村委會有權(quán)出租集體荒地嗎

湖南省農(nóng)業(yè)委員會(410005) 聶建剛

法律顧問

村委會有權(quán)出租集體荒地嗎

湖南省農(nóng)業(yè)委員會(410005) 聶建剛

【案例】2012年11月，某縣五陵村村委會未經(jīng)村民會議討論同意，擅自與老湘村有限公司(以下簡稱老湘村)簽訂了一份土地租賃合同，合同約定該村村委會將本村集體所屬的4公頃荒地租賃給老湘村，期限為15年，并特別約定該荒地只能用于種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)和林果業(yè)。五陵村村民得知這一情況后，認(rèn)為村委會與老湘村的行為侵犯了其合法權(quán)益，于是王某某等20余戶村民自發(fā)組織，向有關(guān)部門反映該問題，但未得到解決。2013年3月，老湘村違反合同中承租土地只能用于種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林果業(yè)的相關(guān)約定，在承租土地上建設(shè)了占地2.7公頃的農(nóng)家樂，其他土地并未利用。老湘村的這一做法使五陵村村民更加不滿，王某某等20余戶村民于2013年4月向縣人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)村委會與老湘村簽訂的合同無效。人民法院經(jīng)審理后依法作出該合同無效的裁定。

【解讀】在本案例中，爭議的焦點問題是村委會擅自將土地出租給他人的合同是否有效，以及承租人改變土地的農(nóng)業(yè)用途后集體經(jīng)濟(jì)組織及成員如何維權(quán)。首先，本案中的關(guān)鍵問題是須認(rèn)定五陵村村委會和老湘村簽訂的合同性質(zhì)究竟是土地租賃合同還是土地承包合同。我國《農(nóng)村土地承包法》第3條規(guī)定：國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。第32條規(guī)定：通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)。依照上述規(guī)定，農(nóng)村土地只能采取承包經(jīng)營制，不能采取租賃經(jīng)營制。土地租賃行為只能是在家庭承包經(jīng)營后承包方對外出租，村委會不能對外出租。因此，村委會對外簽訂的租賃合同，實質(zhì)上是土地承包合同。其次，村委會是否有權(quán)對外簽訂土地承包合同。我國《農(nóng)村土地承包法》第48條規(guī)定：發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。因此，村委會在未經(jīng)2/3以上村民或村民代表同意的情況下，無權(quán)對外發(fā)包土地。第三，村委會的行為損害了該村村民的優(yōu)先承包權(quán)。我國《農(nóng)村土地承包法》第47條規(guī)定：以其他方式承包農(nóng)村土地，在同等條件下，本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。同時根據(jù)我國《合同法》第52條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，村民可以向人民法院起訴，要求確認(rèn)村委會與老湘村簽訂的合同屬于無效合同。值得一提的是，如果五陵村村委會是經(jīng)過村民會議同意后與老湘村簽訂土地承包合同的，則該合同有效。那么在老湘村擅自違反土地只能用于種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林果業(yè)的約定后，村委會可以向縣人民法院起訴，請求解除承包合同，并可以請求老湘村賠償經(jīng)濟(jì)損失。