房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

丁蓓蓓

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

丁蓓蓓

本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本概念；分析了房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀和原因；并提出了房地產(chǎn)行業(yè)稅收策劃的主要策略，旨在通過合理的稅務(wù)籌劃，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動稅后利潤最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善和行業(yè)競爭的日益加劇，尤其是最近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和宏觀調(diào)控，如土地，稅收，金融等方面，因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越大的競爭。而各種稅收作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的主要來源，對房地產(chǎn)企業(yè)會計盈利以及實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)具有重大的影響。在學(xué)術(shù)界，國內(nèi)外杰出的學(xué)者已經(jīng)開始根據(jù)我們國家政治環(huán)境和經(jīng)濟狀況的特點對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃進行了研究，并且取得了一定的成果。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是在稅收法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)，企業(yè)納稅人在不違背稅收法律的前提下，不違反國家稅收的立法意圖，通過操作，組織，投資，融資，財務(wù)規(guī)劃和其他稅務(wù)相關(guān)的活動和安排達到最小支付稅款，從而實現(xiàn)一個房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動稅后利潤最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀

1.國家在穩(wěn)定發(fā)展中推行宏觀調(diào)控政策

我國政府頒布了很多有關(guān)納稅籌劃的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資變得越來越規(guī)范化。同時房地產(chǎn)企業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展更加理性，規(guī)模大的，有實力的企業(yè)脫穎而出并且迅速擴大市場份額。相反地，對于那些發(fā)展緩慢，規(guī)模小的企業(yè)來說，則會產(chǎn)生更大的壓力。

2.房地產(chǎn)稅費占成本比例比較大

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)的過程里，稅收費用占了房地產(chǎn)開發(fā)成本里很大的比例，并且這個比例每年都在上升。根據(jù)國家建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)來看，稅收占了商品房的比例是11%左右。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承受著許多的壓力，例如房子的價格居高不下，房地產(chǎn)市場的銷售業(yè)績不容樂觀，企業(yè)在融資這方面十分困難，而房地產(chǎn)的納稅籌劃則十分有利于降低企業(yè)的成本。

3.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的思路與方法整體性比較差

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門在進行稅收籌劃的過程當(dāng)中，在思路與方法上存在著一些利益分配問題。首先是稅收最小化與利潤最大化之間的利益分配問題。嚴格來說，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的單一目的并不是減少納稅，房地產(chǎn)企業(yè)也采用了一些會計政策，如延長預(yù)收賬款的入賬時間，以及足額記錄費用與開支，但這只是想最大程度得到稅收政策里的一些優(yōu)惠，這樣的話就會大幅度提高費用開支，可并不能很好地保證房地產(chǎn)企業(yè)的稅收利潤，所以納稅籌劃與利潤目標(biāo)就產(chǎn)生了沖突。然后就是單一的束縛非常少和房地產(chǎn)企業(yè)整體稅賦最小的利益分配問題。與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅種非常多，達到十幾種，雖然稅種稅目，計稅基礎(chǔ)等不一樣可是它們都是根據(jù)同樣一種業(yè)務(wù)活動來計稅的，在籌劃的過程中會出現(xiàn)結(jié)點，容易互相產(chǎn)生影響從而使納稅籌劃方案的結(jié)果變?nèi)?，最終讓房地產(chǎn)企業(yè)的整體籌劃框架無法建立。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀的原因分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的管理思想有誤區(qū)

之所以說房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的管理思想有誤區(qū)是因為企業(yè)管理者總是想著通過逃稅避稅減免稅費。一方面很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠與稅務(wù)機關(guān)關(guān)系近一點，不惜花重金對稅務(wù)機關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)和工作人員進行行賄，從而達到減免稅的目的。同時，一些房地產(chǎn)企業(yè)不停地找稅務(wù)征管部門的漏洞，總是不能按時繳完所有稅費，這樣加大了稅收征管部門工作的的難度，并造成了了非常不利的影響。另一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)總是想著如何在計算稅收的過程中偷逃稅，比如他們會在會計處理中做手腳，或者打著合作蓋房的名義開發(fā)房地產(chǎn)。這些舉措都嚴重違反了稅收征收法律，所以對于房地產(chǎn)納稅籌劃需要稅務(wù)機關(guān)和房地產(chǎn)納稅人共同努力。

2.房地產(chǎn)納稅籌劃人員的專業(yè)性比較薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的過程是對于國家稅收法律法規(guī)，政策等進行認真細致研究過后做出的對專門行業(yè)的策劃活動，因此必須十分重視企業(yè)納稅籌劃的人員專業(yè)要求，可是在我們國家，絕不大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的工作都是由財務(wù)部門來決策的，而財務(wù)人員對于稅務(wù)籌劃的工作并不專業(yè)，可能只了解大概的內(nèi)容，卻無法很好的解決納稅籌劃中的細節(jié)問題，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的結(jié)果受到影響。

3.房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭日趨公平和激烈

我國的房地產(chǎn)企業(yè)市場具有很大的商機，大批海外發(fā)展商和大量發(fā)展資金紛紛進入大陸房地產(chǎn)市場，這樣會讓房地產(chǎn)企業(yè)成本下降很多，增大了獲利空間，可同時也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的競爭，最終進一步加快了中國房地產(chǎn)市場格局的全球化，使得房地產(chǎn)行業(yè)變得越來越集中。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的策略

1.正確的把握稅收政策，遵守稅收制度

沒有納稅人遵守，即使是制定最好的稅收制度也不能真正實現(xiàn)其目標(biāo)。預(yù)防合規(guī)風(fēng)險的方法是保持一個強有力的政策，選擇最低收入稅收遵從和降低稅收遵從成本的政策選擇。即指的是納稅人在處理事務(wù)成本上的花銷。事實上，不一樣的稅收政策對于稅收管理成本和遵從成本的影響也不盡相同。在對稅收管理成本和遵從成本的影響上一些政策是相同方向的，但在更多的時候，這兩個費用征收之間存在交替變化的關(guān)系，從相反的角度來看，即降低稅務(wù)管理的成本也可能增加稅收遵從成本，因此相應(yīng)的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從實際出發(fā)，在合適前者的基礎(chǔ)上進行行之有效的風(fēng)險防范。

2.依法進行納稅籌劃，時刻關(guān)注政府政策

房地產(chǎn)企業(yè)進行的稅收籌劃活動必須是合法的，這是企業(yè)納稅籌劃的基礎(chǔ)和前提，也是稅收籌劃成功的重要措施。在實踐中，第一要了解，研究，遵守稅收法律，整體把握和深刻理解稅法的中心思想，時刻關(guān)注著稅收政策的走向變化，確保使稅收籌劃方案不是非法的，它是納稅籌劃的基礎(chǔ)，對納稅籌劃能否成功起著關(guān)鍵的作用。第二在處理稅務(wù)規(guī)劃和逃稅之間的關(guān)系。從減輕稅收負擔(dān)來看，稅收籌劃和避稅之間有著相似的地方，但兩者在本質(zhì)上卻存在著重大的差別。避稅雖然不是違反法律的，可是有時會與立法者的初衷不一致，很多國家并不提倡與接受這一做法，而且有的國家直接拒絕避稅。并且絕大部分國家頒布法律法規(guī)對此加以限制，當(dāng)然我國的法律也是這么規(guī)定的。所以，在進行稅收籌劃不但不可以觸犯法律法規(guī)，同時還要遵守稅務(wù)政策的引導(dǎo)，讓企業(yè)享受相關(guān)稅收優(yōu)惠也符合國家政府宏觀調(diào)控經(jīng)濟的用意，防止偷，逃，騙稅，惡意涉嫌偷稅漏稅，從而減少風(fēng)險。

3.注重納稅籌劃的整體性

實施規(guī)劃方案基本都是即使涉及極小的部分都會影響到全局，所以我們應(yīng)該注重程序的整體稅負的影響；在實施納稅籌劃的時候，納稅人的相關(guān)行政成本會增加，這是絕對不能忽視的，同時也得考慮的戰(zhàn)略規(guī)劃，在環(huán)境稅的變化，如隱藏的危險因素。究其根本的話，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)是財務(wù)管理的目標(biāo)企業(yè)價值最大化的決策。稅收籌劃應(yīng)該從全面規(guī)劃的總體目標(biāo)著手，并將其變成公司的經(jīng)營戰(zhàn)略與整體的投資的一部分，不能只關(guān)注個別稅種，更不能只想著減少稅負。第一，稅收籌劃必須把著力點放在減少整體的稅收負擔(dān)上，而不是單純降低個別稅種的稅負。這是因為各稅種稅基的相關(guān)性，某一稅稅基的減少可能會帶來其他稅種稅基之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變，很可能帶來不利的影響。第二，雖然稅收效益是企業(yè)重要的經(jīng)濟利益，但并不是所有的企業(yè)的經(jīng)濟利益，減少投資稅都意味著可以提高企業(yè)的整體利益。假如有許多實施方案可以選擇的話，選擇使得企業(yè)整體利益最大的方案才應(yīng)該是最好的解決辦法，卻不是稅負最輕的那個方案。企業(yè)稅收籌劃應(yīng)考慮進行綜合全面取舍，不能為了規(guī)劃而規(guī)劃。

4.保持納稅籌劃方案的靈活性

由于房地產(chǎn)企業(yè)所處的經(jīng)濟環(huán)境截然，而且納稅人主觀，客觀條件與稅收法律法規(guī)政策都在不斷的變化，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中，依照企業(yè)的具體情況來制定納稅籌劃方案，同時保持一個相當(dāng)大的靈活性，使之根據(jù)國家的稅收制度，稅收法律，在任何時間根據(jù)相關(guān)的政策和經(jīng)濟活動的預(yù)期變化進行項目投資的調(diào)整，檢查及評估和更新計劃內(nèi)容的納稅籌劃方案的變化而變化，并采取分散風(fēng)險的措施，避害就利，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃目標(biāo)。納稅籌劃在某種程度上有規(guī)律性，可是卻沒有固定的模式，而且手段和規(guī)劃的方法也是特別多的。對于不同的問題，調(diào)整措施要因地制宜，一切從實際出發(fā)，具體的問題要具體分析。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方案應(yīng)該根據(jù)納稅人實際情況，避免盲目照搬其他人的方案。

5.營造良好的稅企關(guān)系

稅收籌劃的方案的合法性最終是由主管機關(guān)認定的，所以，企業(yè)應(yīng)加深對稅務(wù)機關(guān)和稅務(wù)部門的工作程序的了解，建立平滑暢通的溝通渠道，使得房地產(chǎn)企業(yè)對于稅法的理解和稅務(wù)機關(guān)是一樣的，同時促進房地產(chǎn)企業(yè)與稅務(wù)機關(guān)形成比較好的關(guān)系，這對于稅收籌劃方案的成功實施顯得尤為重要。

6.加強房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的專業(yè)性，多部門協(xié)調(diào)合作

房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時，必須配備專業(yè)的納稅籌劃人員，從而對房地產(chǎn)企業(yè)進行針對性與專業(yè)的納稅籌劃，而且納稅籌劃存在于所有的生產(chǎn)經(jīng)營活動當(dāng)中，這就意味著納稅籌劃并不僅僅是一個部門的責(zé)任，更加需要企業(yè)其他部門的協(xié)調(diào)合作，合作的過程里也要使業(yè)務(wù)流程規(guī)范化，加強對稅務(wù)的管理與監(jiān)督，這樣便能起到減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔(dān)的作用。

［1］劉苑華.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃［J］.財經(jīng)界，2009，4：154-155.

［2］胡蘭，胡會蓉.探索房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃新舉措［J］.企業(yè)導(dǎo)報，2011（13）.

（作者單位：鹽城市總工會）