房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理與控制

朱曉寧1 崔占吉2

（1.悅泰集團(tuán)有限公司，遼寧 大連 116015 2.大連和升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，遼寧 大連 116001）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理與控制

朱曉寧1 崔占吉2

（1.悅泰集團(tuán)有限公司，遼寧 大連 116015 2.大連和升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，遼寧 大連 116001）

房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展就應(yīng)靠成本競(jìng)爭(zhēng)取勝的策略，成本管理與控制要做到全員參與，樹(shù)立全員成本控制意識(shí)。成本管理與控制的重點(diǎn)放在三個(gè)階段：1、設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)比較階段 2、施工過(guò)程中變更及簽證等的控制 3、竣工驗(yàn)收結(jié)算階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理與控制

國(guó)家出臺(tái)對(duì)商品房?jī)r(jià)格制約的各種政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向靠成本競(jìng)爭(zhēng)取勝的策略是首選，成本的管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要職能之一。項(xiàng)目的成本管理與控制，就是指在項(xiàng)目成本的形成過(guò)程中，對(duì)整個(gè)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開(kāi)支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)實(shí)際生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生額控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

因此要做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理與控制工作，首先必須明確的一點(diǎn)是成本管理與控制應(yīng)該是全員管理與控制。成本管理與控制決不單純是工程預(yù)算人員、項(xiàng)目管理人員或財(cái)務(wù)人員的工作，而是全體員工的共同任務(wù)。成本管理與控制要做到全員參與，樹(shù)立全員成本控制意識(shí)。

在此作者結(jié)合自己在房地產(chǎn)行業(yè)多年的工作經(jīng)驗(yàn)談一些對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理與控制的看法，項(xiàng)目成本意識(shí)必須貫穿整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的始終。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要通過(guò)以下三個(gè)階段性目標(biāo)來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本的過(guò)程控制管理：

1、設(shè)計(jì)階段的成本管理與控制

設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程費(fèi)用中所占比例不大，一般只占建安造價(jià)的1%～2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)可降低工程造價(jià) 10%以上，尤其是在主材的設(shè)計(jì)指標(biāo)的控制上，例如鋼筋、混凝土的含量。但在工程設(shè)計(jì)中，不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從而影響了項(xiàng)目造價(jià)的有效控制。

首先應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)，總概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，從而避免設(shè)計(jì)部門為設(shè)計(jì)上的工作方便或是為過(guò)分保護(hù)自身設(shè)計(jì)不出問(wèn)題而不惜加大設(shè)計(jì)的安全系數(shù)，以犧牲業(yè)主方的工程造價(jià)的控制為代價(jià)。比如某小高層住宅工程的鋼筋含量，本來(lái)鋼筋含量每平米設(shè)計(jì)65公斤就滿足要求了，但設(shè)計(jì)方為保守起見(jiàn)而設(shè)計(jì)了每平米85公斤，這樣每平米鋼筋材料造價(jià)就增加了 13%，可見(jiàn)，推行限額設(shè)計(jì)的必要性。把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易被突破。

其次設(shè)立專門的審查部門對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的圖紙進(jìn)行全面的審查，防止設(shè)計(jì)粗糙。比如某住宅工程，住宅樓首層標(biāo)高 0.00米處有一層鋼筋混凝土板，住宅樓周圍是地下車庫(kù)，地下車庫(kù)的頂板標(biāo)高是-1.2米，因?yàn)槠湓O(shè)計(jì)為了省事，在住宅樓下面標(biāo)高-1.2米處又設(shè)計(jì)了一層鋼筋混凝土板，在高度為1.2米的范圍內(nèi)設(shè)計(jì)了兩層鋼筋混凝土板，這樣就造成了一層板的浪費(fèi)。后來(lái)在建設(shè)方審圖過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了，并及時(shí)通知了設(shè)計(jì)院進(jìn)行了改正，從而避免了不必要的造價(jià)浪費(fèi)。

只有在設(shè)計(jì)階段切實(shí)做好工程項(xiàng)目建設(shè)的造價(jià)控制，才能為以后工程建設(shè)各階段的造價(jià)控制打好基礎(chǔ)，確保工程造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理

施工階段是資金投入最大的階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同實(shí)施的具體化。抓好過(guò)程管理，減少工程索賠；建立建設(shè)監(jiān)理制，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)進(jìn)行全面控制；從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面采取措施控制工程造價(jià)；控制建設(shè)工程價(jià)款的結(jié)算工程。

2.1 工程變更

變更時(shí)應(yīng)對(duì)造價(jià)進(jìn)行分析，才能夠心中有數(shù)，特別需要注意施工方提出的變更，要分析是否真需要變更，防止施工單位投標(biāo)時(shí)采取的不平衡報(bào)價(jià)而使工程造價(jià)超高。比如：某工程，施工方在投標(biāo)的時(shí)候因?yàn)閷?duì)外墻面石材工程單價(jià)報(bào)低了，造成該分項(xiàng)工程虧損，所以施工方就提出要求變更，稱此石材廠家生產(chǎn)能力有限不能滿足本工程數(shù)量的需要，要求改用其他廠家的石材，后建設(shè)方查實(shí)是施工方想通過(guò)更換材料廠家而使該分項(xiàng)工程“扭虧為盈”。這是施工方對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)低的項(xiàng)目常采用的方法，要值得注意。

2.2 工程簽證

由于在工程現(xiàn)場(chǎng)中，通常建設(shè)方的工程師由于專業(yè)分工所限，所以對(duì)工程預(yù)結(jié)算的知識(shí)了解不夠，如果簽證不好會(huì)造成結(jié)算時(shí)的扯皮。建設(shè)方現(xiàn)場(chǎng)管理人員做好以下工作：1）簽量不簽消耗；2）簽量不簽價(jià)；3）不能與合同相抵觸；4）簽單價(jià)不簽總價(jià)；5）簽量應(yīng)有明細(xì)計(jì)算式及相關(guān)圖形；6）簽證事項(xiàng)的相關(guān)來(lái)源應(yīng)清楚。

2.3 乙供材料

主要對(duì)招標(biāo)時(shí)規(guī)定品牌的材料加以控制，注意實(shí)際施工采購(gòu)的材料品牌規(guī)格型號(hào)是否與招標(biāo)一致，在這過(guò)程中一定做好記錄，如果不一致不應(yīng)給予進(jìn)場(chǎng)，如果進(jìn)場(chǎng)時(shí)忽視了，那么在結(jié)算時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

2.4 工程進(jìn)度款

進(jìn)度款的支付通常是先由施工方提供進(jìn)度工程量，然后經(jīng)由現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理核實(shí)有關(guān)工程量并審核是否按合同有關(guān)規(guī)定編制進(jìn)度工程量，再提交建設(shè)方審核確認(rèn)后支付進(jìn)度款。支付金額應(yīng)嚴(yán)格按合同，且應(yīng)按實(shí)際施工進(jìn)度情況進(jìn)行計(jì)算，要特別注意扣除分包項(xiàng)目、保修金及甲供材料，注意考慮單價(jià)合同中的清單工程量招標(biāo)時(shí)一般偏大，不能完全以招標(biāo)的工程量清單量來(lái)計(jì)算，而應(yīng)該以實(shí)際發(fā)生的數(shù)量計(jì)算。

3、竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制方法

3.1 用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算審查法，對(duì)于全部采用標(biāo)準(zhǔn)圖紙或通用圖紙施工的工程，以事先編制標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算為參考審查結(jié)算的一種方法。采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖或通用圖紙施工的工程，在結(jié)構(gòu)和做法上一般相同，只是由于現(xiàn)場(chǎng)施工條件的不同有局部的改變。這樣的工程結(jié)算就不需逐項(xiàng)詳細(xì)審查，可事先集中力量編制或全面詳細(xì)審查標(biāo)準(zhǔn)圖紙的預(yù)算，作為標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算，以后凡采用該標(biāo)準(zhǔn)圖紙或通用圖紙的工程，皆以該標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算為準(zhǔn)，對(duì)照審查。局部修改的部分單獨(dú)審查即可。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是審查時(shí)間短，效果好。缺點(diǎn)是適用范圍小，只能針對(duì)采用標(biāo)準(zhǔn)圖紙或通用圖紙的工程。

3.2 篩選審核法，篩選法是統(tǒng)籌法的一種。同類建筑工程雖然面積、高度等項(xiàng)指標(biāo)不同，但是它們的各分部分項(xiàng)工程的單位建筑面積的各項(xiàng)數(shù)據(jù)變化卻不大。因此，可以把建筑各分部分項(xiàng)工程的數(shù)據(jù)加以匯集、優(yōu)選。歸納出其單位面積上的工程量、價(jià)格及人工等基本數(shù)值，作為此類建筑的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)。以這類基本數(shù)值來(lái)篩選建設(shè)工程結(jié)算的分部分項(xiàng)工程數(shù)據(jù)，如數(shù)值在基本數(shù)值范圍以內(nèi)則可以不審，否則就要對(duì)該分部分項(xiàng)工程詳細(xì)審查。如果說(shuō)所審查的結(jié)算的建筑標(biāo)準(zhǔn)與“基本數(shù)值”所適用的建筑標(biāo)準(zhǔn)不同，則需進(jìn)行調(diào)整。篩選法的優(yōu)點(diǎn)是審查速度快、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題快，適用于住宅工程或不具備全面審查條件的工程。

3.3 分解對(duì)比審查法，這是把一個(gè)單位工程按直接費(fèi)和間接費(fèi)進(jìn)行分解，然后再把直接費(fèi)按分部分項(xiàng)進(jìn)行分解或把材料消耗量進(jìn)行分解，分別與審查的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算或綜合指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比的方法。如發(fā)現(xiàn)某一分部工程價(jià)格相差較大，再進(jìn)一步對(duì)比其分項(xiàng)詳細(xì)子目，對(duì)該工程量和單價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)審查。此法的特點(diǎn)是一般不需翻閱圖紙和重新計(jì)算工程量，審查時(shí)可選用1～2種指標(biāo)即可，既快又正確。

綜上所述成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它貫穿于整個(gè)項(xiàng)目從土地競(jìng)買、決策、設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工結(jié)算等全過(guò)程，對(duì)于提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益和管理水平起著重要作用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與各管理層、各部門、各人員的活動(dòng)密切相關(guān)，他們都應(yīng)對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)的成本負(fù)有管理與控制的責(zé)任。因此，成本管理的主體應(yīng)該是個(gè)全員概念，企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每一個(gè)人都是成本形成的影響者、成本管理的參與者和實(shí)施者。創(chuàng)造盡可能多的使用價(jià)值，為企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

TU43

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1007–6344（2015）01–0119–01