論婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度

吳海燕

（集美大學(xué)誠毅學(xué)院，福建廈門361021）

論婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度

吳海燕

（集美大學(xué)誠毅學(xué)院，福建廈門361021）

《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，但婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)物權(quán)變動具有特殊性，不能完全適用《物權(quán)法》的規(guī)定。本文結(jié)合《婚姻法》及其司法解釋，分析婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度的立法價值，對完善婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度提出相關(guān)建議。

不動產(chǎn)登記；婚姻；立法價值

根據(jù)產(chǎn)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律事實是否屬于法律行為，可將不動產(chǎn)物權(quán)變動區(qū)分為基于法律行為和非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，我國立法分別對兩者進(jìn)行了規(guī)定?！段餀?quán)法》第9條規(guī)定,對基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動主要采取登記的公示形式，實行登記生效主義。同時，《物權(quán)法》第28條至第30條明確規(guī)定了，因法律文書、征收決定、繼承、受遺贈、合法建造或拆除房屋等事實行為是非基于法律行為產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動，無需登記即生效，不動產(chǎn)物權(quán)變動始于法律事實確定之時。

一、不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

性質(zhì)體現(xiàn)事物的本質(zhì)，是一個事物能夠區(qū)別于其他事物的根本屬性。不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，就是指不動產(chǎn)登記法律行為的根本屬性。關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，學(xué)術(shù)界主要有三種觀點：公法行為說、私法行為說和雙重屬性說。筆者同意私法行為說。首先，從登記的原因和過程看，不動產(chǎn)登記屬于私法行為當(dāng)事人自愿設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)，不動產(chǎn)登記是反映當(dāng)事人真實意思的民事行為，體現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治?，F(xiàn)在人口迅速增長，不動產(chǎn)資源更加緊張，民事主體雙方為了更高限度地利用不動產(chǎn)資源而進(jìn)行自由約定，對不動產(chǎn)物權(quán)變動訂立書面協(xié)議，以實現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)變動，促進(jìn)不動產(chǎn)的有序流轉(zhuǎn)和高效利用。只有當(dāng)事人申請登記或變更、異議登記，登記機關(guān)才可以且應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)的登記。即登記機關(guān)經(jīng)當(dāng)事人的申請必須進(jìn)行登記或變更、異議登記，但未經(jīng)當(dāng)事人申請不能主動進(jìn)行相應(yīng)的登記。另外，從登記的效力看，不動產(chǎn)登記屬于私法行為。不動產(chǎn)物權(quán)變動經(jīng)常涉及到利害關(guān)系人和第三人的利益，不動產(chǎn)登記正是以公示的方式反映不動產(chǎn)物權(quán)變動的結(jié)果，具有公示效力?！段餀?quán)法》第6條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！崩﹃P(guān)系人和第三人完全有理由相信不動產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)歸屬與事實物權(quán)相符，不動產(chǎn)登記具有推定效力。利害關(guān)系人和第三人可以要求登記機構(gòu)提供并查閱登記資料，獲得不動產(chǎn)的相關(guān)信息，從而掌握不動產(chǎn)交易的風(fēng)險，最后決定是否進(jìn)行相關(guān)法律行為，即不動產(chǎn)登記具有警示效力。

二、婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記的特殊性

不同于一般的不動產(chǎn)物權(quán)變動，婚姻領(lǐng)域內(nèi)涉及的不動產(chǎn)物權(quán)變動具有特殊性：第一，動態(tài)發(fā)展性?；橐鰞?nèi)的不動產(chǎn)登記不僅包括婚前的不動產(chǎn)，還涉及婚后相當(dāng)長時間的夫妻購買或者受遺贈的不動產(chǎn)。婚姻內(nèi)的不動產(chǎn)登物權(quán)不是靜態(tài)不變的，而是動態(tài)發(fā)展的，處于不斷變化的過程中。第二，人權(quán)性。《物權(quán)法》調(diào)整的是平等主體之間因不動產(chǎn)的歸屬和利用而產(chǎn)生的財產(chǎn)關(guān)系。《物權(quán)法》是以物為中心，體現(xiàn)的是物文主義精神?！痘橐龇ā芳捌渌痉ń忉寫?yīng)把人權(quán)作為立法的絕對考量因素，而物權(quán)則應(yīng)當(dāng)放在次要的地位，作為相對考量的因素。婚姻領(lǐng)域內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)變動雖受《物權(quán)法》、《合同法》等財產(chǎn)法的制約，但更重要的是婚姻關(guān)系是一種身份關(guān)系，婚姻領(lǐng)域內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)變動應(yīng)當(dāng)張揚身份法的人文主義精神，尊重夫妻的人權(quán)。

三、完善我國婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)思考——以夫妻不動產(chǎn)登記制度的立法價值為歸依

（一）自由價值

法律雖是承載自由、效率、秩序、正義、利益等多種價值的規(guī)范綜合體，但自由是法律最本質(zhì)的價值。沒有自由，法律就只是以國家強制力為后盾限制人們行為的規(guī)范，無法實現(xiàn)其在維護(hù)人的尊嚴(yán)和提升人的價值方面的作用。因此，法律必須尊重人的自由權(quán)利，滿足人性最深刻的需要。自由在婚姻領(lǐng)域內(nèi)主要表現(xiàn)為夫妻能夠按照自已的意愿約定不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬。筆者認(rèn)為，在婚姻領(lǐng)域內(nèi)，不動產(chǎn)登記不應(yīng)作為確定不動產(chǎn)最終權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn)。夫妻間進(jìn)行的不動產(chǎn)約定，只要是夫妻的真實意思表示，不涉及善意第三人利益，即使不動產(chǎn)物權(quán)變動未經(jīng)登記，也已經(jīng)生效。只是不動產(chǎn)物權(quán)變動未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。并在不涉及善意第三人利益的情況下，夫妻間的不動產(chǎn)約定可推翻原不動產(chǎn)登記簿的推定效力，成為司法機關(guān)確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的證據(jù)。

《婚姻法解釋（三）》第6條規(guī)定婚前或者婚姻存續(xù)期間夫妻間贈與不動產(chǎn)，贈與方在贈與不動產(chǎn)變更登記之前可以按照合同法撤銷贈與。筆者認(rèn)為，這條規(guī)定應(yīng)區(qū)分婚前當(dāng)事人之間的贈與不動產(chǎn)和婚姻存續(xù)期間夫妻間的贈與不動產(chǎn)，分別規(guī)定兩者的物權(quán)變動生效條件?；榍爱?dāng)事人之間的贈與不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》實行登記生效主義，未經(jīng)變更登記，不發(fā)生物權(quán)變動效力。但對于婚姻存續(xù)期間夫妻間贈與不動產(chǎn)，以變更登記作為發(fā)生物權(quán)變動效力的根據(jù)，法律物權(quán)優(yōu)于事實物權(quán)，不利于保障婚姻法的自由價值。尊重夫妻的意思自治應(yīng)優(yōu)先于國家法律的干預(yù)。在夫妻意思表示真實基礎(chǔ)上，夫妻間贈與不動產(chǎn)，夫妻書面約定時就發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。只是為了保護(hù)市場交易的安全，贈與不動產(chǎn)未進(jìn)行變更登記，不得對抗善意第三人。因此，建議對《婚姻法解釋（三）》第6條進(jìn)行部分修改，嚴(yán)格區(qū)分婚前和婚姻存續(xù)期間的夫妻間贈與不動產(chǎn)，對于婚前的夫妻間贈與不動產(chǎn)，可以按照原規(guī)定，但對于婚姻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻間贈與不動產(chǎn)，自夫妻書面約定時生效，贈與不動產(chǎn)未進(jìn)行變更登記不影響不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力，贈與方在贈與不動產(chǎn)變更登記之前不能撤銷贈與。

（二）效率價值

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和依法治國的全面推進(jìn)，依法治國成為發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)的客觀需要，法律和市場經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更加密切，法學(xué)的領(lǐng)域也逐漸引入經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的效率觀念。經(jīng)濟(jì)分析法學(xué)的一個重要思想便是效率?以價值得以極大化的方式分配和使用資源，是法的宗旨:所有的法律活動和全部法律制度,說到底都是以有效地利用自然資源、最大限度地增加社會財富為目的。[1]婚姻法也不例外，婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度應(yīng)當(dāng)積極引導(dǎo)夫妻雙方盡可能地抓住不動產(chǎn)交易機會，應(yīng)當(dāng)通過最大限度地認(rèn)可不動產(chǎn)買賣合同，并承認(rèn)不動產(chǎn)買賣合同的效力，最大限度降低第三人的交易風(fēng)險，提高夫妻不動產(chǎn)交易效率，促進(jìn)夫妻不動產(chǎn)這種社會資源的高效利用，產(chǎn)生更多的社會經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)《婚姻法》第19條的規(guī)定，夫妻之間可以實行約定財產(chǎn)制，即夫妻之間可以采用書面的形式，對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的不動產(chǎn)以及婚前不動產(chǎn)進(jìn)行約定，從而排除《婚姻法》第17條和第18條法定財產(chǎn)制的適用。為了使夫妻間不動產(chǎn)物權(quán)變動能夠兼顧夫妻之間的隱私權(quán)和善意第三人的交易安全，筆者認(rèn)為，我國婚姻法可以制定夫妻約定財產(chǎn)制的自愿登記制度。夫妻將不動產(chǎn)約定進(jìn)行登記公示后，善意第三人可以查閱不動產(chǎn)登記簿，了解夫妻不動產(chǎn)的具體權(quán)屬狀態(tài)和交易存在的風(fēng)險，快速作出是否交易的決定，從而提高不動產(chǎn)交易效率。

《婚姻法解釋（三）》第11條第1款對夫妻一方擅自處分共同共有的不動產(chǎn)登記效力進(jìn)行了規(guī)定。這條規(guī)定是在婚姻領(lǐng)域內(nèi)對物權(quán)法的善意取得制度的適用。善意第三人只需信賴登記簿上的不動產(chǎn)物權(quán)登記，無需承擔(dān)其他的注意義務(wù)，體現(xiàn)了婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度的效率價值取向，維護(hù)了夫或妻作為產(chǎn)權(quán)登記一方與善意第三人的交易安全，促進(jìn)了夫妻不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)效率的提高，有利于夫妻不動產(chǎn)的增值。

（三）公平價值

法律是生活的調(diào)節(jié)器，能不能實現(xiàn)公平這一目標(biāo)，在很大程度上取決于立法是否體現(xiàn)了追求公平的精神及是否設(shè)置了實現(xiàn)公平的法律途徑。[2]婚姻法中的財產(chǎn)關(guān)系與商品經(jīng)濟(jì)中的財產(chǎn)關(guān)系的價值取向應(yīng)當(dāng)不同?；橐龇☉?yīng)當(dāng)體現(xiàn)民法的公平價值取向，在婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度的基本價值序列中，公平價值應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于自由和效率價值。

首先，《婚姻法解釋（三）》第7條對父母出資為子女購買的不動產(chǎn)登記效力進(jìn)行了規(guī)定，但該條規(guī)定存在以下問題：第一，該條規(guī)定的第1款用不動產(chǎn)登記代替明確表示贈與一方的意思表示，將不動產(chǎn)登記等同于不動產(chǎn)權(quán)利歸屬，第2款卻不用不動產(chǎn)登記代替明確表示贈與一方的意思表示，標(biāo)準(zhǔn)不一致。第二，婚后由一方父母出資為子女購買不動產(chǎn)，該出資是全部出資還是部分出資，如果父母只是部分出資，其他的購房款是由夫妻共同支付或者共同按揭還款，產(chǎn)權(quán)登記在部分出資人子女名下的，該不動產(chǎn)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)，這無疑是完全背離了婚姻法的公平價值取向。筆者認(rèn)為，婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度，不能盲目地遵循財產(chǎn)法的規(guī)定，而應(yīng)重點體現(xiàn)婚姻法的身份法屬性，夫妻是特殊身份關(guān)系主體，除了夫妻之間約定外，婚姻存續(xù)期間的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同共有，才能彰顯婚姻法的公平正義?！痘橐龇ń忉專ㄈ返?條應(yīng)當(dāng)秉承以往的原則（《婚姻法》中第17條第4項和第18條第3項以及《婚姻法解釋（二）》第22條第2款的相關(guān)規(guī)定），對于父母出資購買的不動產(chǎn)，除父母明確表示贈與一方外，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同共有。

其次，根據(jù)《婚姻法解釋（三）》第10條第1款的規(guī)定，對于婚前一方支付首付款婚后由夫妻雙方共同還貸并登記在首付款支付方名下的不動產(chǎn)，離婚時由雙方協(xié)議處理。不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。可見，該條規(guī)定是根據(jù)不動產(chǎn)登記推定不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬。但是，按照中國的風(fēng)俗習(xí)慣，締結(jié)婚姻關(guān)系一般是男方購置房產(chǎn)，女方購買交通工具和家具電器。按照《婚姻法解釋（三）》規(guī)定，如果離婚不能達(dá)成協(xié)議，不動產(chǎn)被認(rèn)定為男方的個人財產(chǎn)。為了兼顧女方的合法權(quán)益，該條第2款規(guī)定了，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時按照照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補償。該規(guī)定違背了婚姻法的公平原則，對女方的保護(hù)力度不夠。在現(xiàn)實生活中，相對于男方對家庭的顯性貢獻(xiàn)而言，女方對家庭的貢獻(xiàn)是隱性的。女方在家庭中照顧老人和小孩，承擔(dān)更多的家務(wù)勞動，影響了自身職業(yè)的發(fā)展和社會收入的提高，她們能夠支付的共同還貸的還款額相對較少。按照司法解釋的規(guī)定，男方對女方的補償就相應(yīng)少。另外，司法解釋對如何補償未作出具體詳細(xì)的規(guī)定，給司法機關(guān)較大的自由裁判權(quán)，容易造成補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不一致，大多數(shù)司法機關(guān)作出合理補償?shù)呐袥Q。筆者認(rèn)為，《婚姻法解釋（三）》第10條第2款的規(guī)定對女方是不公平的，司法解釋應(yīng)沿襲現(xiàn)代婚姻法的公平價值取向，補償時應(yīng)考慮女方對家庭所作出的隱性貢獻(xiàn)，承認(rèn)家務(wù)勞動與職業(yè)勞動具有同等價值。在房價居高不下的今天，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)登記一方按照不動產(chǎn)的市場價格補償另一方。

最后，根據(jù)《婚姻法解釋（三）》第11條第2款的規(guī)定，在夫妻一方與善意第三人進(jìn)行夫妻共有不動產(chǎn)交易并變更登記后，善意第三人取得產(chǎn)權(quán)，夫妻另一方只能在離婚時請求賠償損失。可見，善意第三人取得產(chǎn)權(quán)后，在毫不知情的情況下，夫妻另一方的物權(quán)就直接被轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶛?quán)請求權(quán)，并且只有在離婚的條件下才能行使權(quán)利，請求賠償損失，對夫妻另一方而言，這是顯失公平的。筆者認(rèn)為，在保護(hù)夫妻一方與善意第三人的交易安全，實現(xiàn)婚姻領(lǐng)域內(nèi)不動產(chǎn)登記制度的效率價值時，更要保障其公平價值的實現(xiàn)。司法解釋應(yīng)當(dāng)不僅要求擅自處分夫妻共有不動產(chǎn)一方賠償另一方的損失，而且還要加大對擅自處分夫妻共有不動產(chǎn)一方的懲罰力度，要求其對另一方承擔(dān)懲罰性賠償義務(wù)。

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