房企隱性成本費(fèi)用知多少

樊其國(guó)

近日，北京大學(xué)某教授通過(guò)研究公布了一個(gè)驚人的結(jié)論：商品房成本中，“灰色支出”要占總成本的三成。這與筆者給房地產(chǎn)企業(yè)提供財(cái)稅服務(wù)所掌握的情形基本吻合。除此之外，這些成本一是無(wú)法公開(kāi)；二是難以計(jì)量；三是不得稅前扣除。由于大多屬于隱性成本，不允許合法列支，房企通過(guò)隱匿銷(xiāo)售收入、虛列成本費(fèi)用、偷逃應(yīng)繳稅金。

而房企隱性成本，相對(duì)于顯性成本而言，是一種隱藏于房企總成本之中、游離于財(cái)務(wù)審計(jì)監(jiān)督之外的成本。是由于企業(yè)或員工的行為而有意或者無(wú)意造成的具有一定隱蔽性的將來(lái)成本和轉(zhuǎn)移成本，是成本的將來(lái)時(shí)態(tài)和轉(zhuǎn)嫁的成本形態(tài)的總和，如管理層決策失誤帶來(lái)的巨額成本增加、領(lǐng)導(dǎo)的權(quán)威失靈造成的上下不一致、信息和指令失真、效率低下等。相對(duì)于顯性成本來(lái)說(shuō)，這些成本隱蔽性大，難以避免、不易量化。一部分隱性成本難于挖掘,它們并不在傳統(tǒng)成本范疇，但對(duì)企業(yè)的影響卻是巨大的。因此，正確地認(rèn)識(shí)和管理隱性成本，發(fā)現(xiàn)并有效降低隱形成本，是房企進(jìn)步的有力舉措。那么，房企隱性成本費(fèi)用主要有哪些呢？

一、賄賂貪腐隱性費(fèi)用

真正讓房企撓頭的,是那些權(quán)力部門(mén)和資源壟斷部門(mén)在房地產(chǎn)領(lǐng)域所造成的隱性成本。在當(dāng)今的房地產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商不是把心思花在如何進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、如何提高建筑質(zhì)量上，而是如何想方設(shè)法與各級(jí)、各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，以便拿到土地或項(xiàng)目。當(dāng)然搞好關(guān)系就需要投入，而且要根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的喜好投其所好，所以行賄手段千變?nèi)f化。一是真品名人字畫(huà)以贗品價(jià)格出售。某房企為給回扣，賣(mài)給一位領(lǐng)導(dǎo)高仿字畫(huà)（某齊姓著名畫(huà)家），標(biāo)價(jià)7000元，有正式發(fā)票，還是北京某街知名字畫(huà)行的。但實(shí)際上仿品為真品，此領(lǐng)導(dǎo)也付費(fèi)成交。過(guò)了3-4個(gè)月，圈內(nèi)傳出此領(lǐng)導(dǎo)檢漏，以贗品價(jià)格買(mǎi)到真品，并傳為業(yè)內(nèi)美談，還上過(guò)電視。后委托江蘇某拍行，數(shù)十萬(wàn)價(jià)格賣(mài)出。二是巨額公關(guān)打點(diǎn)費(fèi)用無(wú)處下賬。某房企老總單位借款掛其他應(yīng)收賬款2700余萬(wàn)元，由于未有相關(guān)合適的合法憑證報(bào)銷(xiāo)，長(zhǎng)年未有結(jié)算。三是低價(jià)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的難言之隱。根據(jù)中央巡視組的反饋情況和各地方的整改通報(bào)，整體上看，在前三輪被巡視的21個(gè)省份中，有20個(gè)省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)腐敗，占比達(dá)95%。那些權(quán)力部門(mén)和資源壟斷部門(mén)在房地產(chǎn)領(lǐng)域所造成的隱性成本。如長(zhǎng)期掌握土地交易大權(quán)的上海浦東新區(qū)原副區(qū)長(zhǎng)康慧軍案發(fā)時(shí),他和妻兒名下的房產(chǎn)竟多達(dá)14處,其從開(kāi)發(fā)商手中“換房”的一套“商品房”與市價(jià)相差489萬(wàn)元。這些房地產(chǎn)成本的“倒掛”,自然會(huì)像螞蝗那樣吸附在普通購(gòu)房者身上。實(shí)際上,類(lèi)似“炒房區(qū)長(zhǎng)”、“炒房局長(zhǎng)”的出現(xiàn),都增加了房屋和土地的無(wú)形成本?？梢哉f(shuō),在房地產(chǎn)領(lǐng)域,無(wú)論是顯性還是隱性成本,都躲不開(kāi)土地、金融、稅務(wù)等部門(mén)于“公”于“私“的雁過(guò)拔毛。在居高不下的各類(lèi)成本面前,要想用普通數(shù)字來(lái)解開(kāi)房企的不堪重負(fù),顯然是一種難言之隱。因?yàn)?，僅一家中型以上的房地產(chǎn)企業(yè)年初為了應(yīng)付“潛規(guī)則”的費(fèi)用預(yù)算就高達(dá)15%。

二、銀行融資隱性費(fèi)用

繁冗的融資項(xiàng)目審批手續(xù)，讓中小房企融資頻頻受阻。而審批流程滋生了多種隱性費(fèi)用，那些有能力支付這些費(fèi)用的房企才能順利從銀行貸到款。光是隱性融資成本就足以讓中小型企業(yè)止步。一是財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)。部分金融機(jī)構(gòu)利用其在貸款談判中的強(qiáng)勢(shì)地位，在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂貸款合同時(shí)，違反“存款自愿、取款自由”的基本原則，附加服務(wù)子協(xié)議，要求客戶(hù)接受不合理的中間業(yè)務(wù)或其他金融服務(wù)，收取額外費(fèi)用?；蛟谖刺峁?shí)質(zhì)性服務(wù)的情況下，銀行將部分利息轉(zhuǎn)化為其他名目，如授信承諾費(fèi)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)等，個(gè)別銀行在辦理授信業(yè)務(wù)時(shí)，通過(guò)財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、投資咨詢(xún)費(fèi)等方式收取費(fèi)用，但存在未提供實(shí)質(zhì)性服務(wù)或收取費(fèi)用質(zhì)價(jià)不對(duì)等問(wèn)題。二是貸款回扣。在辦理貸款程序時(shí)，多筆隱性費(fèi)用的支出讓房地產(chǎn)企業(yè)感到“后怕”，“一筆200萬(wàn)元的貸款，僅招待費(fèi)用就達(dá)數(shù)萬(wàn)元。在房地產(chǎn)公司資金充裕之時(shí)，行業(yè)內(nèi)的秘密‘回扣’并不是大事，但一旦房企資金緊張，數(shù)萬(wàn)元就足可以成為壓垮我們的最后一根稻草”。三是打點(diǎn)費(fèi)用?！艾F(xiàn)在每個(gè)流程都設(shè)了關(guān)卡，你總得每一步都做好打點(diǎn)，每個(gè)環(huán)節(jié)都有可能影響進(jìn)展，隱性成本大大增加”。四是招待費(fèi)用。為獲得銀行貸款付出的成本有可能一去不回頭，貸款最終也辦不下來(lái)。某公司通過(guò)正常手續(xù)申請(qǐng)貸款，在未得到貸款前已經(jīng)付出了數(shù)萬(wàn)元的招待費(fèi)用。由于各種原因，銀行貸款無(wú)法獲批，數(shù)萬(wàn)元的支出也打了水漂。即使最后貸款能批下來(lái)，還需要為融通關(guān)系陸續(xù)打點(diǎn)，最后所需要的成本預(yù)計(jì)要比民間借貸高，公司感到為獲取銀行貸款所付出的隱性成本并不劃算。

三、土地增值稅隱形稅負(fù)

按照我國(guó)現(xiàn)有的土地增值稅征收條例規(guī)定，只要開(kāi)發(fā)商售房形成了銷(xiāo)售收入，就需按照對(duì)應(yīng)的預(yù)征率，一般在1-5%之間，預(yù)繳土地增值稅。但事實(shí)上，目前很多地方只有預(yù)征這個(gè)步驟，隨后的清算則很難執(zhí)行到位。也就是說(shuō)，在土地增值稅沒(méi)有清算以前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只要預(yù)繳了土地增值稅，也就不存在拖欠土地增值稅稅款的問(wèn)題。

我國(guó)目前的土地增值稅實(shí)行“預(yù)征+清算”的管理模式。在項(xiàng)目銷(xiāo)售階段，以月或季度申報(bào)收入為基數(shù)，按一定比率預(yù)征土地增值稅；在項(xiàng)目售完之后，再按照實(shí)際銷(xiāo)售收入所得，清算應(yīng)納所得稅額。形成銷(xiāo)售到符合清算條件，一般需要數(shù)年以上。房企財(cái)務(wù)賬目上應(yīng)交未交土地增值稅，長(zhǎng)期掛賬不作處理，既算正常，也屬無(wú)奈。據(jù)筆者所見(jiàn)，我國(guó)鮮見(jiàn)真正意義上的土地增值稅清算補(bǔ)稅。稅負(fù)過(guò)高是土地增值稅難以清算的主要因素。例如，某項(xiàng)目的增值額為10000萬(wàn)元，如果增值率超過(guò)200%，土地增值稅的理論適用稅率為60%，減去速算扣除部分，實(shí)際稅負(fù)約為50%，那么，應(yīng)繳土地增值稅5000萬(wàn)元，也就是說(shuō)，增值額的50%被稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，在此基礎(chǔ)上，剩余的5000萬(wàn)元作為房企利潤(rùn)，還需繳納按照25%的稅率，繳納1250萬(wàn)元的企業(yè)所得稅。也就是說(shuō)，一個(gè)億的增值額，繳稅6250萬(wàn)元，企業(yè)稅后收入3750萬(wàn)元，僅占增值額的37.5%。

四、公司決策成本

企業(yè)家如同一支軍隊(duì)的首領(lǐng)，其本身是企業(yè)支付成本最高的員工。很多民營(yíng)企業(yè)的老板把自己變成了企業(yè)的“皇帝”，一切自己說(shuō)了算，全體員工變成了執(zhí)行的機(jī)器。但是，企業(yè)家個(gè)人因素的缺陷，將會(huì)為企業(yè)增加沉重的成本負(fù)擔(dān)。這種現(xiàn)象主要體現(xiàn)在小型企業(yè)，但在大型企業(yè)里也存在著這樣的現(xiàn)象，也可以將這種成本延伸到企業(yè)的每一個(gè)部門(mén)甚至是每一個(gè)職員。而很多企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者一直以自己為中心，這將大大降低了團(tuán)隊(duì)的作戰(zhàn)能力，增加了高額的隱形成本。筆者曾經(jīng)對(duì)一個(gè)抱怨公司缺乏人才的老板說(shuō)過(guò)一句話(huà)：你們公司缺乏的不是人才，而是發(fā)現(xiàn)和善用人才的智慧。

五、公關(guān)溝通隱性成本

從事過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的人員，都知道房企里有兩個(gè)關(guān)鍵的部門(mén)，一個(gè)叫前期部，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)辦理手續(xù)的；還有一個(gè)部門(mén)叫戰(zhàn)略發(fā)展部，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)在各地搜尋土地項(xiàng)目。這兩個(gè)部門(mén)的最大的特點(diǎn)，就是和房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的各級(jí)管理部門(mén)打交道。擔(dān)任上述重要崗位的都不是一般人，要么有特殊關(guān)系，要么公關(guān)能力超強(qiáng)。這兩個(gè)部門(mén)的人員，上班時(shí)基本不用坐班，有時(shí)候一周也難得見(jiàn)到幾次。但有兩個(gè)時(shí)間段特別忙：一是晚上，要陪各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)吃喝玩樂(lè)；二是節(jié)假日，逢年過(guò)節(jié)，他們總是出沒(méi)在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的辦公室。其核心工作就是搞關(guān)系，想辦法把錢(qián)送出去。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，每年到底要支出多少公關(guān)費(fèi)，即所謂的“灰色支出”，相信除了公司的核心成員，其他人很少知道。

六、資源停滯成本

停滯的資源在房企里可以說(shuō)是最廣泛的“隱形成本”，例如滯銷(xiāo)的房屋、閑置的設(shè)備、積壓的庫(kù)存、低利用率的崗位職業(yè)，閑置的資金、擱置的業(yè)務(wù)等，他們雖然不一定會(huì)繼續(xù)消耗企業(yè)的投入，但是他們卻是企業(yè)資產(chǎn)的一部分，企業(yè)會(huì)為此承擔(dān)著利息等隱形成本。所以說(shuō)，一個(gè)企業(yè)里，停滯資源的多少，體現(xiàn)著企業(yè)資源利用率的高低。

七、信用瑕疵成本

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中，很多企業(yè)習(xí)慣拖欠供應(yīng)商貨款，習(xí)慣拖欠員工薪資，習(xí)慣克扣他人錢(qián)款，習(xí)慣拖欠銀行貸款等等，認(rèn)為這樣可以減輕企業(yè)流動(dòng)資金壓力。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這會(huì)成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的嚴(yán)重隱形成本。首先，供應(yīng)商一定會(huì)將時(shí)間成本算在其報(bào)價(jià)中，這類(lèi)企業(yè)無(wú)法采購(gòu)到最低價(jià)格的原料或服務(wù)。其次，員工薪資拖欠，違背勞動(dòng)法規(guī)，有被懲罰的危險(xiǎn)。而拖欠銀行貸款，克扣他人，會(huì)給其信用度大打折扣，在企業(yè)某一天遇到困難時(shí)，會(huì)四面楚歌。無(wú)疑，企業(yè)為此要付出慘重的代價(jià)。

八、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)成本

將企業(yè)推向發(fā)展的快車(chē)道，是每個(gè)企業(yè)家的夢(mèng)想。但是風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也因此而同步增加。特別是大中型房地產(chǎn)企業(yè)，雖然發(fā)展迅猛，收入豐厚，但是，一旦出現(xiàn)危機(jī)，將是災(zāi)難性的。多個(gè)案例證明，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很多都是因?yàn)轭A(yù)料不足或管理不善造成的，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前，早已埋下隱患，導(dǎo)致很多大型企業(yè)或者知名企業(yè)因?yàn)橐淮物L(fēng)險(xiǎn)而消亡?？梢?jiàn)，風(fēng)險(xiǎn)是舉足輕重的隱形成本。而這種現(xiàn)象并非顯而易見(jiàn)，實(shí)在是“不鳴則已，一鳴驚人”。