論居住權(quán)的物權(quán)法保護(hù)

王明文

（1.吉林大學(xué) 法學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春130012；2.白城師范學(xué)院 政法學(xué)院，吉林 白城137000）

一、問(wèn)題的提出

近年來(lái)，因居住權(quán)糾紛引發(fā)的案件屢屢見(jiàn)諸報(bào)端和網(wǎng)絡(luò)媒體。

案例1：邱先生喪偶，有一女，后與林女士再婚。邱先生去世前留有遺囑：自有房產(chǎn)一套由女兒繼承，妻子林女士對(duì)該房屋擁有終身居住權(quán)。邱先生去世后，林女士與邱先生的女兒因房屋發(fā)生糾紛。其女認(rèn)為自己對(duì)房屋享有所有權(quán)，因我國(guó)法律未規(guī)定居住權(quán)，故遺囑關(guān)于居住權(quán)的部分應(yīng)屬無(wú)效，向法院起訴要求林女士遷出［1］；

案例2：張某與張某某系父子，張某有商品房一套，后登記在張某某名下，房子由張某居住。2004年，張某給張某某出具“用此房抵償欠款”的說(shuō)明。2009年，張某某起訴要求張某騰房。法院判決：訴爭(zhēng)房屋雖歸張某某所有，但由于其未能就張某還有其他合法住房提供有效證明，基于當(dāng)事人間特殊身份關(guān)系，暫不宜判決其騰房，遂駁回張某某訴訟請(qǐng)求。2010年，張某某將房賣(mài)給李某。李某主張張某騰出房屋，張某則以判決確認(rèn)其有居住權(quán)為由，不同意騰房［2］65。

案例3：張伯和趙姨為夫妻。2005年，二位老人將房子贈(zèng)予小兒子阿宏，約定有權(quán)繼續(xù)在房屋內(nèi)居住到百年歸老。后阿宏將房子過(guò)戶(hù)給妻子，后又將房子出售，僅保證老人兩年的居住權(quán)。為此，老人將其告上法庭，要求撤銷(xiāo)贈(zèng)與。因未履行贈(zèng)予合同中約定的保證老人居住權(quán)的義務(wù)，2014年，廣州中院裁定維持一審判決，撤銷(xiāo)贈(zèng)與合同，房屋返還老人［3］。

上述案例都是因居住權(quán)引發(fā)的典型法律糾紛。這些糾紛凸顯了當(dāng)今中國(guó)一個(gè)具有普遍性的問(wèn)題：在無(wú)法保障“人人有住房”情況下，要實(shí)現(xiàn)“人人有房住”的目標(biāo)，必然在居住權(quán)實(shí)現(xiàn)與房屋所有權(quán)人權(quán)利保障之間引發(fā)沖突與緊張。如何協(xié)調(diào)這種沖突和緊張，充分保護(hù)作為弱者權(quán)利的居住權(quán)？從司法實(shí)踐看，由于物權(quán)法對(duì)居住權(quán)的規(guī)定尚付闕如，因此，如何在審判實(shí)務(wù)中裁判居住權(quán)糾紛，難免莫衷一是。在理論界，無(wú)論是《物權(quán)法》頒布前還是頒布后，對(duì)應(yīng)否設(shè)立居住權(quán)的爭(zhēng)論從未中斷。本文擬結(jié)合上述典型案例，從學(xué)理上對(duì)居住權(quán)立法及其保護(hù)問(wèn)題展開(kāi)分析。

二、在當(dāng)前我國(guó)立法未確定物權(quán)性居住權(quán)情形下，司法實(shí)踐對(duì)居住權(quán)的保護(hù)及其不足

（一）我國(guó)居住權(quán)立法的現(xiàn)狀

所謂居住權(quán)，是指非所有人因居住需要而對(duì)他人房屋及其附屬設(shè)施享有的占有、使用的排他性權(quán)利［4］。在我國(guó)現(xiàn)行法律體系中，尚未明確規(guī)定居住權(quán)，缺乏物權(quán)性的居住權(quán)保護(hù)制度。雖然我國(guó)《婚姻法》第42條及《〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條、《老年人權(quán)益保障法》第16條分別對(duì)離婚時(shí)弱勢(shì)一方的房屋居住權(quán)、老年人居住權(quán)益的保護(hù)作出了規(guī)定。但嚴(yán)格地說(shuō)，它們所規(guī)定的并非大陸法系民法上的物權(quán)性居住權(quán)。2005年公布的《物權(quán)法草案（征求意見(jiàn)稿）》曾一度用12個(gè)條文規(guī)定了作為一種新型用益物權(quán)的居住權(quán)，但由于爭(zhēng)議較大，2007年十屆人大五次會(huì)議通過(guò)《物權(quán)法》時(shí)刪除了相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致居住權(quán)未能獲得法律化的制度表達(dá)，這種缺失直接導(dǎo)致了我國(guó)司法實(shí)踐對(duì)居住權(quán)的保護(hù)出現(xiàn)了種種矛盾和不足。

（二）在他人之物上設(shè)定居住權(quán)的，權(quán)利人只能對(duì)所居住房屋享有居住的債權(quán)，而非物權(quán)

物權(quán)采取嚴(yán)格的法定主義，當(dāng)事人不能依其意思自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新的物權(quán)種類(lèi)，也不得創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法定內(nèi)容相悖的物權(quán)［5］。由于我國(guó)《物權(quán)法》在通過(guò)時(shí)最終沒(méi)有采用居住權(quán)，由于當(dāng)事人當(dāng)然無(wú)法通過(guò)遺囑、遺贈(zèng)和合同設(shè)定物權(quán)性居住權(quán)，而只能通過(guò)設(shè)定債權(quán)性權(quán)利來(lái)滿(mǎn)足其居住他人房屋和使用附屬設(shè)施的現(xiàn)實(shí)需要。作為債權(quán)的居住權(quán)，由于權(quán)利無(wú)須公示，房屋上可能存在數(shù)個(gè)具有同等效力的居住權(quán)，這就使得居住權(quán)人難以對(duì)自己的權(quán)益獲得穩(wěn)定的預(yù)期。

案例1中，邱先生就采取遺囑方式為自己的妻子在自己女兒的房屋上設(shè)立了一種債權(quán)性居住權(quán)。關(guān)于此案，依我國(guó)《繼承法》第21條：“遺囑繼承或遺贈(zèng)附有義務(wù)的，繼承人或者受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)”的規(guī)定，居住權(quán)及其義務(wù)僅僅存在于邱先生的妻子與其女兒之間，邱先生的女兒作為義務(wù)人，自應(yīng)承擔(dān)房屋上其繼母的居住權(quán)負(fù)擔(dān)，直至其去世。當(dāng)然，由于此文的居住權(quán)并非物權(quán)，其設(shè)立無(wú)須公示，當(dāng)房屋上同時(shí)存在數(shù)個(gè)債權(quán)性居住權(quán)時(shí)，極有可能引發(fā)“債權(quán)相容性和平等性與實(shí)際履行之間的沖突”［6］，從而導(dǎo)致邱先生妻子的居住權(quán)可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

（三）從民法理論上分析，單純依靠債權(quán)制度保護(hù)當(dāng)事人的居住權(quán)，并不能對(duì)居住權(quán)人提供充分的保護(hù)和救濟(jì)

依照物權(quán)債權(quán)區(qū)分論，物權(quán)和債權(quán)體現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)生活中兩種不同的利益實(shí)現(xiàn)方式：物權(quán)主體通過(guò)對(duì)特定物或權(quán)利的直接支配來(lái)實(shí)現(xiàn)，債權(quán)主體則通過(guò)請(qǐng)求他人為或不為一定行為來(lái)實(shí)現(xiàn)［7］。由此可見(jiàn)，物權(quán)是一種支配權(quán)，具有排他性、對(duì)世性，債權(quán)則是一種請(qǐng)求權(quán)、對(duì)人權(quán)。由于房屋居住權(quán)人享有的僅僅是債權(quán)，不能獲得對(duì)世效力，因而無(wú)法對(duì)抗第三人，從而無(wú)法為居住權(quán)人權(quán)益保障提供充分有效的保護(hù)。案例1中，邱先生的妻子可基于遺囑對(duì)房屋占有、使用，以滿(mǎn)足自己的需要，但這種占有和使用并不具對(duì)抗第三人的效力。如果邱先生的女兒將房屋轉(zhuǎn)讓與第三人，居住權(quán)人基于其作為債權(quán)的居住權(quán)將無(wú)法對(duì)抗第三人的所有權(quán)。在此情況下，邱先生的妻子唯一所能做的，只能是基于債的相對(duì)性原理，要求邱先生的女兒對(duì)自己承擔(dān)賠償責(zé)任。

（四）司法實(shí)務(wù)中，面對(duì)居住權(quán)的債權(quán)性，法官們不得不突破法律規(guī)定，通過(guò)尋求一種新的“裁判思維”，賦予居住權(quán)以物權(quán)性和物權(quán)效力，以實(shí)現(xiàn)居住權(quán)對(duì)第三人房屋所有權(quán)的對(duì)抗效果

如前所述，作為債權(quán)的居住權(quán)不具有對(duì)抗取得房屋所有權(quán)的第三人的效力。但理論的邏輯不能代替社會(huì)生活的現(xiàn)實(shí)邏輯。在司法實(shí)務(wù)中，法官往往以生活的邏輯來(lái)替代理論的邏輯。對(duì)案例2的裁判，有法官認(rèn)為，張某某與李某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。但由于訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)并非完整的所有權(quán)，該所有權(quán)存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)即張某的居住權(quán)并不因所有權(quán)變更而發(fā)生改變，故張某仍享有房屋居住權(quán)。在此情況下，李某既可基于違約向張某某主張違約責(zé)任，也可待張某去世或放棄對(duì)訴爭(zhēng)房屋居住權(quán)后完全取得房屋所有權(quán)，并可一并對(duì)張某某主張此期間遭受的損失。此一意見(jiàn)，是以生活邏輯對(duì)理論邏輯的一種扭曲，其錯(cuò)謬之處在于：

一是將張某的債權(quán)性居住權(quán)錯(cuò)誤地認(rèn)定為一種物權(quán)性權(quán)利，賦予了其對(duì)抗第三人的效力，違反了物權(quán)法定原則。雖然在對(duì)張某是否因房屋轉(zhuǎn)讓而喪失居住權(quán)問(wèn)題的認(rèn)定上，裁判意見(jiàn)采用的論證邏輯是“根據(jù)利益平衡原則，作為具有人身屬性的居住權(quán)應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)”。但即使張某的居住權(quán)具有人身屬性，從權(quán)利性質(zhì)上而言，依然是一種債權(quán)，該意見(jiàn)明目張膽地用張某的債權(quán)性居住權(quán)來(lái)對(duì)抗李某的房屋所有權(quán)，何止謬以千里。

二是，該判決突破了法律的具體規(guī)定，用所謂具體案件判決的社會(huì)妥當(dāng)性實(shí)現(xiàn)了對(duì)法的安定性的突破，以尋求法外正義。也許擔(dān)心其意見(jiàn)無(wú)法在現(xiàn)行法律體系內(nèi)找到依據(jù)，意見(jiàn)的主張者強(qiáng)調(diào)“對(duì)于兼具人身屬性與物權(quán)屬性的居住權(quán)”，雖然立法上并未對(duì)其做出“特別規(guī)定”，但由于司法實(shí)踐中出現(xiàn)了“大量居住權(quán)與所有權(quán)沖突的案例”，為解決問(wèn)題，法官們應(yīng)“大膽突破傳統(tǒng)觀念和成文法的局限”，“通過(guò)利益平衡原則”［2］67做出判決。對(duì)此，我們殊難贊同。雖然在價(jià)值取向上，現(xiàn)代民法出現(xiàn)了由取向法的“安定性轉(zhuǎn)變?yōu)槿∠蚓唧w案件判決的社會(huì)妥當(dāng)性”的轉(zhuǎn)向［8］。但對(duì)社會(huì)妥當(dāng)性的追求卻并非毫無(wú)底線(xiàn)。在法治原則下遵循普遍性?xún)?yōu)于特殊性原則，是每個(gè)裁判者均應(yīng)優(yōu)先遵循的思維方式。突破這一原則，須同時(shí)滿(mǎn)足：第一，不優(yōu)先考慮特殊性，會(huì)使具體案件的處理同法律的基本理想發(fā)生令人難以容忍的沖突；第二，特殊性同時(shí)被提升為普遍性，使今后的類(lèi)似問(wèn)題得到類(lèi)似的處理［9］。但本案顯然并不同時(shí)滿(mǎn)足這兩項(xiàng)條件。

為何會(huì)出現(xiàn)此裁判意見(jiàn)，答案只有一個(gè)，那就是若依物權(quán)法定原則，法官們必將無(wú)法在現(xiàn)有法律框架內(nèi)給張某的居住權(quán)提供有效的物權(quán)法救濟(jì)。

三、完善居住權(quán)立法，將居住權(quán)納入物權(quán)法，實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的物權(quán)化

（一）將居住權(quán)納入物權(quán)法，確立起物權(quán)性居住權(quán)，是解決當(dāng)前社會(huì)居住需求這一普遍性社會(huì)問(wèn)題和物權(quán)立法完善的必然要求

1.從時(shí)代需求看，確立物權(quán)性居住權(quán)，是解決當(dāng)前社會(huì)對(duì)居住權(quán)需求這一普遍性社會(huì)問(wèn)題的必然要求

實(shí)現(xiàn)“人人有房住”雖非關(guān)國(guó)家社稷、民族存亡，但對(duì)“過(guò)小日子”的平民百姓，卻是“天大的事”。在當(dāng)前，受制于主客觀條件，尤其是土地資源稀缺，個(gè)人無(wú)力承受畸高的房?jī)r(jià)情形下，有相當(dāng)一部分人的居住問(wèn)題難以通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)的方式得到有效解決，而是不得不通過(guò)取得居住權(quán)來(lái)解決。

首先，居住權(quán)有著龐大的需求主體，并非僅限于父母、離婚后暫未找到居所的一方和保姆。有學(xué)者將居住權(quán)設(shè)立的目的僅限于解決父母、離婚后暫未找到居所的一方（通常是女方）和保姆這三類(lèi)人的住房問(wèn)題，并認(rèn)為這三類(lèi)人的居住權(quán)需求，完全可通過(guò)替代方案得到解決［10］。既然問(wèn)題都解決了，居住權(quán)在我國(guó)斷無(wú)設(shè)置的現(xiàn)實(shí)需要。

上述學(xué)者的觀點(diǎn)值得商榷，先不論替代方案是否可行，居住權(quán)的適用主體是否僅限于上述三類(lèi)人就很可疑。事實(shí)上，居住權(quán)的主體并非僅限于上述三類(lèi)人。如天津劉某，身有殘疾，孤身一人，長(zhǎng)期與大哥一家共同生活。大哥去世后，大嫂及侄子要求其搬出。法院認(rèn)為，劉某長(zhǎng)期與被告一家共同生活，已成為家庭成員，其居住權(quán)不因其大哥死亡而被剝奪［11］。此案中，劉某就并非屬于前三類(lèi)人。此外，有學(xué)者認(rèn)為，居住權(quán)對(duì)社會(huì)弱者的保護(hù)，并不僅限于父母、離婚婦女、保姆，還包括未成年人、遠(yuǎn)親、收留的流浪兒童、孤寡老人以及特定時(shí)代上山下鄉(xiāng)返城居住在舅舅、姨媽、叔叔、姑姑家的知青等人群。此外，現(xiàn)實(shí)生活中還會(huì)存在很多非立法者所能預(yù)料的對(duì)居住權(quán)的需求［12］。

其次，物權(quán)性居住權(quán)制度的設(shè)立，有助于彌補(bǔ)我國(guó)社會(huì)保障制度的不足。從1997年出臺(tái)《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》以來(lái)，我國(guó)實(shí)施了一系列基本養(yǎng)老保障制度改革，取得了一定成效，但養(yǎng)老保障體系仍存在諸多問(wèn)題。2013年，我國(guó)開(kāi)始探索以房養(yǎng)老的試點(diǎn)，但困難重重。如果在物權(quán)法上確立起居住權(quán)制度，允許老年人在自己所有的房屋上設(shè)定物權(quán)性居住權(quán)，同時(shí)以相對(duì)較低的價(jià)格將房子出賣(mài)給自己的子女或他人，事先實(shí)現(xiàn)房屋的變現(xiàn)，既可解決老年人的生活保障問(wèn)題，讓老年人老有所居，還可減輕子女的養(yǎng)老壓力，不啻是一種實(shí)現(xiàn)老年人自我養(yǎng)老的有效措施。

再次，居住權(quán)制度有著廣闊的社會(huì)需求空間，其設(shè)立并非單純?yōu)榻鉀Q家庭成員或弱勢(shì)群體的住房需求而設(shè)定。從居住權(quán)的源流看，源自古羅馬的傳統(tǒng)居住權(quán)是一種人役權(quán)。但隨著社會(huì)的發(fā)展，居住權(quán)的功能和適用范圍已突破了傳統(tǒng)人役權(quán)的限制：在適用范圍上，由僅局限于離婚婦女等社會(huì)弱勢(shì)群體逐步演進(jìn)到廣泛適用于一般財(cái)產(chǎn)權(quán)利人；在社會(huì)功能上，則從保護(hù)弱者的社會(huì)性功能逐步演進(jìn)到作為實(shí)現(xiàn)所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)利用多樣化手段之一的投資性功能［13］。除傳統(tǒng)居住權(quán)即社會(huì)性居住權(quán)外，投資性居住權(quán)，正隨著現(xiàn)代社會(huì)人們對(duì)居住和投資的雙重需求得到確認(rèn)。德國(guó)1951年頒布的《住宅所有權(quán)及長(zhǎng)期居住權(quán)法》所規(guī)定的長(zhǎng)期居住權(quán)就是其典型代表。我國(guó)物權(quán)法應(yīng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，對(duì)合資建房或購(gòu)房時(shí)的居住權(quán)、分時(shí)度假酒店式產(chǎn)權(quán)中的居住權(quán)等投資性居住權(quán)作出規(guī)定。

2.從物權(quán)立法看，確立起物權(quán)性居住權(quán)，是應(yīng)對(duì)居住權(quán)保護(hù)要求的物權(quán)法回應(yīng)

依創(chuàng)設(shè)方式不同，居住權(quán)可分為物權(quán)性居住權(quán)和債權(quán)性居住權(quán)。兩種居住權(quán)性質(zhì)不同，權(quán)利內(nèi)容、效力和保護(hù)方式也迥然有別。債權(quán)性居住權(quán)受制于自身特性，難以為居住權(quán)人提供充分的保障，也無(wú)法有效地保護(hù)交易安全。因此，宜確立物權(quán)性居住權(quán)。

首先，確立物權(quán)性居住權(quán)，居住權(quán)人可依其物權(quán)，有效對(duì)抗房屋所有權(quán)人的所有權(quán)，排除其不當(dāng)干預(yù)。案例1中，若邱先生的妻子享有物權(quán)性居住權(quán)，只要其在法定范圍內(nèi)合理使用住房及其附屬設(shè)施，作為房主的邱先生的女兒即無(wú)權(quán)干涉。即使邱先生的女兒主張邱先生的妻子搬出或強(qiáng)行將其清出，邱先生的妻子完全可以其物權(quán)請(qǐng)求排除妨害或返還房屋。即使房屋滅失；若邱先生的妻子缺乏獨(dú)立生活能力，還可以要求給予適當(dāng)安置。

其次，確立物權(quán)性居住權(quán)，居住權(quán)人可采用物權(quán)法救濟(jì)方法有效對(duì)抗第三人，排除第三人的侵害。物權(quán)性居住權(quán)具有對(duì)世性，如2005年《物權(quán)法（草案）》第185條“居住權(quán)設(shè)立后，住房所有權(quán)人變更的，不影響居住權(quán)”的規(guī)定。案例3中，張伯和趙姨基于贈(zèng)予合同有權(quán)向阿宏主張居住權(quán)。若阿宏不履行贈(zèng)予合同所負(fù)義務(wù)，依《合同法》192條，合同當(dāng)可撤銷(xiāo)無(wú)疑。但當(dāng)阿宏及其妻子一旦將房屋售出，由于張伯和趙姨此時(shí)擁有的居住權(quán)僅具有債權(quán)效力，將無(wú)法產(chǎn)生對(duì)抗買(mǎi)受人的效力。故在此情形下，法院所做出的“撤銷(xiāo)贈(zèng)與，將房屋過(guò)戶(hù)回趙姨名下”的判決不可謂為正確的判決。在此，法院事實(shí)上錯(cuò)誤地賦予了張伯和趙姨債權(quán)性居住權(quán)以對(duì)抗第三人的效力。

可以看出，當(dāng)前我國(guó)社會(huì)有著對(duì)居住權(quán)的強(qiáng)烈需求。而“國(guó)家對(duì)一種權(quán)利體系所承擔(dān)的基本義務(wù)”之一，在于“通過(guò)法律形式對(duì)這種權(quán)利體系予以確認(rèn)”［14］。我國(guó)宜在未來(lái)整合我國(guó)民法典物權(quán)編時(shí)將居住權(quán)確定為一種物權(quán)。

（二）設(shè)立符合現(xiàn)實(shí)社會(huì)生活需要的物權(quán)性居住權(quán)，建立完善的居住權(quán)體系

在居住權(quán)的物權(quán)法立法上，建立什么樣的居住權(quán)體系，以應(yīng)對(duì)當(dāng)前社會(huì)生活對(duì)居住權(quán)的現(xiàn)實(shí)需要，是一個(gè)必須予以回答的問(wèn)題。

首先，未來(lái)的立法除規(guī)定意定性居住權(quán)，還應(yīng)對(duì)法定居住權(quán)從立法上做出明確規(guī)定。2005年《物權(quán)法》草案第181條：僅就意定居住權(quán)做出了規(guī)定。所謂意定居住權(quán)，是指由房屋所有權(quán)人通過(guò)遺囑、遺贈(zèng)和合同等方式在自己所有的房屋上為他人設(shè)立的居住權(quán)。法定居住權(quán)，是指通過(guò)法律規(guī)定而設(shè)定的居住權(quán)。例如，法律可對(duì)父母對(duì)其未成年子女的房屋享有的居住權(quán)，或未成年子女對(duì)其父母的房屋享有的居住權(quán)做出明確規(guī)定［15］。《物權(quán)法（草案）》第191條中所列因“婚姻家庭”產(chǎn)生的居住權(quán)，就屬法定居住權(quán)范疇。對(duì)這部分具有人身屬性的居住權(quán)，法律應(yīng)無(wú)例外地賦予其物權(quán)性，確認(rèn)其“為特定的人依據(jù)法律的規(guī)定當(dāng)然享有”，所有人“不得通過(guò)遺囑、遺贈(zèng)、合同等予以剝奪”［16］。

其次，未來(lái)的物權(quán)立法除不宜僅規(guī)定社會(huì)性居住權(quán)，對(duì)投資性居住權(quán)做出設(shè)定。所謂社會(huì)性居住權(quán)，是指“基于社會(huì)上某些特殊群體的利益易遭受侵害而缺乏有效的救濟(jì)手段”而設(shè)立的居住權(quán)。社會(huì)性居住權(quán)為“生活中的弱者”而設(shè)立，一般不需要“居住權(quán)人支付對(duì)價(jià)”，可“滿(mǎn)足弱勢(shì)群體對(duì)房屋的需求”，有利于解決“家庭成員中對(duì)房屋的需要”［17］。社會(huì)性居住權(quán)為典型的人役權(quán)，一般不得轉(zhuǎn)讓和繼承。所謂投資性居住權(quán)，是指為了消弭物權(quán)法定原則的消極作用，滿(mǎn)足人們利用財(cái)產(chǎn)形式的多樣化需求而提出和設(shè)立的居住權(quán)［18］。投資性居住權(quán)是適應(yīng)社會(huì)發(fā)展對(duì)房屋的投資性需求而出現(xiàn)的。從社會(huì)性居住權(quán)向投資性居住權(quán)的轉(zhuǎn)向，拓展了居住權(quán)的適用領(lǐng)域、范圍，擴(kuò)展了居住權(quán)的功能，即從居住權(quán)的社會(huì)性功能——保護(hù)弱者拓展到投資性功能——滿(mǎn)足人們利用財(cái)產(chǎn)形式多樣化要求的功能。因此，關(guān)于居住權(quán)的物權(quán)法設(shè)計(jì)，應(yīng)適應(yīng)物權(quán)理論從所有向利用的轉(zhuǎn)變［19］趨勢(shì)，對(duì)投資性居住權(quán)作出規(guī)定。

再次，在居住權(quán)體系和框架的建構(gòu)上，我國(guó)未來(lái)的民法典物權(quán)編不應(yīng)將居住權(quán)囿于家庭領(lǐng)域，而應(yīng)突破其人身專(zhuān)屬性，擺脫人役權(quán)性質(zhì)的限制，全面考慮家庭生活保障和一般財(cái)產(chǎn)利用和投資領(lǐng)域的不同需要，對(duì)居住權(quán)做出全面的規(guī)定。具體而言，有兩條不同的路徑：其一，是在未來(lái)的物權(quán)法中將居住權(quán)設(shè)立為獨(dú)立的、適用于一般財(cái)產(chǎn)權(quán)利人的投資性居住權(quán)，對(duì)具有人身專(zhuān)屬性的居住權(quán)問(wèn)題，則在婚姻家庭法中另行做出具體規(guī)定；其二，首先對(duì)調(diào)整各種物權(quán)性居住關(guān)系的居住權(quán)作出統(tǒng)一規(guī)定，然后對(duì)那些具有人身專(zhuān)屬性的居住權(quán)以但書(shū)形式作出例外性規(guī)定［20］。

四、結(jié) 論

物權(quán)制度的演變史，實(shí)質(zhì)上是一部他物權(quán)制度的發(fā)展史。物權(quán)法的主要任務(wù)，就是為多極的物之利用關(guān)系提供制度安排，以建立多極物之利用秩序［21］。作為用益物權(quán)的居住權(quán)正是這樣一種制度安排。受制于物權(quán)法定主義，當(dāng)事人不可能像創(chuàng)設(shè)債權(quán)一樣，在物權(quán)體系之外任意創(chuàng)設(shè)居住權(quán)這一新的物權(quán)類(lèi)型。在此情形下，未來(lái)民法典宜適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，在物權(quán)編中將居住權(quán)納入其中，賦予其通過(guò)登記取得對(duì)抗第三人的法律效力，以發(fā)揮房屋效用，真正實(shí)現(xiàn)“屋”盡其用。

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