住宅專項(xiàng)維修資金保值增值模式初探

摘要:面對(duì)已經(jīng)到來的住宅專項(xiàng)維修資金使用潮，揭示當(dāng)前住宅專項(xiàng)維修資金保值增值管理中存在的問題，并深入剖析其根源和內(nèi)因。文章運(yùn)用跳出政府“小監(jiān)管”、開拓社會(huì)“大監(jiān)管”的思維方式，提出住宅專項(xiàng)維修資金保值增值新模式，以最大限度地發(fā)揮住房“醫(yī)療保險(xiǎn)金”的民生保障功能。

眾所周知，住宅專項(xiàng)維修資金是業(yè)主交存的，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，俗稱住房“醫(yī)療保險(xiǎn)金”。海寧市住宅專項(xiàng)維修資金（本文僅指商品房住宅專項(xiàng)維修資金）歸集工作起步于2001年，以2010年《海寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》的出臺(tái)為階段性標(biāo)志，經(jīng)過近5年的探索與實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)了從無到有，從小至大的轉(zhuǎn)變，歸集、使用和監(jiān)管工作得到循序漸進(jìn)。截止2014年底，住宅專項(xiàng)維修資金交存已高達(dá)3.8億元，涉及255個(gè)物業(yè)小區(qū)，使用已達(dá)455萬元，涉及84個(gè)物業(yè)小區(qū)，使用率為1.17％。然而，面對(duì)逐年上升的資金使用率和已經(jīng)到來的資金使用潮，住宅專項(xiàng)維修資金保值增值管理就顯得尤為重要，是值得政府部門和廣大業(yè)主關(guān)注與思考的重點(diǎn)課題。為此，筆者聯(lián)系實(shí)際，對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金保值增值模式進(jìn)行探析。

一、住宅專項(xiàng)維修資金保值增值管理現(xiàn)狀與問題

(一)保值增值渠道單一

《辦法》第二十七條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用的有：住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。但實(shí)際情況則不然，那些應(yīng)當(dāng)納入共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，如公共停車位、廣告欄等，其經(jīng)營(yíng)所得收益往往被物業(yè)服務(wù)企業(yè)不客氣地占為已有。對(duì)于購(gòu)買國(guó)債，因?yàn)轫毥?jīng)業(yè)主大會(huì)同意或經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可實(shí)施，此項(xiàng)增值收益實(shí)際上是不存在的。光靠存儲(chǔ)利息這條單一渠道，既不能更好地為住宅專項(xiàng)維修資金輸入“新鮮血液”；又成為引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾沖突的“導(dǎo)火線”。

(二)保值增值效益低下

海寧市住宅專項(xiàng)維修資金的保值增值管理，嚴(yán)格按照《浙江省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十一條規(guī)定：專項(xiàng)維修資金中當(dāng)年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計(jì)息；其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。專項(xiàng)維修資金存款利息實(shí)行一年一結(jié)，定期計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)。截止2014年底，計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)增值總收益為3600萬元。

這種管理方式下，導(dǎo)致了以下問題的出現(xiàn)：1、數(shù)年保修期內(nèi)取得的收益根本不能抵消通貨膨脹帶來的影響，保修期滿實(shí)際購(gòu)買力已經(jīng)大大縮水，談不上“保值”，更別談“增值”。存在個(gè)別物業(yè)小區(qū)的單幢住房保修期滿在進(jìn)入維修期的前幾年，就由于計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)的增值收益不足，不得不動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金的本金來支付維修費(fèi)用。2、業(yè)主分戶賬內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30％的，根據(jù)建設(shè)部和財(cái)政部2007年12月4日頒布，2008年2月1日實(shí)施的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）第十七條規(guī)定：應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。截止2014年底，已有2個(gè)物業(yè)小區(qū)數(shù)幢住房業(yè)主賬內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30％，因政府對(duì)此沒有詳盡的續(xù)交細(xì)則與抓手，續(xù)交工作難以開展。

(三)保值增值主體缺位

《辦法》雖對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金“由誰(shuí)管”的問題做出明確界定：在業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專項(xiàng)維修資金由政府代管；業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，可以將所屬物業(yè)小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的專戶?？蓪?shí)際操作中，由于物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)嚴(yán)重缺位，業(yè)主大會(huì)的法律地位未予明確，在金融機(jī)構(gòu)開立專戶只能說是“紙上談兵”，造成政府代管住宅專項(xiàng)維修資金現(xiàn)象普遍存在。從而，導(dǎo)致政府行政成本增加，機(jī)構(gòu)臃腫，不利于政府職能轉(zhuǎn)變；廣大業(yè)主知情度不夠，參與自治管理意識(shí)淡簿，“惜用”資金現(xiàn)象悄然而起。

二、剖析阻礙住宅專項(xiàng)維修資金保值增值的根源與內(nèi)因

第一、立法體系不健全、管理體制不順暢，這是根源。政府對(duì)《辦法》制訂的初衷是正確的，對(duì)有關(guān)利益各方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了界定?？蓮姆ɡ砩险f，《辦法》只是部門規(guī)章，它不能設(shè)定涉及有關(guān)利益各方的權(quán)利和義務(wù)規(guī)范，其合法性值得探究。所以它不能為業(yè)主自治管理機(jī)制運(yùn)行提供夯實(shí)的理論依據(jù)，最終導(dǎo)致管理體制不順暢的局面。

第二、資金增值能力有限、實(shí)際增值收益歸屬無定論，這是內(nèi)因。政府代管住宅專項(xiàng)維修資金理論上最大的優(yōu)點(diǎn)是安全，但普遍存在增值效益低下，因?yàn)檎皇瞧髽I(yè)，不擅長(zhǎng)追逐利潤(rùn)最大化。即使有個(gè)別地區(qū)政府增值態(tài)度積極、措施得當(dāng)，那么試問按實(shí)際利率獲得的增值收益與按名義利率計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)的增值收益之間的利差到底去了哪兒呢？是應(yīng)該長(zhǎng)年掛賬？還是應(yīng)該用來“借雞生蛋”？或是明確計(jì)入業(yè)主收益？對(duì)此沒有明確的說法和定論。

三、探析住宅專項(xiàng)維修資金保值增值新模式

(一)政府層面，應(yīng)完善制度、簡(jiǎn)政放權(quán)，深化體制改革

1、建立和完善法律制度體系

將《辦法》提升到立法高度，讓業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、政府、開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)界定得以合法化，并從微觀層面完善住宅專項(xiàng)維修資金管理過程中各環(huán)節(jié)的操作制度。

重點(diǎn)確立業(yè)主自治立法，允許業(yè)主委員會(huì)經(jīng)政府備案后可以成為獨(dú)立法人，明確法律地位和財(cái)產(chǎn)權(quán)主體地位，真正成為業(yè)主自治主體，更好地接受業(yè)主委托，這也是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展和世界立法的趨勢(shì)。只有完善了法律、形成了體系，各方對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金管理才具可操作性，利益紛爭(zhēng)才能有效避免。

2、培育和促進(jìn)市場(chǎng)機(jī)制體系

在美國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金的管理完全是市場(chǎng)化操作，而在我國(guó)，目前政府除解決立法層面問題外，應(yīng)著重解決如何通過合理引導(dǎo)、有效監(jiān)督，培育和完善住宅專項(xiàng)維修資金管理的市場(chǎng)機(jī)制體系，包括增值機(jī)制、業(yè)主自治管理機(jī)制、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督機(jī)制等，而不是一味地親力親為，否則不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

就業(yè)主自治管理機(jī)制而言，政府應(yīng)積極指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)組織業(yè)主做好召開第一次業(yè)主大會(huì)的籌備工作，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，努力提高建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)比例。積極指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)建立起以業(yè)主自治管理為主的一系列住宅專項(xiàng)維修資金管理制度，《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。積極帶動(dòng)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行公開透明的日常運(yùn)作。隨著各項(xiàng)引導(dǎo)舉措的落實(shí)，讓住宅專項(xiàng)維修資金在業(yè)主自治管理下逐漸走上社會(huì)專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的軌道。

(二)業(yè)主層面，應(yīng)拓寬知識(shí)、維護(hù)權(quán)益，共同探索保值增值新路子

1、學(xué)精學(xué)透相關(guān)法規(guī)

業(yè)主委員會(huì)成員在接受此項(xiàng)重任之前應(yīng)全面梳理相關(guān)政策法規(guī)，

積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，學(xué)精學(xué)透，才能有的放矢。在接受重任之后，要始終站在公平、公正的立場(chǎng)，切實(shí)維護(hù)起廣大業(yè)主的合理權(quán)益。

2、與政府聯(lián)手探索保值增值新機(jī)制

有選擇的借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和成熟做法，并嚴(yán)格遵循《辦法》第四條：住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。具體操作如下：

住宅專項(xiàng)維修資金專戶由業(yè)主委員會(huì)在政府招投標(biāo)選定的金融機(jī)構(gòu)開設(shè)，政府對(duì)專戶的資金往來具有監(jiān)督權(quán)。住宅專項(xiàng)維修資金使用時(shí)，只有具備業(yè)主委員會(huì)和政府部門的財(cái)務(wù)印鑒章，金融機(jī)構(gòu)方可辦理劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

根據(jù)業(yè)主委員會(huì)提出經(jīng)政府備案的年初維修計(jì)劃和資金費(fèi)用預(yù)算方案，結(jié)合單體物業(yè)小區(qū)大小、新舊程度等因素，留足10至15％的住宅專項(xiàng)維修資金。主要用于以下范圍的列支：第一、維修項(xiàng)目所耗用的維修費(fèi)用；第二、定期支出的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，以規(guī)避各種自然災(zāi)害、意外事件以及所有人的疏忽或者管理不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)；第三、按耗用維修費(fèi)用的一定比例，支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施維修項(xiàng)目的勞務(wù)報(bào)酬。第四、零星日常管理經(jīng)費(fèi)。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)同意，安排85％至90％的住宅專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主委員會(huì)委托政府招投標(biāo)選定的基金公司予以經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)揮基金公司專家理財(cái)?shù)膬?yōu)勢(shì)。這種信托形式下，業(yè)主大會(huì)成為了委托人，基金公司成為了受托人，受益人是全體業(yè)主，同時(shí)為體現(xiàn)政府對(duì)社會(huì)公眾的服務(wù)職能，可增設(shè)政府為資金監(jiān)察人。業(yè)主委員會(huì)則負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，并對(duì)基金公司進(jìn)行監(jiān)督，包括監(jiān)督是否遵循托管協(xié)議和基金契約、監(jiān)督是否誠(chéng)實(shí)勤勉地實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理等；政府則側(cè)重評(píng)價(jià)基金公司經(jīng)管業(yè)績(jī)、對(duì)投機(jī)性投資行為進(jìn)行有效監(jiān)督。

從內(nèi)控角度陽(yáng)光運(yùn)作住宅專項(xiàng)維修資金。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)定期向業(yè)主委員會(huì)寄發(fā)銀行對(duì)賬單，接受賬面查詢業(yè)務(wù)。基金公司對(duì)增值收益實(shí)行一年一計(jì)，按一定標(biāo)準(zhǔn)分別攤?cè)霕I(yè)主分戶賬內(nèi)。業(yè)主委員會(huì)可委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行代理記賬；同時(shí)在物業(yè)小區(qū)設(shè)置自主查詢系統(tǒng)，分別公開整體賬面資金收支明細(xì)和每位業(yè)主收益使用情況。政府可引入第三方中介咨詢機(jī)構(gòu)，防止業(yè)主委員會(huì)成員的非專業(yè)性操作可能導(dǎo)致的資金使用不合理現(xiàn)象；并定期對(duì)資金賬目展開審計(jì)。

綜上所述，筆者認(rèn)為，住宅專項(xiàng)維修資金保值增值管理要有新突破，就必須運(yùn)用跳出政府“小監(jiān)管”、開拓社會(huì)“大監(jiān)管”的思維方式，以完善法律體系為抓手，以業(yè)主自治管理為核心，引入信托管理機(jī)制，使管理趨于規(guī)范性、透明性、安全性、收益性、可持續(xù)性，最大限地發(fā)揮好住房“醫(yī)療保險(xiǎn)金”的民生保障功能。