解析房產(chǎn)交易合同效力界分

張璐

（湖北省襄陽市房屋產(chǎn)權(quán)與市場管理處湖北襄陽　441003）

解析房產(chǎn)交易合同效力界分

張璐

（湖北省襄陽市房屋產(chǎn)權(quán)與市場管理處湖北襄陽441003）

在當(dāng)前房產(chǎn)交易種類多樣化的背景之下，怎樣在房地產(chǎn)立法和司法當(dāng)中建立房產(chǎn)交易合同的效力界分標(biāo)準(zhǔn)是一個比較難解決的問題。隨著我國民事財產(chǎn)立法的持續(xù)改善、物權(quán)區(qū)分原則的建立、履行不能有效的改動與誠實(shí)守信原則的深化，這些都使得房產(chǎn)交易合同中產(chǎn)生一種“有效傾向”。然而，在堅(jiān)持該原則的同時，也同樣不能忽視房地產(chǎn)管制當(dāng)中的強(qiáng)制性規(guī)定、宏觀調(diào)控政策所表現(xiàn)的公共利益保護(hù)目標(biāo)對于合同效力的否定性作用。所以，應(yīng)該維護(hù)公共利益保護(hù)的底線、維護(hù)司法程序。本文重點(diǎn)介紹了房產(chǎn)交易合同“有效傾向”的法理基礎(chǔ)以及如何合理運(yùn)用效力界分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行司法裁量。

房產(chǎn)交易；合同效力；界分

1　引言

隨著民事財產(chǎn)法理念以及立法的開展，原有的司法實(shí)踐體現(xiàn)出對于司法自治的持續(xù)重視，這使得合同效力的認(rèn)定要求體現(xiàn)出放寬化的趨勢。但是對于房產(chǎn)交易來說，因?yàn)槠浔澈笸ǔｋ[藏著很多社會公共利益的考量，因此是否損害公共利益組成了評判合同效力的重要規(guī)范。即使公共利益具有很大的彈性，但是不能否認(rèn)的是，在實(shí)踐過程中這一模糊的術(shù)語通過不同的方式為合同的法律評判設(shè)下了更高的底線，進(jìn)而使得它的效力認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)要比普通的買賣合同更高。

2　問題的提出

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步改善，房產(chǎn)交易已經(jīng)成為了一種被廣泛關(guān)注的買賣合同形式，區(qū)別于其他買賣合同的標(biāo)物，該種不動產(chǎn)的交易具有價值極其高、影響非常廣泛的特征，并且通常牽涉到當(dāng)事人巨大的利益。也正是因?yàn)樯鲜銮闆r，在司法實(shí)踐當(dāng)中有關(guān)房產(chǎn)交易合同的相關(guān)案件呈現(xiàn)出急劇的增長趨勢，在這些案件當(dāng)中，有些合同效力的判定標(biāo)準(zhǔn)一直都是司法界的難題。一方面，我國的財產(chǎn)法領(lǐng)域立法理念的改進(jìn)導(dǎo)致民商事合同越來越體現(xiàn)出其司法自治的本質(zhì)，對于公權(quán)力管理的不斷松懈使得合共效力的判定體現(xiàn)出一種“支持合同有效”的司法趨勢。另一方面，因?yàn)槲覈鴮Ψ康禺a(chǎn)交易存在非常嚴(yán)格的公法管制制度，加上國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策往往會把房地產(chǎn)交易作為調(diào)控的對象，因此，該特殊類型交易的效力判定或許應(yīng)該采取一種更加謹(jǐn)慎的態(tài)度。但是，怎樣在司法自治和公法管制間找到一個交易合同效力評判的最佳平衡點(diǎn)，不只是限于民法理論的探討，更對現(xiàn)如今我國房地產(chǎn)立法和司法評判具有一種現(xiàn)實(shí)的意義。

3　房產(chǎn)交易合同“有效傾向”的法理基礎(chǔ)

3.1不動產(chǎn)物權(quán)的區(qū)分原則

通常所說的區(qū)分原則，指的是在發(fā)生物權(quán)變動的時候，物權(quán)變動的原因跟物權(quán)變動的結(jié)果作為兩個法律事實(shí)，但是它們的成立與生效需要結(jié)合不同的法律根據(jù)。對于不動產(chǎn)物權(quán)來說，區(qū)分原則就是意味著不動產(chǎn)物權(quán)的變動一般應(yīng)該以登記作為結(jié)果的要件，然而是否對物權(quán)進(jìn)行登記不應(yīng)該成為不動產(chǎn)交易合同的有效要件。

3.2履行不能的有效性

當(dāng)房產(chǎn)交易合同忽略物權(quán)變動登記的要件約束之后，它便回到了合同法當(dāng)中有效因素的判定范圍中。民法理論通常認(rèn)為，合同有效的判定要素有三個：①當(dāng)事人行為能力的適格；②意思表達(dá)真實(shí)；③不能跟強(qiáng)制性的規(guī)范相沖突。除此之外，對交易發(fā)生時候標(biāo)的物的即行缺少履行性的場合有著極為不同的觀點(diǎn)。試舉兩例，其中一例是出賣人用第三人的房屋作為交易標(biāo)的物的合同，另一例是房產(chǎn)交易的時候房屋已經(jīng)因?yàn)榇蠡鸲鴾缡У那闆r。這兩種情況都稱之為合同履行不能，并且結(jié)合其履行不能的時間來分界，理論上應(yīng)該稱為自始不能。有區(qū)別的是，前面一種自始不能的情況是一種可以把責(zé)任歸于出賣人的事由，因此從保護(hù)買受人的角度來說，應(yīng)該承認(rèn)該類合同的有效性。

3.3誠信原則的彰顯

誠實(shí)守信原則是現(xiàn)代合同法的“帝王條款”，它的本意突出了合同行為的真誠以及公平合理。該條款的內(nèi)容似乎跟合同效力的評判關(guān)系很小，因?yàn)楹贤臒o效不應(yīng)該受到當(dāng)事人訂約誠意的影響。但是在一些特殊的情形下，如果出賣人在知道合同存在無效因素，但是仍然跟善意的買受人締約，但是后來卻因?yàn)榭陀^情形的改變而主張合同無效。在該種情形下，假如合同還沒有履行就應(yīng)該認(rèn)定為無效，但是如果已經(jīng)履行完畢就必須以誠信原則為根據(jù)懲罰出賣人的惡意抗辯行為。該種合同有效的管理雖然具有比較嚴(yán)格的條件，但是它卻在某種程度上提供了一條把誠信原則導(dǎo)入合同效力評定的途徑，同時也成為了法官在合同的有效性評定方面的又一件利器。

4　合理運(yùn)用效力界分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行司法裁量

4.1堅(jiān)持規(guī)劃“紅線”以維護(hù)社會公益

規(guī)劃對房產(chǎn)交易的實(shí)際意義不僅僅在于城鄉(xiāng)行政性的管理，也體現(xiàn)了穩(wěn)固房地產(chǎn)市場、提升民眾生活的社會公共利益。因此，最高人民法院的司法解釋已經(jīng)把建設(shè)工程規(guī)劃許可證當(dāng)作房產(chǎn)交易的一條“紅線”，而且還確定了違法建筑交易無效的細(xì)則。但是在實(shí)際的操作中仍然會引發(fā)以下問題：司法解釋只是規(guī)定了建設(shè)工程規(guī)劃的效力，并沒有針對建設(shè)用地規(guī)劃的效力作出明確規(guī)定，那么沒有領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證或者沒有按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋是否具有可轉(zhuǎn)讓性呢？筆者認(rèn)為，該問題的答案應(yīng)該是否定的，有三個理由：①從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的立法理論看來，它堅(jiān)持了以往的“兩證制度”，而且在行政規(guī)定的方面并沒有詳細(xì)，所以對于土地與房屋規(guī)劃的效力最起碼應(yīng)該同等看待；②從土地規(guī)劃的實(shí)際效果來看，它對于土地使用權(quán)的性質(zhì)、作用等方面有著非常嚴(yán)格的控制作用，甚至還決定了土地使用權(quán)出讓合同的效力，因此應(yīng)該比建筑工程的規(guī)范更加重要；③從牽涉到土地規(guī)劃的一些強(qiáng)制性法規(guī)的立法目的看來，它彰顯了國家對于土地利用開展宏觀調(diào)控進(jìn)而確保城鄉(xiāng)可持續(xù)發(fā)展的社會宗旨，因此應(yīng)該將其歸屬到效力性強(qiáng)制規(guī)范的范圍中，并且土地規(guī)劃的制定有的時候還能夠直接決定房屋的流通性。

4.2區(qū)別對待房地產(chǎn)政策變動對交易效力的影響

我國房地產(chǎn)政策的出臺或者變動將會對房產(chǎn)交易合同的效力產(chǎn)生否定效力，但是在一些特殊情況下應(yīng)該區(qū)別對待。一定要對房地產(chǎn)政策變更的時間跟實(shí)際交易的成立時間進(jìn)行對比，以“禁止購買第三套住房”的調(diào)控方式為例，如果買受人購置第三套房子的合同是在政策發(fā)布之后成立的，那么合同會由于違法國家政策而失效。但是假如在政策發(fā)布以前買受人已經(jīng)訂下了買賣合同，那么從保護(hù)當(dāng)事人預(yù)期的角度來說就不適合再否認(rèn)合同的效力了。

4.3柔性化處理房產(chǎn)交易意思表示瑕疵

房產(chǎn)交易是一種雙方民事的法律行為，表意真實(shí)應(yīng)該是其效力肯定的前提條件，我國《合同法》也針對意思表示瑕疵設(shè)定了無效與可撤銷兩種制度。表意真實(shí)首先需要探明當(dāng)事人締結(jié)合同的交易目的，例如當(dāng)事人在簽訂商品房合同中就表示通過“一手房”的交易方式進(jìn)行交易，但是之后的合同履行在客觀上沒有辦法實(shí)現(xiàn)“一手房”的交易，這個時候應(yīng)該尊重當(dāng)事人的締約意思將其判定為合同履行不能，但是不能通過其他的交易模式要求當(dāng)事人繼續(xù)履行合同。此外，雖然在實(shí)踐中對合同自始履行不能的狀況傾向于有效判定，但是或許仍然存在意思表示使用的余地。比如房產(chǎn)交易的雙方在簽訂合同的時候都知曉交易的房屋是禁止或者限制流通物，那就應(yīng)該認(rèn)定合同無效，以避免當(dāng)事人惡意串通損害第三人或者社會利益。

4.4善用效力補(bǔ)正制度設(shè)置最后防線

效力補(bǔ)正制度是房地產(chǎn)判定當(dāng)中經(jīng)常用到的一種制度，在很多的司法解釋當(dāng)中，都明確了在房產(chǎn)交易合同簽訂的時候沒有取得商品房預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等對合同效力有影響證件，但是在一審期間取得的，合同仍視作有效。該制度可以緩和合同無效所引發(fā)的負(fù)面影響，同時也最大程度表現(xiàn)出了平衡房產(chǎn)交易效力界分的功能，所以應(yīng)該在司法實(shí)踐當(dāng)中被廣泛采用。與此同時，合同效力的補(bǔ)正不可以忽視對于后續(xù)要件的司法評審，例如在違背規(guī)劃條件進(jìn)行房產(chǎn)交易的場合，即使開發(fā)商在過后取得了規(guī)劃變更的手續(xù)，人民法院也一定要嚴(yán)格審查變更手續(xù)是否符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》所設(shè)立的要求，以方便正確守護(hù)效力補(bǔ)正這一房產(chǎn)交易效力的最后一道防線。

5　結(jié)語

當(dāng)前房產(chǎn)交易類型多元化的背景下，一項(xiàng)突出的難題就是在房地產(chǎn)立法與司法實(shí)踐中對房產(chǎn)交易合同的效力界分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)合理地建立。在具體實(shí)踐的過程中，應(yīng)該與實(shí)際情況相結(jié)合，遵循法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持公共利益保護(hù)的底線，合理維護(hù)司法自治原則，從而對房地產(chǎn)交易合同效力的準(zhǔn)則進(jìn)行準(zhǔn)確、有效地判定。

[1]李仁玉.合同效力研究[J].北京大學(xué)出版社，2006.

[2]崔文星.論區(qū)分原則在我國物權(quán)法中的體現(xiàn)[J].社會科學(xué)，2014（8）：39～ 40.

[3]韓世遠(yuǎn).合同法總論[M].法律出版社，2004.

D923.6

A

1673-0038（2015）40-0196-02

2015-9-15

張璐（1984-），女，經(jīng)濟(jì)師，研究生，主要從事房地產(chǎn)登記工作。