房地產(chǎn)測繪中房屋預(yù)測面積與實(shí)際面積對比分析

何淮嵐

（淮安市房地產(chǎn)測繪事務(wù)所淮陰分所，江蘇 淮安 223300）

房地產(chǎn)測繪中房屋預(yù)測面積與實(shí)際面積對比分析

何淮嵐

（淮安市房地產(chǎn)測繪事務(wù)所淮陰分所，江蘇 淮安 223300）

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)作為一種新興的產(chǎn)業(yè)逐漸在市場中占據(jù)舉足輕重的地位，并且作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)持續(xù)至今。但是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對緩慢，所以在房產(chǎn)面積測繪方面有許多技術(shù)還不盡完善。在房產(chǎn)面積預(yù)測和實(shí)測過程中，常常會因?yàn)楦鞣N外部原因?qū)е聦?shí)測面積和預(yù)測面積存在一定出入。由此引發(fā)的糾紛和矛盾數(shù)不勝數(shù)，為了避免不必要的糾紛，在房產(chǎn)測繪中就需要測繪單位、房地產(chǎn)商、施工單位等各方努力，并密切配合，盡量減少或避免實(shí)測和預(yù)測之間的差異。

房產(chǎn)測繪 面積實(shí)測與預(yù)測 存在差異分析

房產(chǎn)預(yù)測是指在房產(chǎn)開發(fā)商取得了預(yù)售許可證的時候，由房產(chǎn)行政部門認(rèn)可的具有資格的測繪部門利用規(guī)定的圖紙和測繪工具對房產(chǎn)面積進(jìn)行的預(yù)測。這主要是依據(jù)國家相關(guān)政策和規(guī)定，對尚未竣工的房屋進(jìn)行預(yù)估。該預(yù)測結(jié)果通過審批之后，再由行政部門出具預(yù)售許可證。實(shí)測結(jié)果是指在房產(chǎn)完成建設(shè)之后，由開發(fā)商委托相關(guān)具有正規(guī)測繪資格的單位，對已完成的房屋按照一定國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)地測繪。這個實(shí)測過程往往會參照施工圖紙、預(yù)測結(jié)果、土地合同等相關(guān)資料，在測算的基礎(chǔ)上完成預(yù)測和實(shí)測的校對。最終的房產(chǎn)面積測算結(jié)果則主要是服務(wù)于竣工后的價格結(jié)算，通過對比預(yù)測和實(shí)測面積，針對差異較大的環(huán)節(jié)重新進(jìn)行核對和結(jié)算。通常情況下，實(shí)測面積和預(yù)測面積的差異是不可避免的。

一、房產(chǎn)測繪實(shí)測和預(yù)測概況

房屋預(yù)測面積是指在商品房預(yù)售中，由開發(fā)部門委托，房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上的尺寸，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，并參考開發(fā)部門提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預(yù)先計算的面積。此面積可作為開發(fā)商在前期項(xiàng)目宣傳中使用，同時也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。房屋實(shí)測面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)部門委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對房屋進(jìn)行實(shí)地勘測、繪圖、計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費(fèi)結(jié)算等的依據(jù)。通常情況下，房屋的預(yù)測面積和實(shí)測面積會有差異。產(chǎn)生差異的原因有多種，歸納為以下兩點(diǎn)：（1）數(shù)據(jù)采集和圖紙變更。房屋預(yù)測主要是依據(jù)設(shè)計施工圖紙進(jìn)行，數(shù)據(jù)采集、共用部位面積確認(rèn)、分?jǐn)傓k法等只能是“紙上談兵”，沒有直觀的感受和認(rèn)識。房屋在設(shè)計上多樣化、復(fù)雜化，而在后期的實(shí)測中所有數(shù)據(jù)采集都是經(jīng)過實(shí)地勘測得來。房地產(chǎn)開發(fā)部門在建筑施工過程中，由于多種原因，可能會對建筑設(shè)計進(jìn)行變更，這是造成預(yù)測面積和實(shí)測面積差異的主要原因。（2）技術(shù)性原因。由于不少房產(chǎn)測繪單位技術(shù)水平、管理水平有限，從業(yè)人員所學(xué)專業(yè)單一、素質(zhì)層次不齊，對規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同。在具體工作中，由于工作程序不完善，質(zhì)量意識淡薄，儀器設(shè)備落后，觀測記錄數(shù)據(jù)失誤，計算過程差錯等原因都會造成面積的不同。并且預(yù)測和實(shí)測往往是由兩家不同的測繪機(jī)構(gòu)來完成的，這就更會因?yàn)榧夹g(shù)原因?qū)е聹y繪結(jié)果的不同[1]。

二、房屋測繪中預(yù)測面積與實(shí)測面積差異產(chǎn)生的原因

在房屋測繪中預(yù)測面積與實(shí)測面積之間存在著明顯的差異，出現(xiàn)這些差異是多方面的原因?？傮w來說是由于預(yù)測面積的測量缺乏客觀的數(shù)據(jù)以及技術(shù)達(dá)不到規(guī)定的要求。在諸多原因中，最主要的原因是因?yàn)闇y繪的誤差，由于測量工作人員的失誤以及測量技術(shù)的落后，造成了房屋測繪中出現(xiàn)誤差。此外，在房屋設(shè)計中出現(xiàn)變更、房屋完工以后公用面積功能的改變以及服務(wù)范圍的變更，這些都會引起測繪中的面積誤差，很多方面的原因是我們無法避免的，但是我們需要通過提高工作人員的業(yè)務(wù)水平和道德素質(zhì)以及改進(jìn)測量工藝，進(jìn)而提高測量的精度，減少實(shí)測面積與預(yù)測面積之間的差異。

三、減少房屋預(yù)測面積與實(shí)測面積差異的措施

3.1 房屋內(nèi)部上空的處理

這是一個由來已久的問題，因?yàn)闆]有明確的規(guī)定，不同的工作人員對不同的房屋上空部分都有自己不同的計算方法，特別是上空部分的墻體面積，甚至在很多計算建筑面積的軟件中，對此的理解也不相同。在一些計算軟件中，外墻面積按層計算，沒有考慮到內(nèi)部是否有與外墻有關(guān)的上空部分，往往會發(fā)生重復(fù)計算外墻體面積的情況。而正確的做法是，當(dāng)外墻是上空的一面支撐時，如一部分復(fù)式房屋的挑空大廳等，作為這一部分外墻，就只能計算成是復(fù)式下層的建筑面積，而不能在計算上層面積時重復(fù)計算。

3.2 做好陽臺實(shí)測尺寸的準(zhǔn)確計算

陽臺泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、與房屋相連可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施根據(jù)其封閉情況分為非封閉陽臺和封閉陽臺。對陽臺的處理，往往很多人會直接按照底版的水平投影面積進(jìn)行面積測量，這樣做是錯誤的，應(yīng)該以其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積為準(zhǔn)?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定(封閉陽臺按其外圍水平投影面積計算全部的建筑面積不封閉陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。但是對封閉陽臺是以設(shè)計文件或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)還是以現(xiàn)狀封閉為準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中并沒有明確的指出。在實(shí)際操作中陽臺計算一半與否應(yīng)以現(xiàn)狀與規(guī)劃相結(jié)合。如果陽臺規(guī)劃未封閉現(xiàn)狀封閉應(yīng)按規(guī)劃未封閉處理計算一半面積如果規(guī)劃封閉現(xiàn)狀未封閉應(yīng)按現(xiàn)狀未封閉處理計算一半面積[2]。

3.3 做好虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測繪

虛擬分割一般是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將大型商場或辦公用房以明確的界址形式分割成小型單元進(jìn)行出售每個單元沒有實(shí)體圍護(hù)而是以界址釘?shù)男问竭M(jìn)行分割和圍合成一個特定的空間每個單元可以獨(dú)立使用并擁有唯一編號。虛擬分割的小型單元符合《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)要求：權(quán)利人依法對特定的物有直接支配和排他的權(quán)利。也符合《房屋登記辦法》第10條規(guī)定(房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間。那么在實(shí)際測繪中可以按照現(xiàn)場測量的每個單元的四至界釘進(jìn)行測量和面積測算并以虛線表示。

3.4 建立一支高素質(zhì)的測量隊(duì)伍

測繪工作是一項(xiàng)專業(yè)性較強(qiáng)、難度較大的工作，不僅僅需要掌握建筑設(shè)計的知識以對建筑圖紙中相關(guān)設(shè)計有較深的了解，還要對房屋產(chǎn)權(quán)管理以及建設(shè)項(xiàng)目審批的知識有一定的了解。測量工作人員是房屋測量工作的直接參與者，對測量結(jié)果的準(zhǔn)確性有著至關(guān)重要的影響，因此需要不斷提高測量工作人員的測量水平，建立一支高素質(zhì)的測量隊(duì)伍，為測量工作的開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。首先，要加強(qiáng)對測量工作人員的培訓(xùn)，提高其專業(yè)水平和業(yè)務(wù)熟練程度，保證測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性以及測量工作的高效率，促進(jìn)測繪工作的順利開展。其次，要加強(qiáng)測量工作人員的職業(yè)道德教育，提高責(zé)任意識，認(rèn)清測量工作的重要性，加強(qiáng)與購房者、開發(fā)商以及自身利益之間的認(rèn)識，真正的做到以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對待工作，不做違法亂紀(jì)的事情，切不可為了一己私利篡改測量結(jié)果。此外，對測量工作人員的管理離不開嚴(yán)格的制度，因此房地產(chǎn)行業(yè)要建立內(nèi)部管理制度，完善激勵機(jī)制，將測量的準(zhǔn)確度與工作人員的利益掛鉤，明確責(zé)任，進(jìn)而提高測量工作的準(zhǔn)確性，減少因?yàn)闇y量誤差引起的糾紛問題[3]。

四、結(jié)語

減少房屋測繪中的實(shí)測面積與預(yù)測面積之間的差異，具有重要的意義。一方面維護(hù)了百姓的合法利益，另一方面為房地產(chǎn)企業(yè)樹立了良好的形象，在很大程度上避免了因?yàn)槊娣e差異引起的糾紛，維護(hù)了社會的穩(wěn)定和諧。因此，需要加強(qiáng)對測繪工作的重視，最大限度的減少預(yù)測面積與實(shí)測面積之間的差異，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]張建超,閆峰.房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實(shí)測對比之我見[J].民營科技,2013,03:283.

[2]胡英俊,胡軍.房產(chǎn)測繪中房屋面積預(yù)測和實(shí)測對比[J].河南科技,2014,15:140-141.

[3]李玉忠,陳海生.如何減少房屋實(shí)測面積與預(yù)測面積差異的措施[J].青海國土經(jīng)略,2012,02:47-48.

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1007–6344（2015）01–0193–01