高端業(yè)主想要自持物業(yè)該如何？

文/張基一

高端商業(yè)究竟要不要開發(fā)商物業(yè)自持，一直是商業(yè)地產(chǎn)界有多方面聲音的話題。不過(guò)放心，我們并不是來(lái)討論房地產(chǎn)的，我們是來(lái)侃空調(diào)的。

目前中國(guó)的5A 甲級(jí)寫字樓、商業(yè)綜合體已經(jīng)在一二線城市扎根布點(diǎn)，聚落發(fā)展。對(duì)于商業(yè)業(yè)態(tài)的精細(xì)研究以及高端物業(yè)的硬件角逐都已經(jīng)上升到白熱化的程度，對(duì)于中央空調(diào)企業(yè)來(lái)說(shuō)亦是如此?？照{(diào)產(chǎn)品的形象、檔次、質(zhì)量以及舒適性與商業(yè)本身的規(guī)格檔次相輔相成。在某種程度上，甚至可以形成雙向選擇，這就成為志在立足高端市場(chǎng)企業(yè)的必爭(zhēng)之地。

讓我們把話題拉回是否物業(yè)自持的問(wèn)題上。誠(chéng)然，目前國(guó)內(nèi)大部分頂尖商業(yè)的確都是由開發(fā)商自持物業(yè)，從而決定和選擇入駐企業(yè)的檔次和素質(zhì)。不過(guò)，仍然有游離于這個(gè)規(guī)則之外的商業(yè)體，它們?cè)谟布渲?、招商選擇以及入駐客戶的決定上趨于高端化，不過(guò)在產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)上選擇分割產(chǎn)權(quán)迅速收攏資本的模式。這樣雖然在一定程度上無(wú)法預(yù)計(jì)今后長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，但是就短時(shí)間的資本收益、廣告效益以及高端形象打造上具有一定的優(yōu)勢(shì)。一般情況下，這類商業(yè)以聚集業(yè)態(tài)為主，從而形成完善的商業(yè)圈。但無(wú)論是以綜合體的形式打造還是創(chuàng)業(yè)園，都足夠吸引高端客戶的眼光。

那么問(wèn)題來(lái)了。這種地產(chǎn)的商業(yè)模式會(huì)將諸多問(wèn)題拋給配套以及硬件提供方，其中中央空調(diào)就是問(wèn)題之一。面對(duì)想要自持物業(yè)的高端業(yè)主，中央空調(diào)企業(yè)需要如何應(yīng)對(duì)？三星給出了一些辦法。

從用戶體驗(yàn)上來(lái)講，更自由、更簡(jiǎn)便以及更舒適是目前市場(chǎng)的主流趨勢(shì)，也是三星多聯(lián)機(jī)產(chǎn)品一直以來(lái)的產(chǎn)品理念，三星DVM S系列就是其中翹楚。針對(duì)希望自己掌握物業(yè)產(chǎn)權(quán)的用戶來(lái)說(shuō)，他們的想法與三星不謀而合了。從經(jīng)濟(jì)性上來(lái)說(shuō)，空調(diào)產(chǎn)品的耗能幾乎占到整棟物業(yè)的60%左右，而空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能性也是高端樓盤中需要考慮的重要因素。集中式的中央空調(diào)系統(tǒng)，其開啟模式屬于一開全開式，也就是說(shuō)，不論有多少個(gè)用戶在使用中央空調(diào)，主機(jī)需要整個(gè)開啟。相對(duì)而言，DVM S 的優(yōu)勢(shì)就得以體現(xiàn)。由于機(jī)組的室內(nèi)機(jī)是冷媒系統(tǒng)的蒸發(fā)器部分，其換熱不會(huì)出現(xiàn)二次損失，相對(duì)集中式機(jī)組，要節(jié)能得多。從精確卸載的問(wèn)題上來(lái)看，多聯(lián)機(jī)可以做到：開1 臺(tái)室內(nèi)機(jī)，主機(jī)就按1 臺(tái)室內(nèi)機(jī)能源運(yùn)行。同樣用上面的例子，只開1 個(gè)室內(nèi)機(jī)時(shí)，主機(jī)就按1 臺(tái)室內(nèi)的能力運(yùn)行，輸入也相應(yīng)匹配，不出現(xiàn)浪費(fèi)，其節(jié)能效果明顯。最關(guān)鍵的是，三星始終能從終端用戶的直觀體驗(yàn)上下功夫。DVM S 系列所擁有的新風(fēng)的全熱回收及冷媒制冷設(shè)計(jì)，既滿足了新風(fēng)的制冷制熱效果，也極大的提高了系統(tǒng)的節(jié)能性。

當(dāng)然，針對(duì)客戶的定制需求，三星在保證節(jié)能性的同時(shí)也不乏個(gè)性化的設(shè)計(jì)，室內(nèi)機(jī)的個(gè)性化布局也是三星獨(dú)具匠心的一筆。我們可以從三星在融真虹橋商務(wù)廣場(chǎng)的項(xiàng)目中獲取一些啟發(fā)。通常，在確定入駐配套后，用戶很難再獲得一對(duì)一的服務(wù)。然而三星在融真虹橋商務(wù)廣場(chǎng)的項(xiàng)目中，并沒有將所有DVM S 系統(tǒng)一步安裝到位，而是在安裝時(shí)先安裝室外機(jī)及預(yù)留管道。待業(yè)主入住后，與業(yè)主進(jìn)行溝通后進(jìn)行2 次深化設(shè)計(jì)與安裝。根據(jù)最終入住的用戶房間格局而個(gè)性定制，具體問(wèn)題具體分析，靈活地滿足用戶空間使用需求。這樣靈活的安裝設(shè)計(jì)更能滿足最終業(yè)主個(gè)性化的裝飾設(shè)計(jì)需求，不會(huì)因?yàn)楹笃诘亩畏指粼O(shè)計(jì)而造成原有的空調(diào)設(shè)備無(wú)法使用，造成不必要的浪費(fèi)。

當(dāng)然，既然是面對(duì)高端用戶群體，三星產(chǎn)品一直以來(lái)走在科技前沿的形象自然不能馬虎。目前，大多數(shù)品牌還糾結(jié)于產(chǎn)品節(jié)能性的各種參數(shù)，爭(zhēng)相“放衛(wèi)星”，而三星就沒有把多余精力浪費(fèi)在這種近乎有些“口水戰(zhàn)”似的對(duì)耗上。無(wú)論是無(wú)限網(wǎng)絡(luò)的引入還是大數(shù)據(jù)端口的整合，三星在科技工業(yè)品的大潮中始終走在前列。這恰巧也是這些自身?yè)碛行酆駥?shí)力，又希望自主化元素更多的用戶所希望擁有和達(dá)到的產(chǎn)品狀態(tài)。

中央空調(diào)作為依附性和從屬性都相對(duì)較強(qiáng)的產(chǎn)品，要時(shí)時(shí)刻刻應(yīng)對(duì)包括地產(chǎn)在內(nèi)的各方面元素影響。三星只是很好的在商業(yè)地產(chǎn)的其中一個(gè)分支為我們提供了可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)。在三星看來(lái)，每一項(xiàng)工程都有自己的特點(diǎn)和使用要求，每一種設(shè)計(jì)方案都有不同的優(yōu)勢(shì)和適用范圍，只有將二者有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，才能設(shè)計(jì)出優(yōu)秀的方案。于高端為此，于終端為此，于中國(guó)為此。