芻議房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理

王 健

（大連宏發(fā)工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司）

芻議房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理

王 健

（大連宏發(fā)工程造價(jià)咨詢事務(wù)所有限公司）

近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量快速增加,如何對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程成本很好的管理,是每一個(gè)房地產(chǎn)商關(guān)心的問(wèn)題,本文分析了房地產(chǎn)成本管理的重要性以及開(kāi)發(fā)過(guò)程每一個(gè)環(huán)節(jié)具體的管理措施,提出自己的建議。

房地產(chǎn)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；成本管理

引言

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對(duì)板、空置率高等問(wèn)題。要解決這些問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理的研究和應(yīng)用，把項(xiàng)目管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理模式來(lái)關(guān)注。下面僅根據(jù)對(duì)成本管理的理解和認(rèn)識(shí)，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段粗略談?wù)勅绾卧诠こ坛杀竟芾磉^(guò)程中加強(qiáng)控制及應(yīng)注意的問(wèn)題。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的重要性

任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出發(fā)點(diǎn)均是為了追求利潤(rùn)最大化，那么在這個(gè)過(guò)程中，成本控制是十分重要的，而且成本的控制是貫穿于項(xiàng)目的始終，從項(xiàng)目的定位，初步設(shè)計(jì)，施工設(shè)計(jì)，工程建設(shè)， 交付使用等每個(gè)階段都要做出相應(yīng)的投資估算價(jià)格、概算價(jià)格、標(biāo)底價(jià)格、決算價(jià)格等，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，在設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為 88%，所以在此階段，房地產(chǎn)公司要對(duì)自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，成立自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的檔次從項(xiàng)目的總體規(guī)劃、樓位布置、建筑外立、內(nèi)部構(gòu)造、設(shè)備安裝及整個(gè)項(xiàng)目的配套方面出發(fā)，運(yùn)用價(jià)值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。而施工開(kāi)始后節(jié)約投資的可能性僅為 12%，這個(gè)階段只要自身不再更改原規(guī)劃設(shè)計(jì)，做好現(xiàn)場(chǎng)工程管理，不隨意下發(fā)變更指令，利用監(jiān)理單位管理好施工單位，那么這個(gè)階段的造價(jià)便可進(jìn)行有效的控制。

在建筑法律不斷健全的今日，要從招標(biāo)階段進(jìn)行嚴(yán)格的篩選協(xié)作單位，不能超越招投標(biāo)等相關(guān)法律的規(guī)定，設(shè)計(jì)階段包括方案設(shè)計(jì)，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。建設(shè)過(guò)程中包括監(jiān)理單位，施工單位(總分包單位)，材料供應(yīng)單位的確定，甚至后期物業(yè)管理單位的確定，都通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)，擇優(yōu)選取，以取得項(xiàng)目各參與共贏。

2、成本管理措施

2.1 投資決策階段

①認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)查研究工作。應(yīng)調(diào)查國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)近期需求狀況，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)；對(duì)產(chǎn)品銷售進(jìn)行預(yù)測(cè)、價(jià)格分析，判斷產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力及進(jìn)入市場(chǎng)的前景;對(duì)產(chǎn)品的方案和發(fā)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比較，在充分考慮市場(chǎng)、技術(shù)、環(huán)境等因素的基礎(chǔ)上合理確定擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

②合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)模、不同等級(jí)、不同功能、不同消費(fèi)群體，充分研究建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價(jià)格等情況，合理確定。如針對(duì)別墅項(xiàng)目，我們應(yīng)充分分析以上各種因素，確定我們的品質(zhì)定位是豪宅型、中間型、經(jīng)濟(jì)適用型。據(jù)此再來(lái)確定需要達(dá)到何種建造標(biāo)準(zhǔn)。

③認(rèn)真編制投資估算。準(zhǔn)確的工程建設(shè)投資估算可為項(xiàng)目投資資金籌措、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程限額設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)。編制投資估算時(shí)，應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)、實(shí)事求是，既不可有意高估冒算，以免積壓和浪費(fèi)資金，也不應(yīng)故意壓價(jià)少估，而后進(jìn)行投資追加，打亂投資計(jì)劃。應(yīng)注意不同地區(qū)、不同時(shí)間差價(jià)的調(diào)整，注意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。

2.2 設(shè)計(jì)階段

①規(guī)劃設(shè)計(jì)的成木控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成木主要包含一些項(xiàng)目整體方案的設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑施工設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、報(bào)建及其他費(fèi)用等。在這個(gè)階段需要選擇具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性的設(shè)計(jì)方案。選擇經(jīng)濟(jì)合理的方案非常重要.因?yàn)橐?guī)劃方案一經(jīng)選定，整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)成本組成也基木上確定，因此這個(gè)階段也比較重要，同樣要進(jìn)行成木管理，并且一定是要在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)過(guò)程中加強(qiáng)成木管理，以優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)成本。

②規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控要做好以下工作：推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，多方案成本對(duì)比，選擇盈利性經(jīng)濟(jì)性更好的方案；加強(qiáng)出圖前的審核工作。在出圖前，由專業(yè)人士結(jié)合實(shí)地狀況審核，將工程設(shè)計(jì)變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，減小變更所花費(fèi)的代價(jià)；結(jié)合預(yù)算控制，合同限額設(shè)計(jì)。合同設(shè)計(jì)成本應(yīng)與事先編制的預(yù)算相對(duì)比，對(duì)于在此限額內(nèi)滿足投資要求和技術(shù)要求的設(shè)計(jì)實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于超出此限額的設(shè)計(jì)，則可以通過(guò)多方論證、談判，采取調(diào)整設(shè)計(jì)預(yù)算或協(xié)商報(bào)價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

2.3 施工階段

①結(jié)合施工組織及施工工藝，控制工程成本開(kāi)發(fā)單位的成本管理人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問(wèn)、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況。“多問(wèn)”，就是對(duì)于預(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問(wèn)題，或是對(duì)自己經(jīng)驗(yàn)不充分的問(wèn)題不匆忙作定論，要向?qū)I(yè)人員和工程師進(jìn)行咨詢核實(shí)。定額仍是目前建設(shè)市場(chǎng)確定造價(jià)的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識(shí)到定額不可能囊括市場(chǎng)。由于新工藝、新材料的不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場(chǎng)的特殊情況都使得子目組價(jià)、項(xiàng)目組價(jià)仍為目前造價(jià)中不可避免的工作。

②嚴(yán)格控制材料用量，合理確定材料價(jià)格。工程材料費(fèi)一般要占工程總成本的 60%左右，顯然材料費(fèi)的高低直接影響工程總成本。應(yīng)建立起企業(yè)自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息渠道的暢通，及時(shí)準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價(jià)格信息，保證相關(guān)人員可隨時(shí)隨地的調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，政府公布的價(jià)格是市場(chǎng)的平均價(jià)，詳細(xì)的價(jià)格管理遠(yuǎn)不能簡(jiǎn)單停留在這一深度，要進(jìn)一步利用長(zhǎng)期與商家建立起的經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系和社會(huì)公開(kāi)渠道，盡量尋找物美價(jià)廉的產(chǎn)品。

③做好反索賠工作。許多開(kāi)發(fā)商把重點(diǎn)放在了如何應(yīng)對(duì)施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場(chǎng)清理不及時(shí)防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品;使用了非業(yè)主指定的產(chǎn)品等等，對(duì)此開(kāi)發(fā)商均可進(jìn)行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場(chǎng)工程圖片、照片等原始資料。

3、結(jié)束語(yǔ)

新時(shí)期的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的影響，隨著國(guó)家政策不斷變化，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)多輪的宏觀調(diào)控、限購(gòu)、限貸等措施，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)面臨著巨大的挑戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇，為了順應(yīng)時(shí)代的不斷變化，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)下長(zhǎng)久的發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)于開(kāi)發(fā)的成本的控制管理至關(guān)重要，通過(guò)本文的分析，只有不斷提高管理水平，做好管理控制工作，在保證工程質(zhì)量的前提下，降低成本，只有順應(yīng)社會(huì)變化發(fā)展，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能保證企業(yè)不斷的發(fā)展。

[1] 楊化峰. 強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的策略[J]. 財(cái)會(huì)通訊(理財(cái)版). 2007(09)

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[3] 周 巍. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制與成本管理研究[J]. 特區(qū)經(jīng)濟(jì). 2008(05)

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1007–6344（2015）01–0123–01