城市綜合體引領(lǐng)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)

周建華 林善浪 葉煒

(1.中海工業(yè)(上海長(zhǎng)興)有限公司 上海 201913;2.同濟(jì)大學(xué) 上海 200092)

城市綜合體作為一種新的城市空間形式，在城市文明史上無(wú)疑具有劃時(shí)代的重要意義，它能夠?qū)⒑甏蠖o湊的建筑空間、豐富而多樣的消費(fèi)內(nèi)容、復(fù)雜而便捷的交通體系、密集而多元的社會(huì)階層、深厚而迷人的城市文化融合為一體，進(jìn)一步增強(qiáng)了城市的魅力。伴隨城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城市綜合體已經(jīng)成為各個(gè)城市建設(shè)的重要亮點(diǎn)，并對(duì)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化發(fā)展產(chǎn)生著重大作用。同樣地，在城市綜合體規(guī)劃建設(shè)中，也存在著不可忽視的問(wèn)題，需要進(jìn)一步加以完善。

1 城市綜合體要與城市發(fā)展階段相適應(yīng)

城市綜合體(Urban Complex)是指在城市中的商業(yè)、辦公、酒店、居住、餐飲、展覽、交通、文娛、社交等各類(lèi)功能復(fù)合、互相作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)群體[1]。更多的文獻(xiàn)將之稱(chēng)之為“HOPSCA”，即Hotel(酒店)、Office(寫(xiě)字樓)、Parking(停車(chē)場(chǎng))、Shopping mall(購(gòu)物中心)、Convention(會(huì)議會(huì)展)、A-partment(公寓)，其核心功能為商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓和住宅。城市綜合體的規(guī)劃理念和設(shè)計(jì)思想均來(lái)源于建筑綜合體(Building Complex)。所謂建筑綜合體，是“承載了兩種或兩種以上人類(lèi)生活的三大主要功能。”[2]根據(jù)近年對(duì)這兩個(gè)概念的使用情況，二者的內(nèi)涵具有一定的差別。建筑綜合體強(qiáng)調(diào)建筑功能與建筑形態(tài)相結(jié)合的、具有單個(gè)或多個(gè)功能的一組建筑群，而城市綜合體強(qiáng)調(diào)具有多種功能的建筑群與城市空間有機(jī)的結(jié)合，突出多功能、集約開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)聚集。埃得蒙·N·培根在《城市設(shè)計(jì)》中指出，“城市建筑綜合體的演進(jìn)過(guò)程，強(qiáng)調(diào)了城市、建筑和市政設(shè)施的綜合發(fā)展，成功地將城市環(huán)境、建筑空間和基礎(chǔ)設(shè)施有機(jī)地結(jié)合在一起，使城市建筑向高空、地面、地下三向度空間發(fā)展，構(gòu)成一個(gè)流動(dòng)的、連續(xù)的空間體系?！盵3]城市綜合體的擴(kuò)大形態(tài)，表現(xiàn)在一定的區(qū)域范圍，通過(guò)多種不同功能建筑群體的相互作用，形成高度集約化的城市開(kāi)放公共空間。

無(wú)論是城市綜合體，還是建筑綜合體，體現(xiàn)的是一種整體的城市設(shè)計(jì)觀，是一個(gè)不同要素和功能整合的過(guò)程，強(qiáng)調(diào)整體大于部分之和，強(qiáng)調(diào)各種功能的互補(bǔ)與互利，強(qiáng)調(diào)城市與建筑的融合共生，強(qiáng)調(diào)土地利用與交通的結(jié)合，以便形成一組高效、宜人、整體的城市建筑群和功能融合體。城市綜合體和建筑綜合體產(chǎn)生和發(fā)展的基礎(chǔ)是城市生活的相互關(guān)聯(lián)性、不同功能之間的相互依賴(lài)性，及其對(duì)城市肌理的改善作用，有利于公共交通、公共設(shè)施和公共環(huán)境的集約利用、成本節(jié)約。

回顧城市綜合體的發(fā)展歷程，發(fā)現(xiàn)它是是工業(yè)化和城市化發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，城市綜合體的具體模式取決于城市發(fā)展水平、規(guī)模等級(jí)。具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

第一，城市綜合體的發(fā)展水平取決于社會(huì)生產(chǎn)力水平。最早的建筑綜合體可以上溯到古希臘的廣場(chǎng)建筑和古羅馬的公共浴場(chǎng)，如著名的有卡拉卡浴場(chǎng)和戴克利提烏姆浴場(chǎng)[1]。在巨大的圓屋頂下，浴場(chǎng)不僅設(shè)有游泳池、桑拿池和冷水池，浴場(chǎng)內(nèi)還設(shè)有圖書(shū)館、健身房、花園和會(huì)議室，作為上層人物社交場(chǎng)所。我國(guó)最早的建筑綜合體可以追溯到北宋開(kāi)封的瓦子，它是坊市制打破以后買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)、酒樓茶館和“娛戲之地”的綜合場(chǎng)所[4]。古代這些建筑綜合體，主要特征是不同功能的建筑“疊合”，其作用是便于利用和聚合人氣。工業(yè)革命以后，為適應(yīng)快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化，并解決城市日益膨脹、交通混亂、城鄉(xiāng)脫離、居住環(huán)境惡化等問(wèn)題，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)，1933年《雅典憲章》提出居住、工作、游憩分區(qū)建設(shè)并通過(guò)交通網(wǎng)連接的原則。在這個(gè)功能分區(qū)的框架下，強(qiáng)調(diào)以居住為中心，配置商業(yè)等相關(guān)功能，主要特征是不同功能的建筑“整合”，其作用是不同功能之間的聯(lián)系和互動(dòng)，以集約利用土地，提高居民生活的便利性。歐洲商業(yè)拱廊將購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等不同功能混合，是這個(gè)階段建筑綜合體的典型。同時(shí)，把不同商業(yè)功能的建筑集聚在一起，也是這個(gè)階段的典型特征，如紐約洛克菲勒中心等?！堆诺鋺椪隆诽岢墓δ芊謪^(qū)，造成職住分離、城市活力喪失。1977年《馬丘比丘憲章》認(rèn)為，功能分區(qū)“沒(méi)有考慮城市居民的人與人之間關(guān)系，結(jié)果使城市患了貧血癥，在那些城市里建筑物成了孤立的單元，否認(rèn)了人類(lèi)的活動(dòng)要求流動(dòng)的、連續(xù)的空間這一事實(shí)?！盵5]認(rèn)為，居民之間相互作用與交往是城市存在的基本根據(jù)，要把分隔的各個(gè)功能分區(qū)重新有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái)，突出它們之間的相互依賴(lài)性和關(guān)聯(lián)性，各個(gè)區(qū)域的個(gè)性和特性取決于城市的體型結(jié)構(gòu)和社會(huì)特征。20世紀(jì)80年代以來(lái)，新一代建筑綜合體陸續(xù)誕生，不僅突出不同功能建筑之間的有機(jī)聯(lián)系，更突出建筑綜合體與整個(gè)城市的“融合”。法國(guó)巴黎的拉德芳斯就是典型案例，將工作、居住、休閑三者融合，不僅是商務(wù)、商業(yè)集聚區(qū)，也是宜居區(qū)域，85%的員工依靠公交上下班。不少學(xué)者把拉德芳斯作為城市綜合體的發(fā)源地。實(shí)際上，從“疊合”到“整合”，再到“融合”，反映了社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的不同階段，城市綜合體是現(xiàn)代城市發(fā)展背景下建筑綜合體的升級(jí)與城市空間的延續(xù)。

第二，城市綜合體的建筑體量取決于各個(gè)城市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力。根據(jù)國(guó)內(nèi)外71個(gè)典型城市綜合體的統(tǒng)計(jì)分析，國(guó)際一線城市的城市綜合體建筑體量最大，其次是國(guó)內(nèi)一二線城市。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)搜索，城市綜合體或建筑綜合體出現(xiàn)的頻率，也是國(guó)際一線城市最高，其次是國(guó)內(nèi)一二線城市。也就是說(shuō)，城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力越大，城市綜合體的建筑體量也越大，出現(xiàn)的頻率越高。

第三，城市綜合體的業(yè)態(tài)取決于城市規(guī)模等級(jí)。在國(guó)際一線城市綜合體中，商務(wù)辦公的比例為達(dá)44%，商業(yè)零售、酒店公寓和住宅分別為23%、21%、12%。在國(guó)內(nèi)一線城市綜合體中，商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓和住宅的比例分別為34%、26%、16%、24%。在國(guó)內(nèi)二線城市綜合體中，商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓和住宅的比例分別為26%、29%、12%、33%。在國(guó)內(nèi)三線城市綜合體中，商務(wù)辦公、商業(yè)零售、酒店公寓和住宅的比例分別為20%、34%、12%、34%[6]?？梢?jiàn)，隨著城市等級(jí)規(guī)模的提升，商務(wù)辦公、酒店公寓的業(yè)態(tài)比例也隨著提高，而商業(yè)零售、住宅的比例相應(yīng)下降。

2 城市綜合體引領(lǐng)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)

目前，福建省正進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，處于轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵階段。2014年，福建省人均GDP達(dá)到63472元，按匯率法計(jì)算達(dá)到10333美元，按購(gòu)買(mǎi)力平均法計(jì)算達(dá)到30107國(guó)際元。根據(jù)世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，人均國(guó)民收入在3976至12275美元之間為中高收入經(jīng)濟(jì)體，12276美元以上為高收入經(jīng)濟(jì)體。預(yù)計(jì)“十三五”期間，福建省將邁入高收入經(jīng)濟(jì)體。如果根據(jù)美國(guó)哈佛大學(xué)教授錢(qián)納里對(duì)工業(yè)化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)段劃分標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP5344-10019美元為工業(yè)化后期，人均10019-16031美元為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)初期。那么，福建省正處于工業(yè)化后期，正邁進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)初期階段。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)隨著人均國(guó)民收入增長(zhǎng)而發(fā)生結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，今后一個(gè)時(shí)期，福建經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將由以主要依靠投資驅(qū)動(dòng)逐步轉(zhuǎn)向主要依靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，工業(yè)結(jié)構(gòu)將由勞動(dòng)密集型、初加工制造業(yè)為主向資本-技術(shù)密集型的高加工度化為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)地位將進(jìn)一步提高。

城市化與工業(yè)化相輔相成，工業(yè)化帶動(dòng)城市化，城市化促進(jìn)工業(yè)化。隨著福建省工業(yè)化的快速發(fā)展，城市化也得到了迅速發(fā)展。2014年城鎮(zhèn)化率61.8%，美國(guó)城市地理學(xué)家諾瑟姆((Ray.M.Northam))把城鎮(zhèn)化過(guò)程分成三個(gè)階段，即初期發(fā)展緩慢階段(小于30%)、中期加速階段(30-70%)、后期緩慢停滯階段(大于30%)，呈現(xiàn)“S”型。福建省正處于城市化加速階段，今后10年將進(jìn)入城鎮(zhèn)化的后期階段。這意味著今后10年是福建省城市化發(fā)展的關(guān)鍵階段，城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生重大變革，許多中等城市變成大城市，小城鎮(zhèn)變成中等城市。

福建省城市化的轉(zhuǎn)型升級(jí)，首先是城市功能的轉(zhuǎn)型升級(jí)。對(duì)具有帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的城市而言，其功能體現(xiàn)在作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心和文化中心的功能，以及為促進(jìn)商品、資金、人才、知識(shí)信息等生產(chǎn)要素集聚和輻射的綜合服務(wù)功能。同時(shí)，隨著福建省工業(yè)化向高收入經(jīng)濟(jì)體邁進(jìn)，社會(huì)結(jié)構(gòu)也正在從生產(chǎn)社會(huì)向消費(fèi)社會(huì)轉(zhuǎn)型，帶來(lái)了新的消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境、文化創(chuàng)意、健康休閑、品位奢華、個(gè)性魅力等提出了新的要求，將對(duì)城市建設(shè)提出新要求。這就要求區(qū)域中心城市發(fā)揮城市客廳作用，提升商貿(mào)功能、休閑功能、服務(wù)功能、接待功能和人居功能，成為城市形象展示平臺(tái)、高端商貿(mào)發(fā)展平臺(tái)、金融資本集聚平臺(tái)和文化價(jià)值體驗(yàn)平臺(tái)。

近年來(lái)，福州、廈門(mén)、泉州等地的城市綜合體如雨后春筍般地發(fā)展起來(lái)。福州已建成和在建的城市綜合體超過(guò)30個(gè)，未來(lái)兩年內(nèi)福州市區(qū)上市的城市綜合體項(xiàng)目將超過(guò)27個(gè)。在其中，規(guī)模大的總建筑面積近70萬(wàn)平方米，規(guī)模小的也有20萬(wàn)平方米。2006-2012年廈門(mén)城市綜合體已出讓總建筑面積達(dá)957萬(wàn)平米，2016年前后廈門(mén)將有21個(gè)城市綜合體建成投用，未來(lái)五年內(nèi)廈門(mén)綜合體總量將突破1千萬(wàn)平方米。近年，城市綜合體以“千軍萬(wàn)馬”姿態(tài)進(jìn)駐泉州，漳州、莆田、寧德、南平、三明、龍巖也不甘落后，不少縣級(jí)市和縣城也興起城市綜合體。

城市綜合體是新城市主義的實(shí)踐形式之一。對(duì)福建省大中城市而言，城市綜合體的發(fā)展，對(duì)提升城市功能具有重要作用，促進(jìn)老城區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新城區(qū)集聚人氣。首先，城市綜合體有助于克服城市現(xiàn)代主義過(guò)分強(qiáng)調(diào)功能區(qū)隔和單功能建設(shè)引起的交通擁擠、功能碎片化等“城市病”，突出居住、就業(yè)、商業(yè)、購(gòu)物、辦公、文化娛樂(lè)、休閑、公共設(shè)施的平衡協(xié)調(diào)，人口和就業(yè)崗位的平衡協(xié)調(diào)，城市與生態(tài)的平衡協(xié)調(diào)。其次，城市綜合體有助于重新構(gòu)造城市功能，通過(guò)商貿(mào)中心、寫(xiě)字樓和高端住宅等功能的組合，引入新功能，創(chuàng)造新環(huán)境，形成若干個(gè)高端功能區(qū)，集聚人氣和財(cái)氣，輻射周邊乃至更大區(qū)域的發(fā)展。再次，城市綜合體有助于加快新城區(qū)建設(shè)。城市綜合體能夠吸引大量的人流及商業(yè)集聚，提供大量的就業(yè)空間，加快完善周邊基礎(chǔ)設(shè)施，改善區(qū)域形象，樹(shù)立城市新地標(biāo)，在充分實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的同時(shí)，帶動(dòng)了區(qū)域土地和產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升。

但是，福建省各地城市綜合體在發(fā)展過(guò)程中，也存在不容忽視的問(wèn)題。第一，部分地區(qū)的城市綜合體蜂擁而上，階段性過(guò)剩。一部分因招商難而不斷延遲開(kāi)業(yè)，一部分客流越來(lái)越少，還有一部分處于虧損被收購(gòu)狀態(tài)。主力店是城市綜合體運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，而以商業(yè)為主力店的綜合體受電商、經(jīng)濟(jì)下行等的影響，客源不足，面臨重復(fù)建設(shè)和過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。第二，缺乏高品質(zhì)的城市綜合體。與國(guó)外的城市綜合體相比，部分地區(qū)的城市綜合體建設(shè)追求短期效益，前期規(guī)劃倉(cāng)促，開(kāi)發(fā)周期短，后期運(yùn)營(yíng)管理水平滯后，在軟性環(huán)境方面缺少人性化的文化內(nèi)涵，與周邊城市缺少互動(dòng)，降低了城市綜合體所具有的綜合經(jīng)濟(jì)價(jià)值，降低了價(jià)值升值空間。第三，缺乏成熟的配套環(huán)境。作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)要求產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平與之匹配。同時(shí)，要求相關(guān)金融環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、消費(fèi)能力等的匹配。目前，相關(guān)的制度、法規(guī)及運(yùn)營(yíng)管理不盡完善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境和金融環(huán)境尚欠成熟，制約了城市綜合體發(fā)展所需要的資金、市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)管理等方面支持，制約了城市綜合體的良性發(fā)展。第四，部分地區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展能級(jí)不高。城市綜合體是以相對(duì)發(fā)達(dá)的城市和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)。部分地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平不高，尤其是部分地區(qū)處于工業(yè)化和城市化加速發(fā)展階段，是以出口和基礎(chǔ)設(shè)施投資來(lái)拉動(dòng)的，導(dǎo)致高水平的投資率和低水平的消費(fèi)率，對(duì)城市綜合體的支撐不足。

3 城市綜合體開(kāi)發(fā)要因城而異

城市綜合體開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及諸多方面，需要與周邊城市環(huán)境良好銜接，需要金融環(huán)境的支持，需要精通房地產(chǎn)、金融、商業(yè)的復(fù)合型人才等。如果對(duì)市場(chǎng)供需關(guān)系缺乏準(zhǔn)確的專(zhuān)業(yè)判斷，就會(huì)造成資源閑置、投資失敗。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，詳盡的調(diào)研，審慎的決策，有效的定位，對(duì)城市綜合體成功開(kāi)發(fā)至關(guān)重要。

第一，以市場(chǎng)細(xì)分為根本。不管什么物業(yè)，歸根到底要以有效需求為支撐。福建省城市規(guī)模多數(shù)比較小，廈門(mén)轄區(qū)常住人口381萬(wàn)人，福州市轄區(qū)306萬(wàn)人，其余城市轄區(qū)人口規(guī)模都不大，莆田200萬(wàn)人，泉州152萬(wàn)人，而三明、南平、寧德不足50萬(wàn)人。對(duì)廈門(mén)、福州而言，其對(duì)物業(yè)需求結(jié)構(gòu)和規(guī)模不同于北上廣一線城市，莆田、泉州、漳州等城市對(duì)物業(yè)需求結(jié)構(gòu)和規(guī)模也不同于廈門(mén)、福州，城市綜合體不能一哄而上。這就要求不同的城市綜合體開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確地評(píng)估城市的發(fā)展階段、項(xiàng)目位置、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等，深入研究潛在的消費(fèi)層，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的客戶需求，有效定位才使項(xiàng)目在同類(lèi)產(chǎn)品中脫穎而出。不同的城市綜合體項(xiàng)目定位，一是要有差異化，二是要有特色。

第二，以交通導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)榛A(chǔ)。城市綜合體面對(duì)更大的人流，天然地對(duì)交通條件和設(shè)施具有更高要求。交通導(dǎo)向是城市綜合體發(fā)展的基礎(chǔ)，決定了城市綜合體的布局。城市綜合體對(duì)外交通通達(dá)性很高，對(duì)內(nèi)部交通要求也很高，上下左右、樓上樓下的動(dòng)線要組織好，停車(chē)場(chǎng)要合理規(guī)劃。近十幾年來(lái)，廈門(mén)、福州城市交通發(fā)展比較快，城市框架拉的比較大，有利于城市綜合體的發(fā)展和布局。三明、南平、寧德等城市的城市交通設(shè)施相對(duì)滯后，城市綜合體的發(fā)展要量力而行。

第三，以城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)為前提。在城市新區(qū)中開(kāi)發(fā)綜合體，面臨著更大困難，因?yàn)槌鞘行聟^(qū)要集聚人氣本身需要一個(gè)過(guò)程，一般需要10年時(shí)間才能成為新的人氣集聚區(qū)域。同時(shí)，新城區(qū)開(kāi)發(fā)速度又是與城鎮(zhèn)化進(jìn)程相關(guān)聯(lián)的，是隨著城鎮(zhèn)化逐步推進(jìn)、農(nóng)村人口和周邊城鎮(zhèn)人口的逐步匯集、老城區(qū)人口的逐步疏解而逐步推進(jìn)的。這就要求城市綜合體開(kāi)發(fā)要與城市新城區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)序和步調(diào)互相協(xié)調(diào)，如果在一段時(shí)間內(nèi)過(guò)分集中上馬，容易形成階段性供給過(guò)剩。例如，福州2014年新開(kāi)盤(pán)的城市綜合體就有6個(gè)，規(guī)模大的總建筑面積近70萬(wàn)平方米，規(guī)模小的也有20萬(wàn)平方米，一些城市綜合體不得不再三推遲開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)后也面臨招商困難的問(wèn)題。城市綜合體不僅要與新城區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)序配合，更重要的是與新城市功能定位相協(xié)調(diào)。

第四，與新興服務(wù)業(yè)發(fā)展互動(dòng)。最近十幾年，福建省服務(wù)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化，交通物流、批發(fā)零售等傳統(tǒng)服務(wù)在 GDP中的占比大幅度下降，前者由2001年最高的27.5%下降到2014年的13.9%，后者由2000年最高的27.0%下降到2014年的20.6%?？梢哉f(shuō)，福建省服務(wù)業(yè)正在進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展期，新興服務(wù)業(yè)正在成為新的競(jìng)爭(zhēng)高地，由關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、不同功能業(yè)態(tài)在小范圍內(nèi)集聚而成的城市綜合體，正是與之相匹配的新空間。在福建省各種新興服務(wù)業(yè)中，休閑旅游無(wú)疑是潛能很大的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。福建省不僅具有發(fā)展文化旅游的優(yōu)勢(shì)，也具有發(fā)展生態(tài)休閑的優(yōu)勢(shì)，又具有比鄰臺(tái)灣的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。發(fā)展與休閑旅游相關(guān)聯(lián)的服務(wù)業(yè)是一篇大文章，主題酒店、旅游商業(yè)、度假地產(chǎn)等都為城市綜合體開(kāi)發(fā)提供很好的選擇。福建省各地多數(shù)城市綜合體的主力店集中選擇大型百貨、超市、快時(shí)尚品牌店等，但百貨、超市受電商的沖擊而不斷壓縮規(guī)模，萬(wàn)達(dá)百貨大規(guī)模關(guān)閉百貨門(mén)店就是一個(gè)例子。因此，城市綜合體業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型十分重要。

第五，與城市特色塑造相結(jié)合。賞心悅目的外觀和巨無(wú)霸的空間，這是城市綜合體的建筑特征。城市綜合體由于強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)能力，必然對(duì)城市景觀產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊。這就要求城市綜合體建設(shè)應(yīng)與城市特色的規(guī)劃建設(shè)相融合。福建省自然和人文資源條件優(yōu)越，城市綜合體的建設(shè)應(yīng)以資源和景觀保護(hù)為前提，與城市特色互相融合。除了自然生態(tài)，還要注意人文生態(tài)，要體現(xiàn)區(qū)域獨(dú)特文化。有些城市綜合體的建筑形態(tài)和立面設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)單模仿歐美國(guó)家的建筑，與城市周邊建筑、城市文化不協(xié)調(diào)，不是給城市加分，反而減分。城市綜合體要真正成為城市的名片，成為城市的亮點(diǎn)，其形象很重要，外表、立面要與周邊的自然景觀、人文景觀相協(xié)調(diào)，讓人流連忘返。

第六，與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策劃相匹配。城市綜合體在很大程度上是全新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，傳統(tǒng)的城市規(guī)劃較難適應(yīng)。如何實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)動(dòng)，達(dá)到投資利潤(rùn)最大化，是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策劃和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的普遍追求，但高投入帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又普遍存在的。根據(jù)國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)，中等城市對(duì)于酒店、辦公樓、餐飲娛樂(lè)需求規(guī)模有限，多樣性物業(yè)類(lèi)型并不能吸引足夠的消費(fèi)群，商業(yè)和住宅往往是業(yè)態(tài)組合中比例最大的。但是，按照二三線城市人均商業(yè)面積一般不超過(guò)1.2平方米的經(jīng)驗(yàn)，城市綜合體的商業(yè)比例也不可能很大，而住宅的比例可能很大。就是商業(yè)和住宅，也要避免同質(zhì)化，不要每個(gè)綜合體賣(mài)一樣的東西和一樣的組合。在業(yè)態(tài)組合中，業(yè)態(tài)布局也是十分重要的，綜合體有寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、娛樂(lè)、電影院和住宅等，互相之間要協(xié)調(diào)，而不要互相干擾。目前，對(duì)城市綜合體的開(kāi)發(fā)，福建省各地城市建設(shè)主管部門(mén)普遍缺乏宏觀上的調(diào)控和規(guī)劃布局，也缺乏相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。因此，制定城市綜合體相關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)規(guī)范，顯得十分迫切。

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