開發(fā)商更換，要求購房者補(bǔ)繳房款該怎么辦？

【案情】三年前，王淑芬女士在哈爾濱市一個(gè)在建小區(qū)購買了一套高層住房，不但簽訂了認(rèn)購合同，還付了30%的首付款。由于特殊原因，該小區(qū)直到今年年初才竣工，而此間，該小區(qū)更換了開發(fā)商。在入戶通知單上，新開發(fā)商要求業(yè)主王淑芬按現(xiàn)在的房價(jià)補(bǔ)繳房款，否則就不派發(fā)房屋鑰匙。面對(duì)這種情況，王淑芬該如何維權(quán)？如果王淑芬退房，是否會(huì)得到賠償？

【支招】針對(duì)這一案例，黑龍江建文律師事務(wù)所辛志強(qiáng)律師認(rèn)為：對(duì)購房戶而言，購房實(shí)際上是《商品房買賣合同》中的原出賣方（原開發(fā)商）將其合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。原開發(fā)商和新開發(fā)商一般會(huì)在合同中約定，轉(zhuǎn)讓方（原開發(fā)商）已簽訂的商品房買賣合同由受讓方（新開發(fā)商）履行，也就是說，合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓方。

但是，這個(gè)約定不能約束購房人。《合同法》規(guī)定，合同一方當(dāng)事人將其合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三方時(shí)，必須通知合同另一方當(dāng)事人;合同一方當(dāng)事人將其合同義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方時(shí)，必須征得合同另一方當(dāng)事人同意。因此，當(dāng)開發(fā)商更換后，雙方就合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓做出的約定未經(jīng)購房人同意時(shí)，購房戶有權(quán)要求原開發(fā)商停止轉(zhuǎn)讓，繼續(xù)履行合同，或者要求解除合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因此給購房戶造成的損失。如果購房戶同意這種轉(zhuǎn)讓，則新開發(fā)商必須履行合同的全部義務(wù)。也就是說，如果王女士同意轉(zhuǎn)讓的話，就不需要補(bǔ)繳購房款。

如果王女士退房，會(huì)有兩種情況。一種情況是，如果不同意原開發(fā)商的轉(zhuǎn)讓行為，那么可以依據(jù)合同約定，要求開發(fā)商解除合同并承擔(dān)違約責(zé)任。另一種情況是，如果同意原開發(fā)商的轉(zhuǎn)讓行為，那就需要根據(jù)商品房買賣合同中關(guān)于合同解除條款及違約責(zé)任的約定來處理。

根據(jù)合同意思自治的原則，買受人可以與出賣人在合同中約定解除合同的條件。根據(jù)《合同法》第93條規(guī)定，解除合同的條件成立時(shí)，買受人可以解除合同。出賣人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定數(shù)額進(jìn)行賠償。最后的解除合同條件就是法定的解除條件，根據(jù)《合同法》第94條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;二、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);三、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;四、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;五、法律規(guī)定的其他情形。

依據(jù)上述規(guī)定，如果符合法定解除條件，王女士可以要求解除合同、返還購房款及利息，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

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