關于安置項目采用BT建設模式的探析

邵 昆

(陜西西咸新區(qū)城建投資集團有限公司，陜西 咸陽 712000)

關于安置項目采用BT建設模式的探析

邵 昆

(陜西西咸新區(qū)城建投資集團有限公司，陜西 咸陽 712000)

BT作為一種新型的建設模式，在我國一些重大城市基礎設施工程領域已得到了廣泛應用，特別是近幾年BT模式引入到房建項目中并取得了一定成效，通過對BT模式下安置項目建設工程項目實例分析，提出了政府拆遷安置項目采用BT建設模式應注意的一些問題，并給出相關建議。

BT模式，安置項目，工程建設，建議

1 概述

隨著城市快速發(fā)展，城市原有的棚戶區(qū)、城中村、居民區(qū)因政府進行新的城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進行拆遷，為妥善解決拆遷群眾住房問題而由政府主導配建的房屋我們習慣稱之為政府拆遷安置房。

安置房開發(fā)建設是一項專業(yè)性、綜合性、協(xié)調性很強的工作，同時由于房地產項目也是資金密集型產業(yè)，安置房的開發(fā)建設亦需要大量資金成本。近幾年我國經濟建設的高速發(fā)展及國家宏觀調控政策的實施，基礎設施投資建設面臨前所未有的沖擊，地方基層政府往往無力承擔巨額投資建設費用。為了推動城市發(fā)展，在一些城市的開發(fā)區(qū)的安置項目中也嘗試采用BT建設模式，本文通過BT模式下的安置項目開發(fā)建設實例分析研究，給出安置項目采用BT建設模式的一些建議。

2 采用BT模式建設安置項目

2.1 項目簡介

該安置項目位于陜西省西咸新區(qū)某新城，項目占地180余畝，建筑面積約為85萬m2，項目總投資近20億元，共計安置約7 000余戶村民及部分居民。項目自2010年8月啟動建設，2013年8月交付使用，項目建成后極大地提升了開發(fā)區(qū)形象，改善了該項目原區(qū)域內臟、亂、差的居住環(huán)境；同時，通過項目拆遷也使得原有西安至咸陽的交通主干道得到了拓寬，對西安和咸陽兩地的經濟建設起到了巨大的推動作用。

2.2 項目BT建設模式

該安置項目由BT方組建投資公司，西咸新區(qū)某新城管委會組建專業(yè)項目代建公司，通過招投標程序確立項目設計單位、施工總承包單位和監(jiān)理單位。BT投資公司主要負責項目投融資并參與項目現(xiàn)場施工管理，項目代建公司主要負責項目設計及施工現(xiàn)場管理及協(xié)調工作。

2.3 項目成本管理

該安置項目作為政府回購項目，項目的建設成本一般不能超出政府投資預算，因此，在實施過程中，項目代建公司對各種涉及成本的設計變更及現(xiàn)場經濟簽證審核極為嚴格。為了保證項目順利實施，項目總造價在可控范圍內，項目代建公司專門制定嚴謹?shù)某杀竟芸亓鞒蹋?/p>

1)設計變更管理。按項目代建公司制定的設計變更流程，先由施工單位提出設計變更方案，經監(jiān)理單位初步審核通過后上報BT投資公司，投資公司同意后上報項目代建公司，代建公司組織項目、合約、技術、材料部門及設計單位對變更進行審查，確認變更的必要性、可行性、經濟合理性，從而決定是否實施。

2)項目簽證管理。簽證一般為設計圖紙外零星工程，對于簽證事項一般由項目代建公司審核簽證施工事項的必要性，對于確需實施的由代建公司通知BT投資公司；實施過程中，代建公司和監(jiān)理單位實行全過程跟蹤管控；施工完畢后，簽證辦理時根據簽證金額大小實行不同管理層面的審批制度。

3)工程材料管理。項目實施過程中所有主材及機電設備均由施工總承包單位按照圖紙設計技術要求在《陜西工程造價管理信息》(以下簡稱：《信息價》)中遴選質量可靠、市場知名的3種～5種材料予以上報，經監(jiān)理單位、BT投資公司審核后，最終由項目代建公司予以確認。

該安置項目建安成本總體控制較好，項目成本增加費用主要是由于國家強制對外墻保溫材料消防等級提高，導致設計發(fā)生重大變更，材料費用增加；另外，由于項目建安材料采用《信息價》為材料基準價格，項目安裝成本因材料市場價格波動，導致成本增幅較大。

2.4 項目進度管理

安置房進度能否按期完工涉及老百姓能否如期回遷，同時也涉及老百姓拆遷后過渡費支付等問題，所以安置房工期為項目管理重中之重。由于該安置項目建設體量巨大，施工人員組織和建設材料供應便成為進度管理的重要工作，為此，項目代建公司根據項目總體情況編制了一份總體計劃作為指導性文件，并分解至年度、季度、月度任務，對于計劃中涉及施工人員組織及材料采供予以重點跟進，BT投資公司也為此專門編制了詳細的資金計劃以保證項目按期推進。

該安置項目自開工至交付，在進度方面略有滯后，但總體進度在可控范圍。該項目一標段較計劃滯后3個月，二標段較計劃滯后1個月，造成項目進度滯后的原因主要有三個：1)拆遷交地影響，因項目拆遷交地滯后致使一標段進度滯后3個月；2)項目配套影響，項目完工后因外部市政供電電源容量制約，無法滿足交房后居民正常用電負荷，為解決配套供電問題延遲交房1個多月；3)材料采供影響，項目實施過程中，一些材料和設備沒有在《陜西工程造價管理信息》上刊登，項目代建公司對材料的認質、認價需要一個過程，致使施工總承包單位在材料采購供應上對現(xiàn)場施工進度造成一定程度的制約。

2.5 項目質量管理

政府主導的拆遷安置房是一項民生工程，關乎政府聲譽，所以安置房的質量便是整個項目管理的重點工作。根據BT模式特點，該項目在質量管控方面主要采取以下措施：1)嚴格質量管控程序。項目代建公司要求監(jiān)理單位嚴格按照合同、設計圖紙及國家規(guī)范對現(xiàn)場進行管控，定期組織BT投資公司參與現(xiàn)場質量管理，并要求BT投資單位根據質量情況采取獎罰措施，該措施在BT投資公司支付工程進度款中予以執(zhí)行。2)推行樣板先行。對于重點工序及易發(fā)生質量問題的工序，要求施工總承辦單位先行樣板施工，由項目代建公司、BT投資公司、監(jiān)理單位樣板驗收合格后大面積推行施工，從而保證安置房工程質量可靠、達標。3)實施分戶驗收?，F(xiàn)場施工完工達到交付條件后，項目代建公司組織物業(yè)單位、監(jiān)理單位、BT投資公司、施工總承包單位五方共同組成分戶驗收小組，對項目實施逐戶驗收。對于驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題，形成質量整改通知單下發(fā)至施工單位，并要求在回遷安置戶收房前限期完成，確?；剡w安置戶入住房屋基本無質量問題。

項目交付后，政府通過對項目回遷安置戶的回訪調查顯示，廣大回遷安置戶對項目質量表示滿意，所以該項目總體質量較好。但項目代建公司在項目后評估過程中，發(fā)現(xiàn)項目的個別公共設施出現(xiàn)了一些質量問題，需要引起注意，如位于一標段地下車庫中的配電室曾出現(xiàn)側墻滲水，主要原因是設計配電室的位置不太合理以及施工單位在車庫回填土時對車庫側壁防水材料成品防護不到位造成。

3 BT項目建設結論及建議

3.1 明晰BT項目參建各單位職責

該安置項目在建設實施過程中，由于采用BT模式，存在BT投資公司、項目代建公司，對于施工總承包單位而言，無疑存在兩個甲方，在項目過程管理中便出現(xiàn)多頭管理。兩個甲方單位出于不同的立場，對于某件具體的事情可能有兩種不同的意見，施工總承包單位有時會出現(xiàn)無所適從；有時也會出現(xiàn)誰管誰都不管的現(xiàn)象，影響項目推進。為此，在類似項目中，建議BT投資公司主要負責項目投融資，項目代建公司(回購單位)主要負責項目外圍協(xié)調(包含征地拆遷、市政配套)、對接政府部門、項目現(xiàn)場管理、聯(lián)系設計及勘測、管理監(jiān)理單位等。

3.2 重視項目材料的認質、認價管理

安置項目一般體量較大，工程中設計材料種類多，數(shù)量大，特別是在BT模式下，材料的認質、認價需要BT投資單位和代建單位(回購單位)雙方共同認可，所以項目材料的認質、認價需要一個較長過程。因此，在實施BT模式建設安置項目時，建議參建各方重視材料認質、認價工作。

3.3 加快拆遷進度，按期移交場地

安置項目一般均涉及拆遷問題，如果項目代建單位無法如期向施工總承包單位移交建設場地，對于BT投資公司而言工期順延后將面臨政府回購推遲，建設期投資、融資成本增大等問題；對于政府而言，亦將面臨群眾無法按期回遷政府聲譽受損，同時也將多余支付因延期交房造成的回遷居民過渡費用等。因此，建議類似項目政府應盡早啟動征地拆遷，項目代建單位按期交付場地，避免因此而帶來的諸多風險而影響B(tài)T投資建設。

3.4 提前完善項目市政配套

安置房作為一項民生工程，項目一般要求水、電、氣、暖等配套設施到位。文中所述安置項目一標段延期交房很大程度上受制于供電電源影響，后經多方協(xié)調得以解決，但也為此付出較大代價。因此，建議類似項目在啟動伊始，由項目代建公司(回購單位)提前進行項目配套建設，BT投資單位予以重視并提供資金支持，避免后期項目完工卻因配套不到位而造成延期交房，影響群眾按期回遷安置。

[1] 夏 瓊.淺析在建BT模式項目的實施[J].工程建設與設計，2015(8)：159-162.

[2] 王竹霽，張 凱.關于BT項目投資建設方風險若干問題的探討[J].市政技術，2009(3)：312-314.

Discussion on application of BT mode in housing placement construction

Shao Kun

(ShannxiXixianUrbanConstructionInvestmentGroupCo.,Ltd,Xianyang712000,China)

As a new mode of construction, BT mode has been widely used in some big cities in infrastructure engineering field of our country. Especially in recent years, BT mode is introduced into the constructed project and achieved some results. Through the instance analysis of housing placement under the BT mode, propose some problems that the government housing placement should pay attention by using BT mode, and give relative suggestions.

BT mode, housing placement, engineering construction, suggestion

1009-6825(2015)32-0240-02

2015-09-09

邵 昆(1981- )，男，工程師

TU712

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