房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的問題及解決措施

溫州國(guó)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單好好

房地產(chǎn)公司資金規(guī)模大，且不少公司存在融資難等問題，在這些問題的映襯下凸顯了財(cái)務(wù)管理的作用與意義。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，財(cái)務(wù)管理可有效控制項(xiàng)目成本，并促進(jìn)資金的循環(huán)使用，提供資金的利用率，可提高房地產(chǎn)公司經(jīng)濟(jì)效益。本文從財(cái)務(wù)管理作用、財(cái)務(wù)管理中的問題和財(cái)務(wù)管理的解決措施等方面，就房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中的問題和解決措施進(jìn)行了分析與探討。

一、房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理的作用

房地產(chǎn)公司管理包括人力資源管理、項(xiàng)目管理、投招標(biāo)管理與財(cái)務(wù)管理等內(nèi)容。其中，財(cái)務(wù)管理為房地產(chǎn)公司的重要內(nèi)容，在房地產(chǎn)公司管理中發(fā)揮著重要的作用。

在房地產(chǎn)公司管理中，財(cái)務(wù)管理的作用表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是促進(jìn)資金的循環(huán)使用，搞好財(cái)務(wù)管理，可提高資金的使用率，從而縮短資金額使用周期，并優(yōu)化融資，防止出現(xiàn)資金盲目使用的情況，以保障公司資金正常周轉(zhuǎn)，對(duì)提高公司競(jìng)爭(zhēng)力具有重要作用；二是嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本，可促使房地產(chǎn)公司按照工程預(yù)算，合理調(diào)整項(xiàng)目成的額管理策略，并合理的確定投資項(xiàng)目的上限范圍，以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。

二、目前房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)作為龍頭企業(yè)，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面具有重要作用，特別是可拓寬連鎖增值與潛力空間。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)之間存在著密不可分的關(guān)系。在房地產(chǎn)公司的管理中，財(cái)務(wù)管理是重要內(nèi)容，在房地產(chǎn)公司的成本控制與資金使用率方面，發(fā)揮著重要作用。而目前，在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)了如下問題：

（一）未能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的職能過于偏弱，且財(cái)務(wù)管理作用未能得到充分發(fā)揮。如在資金使用與管理上，成本控制意識(shí)比較薄弱，在經(jīng)費(fèi)管理上，僅僅限于事后管理，而不重視事中控制、事前預(yù)算。在財(cái)務(wù)管理中，經(jīng)費(fèi)收支尚停留在賬面平衡與核算考核上，沒有形成科學(xué)合理的考核體系。上述問題的存在會(huì)影響房地產(chǎn)公司的資金使用效率，長(zhǎng)此以往，則可能導(dǎo)致房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)惡性循環(huán)現(xiàn)象，導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司出現(xiàn)資金緊缺的情況。

（二）融資比較困難

房地產(chǎn)公司在財(cái)務(wù)管理中，融資難是一個(gè)比較突出的問題，而出現(xiàn)融資難問題，原因主要在于：一是財(cái)務(wù)管理不嚴(yán)格。如部分企業(yè)的財(cái)務(wù)管理不科學(xué)、經(jīng)濟(jì)失利等，無法達(dá)到銀行規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，不少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的資信狀況比較差，企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致無法取得信貸資金。

（三）預(yù)算管理機(jī)制不健全

中小房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理方面存在一些問題。第一，預(yù)算管理制度缺失。很多中小型的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度不健全，缺乏應(yīng)有的預(yù)算管理制度，影響了預(yù)算管理工作的有序開展。第二，預(yù)算編制不科學(xué)。很多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橘Y金使用的期限過長(zhǎng)，資金在使用的過程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生一些不可控因素，而財(cái)務(wù)人員在編制預(yù)算的過程中沒有很好的將這些因素納入其中，導(dǎo)致預(yù)算缺乏科學(xué)性。

（四）財(cái)務(wù)管理制度不健全

不少民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，由于起步較晚，在公司制度建設(shè)方面尚處于探索階段，各項(xiàng)管理缺乏制度規(guī)范，尤其是財(cái)務(wù)管理，還未有形成完善的財(cái)務(wù)管理制度。一方面，沒有明確財(cái)務(wù)管理人員的職責(zé)，財(cái)務(wù)管理人員對(duì)自己的職責(zé)和權(quán)利不明確，在工作的過程中經(jīng)常出現(xiàn)互相推脫責(zé)任的情況；另一方面，在財(cái)務(wù)管理方面沒有形成科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)控制等相關(guān)工作的規(guī)范和流程，財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)管理的過程中缺乏管理依據(jù)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作出現(xiàn)失誤。

三、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中存在問題的原因

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)問題的原因，主要包括：

一是財(cái)務(wù)管理方式落后。從我國(guó)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀來看，管理方式相對(duì)落后，除了企業(yè)管理規(guī)模上的因素，還體現(xiàn)在企業(yè)決策方式上，如決策前缺乏應(yīng)有的分析評(píng)估、導(dǎo)致決策的科學(xué)性差。而民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)由于非專業(yè)化現(xiàn)象的存在，導(dǎo)致企業(yè)配套生產(chǎn)能力差，專業(yè)水平無法達(dá)標(biāo)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)者在財(cái)務(wù)管理上，存在著家族式管理、經(jīng)驗(yàn)管理與直覺型管理等管理模式，財(cái)務(wù)管理的制度化、科學(xué)化沒有得到實(shí)現(xiàn)。

二是財(cái)務(wù)管理缺乏創(chuàng)新。目前，我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)公司屬于重復(fù)性生產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)通常缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，在這種管理制度下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理如果缺乏創(chuàng)新機(jī)制，很可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問題。

四、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的措施

針對(duì)上述問題，為了提高房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理水平，筆者應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行入手：

（一）強(qiáng)化管理職能，并明確管理對(duì)象

為了提高財(cái)務(wù)管理水平，管理人員應(yīng)明確財(cái)務(wù)管理對(duì)象，包括資金管理、資金運(yùn)用等，具體來說，財(cái)務(wù)管理對(duì)象包括籌資系統(tǒng)、投資系統(tǒng)、資金應(yīng)用系統(tǒng)與收益分配系統(tǒng)。同時(shí)，強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理對(duì)象，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理對(duì)象主要包括資金分配、資金使用與資金籌集等。房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)圍繞財(cái)務(wù)管理對(duì)象與目標(biāo)進(jìn)行：一是可通過發(fā)行股票、債券等進(jìn)行融資，取得商業(yè)信用來籌資；二是資金使用方式為購(gòu)買生產(chǎn)資料、對(duì)外資金與發(fā)放工資等；三是注重投資者分配利潤(rùn)。

（二）解決融資難問題，提高管理水平

融資難是目前房地產(chǎn)公司普遍面臨的問題，為了解決融資難問題，應(yīng)從以下方面入手：第一，在融資過程中，房地產(chǎn)公司應(yīng)利用公司中的資源、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)等，拓寬融資渠道，并加大對(duì)資金的支配與控制；第二，房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇合適的銀行進(jìn)行融資，規(guī)范自身管理行為，如果銀行貸款無法滿足資金需求，這時(shí)可通過企業(yè)聯(lián)保降低融資成本。另外，房地產(chǎn)公司應(yīng)重視企業(yè)信用建設(shè)，根據(jù)資金性質(zhì)的不同，將資金分為流動(dòng)資金、固定資產(chǎn)與專項(xiàng)貸款項(xiàng)，做好各項(xiàng)資金的利用，提高資金利用率。

（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)核算管理

在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理中，核算管理為重要內(nèi)容。為此，房地產(chǎn)公司應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)核算管理，并嚴(yán)格控制經(jīng)費(fèi)科學(xué)使用。在管理時(shí)，應(yīng)做一般處理，通過賬務(wù)核算、應(yīng)收管理系統(tǒng)核算等，提高核算管理水平。在核算管理過程中，應(yīng)注意輔助核算如不增加二、三級(jí)科目條件下，應(yīng)核算收賬款與應(yīng)付賬款項(xiàng)目，保持與科目核算的“一縱一橫”關(guān)系，進(jìn)而簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)科目設(shè)置。

（四）財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新

（1）科學(xué)投資，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，并強(qiáng)化對(duì)內(nèi)投資管理，并堅(jiān)持以對(duì)內(nèi)投資為主。通常，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)投資包括三個(gè)方面，包括技術(shù)改造、新產(chǎn)品研發(fā)與人資資源管理等。在這三個(gè)方面投資上，在投資前，均應(yīng)做項(xiàng)目評(píng)估，以預(yù)測(cè)是否有收益、收益大??；評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)大小，以制定有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，降低風(fēng)險(xiǎn)。

（2）健全財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)。目前，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理活動(dòng)日漸復(fù)雜，為了健全財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，應(yīng)利用網(wǎng)絡(luò)建立和完善企業(yè)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，從而提高財(cái)務(wù)控制系統(tǒng)，將各職能部門的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)統(tǒng)一起來，實(shí)現(xiàn)對(duì)各種信息的實(shí)時(shí)控制，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的控制。

（3）促進(jìn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)代化。當(dāng)前，計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展日新月異，房地產(chǎn)公司也應(yīng)促進(jìn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)代化。在財(cái)務(wù)管理中，利用電子表格軟件、VBA程序技巧與數(shù)據(jù)挖掘理論等，在財(cái)務(wù)管理中利用財(cái)務(wù)管理軟件，進(jìn)而對(duì)財(cái)務(wù)管理作出準(zhǔn)確判斷。

另外，要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制，了解當(dāng)前法律環(huán)境，并了解公司所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并提高公司的應(yīng)變能力，科學(xué)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

五、結(jié)束語

在房地產(chǎn)公司管理中，財(cái)務(wù)管理是關(guān)鍵的內(nèi)容，搞好財(cái)務(wù)管理，對(duì)于提高資金使用率、提高財(cái)務(wù)管理效益具有重要意義。為了提高房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理水平，應(yīng)強(qiáng)化資金管理、實(shí)現(xiàn)科學(xué)投資，并加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理、強(qiáng)化財(cái)務(wù)核算管理，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)管理措施。

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