關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的問題分析

陳思

建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司（361000）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理的問題分析

陳思

建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司（361000）

在房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理中，很多企業(yè)都會忽視項目設(shè)計階段的投資控制。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)階段中的任務(wù)、資源、進度以及成本等四個要點進行闡述，分析了設(shè)計管理的重要性，并結(jié)合實際提出相應(yīng)的措施。

房地產(chǎn)；設(shè)計；管理

近年來,隨著人們對于住房需求的急劇增長,極大地促進了房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，但是隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，以及行業(yè)競爭的加劇，這就要求企業(yè)要不斷地完善自身管理,提升企業(yè)競爭力,這樣才能在市場中獲得發(fā)展[1]。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，設(shè)計成本只占總成本的極小一部分，但是卻會對建設(shè)成本帶來極大的影響。同時在開發(fā)的過程中，由于對設(shè)計管理的忽視，極大地影響了建設(shè)項目的進度、成本以及質(zhì)量，因此提高對設(shè)計管理的重視程度，對房地產(chǎn)項目開發(fā)具有重要的意義。本次研究主要對設(shè)計管理中所涉及的任務(wù)、資源、進度及成本四個方面的管理進行分析，并提出相應(yīng)的管理措施。

1 設(shè)計管理中的資源管理

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，設(shè)計管理最大的資源就是外聘的設(shè)計單位,而在開發(fā)階段的資源管理中,設(shè)計管理的第一步就是選擇設(shè)計單位，選擇了合適的設(shè)計單位，就意味著開發(fā)階段中設(shè)計管理已經(jīng)成功了一半。在選擇設(shè)計單位時，需要做到以下幾個方面:1）要詳細的根據(jù)項目面對的市場以及產(chǎn)品地位,收集有關(guān)的資料，針對項目的特點選擇合適的設(shè)計單位。2）要對開發(fā)階段所需的設(shè)計費用進行有效地控制，切實根據(jù)建設(shè)項目的要求，確定合理的設(shè)計費用。3）對于已合作過的設(shè)計單位，可以建立相連的信息數(shù)據(jù)庫，從而合理地選擇設(shè)計單位與設(shè)計人員，有效地降低溝通成本。在設(shè)計單位選擇過程中，較多選用的是設(shè)計招標(biāo)，一方面通過方案比選來考察設(shè)計單位與項目的契合程度,并通過設(shè)計方案體現(xiàn)設(shè)計單位的技術(shù)水平;另一方面可以通過設(shè)計費用的競爭性報價，有效地降低設(shè)計費用。

2 設(shè)計管理中的任務(wù)管理

在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，企業(yè)最關(guān)注的就是客戶需求、建設(shè)成本以及完工時間等方面的情況，這些要求需要設(shè)計單位將技術(shù)語言轉(zhuǎn)化到圖紙中，而設(shè)計任務(wù)書就是向設(shè)計單位提出這些要求的書面文件。設(shè)計任務(wù)書的內(nèi)容一般包括項目概況、項目定位分析、項目產(chǎn)品要求、項目技術(shù)要求、項目設(shè)計的時間要求、項目的成本要求等方面，同時還應(yīng)對項目當(dāng)?shù)氐恼叩惹闆r進行說明，使設(shè)計單位能夠全面、完整地理解建設(shè)單位的意圖。項目設(shè)計過程中，往往出現(xiàn)對設(shè)計任務(wù)書不夠重視，對設(shè)計單位的要求往往以口頭表達，并未經(jīng)過認真推敲，這樣就容易引起設(shè)計方案反復(fù)修改，造成時間和成本的極大浪費。因此一份完善的設(shè)計任務(wù)書，有利于設(shè)計單位更好地理解和貫徹建設(shè)單位的意圖，避免過程中的反復(fù)。

3 設(shè)計管理中的進度管理

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，時間是保證企業(yè)獲得利潤的一個重要因素，一方面土地成本及建設(shè)成本積壓，產(chǎn)生較大的資金成本，另一方面項目的開發(fā)周期越長，項目所面臨的不確定因素就更多，如市場行情以及政策出現(xiàn)變化等，這些都使得房地產(chǎn)開發(fā)商希望加快建設(shè)進度，提高周轉(zhuǎn)速度，而設(shè)計進度是項目進度管理的關(guān)鍵一環(huán)。加強設(shè)計階段的進度管理可以從以下幾方面著手。

1）制定合理的設(shè)計計劃。結(jié)合項目的總體開發(fā)要求制定合理的設(shè)計計劃，如根據(jù)項目的計劃開盤時間和開工時間，確定設(shè)計成果的完成時間。設(shè)計計劃要綜合考慮設(shè)計方案調(diào)整、設(shè)計成果報批等諸多不確定因素，并考慮必要的設(shè)計周期來確定。通過合理的設(shè)計計劃，來指導(dǎo)設(shè)計各個階段的工作安排；在過程中發(fā)現(xiàn)進度出現(xiàn)偏差時，應(yīng)采取必要的措施進行糾偏。

2）標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計是加快設(shè)計進度的重要措施，成熟的建設(shè)單位通過經(jīng)驗的積累，形成一系列標(biāo)準(zhǔn)化的文件，在設(shè)計過程中可以直接引用，既能保證設(shè)計品質(zhì)，又能加快設(shè)計進度。常見的標(biāo)準(zhǔn)化文件有標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化立面設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)化建筑節(jié)點設(shè)計等等。

3）增加設(shè)計階段不同分項設(shè)計的穿插。設(shè)計過程中涉及到的專業(yè)較多，加大不同工種設(shè)計穿插的力度，一方面可以縮短設(shè)計周期，另一方面可以在過程中加強不同專業(yè)之間的溝通，避免設(shè)計方案的反復(fù)。比如總圖設(shè)計過程中，景觀設(shè)計可以同步開展；又如戶型設(shè)計過程中，裝修平面布置可以同步進行。

4 設(shè)計管理中的成本管理

成本是房地產(chǎn)開發(fā)的生命線，決定了一個項目能否盈利。在項目開發(fā)過程中，往往有一個誤區(qū)，即對施工建設(shè)過程中的成本管理高度重視，而對設(shè)計過程中的成本管理重視程度不夠。事實上，項目的成本有約80%是在設(shè)計階段確定的，項目的規(guī)劃方案、結(jié)構(gòu)形式、技術(shù)選型等諸多對成本有重要影響的因素均在設(shè)計階段確定。設(shè)計階段的成本管理重點應(yīng)做好以下幾方面工作。

加強設(shè)計方案成本對比，擇優(yōu)選用。設(shè)計方案需要充分理解項目的規(guī)劃設(shè)計條件，在規(guī)劃條件允許的范圍內(nèi)，選擇能夠符合項目定位，成本最優(yōu)的產(chǎn)品。比如車庫是選擇全地下室還是半地下室，房屋建造的層數(shù)等問題，這一階段的成本對比在項目開發(fā)過程中往往被忽視,但卻具有事半功倍的效果。

加強技術(shù)選型論證。對一些涉及成本、安全、品質(zhì)等方面的重大技術(shù)問題，應(yīng)通過技術(shù)選型論證的方式進行專題研究，必要時可邀請專家參與。比如基坑維護方案的選型、基礎(chǔ)形式選用、主體結(jié)構(gòu)的選型等，這些問題對成本有著重大影響，選擇恰當(dāng)不僅可以有效節(jié)約成本，還能夠降低施工難度。

加強設(shè)計成果質(zhì)量管理，避免返工。避免返工就是節(jié)約成本，因此加強圖紙設(shè)計質(zhì)量,避免錯、漏、碰、缺等問題，減少施工過程中的浪費和返工，也是降低成本的重要措施。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計管理是項目開發(fā)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，也是影響到項目的定位、品質(zhì)、成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的建設(shè)單位認識到設(shè)計管理在項目開發(fā)中的重要作用，也加大了對這方面的研究力度。做好項目設(shè)計管理，不僅是保證項目正常開展的必要條件，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升核心競爭力的必經(jīng)之路。