新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析

單位：安防投資（中國(guó)）有限公司 姚麗娟

新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析

單位：安防投資（中國(guó)）有限公司 姚麗娟

概述我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀及存在問(wèn)題，結(jié)合新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道必要性，分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的私募股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化選擇，并提出拓展房地產(chǎn)多元化融資渠道的根據(jù)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)選擇合適融資渠道、關(guān)注融資后對(duì)控股權(quán)的影響對(duì)策。

房地產(chǎn)企業(yè) 多元化 融資渠道

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

(一)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀

從對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，比上年增長(zhǎng)26.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款19673億元，增長(zhǎng)33.1%；利用外資534億元，增長(zhǎng)32.8%；自籌資金47425億元，增長(zhǎng)21.3%；其他資金54491億元，增長(zhǎng)28.9%，其中，定金及預(yù)收款34499億元，增長(zhǎng)29.9%，個(gè)人按揭貸款14033億元，增長(zhǎng)33.3%。從此結(jié)構(gòu)中，可知房地產(chǎn)企業(yè)的大部分資金來(lái)源于銀行，而最主要的渠道來(lái)源于銀行的信貸，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴程度超80%。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問(wèn)題

1、銀行貸款多為短期

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是開發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大，其需要大量的資金支持才能確保長(zhǎng)期運(yùn)轉(zhuǎn)，然而，我國(guó)政策為房地產(chǎn)開發(fā)的貸款主要為流動(dòng)資金貸款、抵押貸款、項(xiàng)目貸款，這三種貸款方式期限都很短，并不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)周期的融資需求。加上2010年后，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)再三警示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，將銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，使得銀行大幅提高對(duì)房地產(chǎn)的放貸門檻，加上近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，國(guó)家為調(diào)控房?jī)r(jià)，銀行為規(guī)避房地產(chǎn)高貸款風(fēng)險(xiǎn)，便提高二套房標(biāo)準(zhǔn)，甚至首套房?jī)r(jià)也無(wú)法享受七折優(yōu)惠，致使后續(xù)購(gòu)買力不足，一些城市開始頻繁出現(xiàn)退房潮，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)出兩難局面：融資難與利息高、房屋銷售壓力大。

2、間接融資比重過(guò)大

2003年末我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況顯示：資本市場(chǎng)融資規(guī)模萎縮，企業(yè)融資渠道進(jìn)一步形成間接化格局。盡管近幾年來(lái)我國(guó)直接融資市場(chǎng)發(fā)展步伐加快，但在短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上仍然需要通過(guò)銀行信貸資金支持滿足對(duì)大量資金的需求，如此高度集中于銀行融資體制，一旦商品房空置面積長(zhǎng)期持續(xù)大量積壓，其必然無(wú)法支付銀行貸款與建筑商費(fèi)用，此時(shí)只要將房子抵押給銀行和建筑商，但建筑商的大部分資金同樣來(lái)源于銀行貸款，最后也只能將房子抵押給銀行。如此一來(lái)，銀行便成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者，這正是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)體系不夠完善導(dǎo)致的結(jié)果。

正因如此，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)積極借鑒國(guó)外房地產(chǎn)主要融資方式，大力發(fā)展金融租賃、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)證券化等，主動(dòng)吸引外資、引入保險(xiǎn)資金，開展互助會(huì)等新型多元化融資渠道。

二、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道選擇

(一)私募股權(quán)融資

自上個(gè)世紀(jì)90年代初，美國(guó)經(jīng)歷了全國(guó)儲(chǔ)蓄和貸款行業(yè)的崩潰，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金就由此誕生了。私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金是指基金公司發(fā)行收益憑證，向需要融資的投資者募集資金，最后基金公司再將這些資金交由專門投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，這些投資管理機(jī)構(gòu)即為房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)將資金投入到建設(shè)項(xiàng)目中，便可通過(guò)資本增值獲得收益。私募股權(quán)基金的投資期限很長(zhǎng)，故而其資金主要來(lái)源于長(zhǎng)期投資者，這類投資者主要是養(yǎng)老基金、基金之基金、保險(xiǎn)公司、政府機(jī)構(gòu)及富裕的個(gè)人等。

2007年6月，我國(guó)頒發(fā)并實(shí)施的《合法企業(yè)法》為我國(guó)私募股權(quán)投資基金打下堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，因?yàn)樵谠摲ㄖ幸肓擞邢薜暮戏ǚ绞?，但是由于承?dān)無(wú)限責(zé)任的是普通合伙人，并將出資人分配利潤(rùn)權(quán)交予合伙協(xié)議，這就為資本合理退出創(chuàng)造了條件。盡管如此，私募股權(quán)融資對(duì)于有我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的可行性還是很大的，私募股權(quán)投資基金盡管伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，但要小于別的主流投資工具，如股票、期貨、外匯等，且它的收益性很大，要比銀行儲(chǔ)蓄收益大得多。由于其資金來(lái)源于長(zhǎng)期投資人，故而能滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期融資的需求，風(fēng)險(xiǎn)小、收益大。

(二)房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托起源于美國(guó)，在美國(guó)，其房地產(chǎn)信托資金采取公司或信托的組織形式，集合多個(gè)投資者資金，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資或收購(gòu)并持有收益類房地產(chǎn)，如公寓、購(gòu)物中心、寫字樓、旅館等，其股票在一般是在證券市場(chǎng)進(jìn)行交易。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在紐約證交所上市的136個(gè)房地產(chǎn)信托基金市值為2311億美元，全美國(guó)超過(guò)4千億美元的商業(yè)類房地產(chǎn)在房地產(chǎn)信托資金手中，而房地產(chǎn)信托還占據(jù)機(jī)構(gòu)投資者持有房地產(chǎn)份額的10%-15%。世界各國(guó)看到美國(guó)房地產(chǎn)信托對(duì)其房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的巨大推動(dòng)作用，紛紛將房地產(chǎn)信托基金引入本國(guó)，我國(guó)也不例外。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)信托整體規(guī)模并不大，但發(fā)展空間較大。從2006年開始，多元化的發(fā)展趨勢(shì)出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)：置業(yè)購(gòu)買信托、債權(quán)信托、股權(quán)型信托、資金貸款信托、組合型信托等，而這些品種的信托募集資金包攬了一千萬(wàn)元到幾十億元大小。然而，由于我國(guó)房地產(chǎn)信托還處于起步階段，因而房地產(chǎn)在對(duì)信托投資形式選擇上需要慎重，還需考慮許多方面的問(wèn)題，比如要保證資金投向與使用正確性就須對(duì)基金業(yè)務(wù)作出基本規(guī)定，規(guī)定應(yīng)包括如下幾點(diǎn)：其一，須指明信托基金所投資項(xiàng)目及方向；其二，簽訂合同時(shí)要規(guī)定一定保本條款；其三，禁止資金拆借及嚴(yán)格限制貸款業(yè)務(wù)。

(三)房地產(chǎn)證券化

當(dāng)前，我國(guó)在推行房地產(chǎn)證券化的條件已初步具備，其有利條件包括：其一，可借鑒的國(guó)際房地產(chǎn)證券化成功經(jīng)驗(yàn)；其二，國(guó)內(nèi)巨大的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)；其三，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的快速發(fā)展；其四，我國(guó)證券市場(chǎng)的逐步成熟與穩(wěn)步發(fā)展，如政府對(duì)機(jī)構(gòu)入市條件的放寬，這正標(biāo)志著我國(guó)證券市場(chǎng)開始走向成熟；其五，制度條件正初步形成，如銀行、證券、房地產(chǎn)等領(lǐng)域法制體系基本建立，使得房地產(chǎn)證券化處于法制環(huán)境之下，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的規(guī)范化發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)證券化有三種形式可選擇：房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)投資基金是當(dāng)前美國(guó)房產(chǎn)投資基金中最成熟的模式之一，其基金形態(tài)有權(quán)益型、抵押型和混合型，由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資基金賴以發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)不成熟的證券與房地產(chǎn)市場(chǎng)，在此條件下，我國(guó)應(yīng)主攻權(quán)益性投資；房地產(chǎn)股票是我國(guó)房地產(chǎn)證券化融資最早模式之一，不過(guò)由于受到宏觀調(diào)控影響致使其發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)上市公司數(shù)量極其籌資總量均受到遏制，為此我國(guó)應(yīng)加快速度發(fā)展房地產(chǎn)股票；房地產(chǎn)共有持分產(chǎn)權(quán)信托是我國(guó)臺(tái)灣房地產(chǎn)證券化主導(dǎo)模式，其適用于大型商用房地產(chǎn)證券化融資。

三、拓展房地產(chǎn)多元化融資渠道的對(duì)策

(一)根據(jù)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)選擇合適融資渠道

不同的房地產(chǎn)企業(yè)，其融資目的不同，有的是為了單個(gè)項(xiàng)目，有的是為了同時(shí)進(jìn)行的多個(gè)項(xiàng)目，有時(shí)是為了連續(xù)的多個(gè)項(xiàng)目（如滾動(dòng)開發(fā)），有的則是為了企業(yè)資本的積累，以進(jìn)行長(zhǎng)期發(fā)展和擴(kuò)張，更有的是為了引進(jìn)技術(shù)、招標(biāo)土地等，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)及目的，選擇適合的融資渠道，可以先選擇內(nèi)部融資，再選擇私募股權(quán)融資，進(jìn)而是房地產(chǎn)信托，最后才是房地產(chǎn)證券化，這些融資方式的成本是遞增的，成本包括機(jī)會(huì)成本、風(fēng)險(xiǎn)成本，以內(nèi)部融資為例，內(nèi)部融資是企業(yè)內(nèi)部提供的無(wú)償使用的資金，無(wú)需對(duì)外支付融資成本，故而其機(jī)會(huì)成本和風(fēng)險(xiǎn)成本都是最小的。

(二)關(guān)注融資后對(duì)控股權(quán)的影響

不同的融資渠道對(duì)控股權(quán)有著不同程度的影響，不同的融資結(jié)構(gòu)對(duì)控制權(quán)有著不同的要求。比如，私募股權(quán)融資會(huì)稀釋控股股東股份，對(duì)其控制權(quán)造成不良的影響，當(dāng)控股股東絕對(duì)控股或持股有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)時(shí)，私募股權(quán)融資對(duì)其控制權(quán)的影響將比較薄弱，如國(guó)美上市之初黃光裕持股高達(dá)66.04%，此時(shí)其控制權(quán)比較難以受到影響。相反的，當(dāng)控股股東持股失去優(yōu)勢(shì)時(shí)，此時(shí)私募股權(quán)對(duì)控制權(quán)的影響就非常大，界定其持股比例具備優(yōu)勢(shì)與否，如今并沒有一個(gè)清晰的界定，控股股東只能根據(jù)企業(yè)情況把握合適的度。

四、結(jié)束語(yǔ)

銀行信貸多為短期融資，而房地產(chǎn)的特點(diǎn)是開發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大，其需要能長(zhǎng)期為其提供資金且風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的機(jī)構(gòu)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變以銀行信貸為主的融資方式，只有在新形勢(shì)下選擇多元化融資渠道才是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資出路。居于此，文中提出三種多元化融資渠道：私募股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化。

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