淺談中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式——房地產(chǎn)投資信托基金

摘要:近幾年來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)處于較不景氣的階段，國家和地方政府都在對此做出相應措施，而要加強房地產(chǎn)投資建設，首先要解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。本篇文章將對中國近年房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況進行分析，探究融資渠道的多樣性，并著重對房地產(chǎn)投資信托基金進行研究，以解決投資信托基金在中國的實行問題。

一、中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況

中國房地產(chǎn)行業(yè)興起于20世紀80年代，在經(jīng)過20多年的成長發(fā)展，已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在很大程度上影響著國民經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是在中國向城市化邁進的道路上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著巨大的作用。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，約占全國固定資產(chǎn)投資額的20%。同時房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，從其開發(fā)經(jīng)營、投資建設乃至消費流通過程中都需要資金的維持，所以融資問題至關重要。

縱觀中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，融資問題一直存在。過去房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道比較單一，多數(shù)以銀行巨額信貸為主，融資方式具有較大的局限性，然而隨著經(jīng)濟的發(fā)展，信托、基金等產(chǎn)品的快速興起，房地產(chǎn)企業(yè)在這些領域都有了較大的涉入，雖然這只是融資渠道的冰山一角，但隨著這些產(chǎn)品的發(fā)展，必然有利于房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問題，增加融資方式的多樣性。

現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式可以分為內(nèi)部融資和外部融資，內(nèi)部融資主要由企業(yè)自有資金和預收賬款組成，而外部融資種類則很多，除了銀行信貸這個主要融資渠道外，還有上市融資、債券融資和投資信托等?？梢钥闯鲋袊康禺a(chǎn)已經(jīng)發(fā)掘出多種融資渠道，但融資渠道依舊以銀行信貸為主，這是由于中國金融體制和證券市場還不夠成熟，融資觀念比較保守，而且相關的法律制度也不夠完善，所以中國還沒有形成一個穩(wěn)固的房地產(chǎn)市場去進行多元化的融資活動。

雖然融資渠道的多樣性受到眾多因素的限制，但隨著近年房地產(chǎn)投資信托基金REITs的快速發(fā)展，中國也開始高度重視并嘗試實行這種方式拓寬融資渠道。2008年12月，國務院下發(fā)的“國九條”中明確強調(diào)了創(chuàng)新融資方式的重要性，并提出房地產(chǎn)投資信托基金等多種融資方式，拓寬了企業(yè)的融資渠道。2010年中國人民銀行工作會議指出，要不斷提高金融市場的廣度和深度，并加快開展房地產(chǎn)投資信托基金試點工作。

二、房地產(chǎn)投資信托基金的概念

房地產(chǎn)投資信托基金也稱為房地產(chǎn)投資信托，國外稱為REITs，是指信托公司通過與投資者簽訂合同，利用投資者的資金發(fā)行股票，從事房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資，然后委托或聘請專業(yè)的機構和人才實施具體的經(jīng)營管理，將收益分配給投資者的一種資金信托投資方式，通常以股份公司或契約型信托的形式出現(xiàn)。REITs最早出現(xiàn)在美國，它是美國房地產(chǎn)金融領域的重要創(chuàng)新，然而中國的房地產(chǎn)投資信托基金則是自2003年中國人民銀行頒布《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》而興起并迅速發(fā)展的，另外由于央行對房地產(chǎn)信貸資金的限制，為了緩解這種壓力，房地產(chǎn)投資信托基金獲得了大規(guī)模的發(fā)展空間，并經(jīng)過十年的成長逐漸在房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道中占據(jù)重要地位。

房地產(chǎn)投資信托基金具有易變現(xiàn)、風險小和收益穩(wěn)定等特點，這些優(yōu)點成功吸引了一大批投資者參與到基金活動中，然而中國作為REITs的“初學者”,在很多方面還不是很成熟，所以中國應該在分析其在本國發(fā)展局限性的基礎上，通過相關政策的改革不斷對其試行，并加以法律制度等方面的規(guī)范，讓其盡快與中國房地產(chǎn)市場相融合，早日投入大規(guī)模、系統(tǒng)化的發(fā)展中。

三、房地產(chǎn)投資信托基金在中國發(fā)展的局限性

(一)相關法律法規(guī)的缺乏

房地產(chǎn)投資信托基金離不開相關法律法規(guī)的支持。目前，中國頒布了《公司法》、《信托法》等法律文件來規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營活動和相關業(yè)務事項，但針對房地產(chǎn)投資信托基金還沒有形成相關的法律法規(guī)，使其沒有受到法律上的規(guī)定和保障，從而阻礙了投資信托基金在中國的發(fā)展。

(二)相關稅收體系的不健全

在美國，稅法規(guī)定房地產(chǎn)投資信托基金在將利益分配給投資者時是不用繳納公司所得稅的，這無疑促進了美國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，也引起了一大批投資者的興趣。而在中國，由于中國相關稅法的不健全，并沒有對房地產(chǎn)投資信托基金方面實行有關的稅收優(yōu)惠政策，因此限制了投資信托基金在中國的發(fā)展，也降低了國內(nèi)一大批投資者的積極性。

(三)配套管理措施的不完善

中國有很多金融機構，然而在經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，金融機構并沒有具體形成相關的管理制度來管理機構單位，也沒有對房地產(chǎn)投資信托基金實行配套的管理方案，從而導致信息不對稱，信息披露不透明。如果沒有形成一個監(jiān)督機構來監(jiān)督金融機構的業(yè)務，那么投資者的利益就會遭受風險。另外如果發(fā)生經(jīng)濟危機，房地產(chǎn)投資信托基金也會深受其影響，經(jīng)濟不景氣將會影響基金的收益，這也說明其抗風險能力不強，缺乏相關制度的管理保護。

(四)專業(yè)人才的稀缺

一個好的項目需要專業(yè)的人才來對其進行管理，然而由于房地產(chǎn)投資信托基金在中國興起的時間不長，中國并沒有形成相當大的既對投資信托基金業(yè)務完全掌握又對中國房地產(chǎn)市場局勢十分了解的專業(yè)人才團隊，所以加強對專業(yè)人員的培養(yǎng)，壯大人才隊伍十分有必要。沒有專業(yè)的人才對其進行運行管理，投資者以及管理人員自身的利益就沒辦法得到保障，就很難實現(xiàn)基金在未知風險市場上的運行。

四、中國實行房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議

(一)選擇合適的推行時間

房地產(chǎn)投資信托基金有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題，它緩解了資金鏈的危機，保證了資金的運轉流通，但是由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場較不穩(wěn)定，經(jīng)濟波動較大，這使得發(fā)行投資信托基金的不確定性、風險性增加，所以中國應當在一個正確合適的時機，大力發(fā)展推行投資信托基金。

(二)制定相關的政策和法律法規(guī)

中國應該制定相關的投資信托基金法律法規(guī)來保證其正常運行，同時可以針對投資渠道、投資資金比例等進行相關規(guī)定，加強對投資信托基金的管理，在稅法方面，中國政府也可以借鑒美國的經(jīng)驗，實行稅法優(yōu)惠政策，帶動投資者的積極性。在基金業(yè)務的經(jīng)營過程中，中國政府也應該頒布相應規(guī)范文件，針對具體業(yè)務實施有關的細則。

(三)完善房地產(chǎn)投資信托組織結構的建設

中國房地產(chǎn)投資信托基金必須建立嚴密的組織機構，包括管理機

構、監(jiān)督機構等重要機構，全面規(guī)范基金的內(nèi)部組織，保證其合法合理的運行。中國也應該像國外學習，建立一個集信托公司、抵押銀行等融一體的多元化的投資機構，在國內(nèi)和國外都有自己獨立的部門進行投資信托基金的運作，強化組織結構的建設。

(四)加強風險防范

在進行房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務的時候，時常會遭受包括道德風險和流動性風險在內(nèi)的多方面風險，這時就需要政府建立一個監(jiān)管體系去監(jiān)管投資信托基金的運作，監(jiān)控其流動性風險等一系列風險，同時中國也可以采用有限合伙形式去解決問題，防范道德風險。而且中國的房地產(chǎn)信托投資公司應當完善信息披露制度，真實準確地披露信息，包括收益、年報等相關報告，保證信息的完整性與對稱性，不僅僅是簡單地披露，更是要把相關報告中的具體情況做一個詳細說明，披露的內(nèi)容要完整。

(五)加大專業(yè)人才的培養(yǎng)

加強房地產(chǎn)投資信托人才的培養(yǎng)，既需要建立一個強大的專業(yè)管理人才團隊，使團隊中的每一名成員都需要對房地產(chǎn)市場熟悉、對基金業(yè)務熟練，能夠很好地管理運作投資信托基金，也需要其它方面的人才來輔助實行這項基金，例如引進會計師、審計師等服務性專業(yè)人才，使整個管理流程更加完整，形成一個大的投資信托體系。專業(yè)人才是發(fā)展投資信托基金的主力軍，他們對基金的運行起關鍵性的作用。

五、結束語

房地產(chǎn)投資信托基金作為一個新興的融資渠道，它既可以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難、渠道單一的問題，也可以帶動信托公司等相關行業(yè)的發(fā)展，因此，投資信托基金將會是未來房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然趨勢，中國房地產(chǎn)將會逐漸形成以投資信托基金為核心，以傳統(tǒng)融資方式為基礎的融資體系。