不動產(chǎn)登記制度邁出實質(zhì)性一步

張麗

3月1日起，醞釀7年之久的《不動產(chǎn)登記暫行條例》終于進入實際操作階段，新版不動產(chǎn)登記簿和權利證書正式啟用。這意味著全國范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記正式啟動，也標志著摸清樓市“家底”的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正式建立

2014年3月26日，不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議明確，從2014年開始，通過基礎制度建設逐步銜接過渡，統(tǒng)一規(guī)范實施不動產(chǎn)登記。

2014年要建立統(tǒng)一登記的基礎性制度。

2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡。

2016年全面實施統(tǒng)一登記制度。

2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享和依法查詢。

3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下稱《條例》）正式落地實施，預示著這一計劃正有條不紊地向前推進。

《條例》共包含內(nèi)容6章35條，包括不動產(chǎn)登記適用對象、執(zhí)行部門以及登記程序、信息共享和法律責任等等。其中的諸多規(guī)范和要求，適應了登記活動的需要，體現(xiàn)了不動產(chǎn)管理活動的進步。

第一，十類不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記。《條例》中規(guī)定了十類不動產(chǎn)需按照該《條例》的規(guī)定辦理統(tǒng)一登記，包括：集體土地所有權，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利等。

第二，單一部門主導取代“多頭登記”。此前，各類不動產(chǎn)權屬登記分散在住建部、農(nóng)業(yè)部、林業(yè)局、海洋局等部門，而此次《條例》明確規(guī)定，國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，縣級以上地方政府應當確定一個本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

目前全國已有30多個市（州）、70個縣（市、區(qū)）完成了職責和機構(gòu)整合工作，整合完成后即具備統(tǒng)一登記和啟用新的登記簿、新版證書的條件。未整合完的地區(qū)暫不進行統(tǒng)一登記，也就是說，原來在哪辦現(xiàn)在還在哪辦，原來怎么辦現(xiàn)在還怎么辦。

第三，政府機關全方位共享信息?！稐l例》規(guī)定，國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立完善的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息均納入此平臺。

一方面，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享，實現(xiàn)全國范圍內(nèi)不動產(chǎn)登記信息互通有無。另一方面，實現(xiàn)與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息和交易信息的互通共享。此外，國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門也應加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享。

而據(jù)新華社消息，此平臺在2015年下半年有望上線試運行。國土資源部不動產(chǎn)登記局局長王廣華在接受采訪時說，目前的情況屬于“反彈琵琶”，即通過加快信息平臺建設的步伐來推進整個不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的進程。

按照計劃，2015年下半年將上線試運行信息平臺，2016年致力于完善信息平臺并拓展擴容，2017年努力實現(xiàn)全面運行。

目前，各地主要負責推進本地區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合，完成接入信息平臺的準備工作，下半年開始再陸續(xù)完成不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺對接，開啟不動產(chǎn)登記信息查詢服務。

第四，信息查詢制度明確。開放不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺后，相關人員可以對不動產(chǎn)信息進行查詢，《條例》對查詢?nèi)巳绾尾樵冏鞒隽司唧w規(guī)定。

權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料，有關國家機關也可依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料。

但與此同時，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人應當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，且未經(jīng)權利人同意不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

第五，統(tǒng)一采用新版登記簿和登記證書?！稐l例》規(guī)定，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。

《條例》同時強調(diào)，不動產(chǎn)登記簿應當采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當明確不動產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。

新版登記簿和新版證書也在3月1日正式啟用。鑒于我國不動產(chǎn)實行“屬地登記”制度，具體的不動產(chǎn)登記工作主要在市、縣，所以，職責和機構(gòu)整合完成是各地啟用新的登記簿和新版證書條件。國土資源部不動產(chǎn)登記局常務副局長冷宏志表示，“力爭到今年年底，全國全面頒發(fā)新版證書。”

考慮到部分地區(qū)還要進行業(yè)務流程再造、登記系統(tǒng)對接、統(tǒng)一窗口設置等必要的技術準備，啟用新的登記簿和新版證書的原則是“成熟一個，啟用一個”。而在新證書啟用后，新版證書和舊版證書在一段時間內(nèi)并行使用，同時有效，各地不得強制要求當事人更換不動產(chǎn)權證書和登記證明。

除“自愿登記”人員，各部門只能在依法辦理變更、轉(zhuǎn)移等登記工作時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。簡單來說，現(xiàn)有房產(chǎn)證依舊有效，但若房主將房產(chǎn)交易和過戶后，交易的另一方領到的將是不動產(chǎn)權證書。

舊房產(chǎn)證與新不動產(chǎn)權證書有什么區(qū)別呢？

房產(chǎn)證的內(nèi)頁包括房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途、房屋狀況和土地狀況。外頁只有中華人民共和國房屋所有產(chǎn)權證，并無其他內(nèi)容。

不動產(chǎn)權證書的內(nèi)頁規(guī)定了權利人、證件種類、證件號、共有情況、權利人類型、登記原因、使用期限、取得價格（以萬元/平米為單位）。外頁除了中華人民共和國不動產(chǎn)權證外，在其右上角寫有不動產(chǎn)登記抵押權、異地登記、查封登記等登記類型。

雖然《不動產(chǎn)登記暫行條例》開始正式實施，但條例大多是原則性、方向性條款，真正落地需要操作細則。清華大學法學院副教授程嘯表示，細則將對登記人員與登記程序，尤其是每一類登記的具體程序作出詳細規(guī)定，包括提交哪些申請材料，登記機構(gòu)怎么進行審核，如何進行實地查看，哪些情況需要去調(diào)查，都將一一細化。

目前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施細則尚未出臺。王廣華日前則透露，國土部牽頭制定的《實施細則》已在征求國務院36個部門和全國31個省（區(qū)、市）國土部門的意見。