試論房地產(chǎn)面積測繪的結(jié)果和質(zhì)量管理

劉建福

（福建省柘榮縣房地產(chǎn)管理所）

試論房地產(chǎn)面積測繪的結(jié)果和質(zhì)量管理

劉建福

（福建省柘榮縣房地產(chǎn)管理所）

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展使得房價不斷的攀升，以至于購買商業(yè)房產(chǎn)成為了較為奢侈的事情。在此背景下，買房的人對于房地產(chǎn)的面積和權(quán)屬問題更加的關(guān)心，這就推動了我國房產(chǎn)測繪工作的發(fā)展。房產(chǎn)測繪就是將專業(yè)的測繪和房地產(chǎn)管理進(jìn)行融合，對于房屋的面積進(jìn)行測量和繪制。本文闡述了我國房地產(chǎn)面積測繪的結(jié)果以及質(zhì)量管理問題，希望對有關(guān)人士能有所幫助。

房地產(chǎn)；面積測繪；質(zhì)量管理

引言

我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，其已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)價格的越來越高，使得房產(chǎn)的面積寸土寸金，這樣人們就更加關(guān)注房地產(chǎn)面積測繪的結(jié)果和質(zhì)量。通過增強(qiáng)房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果的質(zhì)量管理，提升測繪結(jié)果的質(zhì)量，可以使得房地產(chǎn)交易過程更加的公正公平，也對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有更好的促進(jìn)作用。

1　有關(guān)房地產(chǎn)測繪的概述

1.1房地產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)測繪屬于測繪內(nèi)容中重要的組成部分之一，其最主要的工作就是對房屋面積的測算及繪制。簡言之，就是測量和計(jì)算房屋的水平面積。所要測量的水平面積主要包括的內(nèi)容為：建筑面積、房屋的產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)面積、公共建筑面積和房屋使用面積等等。關(guān)于房地產(chǎn)測繪較為詳細(xì)的解釋就是利用測繪的技術(shù)方法和儀器儀表等對于房屋的土地、房地產(chǎn)權(quán)屬情況、房地產(chǎn)的質(zhì)量、位置以及土地的利用情況進(jìn)行相關(guān)的測量，從而可以為房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)的產(chǎn)籍、房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收情況、房地產(chǎn)利用情況以及城市區(qū)域規(guī)劃情況提供較為基礎(chǔ)和可靠的參考數(shù)據(jù)。

1.2房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)以及相關(guān)要求

房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)主要包括兩方面：內(nèi)容的多樣性、作業(yè)的及時性。所謂內(nèi)容的多樣性指的就是在進(jìn)行房地產(chǎn)測繪時，一定要按照定界、定量、定性以及定位的方式進(jìn)行。就是說增強(qiáng)房地產(chǎn)質(zhì)量方面的調(diào)查和評審、加強(qiáng)房地產(chǎn)面積的測算、對于房地產(chǎn)所在范圍界限的測定準(zhǔn)確性、增強(qiáng)房地產(chǎn)使用權(quán)和所有權(quán)的調(diào)查、增強(qiáng)房地產(chǎn)位置測定的準(zhǔn)確性等。所謂的作業(yè)及時性主要就是指由于對房地產(chǎn)的權(quán)屬檔案管理屬于動態(tài)的管理，為了確保房地產(chǎn)權(quán)屬檔案與權(quán)屬的變化保持同步，就要及時準(zhǔn)確的進(jìn)行房地產(chǎn)面積的測繪工作。

1.3房地產(chǎn)測繪的作用

房地產(chǎn)測繪的作用重點(diǎn)包括下面幾點(diǎn)：

在法律方面，房產(chǎn)測繪成果不僅是處理多類產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系以及確定產(chǎn)權(quán)的法定基本資料，更是房產(chǎn)多類管理的關(guān)鍵根據(jù)。

對于財政稅收經(jīng)濟(jì)功能，房產(chǎn)測繪成果不僅可以作為實(shí)施房產(chǎn)價格評估、房產(chǎn)契稅的征收、房產(chǎn)租賃活動以及交易活動的重要根據(jù)，還是實(shí)施房產(chǎn)抵押貸款以及房產(chǎn)保險服務(wù)不能或缺的根據(jù)。

對于社會服務(wù)以及決策具有參謀功能。將房產(chǎn)測繪調(diào)查之后的成果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理，許多不能多得的資料便派生出來，該資料讓城市綜合建設(shè)布局、住房制度的改革、老城區(qū)以及危舊房屋改造等具有了決策根據(jù)。更給城鎮(zhèn)測繪、公用事業(yè)、環(huán)保、社會治安、文教衛(wèi)生、水利、旅游、地下管網(wǎng)、通訊等帶來基本資料以及相關(guān)信息，其服務(wù)有著廣泛性。

2　有關(guān)房地產(chǎn)測繪質(zhì)量管理的內(nèi)容

2.1對于測繪資質(zhì)的審查

房地產(chǎn)測繪屬于特殊行業(yè)，從事此種行業(yè)的單位應(yīng)按照頒布的《中華人民共和國測繪法》的基本內(nèi)容，獲得由省級以上測繪行政主管部分頒布的《測繪資格證書》。在沒有獲得資格證書情況下進(jìn)行的房地產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)都是非法行為。有關(guān)的行政管理部門要增強(qiáng)對于房地產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)審查，可以采取定期和不定期抽查的方式核對房地產(chǎn)測繪的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰。

2.2對于人員以及作業(yè)的管理

在進(jìn)行房地產(chǎn)測繪的過程中，要求實(shí)際的測繪人員具有豐富的經(jīng)驗(yàn)以及比較專業(yè)的知識技能，同時要熟練的操作相關(guān)測繪儀器設(shè)備，相關(guān)人員一定要經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)合格后才可上崗工作。另外，外部的環(huán)境也會對測量的結(jié)果造成非常大的影響。因此，在具體測繪過程中要結(jié)合實(shí)際情況采用不同的測繪方式以及觀測的時間，只有這樣才能最大程度降低外界環(huán)境對于測繪結(jié)果的影響。

2.3測繪過程中執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

對于房地產(chǎn)面積的測繪一定要嚴(yán)格遵守有關(guān)的法律法規(guī)以及相應(yīng)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)測繪技術(shù)也在時時的更新，不同的地域都應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況出臺相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，例如《房地產(chǎn)測量規(guī)范》、《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》等。

2.4對于測繪儀器以及軟件的管理

想要確保房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果的可靠性以及高質(zhì)量，就一定要增強(qiáng)測繪儀器的管理。在對儀器管理的過程中，測繪的單位應(yīng)委派專人進(jìn)行儀器的保管，建立并逐漸完善儀器設(shè)備的管理制度，確保儀器設(shè)備的完好性以及準(zhǔn)確度。另外，對于測繪過程中可能應(yīng)用到的計(jì)算機(jī)軟件同樣要進(jìn)行適用性的確認(rèn)，同時要進(jìn)行實(shí)施的維護(hù)以及軟件升級。

3　加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪結(jié)果質(zhì)量管理的相關(guān)對策

3.1建立并逐漸完善科學(xué)的質(zhì)量保障體系

房地產(chǎn)面積測繪的重要保證就是要依照較為科學(xué)健全的質(zhì)量保障體系，同時進(jìn)行測繪的單位要具有相應(yīng)的測繪資質(zhì)。這些都要求在具體的測繪過程中房地產(chǎn)測繪單位應(yīng)對測繪結(jié)果的質(zhì)量給予充分重視，要始終堅(jiān)持質(zhì)量第一、服務(wù)客戶的原則進(jìn)行工作，并且要建立并逐漸完善質(zhì)量的保障體系。另外，相關(guān)的計(jì)算機(jī)測繪軟件需要經(jīng)過有關(guān)主管部門的認(rèn)可后才可使用，這樣可以充分保證測繪所得結(jié)果的準(zhǔn)確性以及完整性。同時，在具體的工作過程中要遵照相應(yīng)法律法規(guī)以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。若是同一測繪單位對同一項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測以及實(shí)測，要采用不同的人員進(jìn)行兩次的測量。

3.2加強(qiáng)對于測繪結(jié)果質(zhì)量的檢查

雖然從目前的情況來看我國對房地產(chǎn)測繪結(jié)果的審查主要采取的還是形式性的審查方式，并不會對房屋的建筑面積以及套內(nèi)面積等內(nèi)容的計(jì)算以及測量進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，但是采用此種審查方式并不是放任不管，審查單位決不能弄虛作假，審查單位對于房屋測繪的結(jié)果不但要負(fù)質(zhì)量責(zé)任，同時也要負(fù)有對應(yīng)的法律責(zé)任。

3.3建立并逐漸完善房地產(chǎn)測繪結(jié)果公開制度

測繪單位應(yīng)根據(jù)所在地的實(shí)際情況建立起較為完善的房地產(chǎn)測繪結(jié)果相關(guān)資料的公開制度，通過不同的媒介方式進(jìn)行公開，接受社會的監(jiān)督，便于房屋所有人進(jìn)行查詢。對于房屋測繪詳細(xì)過程及內(nèi)容的公開，可以使得相關(guān)的房屋權(quán)利人快速得知有關(guān)所有房屋的實(shí)際情況，從而確保房屋相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)利得到確定性的保障。

3.4通過學(xué)習(xí)、交流、培訓(xùn)等方式提升測繪工作人員的專業(yè)技能

在市場越發(fā)開放的今天，同行業(yè)之間更多的不應(yīng)是惡性競爭，而是增強(qiáng)相互之間的交流學(xué)習(xí)。通過相互的交流、學(xué)習(xí)，測繪工作人員才能使得自身的專業(yè)技能得到不斷提升，從而使得房地產(chǎn)面積的測繪結(jié)果更加的合理以及準(zhǔn)確。若是在具體的測繪工作中碰到了不同的難點(diǎn)問題，并且這些難點(diǎn)問題也沒有比較具體明確的標(biāo)準(zhǔn)可以進(jìn)行參考，此時就需要有關(guān)的主管部門進(jìn)行統(tǒng)一口徑。

也可以通過定期對測繪工作人員進(jìn)行培訓(xùn)來提升其技能。第一方面要不斷提升管理人員專業(yè)方面的技能，豐富其管理方面的經(jīng)驗(yàn)；另一方面，相關(guān)的審核單位也可以不定期的請有關(guān)專家對所在區(qū)域的測繪單位進(jìn)行集體培訓(xùn)，提升測繪人員專業(yè)技能的同時，可以解答相關(guān)的實(shí)際問題。

3.5建立起相應(yīng)的改進(jìn)制度以及質(zhì)量獎懲制度

在完成了某項(xiàng)內(nèi)容的測繪之后，在測繪單位內(nèi)部要進(jìn)行相互之間的檢查，對于發(fā)現(xiàn)的問題要及時的進(jìn)行溝通交流改進(jìn)，之后要通過測繪單位的專職檢查人員或者是第三發(fā)監(jiān)測機(jī)構(gòu)對測繪的結(jié)果進(jìn)行復(fù)審，只有審核完成合格之后才可以制作正式的房地產(chǎn)測繪結(jié)果報告，同時要提交到所在地的測繪成果審核單位歸檔。

在測繪單位自審的時，要選用經(jīng)驗(yàn)比較豐富的審核人員，這樣會及時的發(fā)現(xiàn)問題，也可以指出問題的嚴(yán)重性，以便及時的進(jìn)行修改。對于比較容易發(fā)生錯誤的地方以及具有重要影響的地方一定要進(jìn)行重點(diǎn)的審核。若是在審核過程中發(fā)現(xiàn)錯誤要通知相關(guān)人員及時的進(jìn)行修正。房地產(chǎn)測繪單位要制定出較為完善的預(yù)防措施，并且要嚴(yán)格的落實(shí)才能建立起完善的改進(jìn)機(jī)制。同時注意，在測繪單位的發(fā)展過程中，一定要增強(qiáng)測繪人員的管理，增強(qiáng)測繪人員的組織性、紀(jì)律性，使得測繪單位的產(chǎn)品質(zhì)量以及相應(yīng)服務(wù)得到有效的保障，從而促使測繪單位的經(jīng)營管理水平得到最大程度的提高，為今后激烈的市場競爭打下基礎(chǔ)。

在測繪單位的生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中，應(yīng)充分考慮單位經(jīng)濟(jì)利益以及職工利益，要將職工的思想和單位的利益充分的結(jié)合，建立起較為完善的獎懲制度，在確保房地產(chǎn)測繪結(jié)果質(zhì)量的同時，要提升測繪工作人員的積極性以及主動性。對于測繪單位的主管部門來講，要按照行業(yè)管理規(guī)范實(shí)施測繪單位的監(jiān)督管理，對于不符合規(guī)定的單位及個人要實(shí)施通報，同時要給予一定的承付。對于較為惡劣的行為或者違法的行為要給予重罰，甚至可以讓違法者退出測繪市場，并承擔(dān)應(yīng)由的法律責(zé)任。

4　結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于我國經(jīng)濟(jì)的作用越來越大，房地產(chǎn)面積測繪質(zhì)量管理對于規(guī)范房地產(chǎn)市場、促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，從而促進(jìn)我國整體經(jīng)濟(jì)增長具有不可忽略的作用。想要有效的管理房地產(chǎn)面積測繪質(zhì)量，確保房地產(chǎn)測繪市場的正常有序運(yùn)行，就需要通過建立起完善的房地產(chǎn)面積測繪結(jié)果質(zhì)量管理體系、加強(qiáng)對于測繪結(jié)果質(zhì)量的檢查、建立并逐漸完善房地產(chǎn)測繪結(jié)果公開制度、通過學(xué)習(xí)、交流、培訓(xùn)等方式提升測繪工作人員的專業(yè)技能、建立起相應(yīng)的改進(jìn)制度以及質(zhì)量獎懲制度等措施加強(qiáng)其管理，從而提升其測繪質(zhì)量，促進(jìn)行業(yè)更好發(fā)展。

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1673-0038（2015）49-0222-02

2015-11-1