對土地增值稅納稅籌劃的淺析

摘要:近年來隨著房地產(chǎn)高速發(fā)展及稅收政策不斷完善，國家加強了對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管工作，特別是土地增值稅計算復雜、申報較難，是房地產(chǎn)企業(yè)稅負非常重的稅種。納稅籌劃不但影響土地增值稅本身，同時也影響企業(yè)的其他稅種如企業(yè)所得稅等，做好土增稅納稅籌劃管理工作，使企業(yè)在綜合節(jié)稅同時，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，是房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展的前提保障。本文從納稅籌劃的作用說起，結合目前稅收政策，淺談大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅籌劃上存在的問題及解決的對策，希望對今后的土地增值稅管理起到一些借鑒。

縱觀我國近幾年的經(jīng)濟走向，國家對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控，出臺了一些土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，如何運用這些政策使企業(yè)在滿足自身發(fā)展的需要，符合國家稅收政策合理納稅的同時，科學地節(jié)稅既是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的機遇又是一個新挑戰(zhàn)。

一、土地增值稅納稅籌劃含義及意義

(一)土地增值稅納稅籌劃的含義

納稅籌劃是納稅人在符合稅法規(guī)定，從自己的經(jīng)濟利益最大化出發(fā)，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的投資、融資、理財?shù)确矫孢M行事先規(guī)劃與安排，最終達到節(jié)約稅收支付的目的。其前提條件是在熟練掌握國家稅法稅收優(yōu)惠政策前提下，采取正當手段通過細致研究與周密規(guī)劃，合理有效避稅。

(二)土地增值稅納稅籌劃的作用

我國稅制逐漸與國際接軌，納稅籌劃空間在逐步增大，所以土地增值稅納稅籌劃作用日顯重要。它有利于提高企業(yè)的管理水平和相關業(yè)務人員的專業(yè)技術含量，更有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應外部環(huán)境從而合理有效地配置資源。最終促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

二、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃管理中出現(xiàn)的問題

(一)缺乏納稅籌劃的專業(yè)人才

納稅籌劃不是機械簡單的計稅報稅，更不是鉆空子逃稅。實質(zhì)是一種高層次、高尖端團隊作業(yè)活動。它要求企業(yè)應該有專門納稅籌劃團隊，通過研究與探討，最終籌劃出適應本企業(yè)的納稅方案并付諸行動，有懂財務專業(yè)人員，又有稅收政策高層次稅務專家，還有經(jīng)濟及法律顧問等。這些是房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅籌劃的基礎。但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于條件所限，優(yōu)秀人才本來就少，復合人才更少，這種現(xiàn)象普遍困擾著大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)。

(二)對稅務政策理解不全面，導致會計處理不當

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏稅務籌劃高端人才，對國家稅收政策理解不是很到位，更談不上加以靈活運用，有時還會產(chǎn)生片面錯誤的理解。最終導致喪失稅收優(yōu)惠給企業(yè)帶來機遇以及錯誤的理解給企業(yè)帶來的風險，這樣加大了企業(yè)納稅成本增加，影響了企業(yè)發(fā)展。如開發(fā)產(chǎn)品成本的核算中的利息支出扣稅的兩種算法對土地增值稅都產(chǎn)生極大的影響，這是企業(yè)必須加以關注的地方，但是這些又恰恰是企業(yè)容易忽視。

(三)不及時關注稅務發(fā)展的動態(tài)，導致稅收政策不能很好地運用

稅法與國家政策相適應，也在不斷調(diào)整與完善，房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種多，核算復雜，更應該及時準確掌握國家稅收動態(tài)，才能正確響應國家政策的同時享受國家的稅收優(yōu)惠，最終達到降低企業(yè)稅務成本，使整體價值最大化。如在建房出售、經(jīng)濟房、精裝修房、代建房、在銷售房中代收費用方面、高低稅率相分離等等有關問題需要根據(jù)本單位實際情況具體分析，需要具有專業(yè)知識的同時掌握國家的稅收信息動態(tài)，這方面許多房地產(chǎn)企業(yè)還需要有待加強提高。

(四)缺乏對整體利益與部分利益的整合分析，從而導致總體稅負增加

在實際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)某些稅負影響著其他稅負，從而影響利潤，最終影響企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得一些局部的優(yōu)惠政策沒有考慮企業(yè)整體稅負的輕重以及企業(yè)納稅籌劃前后對其他稅率及利潤的影響，更沒考慮給企業(yè)帶來的經(jīng)濟風險與財務風險就馬上進行實施。這樣造成的后果在享受了稅收優(yōu)惠的同時也增加了許多非稅支出，如企業(yè)注冊費用、機構設置費、政府規(guī)費等等。還有的企業(yè)不根據(jù)自己的實際情況建立了許多子公司，在享受了一些稅收優(yōu)惠的同時卻繳納大量的企業(yè)所得稅。這種不加以考慮舍大求小的盲目做法不值得提倡。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃管理的措施和建議

(一)組建納稅籌劃部門，加強納稅籌劃人才的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)應成立納稅籌劃部門，并有主要領導擔當負責人，這是加強財務管理需要。其次更應該注重納稅籌劃方面的專業(yè)人才培養(yǎng)，這些是房地產(chǎn)企業(yè)合理節(jié)稅的重要人力資源。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過各種手段鼓勵和激發(fā)財務人員在完成本職工作的同時積極通過其他方式全面提升自己。如積極參加稅務師考試以及納稅籌劃方面的專業(yè)知識培訓，使自身素質(zhì)與綜合業(yè)務水平不斷提高，拓展思維有助于稅務籌劃正確判斷與反映。房地產(chǎn)企業(yè)也應該委托或聘用注冊稅務師等，檢查并指導企業(yè)土地增值稅納稅籌劃管理工作。

(二)仔細研讀稅法并將之運用到財務處理中

有了上述的核心人員及專業(yè)人才，就要發(fā)揮團隊作業(yè)、協(xié)同效應，要細讀稅法，認真研究，并結合企業(yè)自身業(yè)務情況，將稅法精髓靈活應用到賬務處理中。如果企業(yè)處理免稅狀態(tài)則可通過減少庫存，增加銷售，加大利潤。如果企業(yè)處于納稅狀態(tài)則反之。如企業(yè)的利息扣除在考慮有無票據(jù)上也結合企業(yè)利潤去分析做賬，這樣也達到了合理避稅的目的。

(三)及時密切關注國家土增稅條文變化，合理避稅

對土增稅稅務政策認真學習、準確把握，對業(yè)務涉及的各個環(huán)節(jié)、細節(jié)了如指掌，積極思維，才能合理節(jié)稅。土增稅籌劃要點：適度加大成本。為提高開發(fā)產(chǎn)品去化率，在市場可以接受的范圍內(nèi)，采取適當加大公共配套設施的投入，改善開發(fā)小區(qū)的環(huán)境，提高裝修檔次等手段，增加賣點，快速占領市場;與有實力開發(fā)商合作建房：一方提供土地，一方出資金，建成后按比例分房，雙方均不征土增稅。房產(chǎn)建成后分得的房屋再次轉(zhuǎn)讓，應征土地增值稅;將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目變?yōu)檗D(zhuǎn)讓股權。股權轉(zhuǎn)讓只是股東變化，原公司繼續(xù)存在，沒發(fā)生房產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移，不征土增稅，從而節(jié)稅，但要注意考慮股權轉(zhuǎn)讓方由此產(chǎn)生的所得稅。

企業(yè)可綜合運用上述一些辦法，最終達到房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負最小、企業(yè)價值最大化。

(四)結合具體業(yè)務、具體情況，制定本企業(yè)切實可行避稅方案

多年從事地產(chǎn)工作，使我深深體會到，稅務籌劃人員不僅對財務業(yè)務熟悉，還要拓展工作思路，要對規(guī)劃設計、工程進度等有較深入了解，包括與有關政府部門互動等方式，在業(yè)務早期就留意、研究有關稅務問題，保證項目工程等順利開展的同時，在稅務方面盡可能對企業(yè)有利。稅務繳納及方式，主要由業(yè)務類型決定，所以我們更應該在合同簽訂時，提供稅務方面的專業(yè)意見。比如項目高層住宅是精裝交樓還是毛坯交樓呢？經(jīng)過測算，若精裝修交樓，公司雖增加近幾千萬成本，但由于進行精裝修，這部分費用可計入開發(fā)成本，同時還可加計扣除，土地

增值稅馬上由稅率高檔（如60%）降為低一檔（如50%），土地增值稅大幅降低，兩者相抵后，企業(yè)利潤沒有太大變化，但對項目帶來的好處是給高層業(yè)主提供更好便利，整體提升居住價值和生活品質(zhì)，使小區(qū)提高檔次，躋身高端樓盤，對項目推廣大有益處。支持高層精裝交樓，從而為公司決策提供數(shù)據(jù)支持。

土增稅籌劃要基于對房地產(chǎn)業(yè)務涉及的各個環(huán)節(jié)、細節(jié)了如指掌，包括對稅法、地產(chǎn)政策等準確把握，仔細研究，積極思維，才能想出切實可行的解決問題的避稅方案。

(五)綜合分析稅負，全面考慮整體利益

建立稅務數(shù)據(jù)庫，及時收集最新稅法的有關政策，并做出相應的反映，合理有效地避稅這是房地產(chǎn)企業(yè)不可回避的話題。但是凡是都應該“一分為二”地去看待，正確合理把握這個“度”很重要。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)經(jīng)營活動進行全面周密的考慮，在要考慮稅收局部成本的同時，更要考慮整體稅負的效果，進而考慮企業(yè)價值利潤，這樣才能有效避免極左極右的錯誤方案。

四、結束語

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種，合理籌劃既可以節(jié)約稅務成本又可以促進企業(yè)的效益增加，所以必須加強納稅籌劃的管理和實施，這樣才能促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。