房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的成本控制管理探微

張美梅

（身份證號：620503198208050348 江蘇蘇州 215300）

前言

在房地產(chǎn)項目中，設計階段作為成本管控的重要環(huán)節(jié)，它直接關乎著工程總成本，且影響著工程造價。設計決定著工程的整體效益，也是控制工程成本的關鍵點，待確定初步設計方案后，工程規(guī)模、結構布局以及工程材料等也基本確定。因此，強化成本管控，重視開發(fā)設計階段，提升管控水平，已變成房地產(chǎn)企業(yè)管理工作的主要目標。

1 工程實例

1.1 實例一

首創(chuàng)某住宅項目，整體建筑面積為195346m2，2010年開始建設，2013年正式入住，居住總戶數(shù)為1922?；A設計采用混凝土灌注樁，待樁初步成形之后，實施地端注漿擴底。本項目的設計人員參照地質報告進行計算，單樁承載力達到3100kN，并以此為依據(jù)來布置樁體，開展施工操作。通過對現(xiàn)場終孔階段樁的底持力層進行取樣分析，結合注漿擴底負載力可知，本項目中的設計值偏小，提倡開展現(xiàn)場靜載試樁，以此來取值。經(jīng)由試裝操作表明，試驗壓力值均處于壓機極限值邊緣。待專家商議之后，建議增加設計值，但實際上，為追趕施工進度未采用此值，依照原計劃施工，使得工程造價有所增加，浪費了一定的造價，大約浪費了1/4。

1.2 實例二

在開發(fā)設計中，住宅和商業(yè)項目的配套使用，將會對整體開發(fā)項目造價產(chǎn)生嚴重影響。例如，首創(chuàng)某商業(yè)項目，建筑面積為108918m2，2010年著手建設，2013年正式建成，并投入運營，且運營效果良好。該項目與相鄰的住宅項目共同組成商住一體化建筑，這不僅能刺激銷售，為居民提供便利，還能優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，改善住宅氛圍。

通過上述實例探討以及多年實踐積累可知，在工程項目中，其設計以及造價控制質量緊密相關，相輔相成，具體表現(xiàn)如下：越不能保障設計質量，則最終造價控制質量便越不理想，且隱藏越多的質量隱患，最終的工程質量也愈發(fā)不理想[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)設計過程的成本管控現(xiàn)狀

在很長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)商一致認為施工階段是最主要的工程投資領域，并將施工階段作為成本控制管理關鍵點，有些單純重視工程結算，在設計成本控制管理中花費較少的精力，主要存在以下問題：

2.1 重視建設周期，忽視設計質量

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，一般需要消耗大量的資金，面臨沉重的銷售壓力，因此，開發(fā)商為應對市場競爭，迫于資金回收，通常會縮短開發(fā)時間，忽略設計階段，這種時間壓縮性問題在開發(fā)設計階段體現(xiàn)最為明顯，導致設計周期大大縮短，無法保證設計質量，進而引發(fā)設計質量問題，例如，規(guī)劃不健全、功能布局不合理。待完成工程建設后，需要拆除部分設施、設計不完整，互相抵觸，增加了設計變更次數(shù)，制約了施工成本控制工作。

2.2 設計方案過于保守，忽略經(jīng)濟性

在工程設計活動中，大多數(shù)設計人員均關注技術，忽略經(jīng)濟，當方案中標之后，后續(xù)設計工作缺少有效的競爭體系，設計人員一味突顯安全性，忽略經(jīng)濟性，不修邊幅地抬高設計標準、增加設計系數(shù)，無節(jié)制地增加梁柱截面積與增強混凝土強度，進而引發(fā)設計不合理問題，導致工程投資嚴重失控。

2.3 設計費用計算缺少科學性

目前，主要由工程總造價來確定設計費用，有時也通過建筑面積來落實設計經(jīng)費，使得一些設計人員為一己私欲，盲目地拓展工程規(guī)模，不考慮設計方案，私自設置梁柱截面，任意增加配筋數(shù)量，隨便增強混凝土強度等級，進而提升工程造價[2]。

2.4 人員素質低下，造價意識薄弱

大多數(shù)概預算人員通常參照設計圖來開展工程量的計算工作，完成概預算編制，專業(yè)技術知識掌握較少，控制造價設計時，不能提供合理意見，無法為設計人員提供參考。另外，設計人員對材料市場的了解較少，不明確市場價格，不熟悉取費標準文件，不了解定額文件，在具體的設計活動中，經(jīng)濟觀念薄弱，責任意識淡薄，無法有效開展造價控制管理工作。

3 成本管控改善對策

3.1 優(yōu)化工程設計招標，合理選擇設計單位

現(xiàn)階段，在規(guī)劃設計活動中，大部分開發(fā)商均已實施設計招標，然而其評標參數(shù)卻過度關注方案建筑效果，幾乎不考慮經(jīng)濟性。由此可知，在設計招標階段，不僅要著重比對建筑方案，而且應把經(jīng)濟性列入評標范疇；不僅要重視建筑方案的技術性，還應兼顧經(jīng)濟性，注重建筑特色與成本的內(nèi)在關聯(lián)，比較研究因建筑特色所增加的投資和價值提升程度，從中選擇最理想的建筑。另外，還應把主體和相關配套看作整體，共同開展招標工作，實施多家競投，開展專家評比，以此來選出實力較強的設計單位，并進行開拓創(chuàng)新、縮減工程造價。同時，房地產(chǎn)商應參照投標設計方案，聯(lián)系市場行情，結合本公司現(xiàn)有經(jīng)驗，針對各投標方案，合理編制成本概算，并以此充當評標依據(jù)。

3.2 加強圖紙審核，合理編制設計進度計劃

在工程施工階段，不可避免地會出現(xiàn)設計變更以及現(xiàn)場簽證，而施工圖質量不達標時產(chǎn)生此類問題的根本原因。所以，應強化圖紙審核，盡可能減小成本變動幅度，從實踐活動中來說，整改和彌補設計方案，積極改正，盡量以較小的代價換取比較理想的效果[3]。加強圖紙審核：①應依托社會資源，委托專業(yè)審圖機構來全面審查設計圖紙；②從公司內(nèi)部著手，認真編制設計進度計劃，并結合具體情況及時調(diào)整，全面落實計劃任務，秉持高度的責任心，考慮和關心開發(fā)商的切身利益，通過規(guī)范、合理的設計方案來縮減時間成本，提升整體收益。

3.3 變革設計計費手段，實施限額設計

依托當前設計計費手段，進行變革，通過設計限額中所規(guī)定的特定比率設計計費，輔以獎懲處罰，不斷優(yōu)化工程造價。對于超出設計限額極值的則應采用積累制處罰形式。對于不超出限額的則應采用積累制獎勵。借助獎懲激勵體制來提升責任意識，鞭策設計人員積極創(chuàng)造，在投資控制工作中合理利用現(xiàn)代方法。另外，實施限額設計，采用設計經(jīng)濟責任體系，讓設計人員明確工程預算定額，掌握取費定額，明確市場價格信息，依照規(guī)劃投資估算有效管理擴初設計、控制概算，然后依托擴初設計概算來管控施工圖預算。而不同專業(yè)在確?；竟δ芘c技術順利實現(xiàn)的基礎上應編制相應策略，科學分配、有效利用投資限額，將施工圖以及預算整合成統(tǒng)一整體，全面融合技術與經(jīng)濟。

3.4 全面參與開發(fā)設計，采用資源前置

因側重點不同，從工程成本控制層面而言，開發(fā)單位的重視度遠遠超出設計單位，因設計單位自身的經(jīng)濟意識不足，更加關注設計效果[4]。由此可知，成本控制管理人員應保證全面參與開發(fā)設計工作。成本以及設計人員還需加強合作，密切配合，參照設計任務書有效完成方案對比工作，擇優(yōu)選擇，從技術性和經(jīng)濟性層面進行綜合比對。通過資源借助，科學設定外部資源介入點，掌握設計標準、確定成果提交規(guī)范；提升外部資源的自主性，全面整合相關資源；在資源內(nèi)部構建有效的競爭機制，以此來選擇理想的設備材料；及時總結概括外部資源的利用情況，堅持優(yōu)勝劣汰制，進而確保工程開發(fā)如期開展，降低成本投入。

4 結語

近年來，房地產(chǎn)商愈發(fā)重視開發(fā)設計階段，不斷強化其成本控制管理工作，而這將顯著改善成本管理現(xiàn)狀，有效提升成本管理水平。與此同時，還應明確房地產(chǎn)開發(fā)涵蓋成本、質量和工期等基本內(nèi)容。在開發(fā)設計過程，房地產(chǎn)商應站在全局的角度來開展成本控制管理工作，有效評判，進而開辟新的成本管理局面，增強核心競爭力。

[1]林 濤.房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的成本控制[J].山西建筑，2014，35（28）：232～233.

[2]鄒 偉.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵階段[J].施工技術，2015，35（12）：145～147.

[3]梁沛沛，謝瑞峰.房地產(chǎn)項目開發(fā)設計階段成本控制管理研究——以某房地產(chǎn)公司 A 項目為例[J].價值工程，2012，31（24）：54～55.

[4]楊柏坤.基于價值工程的房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段成本控制研究[D].東北大學，2015.