租賃型保障性住房儲蓄方法研究*

劉　喆　段　羽　匡施瑤

(吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院，長春　130118)

租賃型保障性住房儲蓄方法研究*

劉喆段羽匡施瑤

(吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院，長春130118)

摘要：自20世紀(jì)末國務(wù)院下發(fā)關(guān)于建設(shè)租賃型保障性住房的決議后，我國租賃型保障性住房便以蓬勃的態(tài)勢高速發(fā)展，隨之也出現(xiàn)了諸多問題.因此，找出一套切實有效的方法使其規(guī)范化運行顯得尤為重要.本文以“德國住房儲蓄模式”為啟發(fā)，結(jié)合我國保障性住房現(xiàn)存問題，提出了“租賃型保障性住房儲蓄方法”，對我國租賃型保障性住房規(guī)范化運作起到了一定的借鑒意義.

關(guān)鍵詞：住房儲蓄方法；保障性住房投資資金回籠；保障性住房金融機構(gòu)

租賃型保障性住房是政府為解決低收入住房困難家庭基本住房問題所提供的實物配租保障形式.經(jīng)過近幾年的發(fā)展，租賃型保障性住房的概念多次被不斷地刷新，從最初的廉租住房這一單一的保障模式，到現(xiàn)如今租賃型保障性住房由廉租房、公租房及共有產(chǎn)權(quán)房組成的多元化、多渠道、多層次的保障模式.在發(fā)展的過程中，由于保障范圍與保障能力的不斷加深，隨之出現(xiàn)諸多社會問題.

1租賃型保障性住房現(xiàn)狀

租賃型保障性住房運營管理從最初的“保障性住房準(zhǔn)入退出監(jiān)督管理”到現(xiàn)如今的“自保障性住房政策法規(guī)制定起到保障性住房最終拆除的全壽命周期運營管理”，包括：政策法規(guī)制定、計劃規(guī)劃實施、保障性土地管理、建設(shè)管理、資金管理、運維管理、準(zhǔn)入退出、監(jiān)督舉報及拆除等.其中，投資資金不足、運維資金短缺、保障性住房與商品房階梯性空擋、租金收取困難和監(jiān)管退出難等問題也隨之產(chǎn)生.

1.1　租賃型保障性住房現(xiàn)存問題

(1) 投資長效機制薄弱.由于租賃型保障性住房建設(shè)資金主要來源于中央及地方財政撥款、公積金收益及土地出讓金收益，此四部分資金的長效投資收益弱，且來源不穩(wěn)定，使得開發(fā)商的積極性不足，造成租賃型保障性住房供不應(yīng)求的尷尬局面；租賃型保障性住房為政府開發(fā)非盈利性項目，缺乏商業(yè)銀行資金有效投入，現(xiàn)階段資金流主要依賴于國家開發(fā)銀行支持，故缺乏現(xiàn)金流的長效機制與保障；

(2) 運維資金短缺.租賃型保障性住房運維資金主要來源于其租金及周邊產(chǎn)業(yè)收益，但由于租賃型保障性住房基本租金收取困難，周邊產(chǎn)業(yè)營利低微，使得其運維資金難以保障，相關(guān)部門無法切實有效管理，導(dǎo)致很多臟、亂、差的惡性循環(huán)事件發(fā)生；

(3) “退出難”問題層出不窮.租賃型保障性住房租金的低廉性與商品房售價的高額性存在明顯差異，且商品房的房價增長速度遠快于居民基本工資的增長速度，使得很大一部分被保障用戶在收入增加后，由于仍買不起商品房而被迫選擇不主動退出，或?qū)幙蛇x擇不奮斗，使自身收入水平一直保持在被保障范圍之內(nèi)，以防止退出后自身的生活條件由于住房的壓力而再次下降.致使租賃型保障性住房退出難的問題不斷加劇[1]，導(dǎo)致無法切實地保障每一個住房困難家庭，且建設(shè)資本無法有效回收，導(dǎo)致社會資源的極大浪費；

(4) 監(jiān)管困難.由于我國個人征信體系薄弱，且金融機構(gòu)與其他相關(guān)部門聯(lián)合性差，導(dǎo)致被保障用戶的監(jiān)管形成很大的困難.致使被保障用戶入住后，幾乎處于無人監(jiān)管的地步，導(dǎo)致大量違規(guī)事件的產(chǎn)生[2].

1.2　租賃型保障性住房規(guī)范化運行對策建議

1.2.1對被保障用戶的對策建議

(1) 使被保障用戶擁有所住房屋產(chǎn)權(quán)，脫離住房困難行列，真正實現(xiàn)“居者有其屋”這一根本目標(biāo)；

(2) 使被保障用戶通過無息存儲式買房，減輕其再次購房時商業(yè)銀行高額利率的壓力[3]；

(3) 激勵被保障用戶不斷奮斗，使其盡量運用最短的年限脫離低收入家庭行列；

(4) 通過無戶籍限制，實現(xiàn)凡在當(dāng)?shù)亻L期居住者，均可享受相關(guān)政策優(yōu)惠；

(5) 通過對比近年來房價及銀行利率增長速度，尋求一種方法，提升被保障用戶所住房屋的升值空間.

1.2.2對政府相關(guān)部門的對策建議

(1) 使我國租賃型保障性住房間接地步入市場化階段；

(2) 提高租賃型保障性住房的資金回收率，加快租賃型保障性住房建設(shè)速度，解決更多中低收入住房困難家庭的住房問題；

(3) 解決租賃型保障性住房退出難問題，通過讓租賃型保障性住房步入市場化階段，在一定程度上從根源上解決了租賃型保障性住房退出難的問題；

(4) 增加租賃型保障性住房覆蓋率，提升國家的公眾形象，使住房更加公平；

(5) 研究商品房市場低級過濾，刺激了商品房市場的流動性.

2租賃型保障性住房儲蓄方法分析研究

2.1　租賃型保障性住房儲蓄方法概述

我國自改革開放以來，由于社會資源的不斷開發(fā)與利用，貧富差距大，現(xiàn)階段房價增長速度遠高于居民收入增長速度，導(dǎo)致我國現(xiàn)階段出現(xiàn)了大量的住房困難家庭.此種社會現(xiàn)象與東西德合并時期，由于開放性經(jīng)濟政策，經(jīng)濟迅猛發(fā)展，所導(dǎo)致的社會現(xiàn)象大相徑庭[4].現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場為實現(xiàn)長久高效的發(fā)展，使政府充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟“兜底”作用，建立具有中國特色的租賃型保障性住房儲蓄方法顯得尤為重要.中國租賃型保障性住房儲蓄方法與“德國住房儲蓄模式”的基本內(nèi)涵一致，其不同之處在于，中國租賃型保障性住房儲蓄方法的收益群體為中低收入住房困難家庭，而“德國住房儲蓄模式”針對全社會成員，且中國租賃型保障性住房儲蓄方法的貸款開發(fā)者為保障性住房相關(guān)金融機構(gòu)(如：在中國國有商業(yè)銀行內(nèi)部設(shè)立“保障儲蓄部”)，被保障用戶只需提交申請材料，并按月繳納自身所能承受的無息貸款還款值，經(jīng)由幾年的還款期后，由政府轉(zhuǎn)讓相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)，直至產(chǎn)權(quán)完全歸被保障用戶個人所有.

2.2　實現(xiàn)租賃型保障性住房儲蓄方法所需的前提條件

(1) 建立專門的行政機構(gòu)及金融機構(gòu).建立相關(guān)機構(gòu)組織管理該模式的高效順利進行，該機構(gòu)受中國人民銀行、銀監(jiān)會、建設(shè)部及財政部直接管理.所收租賃型保障性住房儲蓄資金必須交由相關(guān)金融機構(gòu)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)度、?？顚Ｓ?建議地方政府形成租賃型保障性住房統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一配售的產(chǎn)業(yè)模式，加大對租賃型保障性住房市場的宏觀控制[5]；

(2) 加強金融及稅收優(yōu)惠.為保障性住房建設(shè)提供低稅，乃至免稅政策，使租賃型保障性住房房價控制在最低.為相關(guān)金融機構(gòu)提供切實有效的金融優(yōu)惠政策；

(3)完善監(jiān)管體系.加強對租賃型保障性住房用戶的監(jiān)管力度與監(jiān)管渠道，保證每一位居民的住房公平性.增加準(zhǔn)入審核難度，使申請租賃型保障性住房儲蓄模式的用戶，一定是在短期內(nèi)無法通過高額商貸購買商品房的中低收入人群；

(4) 加大租賃型保障性住房的“保障性”.嚴(yán)格控制租賃型保障性住房平米數(shù)及戶型環(huán)境，盡可能多地增加資源利用率.拉大租賃型保障性住房與商品房差距，使有能力購買商品房的人群不會考慮長期存儲模式購買租賃型保障性住房.使租賃型保障性住房市場與商品房市場徹底分離.從根源上抑制租賃型保障性住房牟利與尋租的現(xiàn)象發(fā)生；

(5) 提高租賃型保障性住房市場活力.形成租賃型保障性住房產(chǎn)業(yè)化發(fā)展模式及階梯化發(fā)展路徑.運用標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)業(yè)化的模式引導(dǎo)被保障用戶產(chǎn)生“升級”的意識，使租賃型保障性住房市場真正運轉(zhuǎn)起來.如若被保障用戶有能力購買商品房，需先將該模式“供養(yǎng)”下的租賃型保障性住房購買后，方可購買其他商品房.

2.3　租賃型保障性住房儲蓄方法分析

2.3.1未參與租賃型保障性住房儲蓄流程分析

被保障用戶入住租賃型保障性住房后，未選擇參與租賃型保障性住房儲蓄，而選擇每月向政府繳納固定租金，其所繳租金將作為該房屋日常運維費用.如若被保障用戶不符合條件，將依照《城鎮(zhèn)住房保障條例》予以處罰或強制其退出，見圖1.

圖1 未參與住房儲蓄流程圖

2.3.2參與租賃型保障性住房儲蓄流程分析

被保障用戶參與租賃型保障性住房儲蓄后，應(yīng)在自身所能承受的范圍內(nèi)多繳租金，即留足自身家庭每月必須的生活費外，其余選擇性的交至保障性住房相關(guān)金融機構(gòu)，作為租賃型保障性住房儲蓄金額.如若被保障用戶選擇此種方法，其所交的全部資金將累加到房款中.直至用戶所交的資金為此保障性住房的全部房款后，保障性住房相關(guān)部門將給予此房辦理個人房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，此產(chǎn)權(quán)手續(xù)僅具有房屋所有權(quán)，而不具備相應(yīng)的土地所有權(quán).

被保障用戶如果在被保障過程中收入增加，且未超過中等收入標(biāo)準(zhǔn)線，其可以選擇維持當(dāng)前住房不變，但所繳金額的最低值將有所提高，如此將在更短的時間內(nèi)獲得此房屋產(chǎn)權(quán).被保障用戶也可以選擇變更住房，提升住房條件.換房后，原繳房款將累加至所換房屋的房款中，其方式與原方式相同.如若被保障用戶收入增加值超過中等收入標(biāo)準(zhǔn)線，則需退出保障性住房或一次性付清全部房款.被保障用戶如果在被保障性過程中由于收入降低等一系列問題，導(dǎo)致無法承擔(dān)起此種模式所規(guī)定的最低繳款額.用戶可以暫停此種方法的支付方式，已交款項仍儲在房款中.在暫停期間，用戶只需要每月繳付最低房租即可，待用戶條件改善后，繼續(xù)即可.用戶也有權(quán)利單方取消該模式，要求退回多繳房款.退回的房款中將被扣除每月固定租金，見圖2.

圖2 參與住房儲蓄流程圖

被保障用戶在得到產(chǎn)權(quán)后，如需出售，將得到自身所繳全部房款及房屋升值金，其中不包括土地價值.視購買人情況，如若購買人為被保障用戶或中低收入群體，則僅需繳納交易時房產(chǎn)所對應(yīng)的房款，此方法視為房產(chǎn)在“保障性住房市場”內(nèi)流通.如若購買人為普通經(jīng)紀(jì)人，則需支付房款及政府無償提供的土地出讓金，此模式視為房產(chǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩?，進入商品房市場交易流通.

3結(jié)語

將住房儲蓄方法運用于租賃型保障性住房運營管理中，能夠高效快速地解決現(xiàn)階段我國由于高房價所出現(xiàn)的住房困難，以及保障性住房短缺所引起的運營混亂等問題.同時，緩解了國家在在建設(shè)租賃型保障性住房時的資金供給負擔(dān)及中低收入者購房壓力.該方法重點適用于某些地方政府由于前期在保障性住房相關(guān)領(lǐng)域大搞政績工程，使得保障性住房存在較大資金性漏洞的城市，起到回收資金的關(guān)鍵性作用.該方法也雙贏性地為低收入住房苦難家庭真正帶來了實質(zhì)利益，使其真正擁有了自己的產(chǎn)權(quán)，極大地緩解了社會矛盾.為我國租賃型保障性住房全壽命周期規(guī)范化運行打下了良好的基礎(chǔ)，并為租賃型保障性住房的下一步發(fā)展指明了前進的道路.該方法還有待研究的問題有：相關(guān)數(shù)學(xué)模型的探索，該方法實踐分析與適應(yīng)范圍的可行性驗證，租賃型保障性住房相關(guān)政策部門的責(zé)任認定與金融機構(gòu)建設(shè)及租賃型保障性住房市場的建立與分析等.

參考文獻

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[2] 鄭捷.我國導(dǎo)入住房儲蓄制度的若干思考[J].上海金融,2005(1):50-52.

[3] 袁春旺.中低收入階層住房金融支持[D].長春：吉林大學(xué),2006.

[4] 肖進,張寶林.公共租賃住房投融資國際經(jīng)驗與啟示[J].武漢金融,2014(10):46-48.

[5] 馬敏達,朱艷杰,馬智力.我國保障房并軌后資金供給研究[J].經(jīng)濟體制改革,2015(1):169-173.

*基金項目：教育部人文社會科學(xué)研究規(guī)劃基金項目(12YJAZH010)；吉林省普通高校人文社會科學(xué)重點研究基地開放項目(〔2012〕551)；吉林省科學(xué)發(fā)展規(guī)劃項目(20130420086FG).

Study on the Lease Type Affordable Housing Savings Method

LIU Zhe，DUAN Yu，KUANG Shi-yao

(SchoolofManagement,JilinJianzhuUniversity,Changchun,China130118)

Abstract：Since the end of the twentieth Century the CPC central Committee and State Council issued resolutions concerning the construction of affordable housing after the lease type,China’s affordable housing lease type with flourishingly development trend also appeared a lot of problems.Therefore,to find a practical and effective method to make the standardized operation is particularly important.This paper takes the “methodology” as the research foundation,to “German housing savings mode” as inspiration,combined with China’s security problems existing in housing,put forward the “l(fā)ease type affordable housing savings method”,to certain reference significance for China’s affordable housing lease type standardization play.

Keywords:housing savings method；affordable housing investment capital；rent affordable housing financial institutions

中圖分類號：TU 9

文獻標(biāo)志碼：A

文章編號：2095-8919(2015)06-0069-04

作者簡介：劉喆(1968～)，女，吉林省長春市人，副教授，碩士.

收稿日期：2015-03-27.