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      讀懂房地產行業(yè)的真正“大拐點”

      2015-04-21 01:52:43郭文婧
      時代金融 2015年10期
      關鍵詞:住房消費

      郭文婧

      李克強總理在2015年的政府工作報告中多次提及房地產領域,如“穩(wěn)定住房消費”、“把一些存量房轉為公租房和安置房”,以及將推進信貸資產證券化和住房公積金等領域改革。尤其是今年的報告未使用“調控”等相關表述,一改近年來“房價回歸合理”這類的用詞,重提“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,引起公眾熱議。對此,不少代表、委員建議取消限購,而北京市常務副市長李士祥則表示,北京市住房限購不會取消,是永恒的;專家學者、市場人士的看法總體上是以利好來看待,甚至有人認為是“天大利好”,是與2008年“基調似曾相識”的全面支持,但也有代表委員“善意”提醒,穩(wěn)定住房消費不等于維穩(wěn)高房價。那么,對2015年全國房地產市場走勢,我們究竟該進行怎樣的判斷呢?

      回到工作報告大背景解析政策文本

      李克強總理的政府工作報告,提到最多的詞是“發(fā)展”,134次;其次是“改革”,86次;第三是“經濟”,85次;第四是“建設”,75次。這很容易理解,因為總理在部署2015年工作時,就開宗明義,繼續(xù)強調“發(fā)展是硬道理,是解決一切問題的基礎和關鍵”,而我們面臨的形勢卻是,“我國經濟下行壓力還在加大,發(fā)展中深層次矛盾凸顯,今年面臨的困難可能比去年還要大”。在此總體背景中,政府工作報告總共提到“住房”16次,集中體現在四個方面:

      其一,在回顧2014年工作的總結中強調:“群眾對醫(yī)療、養(yǎng)老、住房、交通、教育、收入分配、食品安全、社會治安等還有不少不滿意的地方。”群眾對“住房”不滿意的地方是非常多的,但就商品房市場而言,在總體供大于求的局面下,最不滿意的地方,毫無疑問就是價格了,大漲,沒房的人更不滿;大降,買了房的人也很不滿。

      其二,在談到“把改革開放扎實推向縱深”時強調:“繼續(xù)推進科技、教育、文化、醫(yī)藥衛(wèi)生、養(yǎng)老保險、事業(yè)單位、住房公積金等領域改革?!焙翢o疑問,住房公積金可通過支持住房消費、提升財富效應和部分替代預防性儲蓄以提振消費?!蹲》抗e金管理條例》的修訂工作已經提上議事日程,增值收益歸屬、使用范圍、管理方式等方面可能會有大的改革。改革之后,支持住房消費的功能毫無疑問會更充分,畢竟在2014年10月29日的國務院常務會議上,總理就要求“放寬提取公積金支付房租條件”,但提振的消費絕不僅僅是住房消費。

      其三,在談到“協調推動經濟穩(wěn)定增長和結構優(yōu)化”時強調:“加快培育消費增長點……促進養(yǎng)老家政健康消費,壯大信息消費,提升旅游休閑消費,推動綠色消費,穩(wěn)定住房消費,擴大教育文化體育消費”。相比于其它方面充滿“正能量”的用詞,唯獨住房消費使用的是“穩(wěn)定”這個中性詞。在6個方面的并列中,在“培育增長點”之下,理解“穩(wěn)定住房消費”,可能更多地就需要從“結構優(yōu)化”的角度出發(fā)了,更需要打開住宅地產、商業(yè)地產之外的想象空間,如養(yǎng)老地產、旅游地產,甚至是互聯網化的高科技綠色地產。

      其四,也是最集中的一段,就是在談到“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”時,除了列出相關指標性任務外,強調“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉,把一些存量房轉為公租房和安置房。對居住特別困難的低保家庭,給予住房救助。堅持分類指導,因地施策,落實地方政府主體責任,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?!?/p>

      置于整個工作報告中,基于房地產在我國經濟結構中的特殊地位,可謂總體利好。實際上,這種利好自2014年以來,已經通過松綁限購、放松房貸、2014年9月央行新政、降息降準得到了體現,但我們注意到,這些利好卻沒有官方承認是在救市,而是強調回歸市場化。2015年,繼續(xù)的政策利好,也是顯而易見的,但思路將繼續(xù)圍繞“讓市場在資源配置中起決定性作用”的不搞“強刺激”的“克強經濟學”,房市的最大公約數就是“穩(wěn)定”。但“堅持分類指導”。一方面,意味著住房消費的有些領域,將基本完全市場化;另一方面,也意味著樓市將繼續(xù)分化,即使一些地方政府將“把一些存量房轉為公租房和安置房”的政策發(fā)揮到最大化,一些三四線城市的房市,也未必會向上穩(wěn)定,向下穩(wěn)定也是不能排除的。

      核心是正確理解“住房消費”

      針對總理工作報告中的“住房消費”,中國社科院金融研究所研究員易憲容提出了問題:住房消費是絕大多數居民消費中最為重要的內容,但在現行的國家統計局的報表中﹐中國住房從來就不是消費﹐而是投資﹐如果這樣﹐中國居民住房消費如何來穩(wěn)定?確實如此,根據國家統計局的規(guī)定,住房消費是指當住房用于居民居住時,租住的,其租金計入承租人的消費支出;自住的,比照相應市場價格,以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。也就是說,住房消費僅是指居民所支付的房租,這實際上導致了兩個問題:其一,由于我國住房供應的復雜現實,房屋租賃市場還不發(fā)達,會導致房租的真實數據難以統計,或者統計數據失真;其二,導致購買房子是投資而不是最終消費,我國的房地產市場長期異化為投資市場。

      按照國際慣例,能源、汽車貸款、休閑娛樂、寵物、運動器材、俱樂部會員卡、私人交通等,都是計入CPI權數的。比如美國,住房消費就占CPI權數的30%左右,具體又包括房租、外出居住支出、房屋保險、自有住房的虛擬租金四項。而我國的CPI編制,還帶有計劃經濟鮮明的遺跡,教育消費、醫(yī)療保健消費、住房消費等基本還沒有完全反映其中。在2015年的政府工作報告中,并沒有將房地產問題單獨論述,而是與其它5大消費并列,融入了“把改革開放扎實推向縱深”、“協調推動經濟穩(wěn)定增長和結構優(yōu)化”、“加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度”之中,這可能就需要我們摒棄傳統觀念,以國際慣例的思維來對待“住房消費”這個概念,對待“穩(wěn)定”這一政策的價值訴求。

      首先,房屋是一種耐用品,且具有升值可能性,買賣房子在國際上均計入投資范疇而不是消費范疇。所以,我們得承認,盡管住房交易對住房消費的貢獻顯而易見,但“住房消費”終究不等于“住房交易”。也就是說,穩(wěn)定住房消費,政府也會注重住房的合理消費結構,并不等于一味追求住房交易,更不會一味鼓勵投資投機型購房。因此,后續(xù)相關政策的取向,也極可能圍繞消費進行,而不是圍繞交易進行。房地產市場“崩盤論”盡管可休矣,但房地產商期待的“強刺激”可能未必如期而至,“穩(wěn)定住房消費”并不等于“維穩(wěn)高房價”。

      其次,相比于李克強總理在2014年政府工作報告中以“調控”為主題強調“促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展”,2015年則是圍繞“消費”的主題強調“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,這實際上意味著在“讓市場在資源配置中起決定性作用”的思維框架中,我國的房地產市場將面臨著性質轉型,即房地產市場正在由過去投機投資為主導的住房市場,向消費為主導的住房市場轉型,將逐步成為一個改善全體居民居住條件的市場。只有這樣,主要依靠經濟和法律杠桿讓房地產市場按市場規(guī)律調整,才能真正實現“平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標,否則,就只能繼續(xù)依靠行政手段,試圖達到“持續(xù)健康發(fā)展”的目標。

      房企應在“大拐點”前著眼長遠

      房地產市場的主題變?yōu)椤跋M”,體現了政府工作報告對房地產態(tài)度真正的“大拐點”,也就意味著房地產的“軟著陸”不遠了。房地產什么時候“軟著陸”,這又與我國經濟轉型升級的“軟著陸”息息相關。但在雙“軟著陸”的“新常態(tài)”下,最后只有20%的開發(fā)商會活下來,并非是危言聳聽,這也是產業(yè)發(fā)展的必然結果。

      我國經濟轉型升級的“軟著陸”,在總理的政府工作報告中,已經通過“互聯網+”、“創(chuàng)客”、“雙引擎”、“中國制造2025”等新詞傳遞了施政新思路。但這需要一個過程,盡管用經濟減速換結構調整空間,對經濟下行的容忍度加大,將2015年的GDP增長目標降到了7%,但考慮到“穩(wěn)增長也是為了保就業(yè)”,以及房地產的支柱產業(yè)效應,對穩(wěn)增長的拉動力,在信貸、財政、稅收等層面出臺也惠及到房地產市場的政策性“微刺激”,概率是較大的。一些地方政府在“分類指導”、“因地施策”、“支持居民自住和改善性住房需求”的旗號之下,出臺“強刺激”的救市政策,也是有可能的。

      然而,從3月1日起正式開始施行的《不動產登記暫行條例》,也將為房地產市場的“軟著陸”打下堅實基礎。按照規(guī)劃,不動產登記2017年就會全面運行,到2018年完成,登記機構、簿冊、依據和信息平臺將實現全國“四統一”。那么,從不動產統一登記到房地產稅出臺有多遠?全國政協委員、財政部副部長朱光耀在兩會期間接受媒體采訪時表示,目前由全國人大牽頭、財政部配合的房地產稅立法工作正在研究過程中。因為在這一次的人大會上,新聞發(fā)言人傅瑩已經明確表示,“總的目標是要在2020年之前,全面落實稅收法定原則”。鑒于房產稅的重要性,以及不動產統一登記全面實施的進度,房產稅的出臺也就極可能會在2020年前后。如果經濟轉型升級順利的話,伴隨“中國制造2025”也一定會出臺。房產稅的出臺,我國的房地產市場也就將真正進入“新常態(tài)”,回歸消費為主導的住房市場,走上健康發(fā)展的軌道。

      盡管房產稅目前的影響仍然停留在人們的心理層面,但受此影響,從2014年12月開始,部分城市的二手房源就有了較大幅度的增加。拋開反腐之下官員拋售房產不論,資本定會在期間掀起風浪以出貨潛逃,特別是熱點、一線城市,人口流入的城市,房價出現階段性上漲、甚至是暴漲的局面,可能性并不能完全排除。但即使如此,對房企來說,也只是轉型升級難能可貴的機遇期,而不能沉湎于昨日的美夢。如果房企能夠圍繞“消費”苦練內功,升級產業(yè)模式、競爭模式、盈利模式等,強化品質與品牌,以新思維搞房地產,俘獲消費者的心,就極可能迎接又一個春天,找到屬于自己的黃金時代;但如果房企仍然只想賺快錢,不保證現金流,盲目拿地擴張,就難以適應樓市新常態(tài)。

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