(yè)綜合體停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)功能包括其所帶動(dòng)的延伸產(chǎn)業(yè)。首先是洗車(chē)、汽配或汽車(chē)美容修理店，這些與汽車(chē)直接關(guān)聯(lián)的門(mén)店會(huì)開(kāi)設(shè)在租金較低的地下車(chē)庫(kù)附近，業(yè)者既降低了租金成本，也獲得直接的生意，對(duì)消費(fèi)者也增加了便利。

汽車(chē)保養(yǎng)——通過(guò)分析商業(yè)綜合體汽車(chē)保有量、租金與空間情況，越來(lái)越多汽車(chē)“美容”服務(wù)被引進(jìn)，開(kāi)辟包括基本的洗車(chē)服務(wù)、鍍膜、清理輪胎、汽車(chē)維修等深度服務(wù)，提升顧客購(gòu)物的“體驗(yàn)式”服務(wù)。

停車(chē)場(chǎng)廣告——考慮到商業(yè)綜合體停車(chē)用戶(hù)消費(fèi)能力強(qiáng)的特點(diǎn)，不少商業(yè)綜合體與廣告公司合作發(fā)布汽車(chē)、房產(chǎn)、高檔消費(fèi)品、奢侈品等相關(guān)產(chǎn)品，以停車(chē)場(chǎng)立面、道路指示牌、停車(chē)收費(fèi)牌、停車(chē)誘導(dǎo)電子牌為載體，制作、發(fā)布、設(shè)置商業(yè)廣告，提高綜合體經(jīng)濟(jì)效益（見(jiàn)圖5）。

圖5 停車(chē)場(chǎng)廣告

其他人性化服務(wù)——通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)綜合體消費(fèi)者個(gè)體需求多樣，城市中心綜合體出現(xiàn)許多商機(jī)，有些客戶(hù)到達(dá)綜合體娛樂(lè)休閑時(shí)，希望有臨時(shí)照顧兒童或?yàn)閷櫸锩廊莸膱?chǎng)所，或是商務(wù)人士需要的鮮花店等小商品業(yè)態(tài)，這些也是由駕車(chē)者經(jīng)停的停車(chē)場(chǎng)所逐漸延伸出來(lái)的車(chē)庫(kù)經(jīng)濟(jì)點(diǎn)。

6 智能停車(chē)系統(tǒng)

科技日新月異，高科技智能管理系統(tǒng)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)已不稀奇，配備智能設(shè)備應(yīng)符合綜合體訪(fǎng)客的消費(fèi)需要，提升用戶(hù)體驗(yàn)和價(jià)值感。據(jù)統(tǒng)計(jì)，37.8%的商業(yè)綜合體引進(jìn)了智能導(dǎo)視系統(tǒng)，采用紅綠燈控制系統(tǒng)或LED車(chē)位信息引導(dǎo)屏等指示空車(chē)位方向，利于顧客找尋泊車(chē)位；近五年新建成的商業(yè)綜合體使該比例升至46.9%。

部分商業(yè)綜合體采用先進(jìn)的智能車(chē)位引導(dǎo)及視頻尋車(chē)一體化系統(tǒng)，提供自動(dòng)車(chē)輛定位。顧客只需在位于電梯口、服務(wù)臺(tái)等人員出入口的觸摸查詢(xún)終端輸入車(chē)牌號(hào)或選擇停車(chē)時(shí)段模糊查詢(xún)，系統(tǒng)就會(huì)調(diào)取相應(yīng)車(chē)輛信息，同時(shí)建議最佳取車(chē)路線(xiàn)。智能手機(jī)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)近年快速普及，個(gè)別商業(yè)綜合體停車(chē)場(chǎng)如上海環(huán)球港，已率先應(yīng)用手機(jī)APP，實(shí)現(xiàn)車(chē)位預(yù)定、支付、掃碼尋車(chē)等功能。未來(lái)智能停車(chē)場(chǎng)作為商業(yè)綜合體智能化的一部分，將會(huì)越來(lái)越普及，包括出入口管理、車(chē)位引導(dǎo)、停車(chē)定位及反向?qū)ぼ?chē)、車(chē)牌自動(dòng)識(shí)別、自助繳費(fèi)等子系統(tǒng)，通過(guò)中央收費(fèi)模式、遠(yuǎn)距離讀卡技術(shù)等實(shí)現(xiàn)智能化管理功能（見(jiàn)圖6）。

圖6 停車(chē)位紅外探測(cè)器

7 特色分區(qū)

大部分商業(yè)綜合體通過(guò)不同色彩或是字母進(jìn)行分區(qū)（見(jiàn)圖7），縮小停車(chē)位置的尋找范圍，提高可識(shí)別性。上海正大廣場(chǎng)采用“春夏秋冬”主題分區(qū)，鄭州二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)按照十二生肖和英文劃分，便于顧客記憶。

圖7 停車(chē)場(chǎng)顏色分區(qū)

為方便女性顧客，設(shè)立比一般停車(chē)位置更好的女士專(zhuān)用停車(chē)位，面積更大，提升安全度。成都鵬瑞利青羊廣場(chǎng)打造72個(gè)專(zhuān)屬女性停車(chē)位。另外，部分商業(yè)綜合體停車(chē)場(chǎng)單層面積過(guò)大，會(huì)提供“電瓶車(chē)接送”服務(wù)，幫助顧客尋車(chē)，如上海IFC國(guó)金中心（見(jiàn)圖8）。

圖8 女性專(zhuān)用停車(chē)位

8 結(jié)束語(yǔ)

未來(lái)商業(yè)綜合體停車(chē)場(chǎng)應(yīng)通過(guò)采集停車(chē)信息，將場(chǎng)內(nèi)停車(chē)量、停車(chē)收費(fèi)額、客流方向、商場(chǎng)銷(xiāo)售額等數(shù)據(jù)挖掘出來(lái)，分析消費(fèi)者需求特征，為綜合體消費(fèi)決策方向提供數(shù)據(jù)支撐。該方面探索頗有成效的案例是北京朝陽(yáng)大悅城，該中心開(kāi)業(yè)初，針對(duì)停車(chē)場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)駕車(chē)客戶(hù)是主要銷(xiāo)售貢獻(xiàn)者，銷(xiāo)售額變化與車(chē)流變化有92%的相關(guān)度，因此大悅城完善停車(chē)場(chǎng)交通設(shè)計(jì)及智能化改造，改造完成后，當(dāng)年銷(xiāo)售額提升約17%；而隨著周?chē)倘χ饾u成熟，監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)表明，開(kāi)車(chē)購(gòu)物顧客比例成下降趨勢(shì)，乘坐地鐵等公共交通前來(lái)購(gòu)物的客戶(hù)不斷提升，為此大悅城對(duì)原先的高層停車(chē)位進(jìn)行改造，釋放2萬(wàn)平方米的面積，打造時(shí)尚消費(fèi)者體驗(yàn)式主題街區(qū)。因此，未來(lái)對(duì)商業(yè)綜合體停車(chē)大數(shù)據(jù)挖掘越充分，越能提高綜合體的整體銷(xiāo)售額。另一方面，全自動(dòng)機(jī)器人停車(chē)服務(wù)也越來(lái)越普及，自動(dòng)化程度越來(lái)越高，可提升空間利用率，減少人為失誤，提高安全。

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