房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理研究分析

謝暉

摘要：企業(yè)的現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要，影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和投資規(guī)模。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，其能否持久健康的發(fā)展，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的各個(gè)方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程有其自身特點(diǎn)：價(jià)值大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、受政策影響大、風(fēng)險(xiǎn)因素多等，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求有其特殊性：對(duì)資金需求數(shù)額巨大、占用資金周期長(zhǎng)，占用風(fēng)險(xiǎn)性大、運(yùn)作復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理顯得更為重要。

本文介紹了現(xiàn)金流以及現(xiàn)金流管理在財(cái)務(wù)管理當(dāng)中的重要性，分析了房地產(chǎn)現(xiàn)金流運(yùn)行的特點(diǎn)。以房地產(chǎn)行業(yè)中的一家上市公司——華潤(rùn)置地（01109.HK）作為研究對(duì)象，對(duì)其公布的2012年度財(cái)務(wù)年報(bào)中的現(xiàn)金流量表進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析，以期對(duì)華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)狀況得出簡(jiǎn)要結(jié)論，為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 現(xiàn)金流 現(xiàn)金流管理

企業(yè)的現(xiàn)金流對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展至關(guān)重要，影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和投資規(guī)模。人們常說(shuō)“現(xiàn)金為王”，這句俗語(yǔ)用于英國(guó)知名的成長(zhǎng)型投資大師吉姆·史萊特（Jim Slater）是毋庸置疑的。他是萊特·渥克金融公司（Slater Walker）的創(chuàng)始人，但后來(lái)由于過(guò)度借貸等原因公司破產(chǎn)，吉姆·史來(lái)特由億萬(wàn)富翁變成負(fù)百萬(wàn)富翁，不過(guò)他并沒(méi)有被打敗，在沉寂了17年之后，他再度以暢銷書——《祖魯法則》（The Zulu Principle）重出股市，在68歲時(shí)他已賺回比破產(chǎn)前還要多的財(cái)富?，F(xiàn)金流是商業(yè)企業(yè)的靈魂，在很多情況下，從利潤(rùn)中取得的現(xiàn)金流遠(yuǎn)低于資本性支出的需要，所以經(jīng)營(yíng)者必須借更多的錢，說(shuō)服企業(yè)的所有者將更多的資金投資于業(yè)務(wù)，或動(dòng)用現(xiàn)金儲(chǔ)備。

在經(jīng)濟(jì)時(shí)代，現(xiàn)金流量表總結(jié)了在企業(yè)中現(xiàn)金的來(lái)源和使用情況。精明的企業(yè)管理者在提及現(xiàn)金流之前不太可能說(shuō)出利潤(rùn)這個(gè)詞。成功的企業(yè)管理者會(huì)告訴你，他們必須管理利潤(rùn)和現(xiàn)金流，你不能忽視它們其中的任何一個(gè)。忽視現(xiàn)金流將會(huì)把你從一個(gè)成功利潤(rùn)公式的表象拖入泥潭，當(dāng)然，仍有一些經(jīng)理專注這樣制造利潤(rùn)而忽視現(xiàn)金流。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）將現(xiàn)金流量定義為現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的流入和流出。現(xiàn)金流由三部份組成：即經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。雖然現(xiàn)金流量表中的數(shù)字都是重要的，但通常認(rèn)為經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是需要更加關(guān)注的，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流量部分反映的是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主體，揭示去年一年的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有時(shí)也稱為利潤(rùn)活動(dòng)，因?yàn)槟康氖莿?chuàng)造利潤(rùn)，表明企業(yè)把利潤(rùn)轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金的能力。現(xiàn)金流量表是綜合反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)現(xiàn)金流入和流出及其增減變動(dòng)情況的報(bào)表。相對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表和損益表而言，現(xiàn)金流量表是以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)編制的一張動(dòng)態(tài)報(bào)表，是聯(lián)系資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的橋梁，它可以彌補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債表和損益表中找不到的會(huì)計(jì)信息，滿足企業(yè)管理者及投資人、債權(quán)人的需要。本文以華潤(rùn)置地公司為例，研究分析房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理。

一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的依賴程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，其能否持久健康的發(fā)展，關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的各個(gè)方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程有其自身特點(diǎn)，價(jià)值大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、受政策影響大、風(fēng)險(xiǎn)因素多等，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金需求也有其特殊性，對(duì)資金需求數(shù)額巨大、占用資金周期長(zhǎng)、占用風(fēng)險(xiǎn)性大、運(yùn)作復(fù)雜，因此房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理對(duì)于企業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都將具有重大的歷史意義。通過(guò)現(xiàn)金流量表，企業(yè)管理者可以評(píng)價(jià)資產(chǎn)的流動(dòng)性，確定企業(yè)的利潤(rùn)分配方案，分析企業(yè)的重大籌資和投資及效果。對(duì)于投資人和債權(quán)人來(lái)說(shuō)，可以了解企業(yè)未來(lái)產(chǎn)生更多現(xiàn)金的能力，現(xiàn)金償還債務(wù)的能力以及現(xiàn)金支付紅利的能力等。

2013年年初，一線城市房?jī)r(jià)的上漲超過(guò)了預(yù)期，樓價(jià)處于“失控”狀態(tài)。北京、廣州等地，不少高端的物業(yè)和預(yù)售的房子，受到政府的限售和限簽，真實(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了官方公布的數(shù)據(jù)。2月20號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了五條房地產(chǎn)調(diào)控措施，被稱為“新國(guó)五條”，緊接著在3月1號(hào)，國(guó)務(wù)院又發(fā)布了“國(guó)五條”細(xì)則，要求各地區(qū)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)限購(gòu)進(jìn)行升級(jí)；房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市要提高二套房首付比例和利率；出售住房要按規(guī)定征收20%個(gè)人所得稅；要加快中小套型項(xiàng)目審批，禁止囤地、炒地、哄抬房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商拿地等。其目的都是為了擠出投資需求，達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。

其中，征收20%的個(gè)人所得稅是“國(guó)五條”細(xì)則中最受人關(guān)注的一條，經(jīng)濟(jì)學(xué)家用稅收歸宿來(lái)指稅收負(fù)擔(dān)的分配，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的大小主要取決于商品所在市場(chǎng)的供求彈性。一般而言，稅收負(fù)擔(dān)更多的落在相對(duì)缺乏彈性的一方，在住宅市場(chǎng)上，需要價(jià)格彈性小于供給彈性，因此買方承擔(dān)更大比例的稅款。另外，經(jīng)濟(jì)人的理性預(yù)期也會(huì)對(duì)政策的效果產(chǎn)生一定影響，以美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·盧卡斯為代表的理性預(yù)期學(xué)派把經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的理性預(yù)期行為作為分析經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的一部分，強(qiáng)調(diào)理性預(yù)期在經(jīng)濟(jì)生活中的作用，認(rèn)為政府的干預(yù)在短期內(nèi)也是無(wú)效的。在政府頒布調(diào)控政策之前，開(kāi)方商、買房者等已將政策影響考慮在內(nèi)，而后面出臺(tái)的政策只不過(guò)是兌現(xiàn)了這種政策，所以政府雖然出臺(tái)了很多調(diào)控政策，但其結(jié)果收效甚微。我們從成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。根據(jù)中華人民共和國(guó)統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。

中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)很重要的一部分，而當(dāng)前國(guó)內(nèi)中心城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，已經(jīng)不止是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而且還已經(jīng)發(fā)展為社會(huì)問(wèn)題。從政策面分析，“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等政策將持續(xù)。新政策加碼和新調(diào)控手段出臺(tái)，不但不會(huì)放松，而且會(huì)進(jìn)一步收緊，總體目標(biāo)是為了抑制中國(guó)房地產(chǎn)泡沫。從資金面分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰與貨幣政策關(guān)系非常密切，如此高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金。此外，還有高額的土地成本、銷售成本及融資成本等，各種因素將導(dǎo)致盈利能力進(jìn)一步下降。2013年6月份的“錢荒”，給開(kāi)發(fā)商提了醒：貨幣政策和資本市場(chǎng)也是多變的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

二、華潤(rùn)置地有限公司現(xiàn)金流管理

（一）華潤(rùn)置地有限公司介紹

華潤(rùn)置地有限公司（01109.HK）的母公司華潤(rùn)集團(tuán)是國(guó)資委直屬企業(yè)，同時(shí)也是萬(wàn)科地產(chǎn)的大股東，實(shí)力雄厚。從2010年3月8日起香港恒生指數(shù)有限公司把華潤(rùn)置地納入恒生指數(shù)成分股，成為香港藍(lán)籌股之一。截止到目前，華潤(rùn)置地已進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地39個(gè)城市，正在發(fā)展項(xiàng)目超過(guò)70個(gè)。華潤(rùn)置地已全面轉(zhuǎn)型為綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)商，住宅開(kāi)發(fā)與投資物業(yè)出租互補(bǔ)并依托物業(yè)管理增值服務(wù)，成為其主要的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。華潤(rùn)置地已成為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)中具有競(jìng)爭(zhēng)力和領(lǐng)導(dǎo)地位的公司。

（二）華潤(rùn)置地現(xiàn)金流量表主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

2013年4月份，華潤(rùn)置地發(fā)布2012年年報(bào)，其全年共實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額443.64億港元，同比增加23.9%。截至2013年3月10日，華潤(rùn)置地已布局全國(guó)42個(gè)城市，總土地已儲(chǔ)備達(dá)2935.94萬(wàn)平方米，其中新增投資物業(yè)土地儲(chǔ)備125.13萬(wàn)平方米，在建及擬建持有投資物業(yè)土地儲(chǔ)備510.30萬(wàn)平方米。華潤(rùn)置地2012年實(shí)現(xiàn)房屋銷售金額521.93億元，較上年同期大幅上漲45.2%，實(shí)現(xiàn)銷售面積473.61萬(wàn)平方米，較上年同期上漲59.1%。2012年華潤(rùn)置地的凈現(xiàn)金流量是211.64億港元，說(shuō)明公司發(fā)展良好。

（三）華潤(rùn)置地有限公司現(xiàn)金流現(xiàn)狀分析

用各種財(cái)務(wù)比率指標(biāo)分析企業(yè)的現(xiàn)金流的文章已經(jīng)很多，筆者就不再贅述，但這種方法花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，不容易在短時(shí)間內(nèi)對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況有大致了解，我們可以直接從總體上分析現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)，認(rèn)定企業(yè)生命周期所在階段。眾所周知，企業(yè)的生命周期分為四個(gè)階段：導(dǎo)入期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期。企業(yè)在生命周期的導(dǎo)入期階段是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最高的階段；到成長(zhǎng)階段時(shí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比初始階段降低，其中最具吸引力的資金來(lái)源通常是來(lái)自公開(kāi)發(fā)行的股票；到了成熟階段，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)再次降低，企業(yè)在這個(gè)階段獲得了一個(gè)相對(duì)較好的市場(chǎng)份額，引入的債務(wù)融資令財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大，管理債務(wù)資金的能力顯得尤為重要；到了衰退階段，較低的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)伴隨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，消極的增長(zhǎng)前景會(huì)迫使企業(yè)采取戰(zhàn)略防御，以期獲得最后的現(xiàn)金流。

現(xiàn)金流量表結(jié)構(gòu)十分重要，總量相同的現(xiàn)金流量在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)之間分布不同，則意味著企業(yè)不同的生命周期和財(cái)務(wù)狀況。華潤(rùn)置地2012年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)時(shí)，可以判斷企業(yè)處于高速發(fā)展期并逐漸進(jìn)入產(chǎn)品成熟期（見(jiàn)表1）。相對(duì)于一個(gè)經(jīng)營(yíng)良好的公司，兩者正常的情況是經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量為正，投資現(xiàn)金凈流量為負(fù)，籌資現(xiàn)金凈流量為正、負(fù)相間，總的凈流量為正，可能表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，可以償還前欠債務(wù)的同時(shí)繼續(xù)投資，但應(yīng)密切關(guān)注經(jīng)營(yíng)狀況的變化，防止由于經(jīng)營(yíng)狀況惡化而導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況惡化。

從表中可以看出2012年經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈流入是163.94億港幣，同比增長(zhǎng)422.91%，表明2012年華潤(rùn)公司經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)階段，但是高速增長(zhǎng)的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)和負(fù)債也在增加，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額可以用作企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警，創(chuàng)造利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流是163.94億，而毛利是166.96億，短缺3.02億，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈額小于凈利潤(rùn)，說(shuō)明企業(yè)盈利質(zhì)量不好，雖然有利潤(rùn)，但是沒(méi)有收到現(xiàn)金，都是停留在實(shí)物和應(yīng)收賬款，實(shí)物可能損壞或者貶值，應(yīng)收賬款可能無(wú)法收回，應(yīng)收賬款過(guò)多達(dá)到26億多港元，應(yīng)收賬款會(huì)給企業(yè)帶來(lái)夸大經(jīng)營(yíng)成果，造成利潤(rùn)不實(shí)，并且會(huì)增加企業(yè)的機(jī)會(huì)成本。這些沒(méi)有收到現(xiàn)金的利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)明顯比收到現(xiàn)金的利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)要大，收益質(zhì)量要低。

仔細(xì)研究近兩年經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流，息稅前利潤(rùn)由2011年的14.48億增加到2012年的17.50億，只增加了20.86%。應(yīng)付賬款由2011年的9.14億增加到16億，卻增加了75.05%，如果經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)粼黾宇~是由于應(yīng)付賬款的增加而增加，那是毫無(wú)意義的。

現(xiàn)金流的第二部分為投資活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流量。華潤(rùn)置地2012年這部份的現(xiàn)金流是負(fù)53.07億港幣，好于2011年，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)時(shí)，說(shuō)明投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入小于流出，可能表示企業(yè)正在擴(kuò)大投資規(guī)模，而這將對(duì)未來(lái)公司的生產(chǎn)能力、獲利能力及現(xiàn)金流入能力產(chǎn)生很大的影響。反之，當(dāng)投資活動(dòng)的現(xiàn)金流入大于流出，表明公司有可能縮減了投資或前期的投資到了回報(bào)高峰期。對(duì)于一家不斷擴(kuò)大再生產(chǎn)的公司，在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持增長(zhǎng)的前提下，投資性現(xiàn)金流如果是負(fù)數(shù)，則預(yù)示著公司未來(lái)業(yè)績(jī)可能出現(xiàn)的增長(zhǎng)，道理很簡(jiǎn)單，若想業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)就必須要先投資。相反，如果投資性現(xiàn)金流長(zhǎng)期數(shù)額不大，甚至是正值，很可能反映公司沒(méi)有業(yè)績(jī)擴(kuò)張能力。

現(xiàn)金流的第三部分為籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量部分。華潤(rùn)置地2012年這部分的現(xiàn)金流是負(fù)58.17億，也好于2011年。公司融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要包括發(fā)行股票募集的資金流入和銀行貸款得到的資金等，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出主要來(lái)自于發(fā)放現(xiàn)金股利、歸還貸款本金，以及股票回購(gòu)等支付的資金。當(dāng)籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入大于流出，說(shuō)明公司有穩(wěn)定的資金來(lái)源，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有所保障。如果籌資活動(dòng)流出大于流入，則表明企業(yè)有可能是因?yàn)橛凶銐虻馁Y金，提前歸還了貸款。在經(jīng)濟(jì)增速減緩背景下，大量依賴資金的房地產(chǎn)行業(yè)將面臨更大挑戰(zhàn)。

三、房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理措施建議

房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量非常巨大，投資額數(shù)億元，而且現(xiàn)金的流入和流出時(shí)間極不均衡，這樣就對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)金流管理提出極高的要求。為了迅速及時(shí)的掌握現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)信息，財(cái)務(wù)的信息化管理就顯得尤為重要。房地產(chǎn)公司在進(jìn)行現(xiàn)金流管理時(shí)要從純手工記賬到電腦軟件記賬逐步過(guò)渡，最后完成整個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息化管理。

華潤(rùn)置地有著令人矚目的業(yè)績(jī)，同其高質(zhì)量信息化建設(shè)、精細(xì)化管理水平和集團(tuán)管控水平是分不開(kāi)的。華潤(rùn)置地把財(cái)務(wù)和管理合并系統(tǒng)、資金管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)、全面預(yù)算管理系統(tǒng)綜合利用，及時(shí)傳遞財(cái)務(wù)信息，最大限度地管理現(xiàn)金流。

房地產(chǎn)企業(yè)要將資金管理系統(tǒng)建設(shè)作為資金管理體系建設(shè)的重要基礎(chǔ)工作之一，資金管理系統(tǒng)與內(nèi)部財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)要緊密聯(lián)系，資金管理系統(tǒng)功能包括：內(nèi)部存貸款業(yè)務(wù)、內(nèi)部結(jié)算業(yè)務(wù)、會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)報(bào)表、銀行授信額度、銀行貸款、銀行承兌匯票、信用證、現(xiàn)金預(yù)算、資金計(jì)劃、資金管理報(bào)告等。要從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)對(duì)資金的管理：

1.對(duì)于資金管理，要從思想上認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金的重要性，記住“現(xiàn)金為王”這句話，以現(xiàn)金流管理為核心是未來(lái)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展方向，永遠(yuǎn)不要忘記現(xiàn)金的重要性，虧損可能最終迫使企業(yè)倒閉，但在短期內(nèi)，現(xiàn)金不足，可能會(huì)成為企業(yè)倒閉的關(guān)鍵因素。每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該非常仔細(xì)的計(jì)劃本企業(yè)的現(xiàn)金流。制訂切實(shí)可行的收賬政策，加快應(yīng)收賬款的回款速度。關(guān)注會(huì)計(jì)比率，他們總是有用的，特別是當(dāng)一個(gè)企業(yè)在現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)中遇到一些麻煩的時(shí)候，財(cái)務(wù)比率會(huì)顯示出哪些地方需要采取補(bǔ)救行動(dòng)。當(dāng)然，防患于未然是上策，智慧和及時(shí)的使用財(cái)務(wù)信息能有效的避免企業(yè)陷入困境。

2.要推進(jìn)資金管理制度建設(shè)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)和風(fēng)險(xiǎn)管理，提升資金管理系統(tǒng)能力。優(yōu)化內(nèi)部資源配置，盤活沉淀資金，降低負(fù)債水平，提高資金使用效率、效益；對(duì)現(xiàn)金流出現(xiàn)的問(wèn)題要有預(yù)警措施，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

3.建立資金管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資金集中和信息自動(dòng)化收集。通過(guò)資金管理信息系統(tǒng)，建立資金結(jié)算平臺(tái)，安全、快捷處理收付款項(xiàng)業(yè)務(wù)，提高資金集中度，減少資金沉淀，提高資金使用效率、效益，優(yōu)化資源配置，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力；使公司能實(shí)時(shí)掌握所需的資金信息，為各級(jí)管理層提供決策支持和服務(wù)。

4.建立資金分析和評(píng)價(jià)體系，從資金角度看公司業(yè)務(wù)。將資金中心管理模式向下延伸至一級(jí)利潤(rùn)中心，從分析利潤(rùn)中心資金狀況開(kāi)始，由淺入深，進(jìn)而分析、評(píng)價(jià)其資金管理工作，推動(dòng)利潤(rùn)中心提升管理效率。定期溝通交流，促進(jìn)內(nèi)外部協(xié)調(diào)以及內(nèi)部協(xié)同，提供決策支持。

現(xiàn)金流管理是未來(lái)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展趨勢(shì)，在現(xiàn)實(shí)工作中，有效的現(xiàn)金流管理還需要有效地組織實(shí)施架構(gòu)和人員安排，另外還要考慮國(guó)家宏觀政策，國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況等因素，應(yīng)在全面評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，選擇特定項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析，并將全面分析結(jié)論和重點(diǎn)分析的結(jié)論相互照應(yīng)，以保證分析結(jié)果的有效性，規(guī)避及防范資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造。只有綜合考慮各方面因素，才能對(duì)現(xiàn)金流管理有較為清楚的掌握。

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（作者單位：華潤(rùn)置地有限公司）