試析如何加強(qiáng)我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范

摘要:改革開放以來，中國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到了明顯的提高，房地產(chǎn)金融行業(yè)也隨之快速發(fā)展，目前已經(jīng)變成了國民產(chǎn)業(yè)的支柱部分，因此防范我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對維護(hù)我國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展是十分必要的。本文主要闡述了應(yīng)該怎樣加強(qiáng)對我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，以助于讓房地產(chǎn)行業(yè)能夠以此為基礎(chǔ)更加穩(wěn)定快速的發(fā)展。

近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展與全球化的加劇，很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的問題。對于這種問題，我國也在慢慢完善相關(guān)機(jī)制以保障房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)向上發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中房地產(chǎn)金融是其重要因素，因此防范金融風(fēng)險(xiǎn)不但決定了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展趨勢，還會對整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)與金融行業(yè)的持續(xù)發(fā)展造成深遠(yuǎn)影響。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的含義和類型

(一)金融風(fēng)險(xiǎn)含義

房地產(chǎn)金融的廣義是指房地產(chǎn)資金之間的流通，包含了房產(chǎn)金融與土地金融。而它的狹義是指與房地產(chǎn)開發(fā)與投資經(jīng)營相關(guān)聯(lián)的金融活動與投資活動。而金融風(fēng)險(xiǎn)指的就是房地產(chǎn)業(yè)在銀行的幫助下進(jìn)行籌措、融通、清算資金等相關(guān)金融業(yè)務(wù)時(shí)，因?yàn)楦鞣N突發(fā)問題而受到影響，使銀行在收益時(shí)不能夠達(dá)到預(yù)期收益，進(jìn)而需要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失，造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)類型

信用風(fēng)險(xiǎn)。主要指的是因借款人沒有能力償還或者不想償還，而出現(xiàn)的貸款利息不可以及時(shí)回收或根本沒有辦法回收的狀況。這種信用風(fēng)險(xiǎn)一般都會出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)因房源銷售困難、投資周轉(zhuǎn)不暢或者因經(jīng)營不善導(dǎo)致虧損甚至倒閉等這些情況上面，如果借款的是個(gè)人，并且個(gè)人出現(xiàn)了收支減少、待業(yè)在家、支出更多或者亡故等因素也會導(dǎo)致沒有能力還款。

流動性風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诋?dāng)前金融機(jī)構(gòu)并沒有充足的運(yùn)轉(zhuǎn)資金與能夠隨時(shí)提現(xiàn)的資產(chǎn)，所以可能會出現(xiàn)無法償還到期債務(wù)，與無法滿足客戶提出要取出存款的要求，進(jìn)而承擔(dān)流動性風(fēng)險(xiǎn)。有部分流動性風(fēng)險(xiǎn)具有原發(fā)性，指的是在資產(chǎn)構(gòu)造里中長期資金貸款比例太大，現(xiàn)金等不能解決提款需求，同時(shí)又缺少資金融合的經(jīng)濟(jì)渠道與方法，從而使流通不暢；也有一些流動性風(fēng)險(xiǎn)具有繼發(fā)性，主要是因?yàn)樾庞蔑L(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)金融里有很多人是將房產(chǎn)作為貸款抵押品，而當(dāng)貸款人無法按時(shí)還取貸款時(shí)，銀行就會要求將抵押房產(chǎn)進(jìn)行處理以得到賠償，但是房產(chǎn)賣不掉就會導(dǎo)致銀行缺少相應(yīng)的資金用來解決提款等問題，這也會出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn)。

匯率風(fēng)險(xiǎn)。如果在金融市場里出現(xiàn)外匯升值，就會導(dǎo)致本國貨幣在外貶值，而讓以外匯為主的債務(wù)出現(xiàn)家中的情況；如果情況剛好相反，就會讓用外匯計(jì)價(jià)的相關(guān)資產(chǎn)出現(xiàn)減少的情況。在進(jìn)行外匯買賣與收支時(shí)也有可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，因此當(dāng)在房產(chǎn)金融里出現(xiàn)外匯或者外債的身影時(shí)，就有可能會出現(xiàn)外匯風(fēng)險(xiǎn)。

二、出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的原因

(一)健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)機(jī)制

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)建設(shè)在不斷進(jìn)行完善，房地產(chǎn)市場也隨之在快速發(fā)展，兩者都具備了廣闊的發(fā)展前景，但是在當(dāng)前還沒有其他的專門針對房地產(chǎn)金融的法案，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的規(guī)章制度應(yīng)該得到進(jìn)一步完善。

(二)房地產(chǎn)金融渠道單一，太過依賴銀行貸款

我國的房地產(chǎn)金融市場在經(jīng)歷了30年的發(fā)展之后，國內(nèi)銀行的相關(guān)體制建設(shè)漸漸成熟，但是房產(chǎn)開發(fā)所需資金大多依賴銀行貸款，既存現(xiàn)狀顯然會讓房地產(chǎn)金融出現(xiàn)更多的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款方式主要有建筑貸款、房產(chǎn)資源開發(fā)貸款、儲備貸款與住房貸款等方式，所以，在房地產(chǎn)金融市場所運(yùn)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)環(huán)節(jié)都會承擔(dān)其中運(yùn)行時(shí)可能會出現(xiàn)的信用與市場風(fēng)險(xiǎn)。而且，如果每項(xiàng)環(huán)節(jié)在運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中產(chǎn)生差錯(cuò)就一定會給金融市場帶來不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)受益群體的利益訴求差異化

當(dāng)前我國國情決定了房地產(chǎn)金融市場的受益群體會有多元性，在這當(dāng)中包含了各階層政府、地產(chǎn)開發(fā)商、土地產(chǎn)權(quán)方、商業(yè)銀行和有住房需求的人等。這些受益群體在利益訴求方面存在著較大的差異，特別是房地產(chǎn)業(yè)在進(jìn)行市場化后，房產(chǎn)價(jià)值就會和受益群體之間有著千絲萬縷的聯(lián)系，在消費(fèi)者負(fù)擔(dān)不了高房價(jià)時(shí)，銀行不但會貸款給開發(fā)商同時(shí)還會提供貸款給普通消費(fèi)者，這又會讓銀行借貸身處風(fēng)險(xiǎn)之中，而且，在房地產(chǎn)金融市場里政府也占據(jù)了關(guān)鍵位置，因此要在利益和風(fēng)險(xiǎn)間找到支撐點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)金融市場里受益群體的利益訴求決定了風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率。

(四)個(gè)人住房貸款有潛在的違約風(fēng)險(xiǎn)

我國的個(gè)人征信系統(tǒng)已建立并在不斷完善，在當(dāng)中所包含的內(nèi)容越來越多，反映的信息情況越來越全面，因此銀行在對貸款人資產(chǎn)情況與貸款意圖進(jìn)行監(jiān)管調(diào)查時(shí)，會越來越方便，但隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，原有的客戶群體已發(fā)生很大變化，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，也通過貸款方式解決住房問題，貸款客戶的人員組成變得多元化，但個(gè)人征信系統(tǒng)對這部分客戶的信息還不全面，這類客戶以往從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，個(gè)人信用信息沒有建立或不全面，使得銀行在貸款審批中無法借助個(gè)人征信信息來規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，貸款客戶人員類型組成的的多元化，使得其還款來源也變得多樣化，還款的不穩(wěn)定性因素增加了，更容易導(dǎo)致客戶在申請按揭住房貸款后，出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

(一)增強(qiáng)銀行的自身管理

銀行如果想防范自身的貸款風(fēng)險(xiǎn)那么在事前就應(yīng)該重視預(yù)防，不是在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后再想辦法解決。在貸款發(fā)出前，如果發(fā)生了開發(fā)商無法償還貸款的情況，那么銀行應(yīng)該立即將其抵押品沒收。但這種方法也是事后的補(bǔ)救，防范重點(diǎn)應(yīng)該還是事前控制。而另一面，需要強(qiáng)化監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)貸款的各種細(xì)節(jié)。銀行一定要按照法律法規(guī)走流程，不能被利益蒙蔽了雙眼，發(fā)放貸款給不合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)商，并需要強(qiáng)化認(rèn)識房地產(chǎn)金融市場的規(guī)律，不被金錢所誘惑，對銀行內(nèi)部進(jìn)行改革、改進(jìn)原有體制，并同時(shí)制定出科學(xué)合理的考核方式，施行權(quán)責(zé)合一的獎罰制度。

(二)擴(kuò)展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道

將房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道擴(kuò)展開來的目的是將銀行獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分給社會來共同承擔(dān)，主要方法有投資者自身承擔(dān)起房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的融資。當(dāng)前我國在房地產(chǎn)行業(yè)方面的主要融資方式有將貸款融資轉(zhuǎn)化為銀行貸款、資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)證券化、房產(chǎn)信托等多樣性融資渠道，是擴(kuò)展消費(fèi)者與房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的重要方式，而且也能顯著減少房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場金融系統(tǒng)完備之后，房地產(chǎn)融資與個(gè)人貸款才可以在股權(quán)與債券融資中構(gòu)建完善的證券市場。在證券市場中，可以創(chuàng)新使用各種金融工具，其中包含了信托證券、投資基金等方面。這樣才能有效實(shí)現(xiàn)投資者在房地產(chǎn)市場中的融資渠道，進(jìn)而逐步分解對金融風(fēng)險(xiǎn)的分析。

(三)建立完善的市場機(jī)制

在我國現(xiàn)有的市場體系里，如果缺少了市場的監(jiān)督或者能力不足，就有可能出現(xiàn)資源配置不均衡的現(xiàn)象，導(dǎo)致部分收益?zhèn)€體把發(fā)展成本轉(zhuǎn)移到奉獻(xiàn)資源者身上，而這些人不但沒有辦法得到收益同時(shí)還需浪費(fèi)成本。房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槭芤嫒后w之間的競爭，特別是有一些利益集團(tuán)無法對某些參與者產(chǎn)生約束力，最后出現(xiàn)利益失衡的現(xiàn)象。所以如果想防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)該建立高效率的約束機(jī)制，并通過平衡收益群體間的利益訴求，確保市場擁有相對公平，進(jìn)而完成風(fēng)險(xiǎn)和利益之間的平衡。

(四)完善個(gè)人信用評級機(jī)制

雖然我國現(xiàn)在建立了針對個(gè)人的信用評級制度，但是一般情況下都只會依靠道德約束與評判，如果在貸款過程中出現(xiàn)了違約問題，當(dāng)事人的要承擔(dān)的法律責(zé)任相對不會很嚴(yán)重，而銀行在其中的制約效力也會十分有限，所以，完善現(xiàn)有的個(gè)人信用評級制度是當(dāng)前銀行的首要任務(wù)，我國應(yīng)和國外已發(fā)展完善的個(gè)人信用評級機(jī)制看齊，建立信用調(diào)查、信用檔案等機(jī)制于一體的監(jiān)管制度，以有效的法律監(jiān)管個(gè)人貸款，增強(qiáng)違約風(fēng)險(xiǎn)成本，例如，銀行可以采取聯(lián)網(wǎng)的方式，在網(wǎng)上對涉嫌貸款違約的當(dāng)事人進(jìn)行公布，并同時(shí)取消其永久貸款資格；并強(qiáng)化對信用評級制度的使用，信用等級越高能夠得到的貸款金額越大，而且利息利率與貸款日期等都能夠相應(yīng)獲得優(yōu)待，以此方法完善信用評級機(jī)制，能夠有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

四、結(jié)束語

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)之間的合作逐漸在深化開展當(dāng)中，由此便可以看出房地產(chǎn)行業(yè)只有擴(kuò)寬融資渠道才能夠防范與化解金融風(fēng)險(xiǎn)，除開傳統(tǒng)意義上的銀行投資，外來資金也應(yīng)成為我國房產(chǎn)金融業(yè)新的資金來源。銀行在進(jìn)行經(jīng)營改革時(shí)可以把潛在的貸款風(fēng)險(xiǎn)加入到考慮范疇。在此之外，政府之間也應(yīng)該將房產(chǎn)業(yè)中受益群體之間的各種訴求進(jìn)行平衡，并以順應(yīng)市場發(fā)展規(guī)律為前提正確掌握宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)金融市場能夠成功防范風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)展道路可以越來越穩(wěn)定。