全面預算在房地產(chǎn)企業(yè)管理中問題的探討

西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司 王琪

一、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理的必要性

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的資金風險

資產(chǎn)負債率高是房地產(chǎn)企業(yè)一個顯著特點，從項目開發(fā)到房產(chǎn)銷售結(jié)束，時間跨度較長，除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)是屬于典型的資金密集型企業(yè)，前期通過招拍掛購進土地時，需要投入大量資金，后續(xù)房屋建設資金使用比重也較大，但資金的回收期卻較長，因此，房地產(chǎn)企業(yè)承受著較大的資金壓力，而獲取資金的有效途徑主要是銷售回款及融資貸款，若企業(yè)自身資質(zhì)一旦無法及時取得銷售房屋回款或向金融機構獲取貸款，便會導致資金鏈斷裂，致使整個房地產(chǎn)可能面臨破產(chǎn)的風險。

(二)預算管理的必要性

首先，根據(jù)財會（2008）7號文，《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》第33條的規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部必須建立健全全面預算管理制度，明確相關部門的預算管理職責權限，完善預算編制、審定、執(zhí)行等流程，從根本上強化企業(yè)預算管理的約束。由此可見，從政府層面也提出了加強我國內(nèi)部控制中全面預算的重要地位。

其次，實施全面預算是資源合理配置的重要方式。全面預算管理的實施有利于對企業(yè)的全業(yè)務進行全流程的控制。由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務范圍涉及的面較廣，全面預算有利于將企業(yè)人、財、物合理的預算編制與分配，激勵員工提高工作效率，降低生產(chǎn)經(jīng)營中的風險。同時，能夠開源節(jié)流控制成本，提高精細化管理水平，最終提高企業(yè)的核心競爭力。

再次，有效的風險管理是實現(xiàn)全面預算的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算應按“前期預算、中期計劃、后期反饋”的程序進行編制，將年度預算結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標，逐層分解至月、季等，下發(fā)至責任歸口部門予以考核，對異常數(shù)據(jù)及時監(jiān)控，這樣有利于使房地產(chǎn)領導層及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的潛在風險并采取措施，將風險扼殺在搖籃，保證房地產(chǎn)企業(yè)正常運行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預算管理現(xiàn)存問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)預算管理制度不完善

首先，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有充分重視全面預算管理的重要作用，在日常管理中未能結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境合理編制預算報表，再加上缺乏全面的預算管理體系，從而導致實際操作過程中全面預算管理流于一種數(shù)字形式，異化為應付監(jiān)督檢查的工具，未能充分實現(xiàn)全面預算管理的約束、監(jiān)督效力。其次，預算管理相關部門權責不清晰，容易導致出現(xiàn)問題時相互推諉，時間一久這種痼疾就積重難返，究其實質(zhì)，還是缺乏一套完整的預算管理制度。最后，未能有效構建全面預算追蹤、反饋機制，在執(zhí)行企業(yè)預算管理時，難以及時解決已發(fā)現(xiàn)或未發(fā)現(xiàn)的問題。

(二)缺少有效的激勵機制來推動預算的執(zhí)行

企業(yè)的全面預算會涉及到企業(yè)多個部門及每個業(yè)務流程，但很多員工、甚至不少房地產(chǎn)企業(yè)管理者都未深層次的去思考這個問題，這使得企業(yè)、部門負責人在執(zhí)行預算管理中缺少相應的激勵配套機制，獎懲措施不到位，員工推卸自己的工作職責，業(yè)務考核體系跟業(yè)務部門的預算管理之間缺少有效的聯(lián)系，在很大程度上對預算的有效實施及控制作用的切實發(fā)揮都是不利的。

三、關于優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)預算管理的建議

(一)建立健全預算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在建設全面預算管理體制的過程中，要根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營情況和相關數(shù)據(jù)進行分析和整理，完善房地產(chǎn)項目開發(fā)成本預算控制指標體系，對項目中涉及的成本數(shù)據(jù)須進行詳細的數(shù)據(jù)積累，從而在進行標準執(zhí)行的過程中，不斷地完善和改進企業(yè)自身的成本建設，形成適合企業(yè)的考核標準，明確責任分化，這均有利于全面預算的編制及考評。

(二)正確運用科學的財務預算管理方法

房地產(chǎn)企業(yè)的全面年度預算需結(jié)合對項目下發(fā)的目標責任書共同完成。項目預算強調(diào)目標及目標規(guī)劃，不受會計期的限制和約束，可以有效規(guī)避年度預算管理重短期利益、輕長期發(fā)展的缺陷。正是在這個意義上，房地產(chǎn)企業(yè)在制定全面預算編制的時候，要以項目預算為基石，以項目開發(fā)進度為依據(jù)，通過對項目收入、成本費用、現(xiàn)金流等各項預算的細化深化，從而確立一套貫穿項目開發(fā)全周期的整體預算。

(三)提高房地產(chǎn)企業(yè)員工全面預算專業(yè)化能力建設

房地產(chǎn)企業(yè)能否有效開展預算管理的主因是員工，預算管理基礎數(shù)據(jù)需要落實到每一個人。房地產(chǎn)企業(yè)主要通過項目開發(fā)創(chuàng)造利潤點，項目開發(fā)的全生命周期，涉及企業(yè)的各個部門，這就要求在實施預算管理過程中建立完善的管理體制，依據(jù)本企業(yè)的管理模式，設計一套目標明確、權責分明的評估參考指標體系，在預算的執(zhí)行過程中重視預算監(jiān)督、控制，把評估考核與員工激勵的機制結(jié)合起來，提高房地產(chǎn)采取預算計劃的執(zhí)行度。

總之，全面預算體制已成為房地產(chǎn)企業(yè)日趨重要的工作，甚至是不可或缺的一部分，為企業(yè)提供預先的風險補救和防范措施。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要重視全面預算管理的重要作用，另一方面要結(jié)合企業(yè)自身的經(jīng)營特點，采用切實可行的預算管理方法和程序，加強企業(yè)內(nèi)部各部門間溝通和協(xié)調(diào)，提高執(zhí)行力，完善內(nèi)部控制，形成全面科學的預算管理體系，實現(xiàn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展。