房地產(chǎn)企業(yè)在舊城改造中如何實(shí)現(xiàn)盈利

高地(杭州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 陳新天

房地產(chǎn)企業(yè)在舊城改造中如何實(shí)現(xiàn)盈利

高地(杭州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 陳新天

隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，對(duì)于舊城區(qū)的改造工作也就顯得尤為重要。同時(shí)舊城改造是我國城市建設(shè)規(guī)劃中重要內(nèi)容，在舊城改造的過程中房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠抓住機(jī)遇，獲取更大的利潤，一直困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。隨著舊城區(qū)改造進(jìn)程的不斷加快，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的發(fā)展空間，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住機(jī)會(huì)，在舊城改造中獲得更大的利潤。

房地產(chǎn)企業(yè) 舊城改造 實(shí)現(xiàn)盈利

舊城是指那些城市功能、城區(qū)環(huán)境惡劣、生活質(zhì)量很差的棚戶區(qū)、城中村等的一些城區(qū)。舊城改造是反映城市發(fā)展的過程，舊城改造不但能夠促進(jìn)城市的發(fā)展，還能改變城市的面貌，是一項(xiàng)重要的城市建造工作。近年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始嘗試參與嘗試舊城改造項(xiàng)目的運(yùn)作，如何降低開發(fā)成本，如何在同樣的市場競爭中顯現(xiàn)自己的優(yōu)勢，從而實(shí)現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)利益，成了房地產(chǎn)開發(fā)商們特別關(guān)注的話題。

一、舊城改造中房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向

舊城改造是反映城市發(fā)展的過程，長期以來倍受政府及各界投資者的高度關(guān)注。舊城改造一直是城市建設(shè)規(guī)劃的重要研究內(nèi)容，在這一進(jìn)程中，房地產(chǎn)開發(fā)商起到了舉足輕重的作用。如何將舊區(qū)動(dòng)遷、土地出讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等流程進(jìn)一步規(guī)范化、合理化，獲得投資開發(fā)收益最大化，是當(dāng)前城市建設(shè)迫切需要解決的課題，也是土地與建筑市場面臨的問題。房地產(chǎn)行業(yè)在參與舊城改造的過程中，要做好配合政府部門的相關(guān)工作，注重社會(huì)公眾的利益，正確處理改造和民眾之間的利益關(guān)系，確保企業(yè)自身與政府和公眾三方之間的利益平衡。既要考慮到外部環(huán)境的多種變化對(duì)開發(fā)項(xiàng)目及其成本的影響，又要考察多種因素動(dòng)態(tài)的變化，進(jìn)行綜合分析，做出科學(xué)決策，以期獲得預(yù)期的經(jīng)營效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在舊城改造中實(shí)現(xiàn)盈利

(一)做好舊城改造規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)在參與舊城改造過程中要積極配合政府做好城市改造的規(guī)劃工作。舊的并非都是不好的，有時(shí)候越舊、越古老的越具有價(jià)值。舊城不一定都是環(huán)境惡劣的、生活質(zhì)量差的城區(qū)，舊城一般都具有深厚的歷史文化底蘊(yùn)，而這些人文景觀、歷史建筑代表了城市的特色，因此在城市必須做好城市規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資后注意相關(guān)歷史文化古跡相關(guān)保護(hù)。例如，在進(jìn)行住宅小區(qū)的建設(shè)上，注重相關(guān)歷史文化的保護(hù)，不但能夠促使古跡得以保存，建設(shè)與古跡相配合的公共設(shè)施，還能夠吸引大量的游客，吸引大量的住戶。一旦住戶量大，必會(huì)導(dǎo)致相關(guān)地區(qū)的房價(jià)水平得以提升，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利。

(二)積極參與到舊城改造中去，增加企業(yè)的社會(huì)形象

良好的社會(huì)形象，有利于企業(yè)的自身發(fā)展，還能提高企業(yè)的競爭力。良好的社會(huì)形象有利于后期銷售工作的順利進(jìn)行，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而獲得更大的利潤。舊城改造是一項(xiàng)有利于城市建設(shè)和民眾生活的重要工程，房地產(chǎn)行業(yè)要積極的參與到舊城改造中去，有助于建立企業(yè)自身的品牌形象，在拆遷過程中要充分理解原住居民的利益，統(tǒng)合自身與居民和政府之間的關(guān)系。增加企業(yè)的知名度和社會(huì)好評(píng)，進(jìn)而在同類行業(yè)中占領(lǐng)先機(jī)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，符合企業(yè)自身持續(xù)發(fā)展的需要。

(三)開發(fā)前期的市場研究

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策前進(jìn)行可行性研究，是保證開發(fā)項(xiàng)目以最少的投資耗費(fèi)取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)手段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的目的主要是解決四個(gè)問題:一是研究開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品的可行性;二是研究開發(fā)項(xiàng)目的市場定位和技術(shù)方案的可行性;三是研究開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)條件;四是進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析和評(píng)價(jià)，解決項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)合理性。

房地產(chǎn)企業(yè)在拍得土地之前要做好前期的市場研究，詳細(xì)調(diào)研和科學(xué)估計(jì)，掌握地塊開發(fā)強(qiáng)度?？梢酝ㄟ^相關(guān)調(diào)研對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行分析，研究城市的定位和發(fā)展?jié)摿?，并制定配合城市發(fā)展的相關(guān)戰(zhàn)略投資規(guī)劃，堅(jiān)持低成本擴(kuò)張，成片規(guī)?；拈_發(fā)經(jīng)營，發(fā)揮固定成本分派優(yōu)勢。之后，做好與政府的規(guī)劃和設(shè)計(jì)的方案溝通，在制定相關(guān)的投資規(guī)劃之后，針對(duì)城市周邊的交通、內(nèi)部交通進(jìn)行分析，并對(duì)城市的市場情況做出實(shí)際的分析，確定舊城改造的規(guī)模，避免后期調(diào)整帶來的成本增加。

(四)舊城改造過程中的成本控制

成本控制是現(xiàn)階段企業(yè)獲得利潤和經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，因此房地產(chǎn)企業(yè)在參與舊城改造的過程中要加大對(duì)成本的控制。降低企業(yè)在改造過程中的成本投入，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，獲得更大的利潤。房地產(chǎn)企業(yè)在舊城改造中的成本主要包括：對(duì)土地成本，前期費(fèi)用、工程成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本。通過建立有效的管理機(jī)制、制定相關(guān)的成本限額、規(guī)范的工程施工，從而降低企業(yè)在舊城改造中的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步提高企業(yè)在同類行業(yè)中的競爭優(yōu)勢，為企業(yè)在今后的發(fā)展中提供更多的項(xiàng)目機(jī)會(huì)，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)兼顧《土地管理法》和《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的不同規(guī)定，深入研究政府有關(guān)舊改項(xiàng)目的土地出讓和定標(biāo)方式，選擇既合法又便捷的拆遷補(bǔ)償方式。制定合理的房屋用途認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持對(duì)等原則，在政策允許條件下，選取最合適、最優(yōu)化可能方案、最簡單的辦法解決，是舊城改造過程中突出的一大成本控制特點(diǎn)。

(五)擴(kuò)寬資金來源

房地產(chǎn)企業(yè)在參與舊城改造，需要具有大量的資金投入，而現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)往往缺乏大量的流動(dòng)資金，使得項(xiàng)目處于擱淺狀態(tài)，降低舊城改造的進(jìn)程，并導(dǎo)致內(nèi)部大量的優(yōu)秀技術(shù)人才流失，從而降低企業(yè)的競爭力。因此房地產(chǎn)企業(yè)要擴(kuò)大資金來源，進(jìn)行多方融資，如設(shè)立舊城改造基金的模式吸引大量的中小企業(yè)資金、居民儲(chǔ)蓄和拆遷居民的拆遷補(bǔ)償費(fèi)來解決，從而促進(jìn)舊城改造的順利，同時(shí)，盡力爭取舊城改造項(xiàng)目的市政配套費(fèi)用的減免和優(yōu)惠政策，提高企業(yè)的資金使用效率，促進(jìn)改造項(xiàng)目的順利進(jìn)行，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

(六)合理利用空間

通過對(duì)舊城低矮建筑的拆除，進(jìn)行高層建筑設(shè)計(jì)，從而增加舊城的居住，足夠的居住空間能夠有效的增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。通過科學(xué)的規(guī)劃，提高建筑的容積率，而這是房地產(chǎn)行業(yè)的主要利潤來源。在進(jìn)行建筑容積率擴(kuò)大的前提下也要做到容量適中，不能一味的追求經(jīng)濟(jì)效益而導(dǎo)致建筑容量，建筑的容量過高必然會(huì)產(chǎn)生城市環(huán)境惡化、基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷，不但不能達(dá)到舊城改造的目的，反而會(huì)使城市失去活力，從而降低建筑的購買力，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。同時(shí)在確保建筑容量適中的情況下，主要追求一些高回報(bào)率的建筑，建設(shè)高層居住區(qū)、大型商業(yè)中心、高檔酒店、甲級(jí)寫字樓等。通過這些高回報(bào)率的建筑合理利用空間增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。同時(shí)在進(jìn)行舊城改造的過程中要做好原居民的回遷工作，可能這部分會(huì)有較少的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但不能一味的追求經(jīng)濟(jì)效益，要注重自身的品牌形象，從而獲得更多的改建機(jī)會(huì)，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

(七)舊城改造風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在舊城改造過程中，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要做好舊城改造的風(fēng)險(xiǎn)控制，降低風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失，確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。存在風(fēng)險(xiǎn)主要有：政策風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、拆遷風(fēng)險(xiǎn)等等。通過加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，積極關(guān)注政府相關(guān)政策做好提前預(yù)防，制定科學(xué)合理的資金投放計(jì)劃等，通過風(fēng)險(xiǎn)管理，降低風(fēng)險(xiǎn)給舊城改造企業(yè)帶來的損失，促進(jìn)企業(yè)獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

三、結(jié)束語

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，對(duì)舊城的改造也不斷加強(qiáng)，社會(huì)各界對(duì)舊城改造也變得不斷重視，不斷有投資者將目光放到舊城改造中。房地產(chǎn)企業(yè)要積極參與到舊城改造中去，在舊城改造的過程中不但能夠獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益，還能獲得社會(huì)的好評(píng)，從而形成企業(yè)自身的品牌效應(yīng)，增加企業(yè)自身的競爭力。在參與到舊城改造的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要提前做好市場調(diào)查，做好合理的資金規(guī)劃，并采取多種融資形式活化資金，加強(qiáng)改造過程中的成本控制。合理利用舊城空間，在舊城改造的過程中注重相關(guān)歷史建筑的保護(hù)，進(jìn)而獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)自身的競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

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10.16266/j.cnki.cn11-4098/f.2015.14.077