分層控規(guī)中的土地使用強度互動控制研究

侯全華，王文卉，孫啟民

(長安大學 建筑學院，陜西 西安 710061)

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·環(huán)境科學·

分層控規(guī)中的土地使用強度互動控制研究

侯全華，王文卉，孫啟民

(長安大學 建筑學院，陜西 西安 710061)

土地使用強度作為分層控規(guī)的核心控制內(nèi)容，其指標的科學合理性成為研究的重點。為了找到控規(guī)階段合理確定土地使用強度的方法，文章詳細闡述了分層控規(guī)各層面中土地使用強度的不同表現(xiàn)形式及其特征，通過理論總結(jié)、實證分析等方法，對其互動關(guān)系進行研究，并找到了分層控規(guī)中土地使用強度的互動機制，提出其確定方法，最后在實證研究中完成了檢驗。研究對分層控規(guī)中土地使用強度指標的科學合理控制有一定的借鑒作用，完善了控規(guī)編制的內(nèi)容。

分層控規(guī);土地使用強度;互動關(guān)系;控制方法

控制性詳細規(guī)劃(以下簡稱控規(guī))是我國城市規(guī)劃體系的重要組成部分，土地開發(fā)強度作為控規(guī)階段的核心控制內(nèi)容,其指標的科學合理性一直是學界研究的熱點,而當前分層控規(guī)的出現(xiàn)也為解決在傳統(tǒng)控規(guī)體系中土地使用強度確定時出現(xiàn)的弊端提供了新的研究思路與方法。然而，分層控規(guī)研究實踐中還存在土地使用強度概念不清、分層關(guān)系及控制方法不明確等問題,因此有必要梳理土地使用強度在分層控規(guī)中的不同內(nèi)涵特征,探討其之間的相互關(guān)系,以及明確控規(guī)中土地使用強度的分層控制方法,并進行實證研究。

1 分層控規(guī)體系與土地使用強度特征

1.1 分層控規(guī)下土地使用強度理論與實踐研究

1.1.1 理論研究 近年來,國內(nèi)學者關(guān)于土地使用強度控制主要進行了以下3個方面的研究:①分層控規(guī)體系方面，任凱[1]、韋冬[2]等人提出在控規(guī)階段應引入自上而下的分層控規(guī)編制方法,并對土地使用強度實行分層控制,同時強調(diào)總量約束在控規(guī)體系中的重要地位。②在土地使用強度內(nèi)涵方面，咸寶寧[3]、黃明華[4]等人對容積率概念進行辨析與界定,并提出科學合理地確定容積率數(shù)值方法。③在分層控規(guī)土地使用強度控制方面，劉慧軍[5]等人對容積率分層控制的機制進行了探討;徐芳[6]提出立足控規(guī)分層體系中的單元層面土地使用強度確立方法,并建立相應模型,為各層次土地使用強度的控制提供依據(jù);孫峰[7]等人認為控規(guī)中土地使用強度的確定應充分考慮對于總量的繼承,從而避免合成謬誤。

1.1.2 實踐研究 一些大城市如北京、上海,已使用分層控制的方法,將控規(guī)編制劃分為“片區(qū)——管理單元——地塊”3個空間層面,根據(jù)不同層面的目的與任務提出不同的要求,實現(xiàn)分層落實,并以法定圖則作為成果形式。

綜合上述研究,可以得出:土地使用強度在控規(guī)不同層面主要表現(xiàn)為縱向分層傳遞反饋與橫向分區(qū)平衡引導,在縱、橫雙向作用下,逐層確定土地使用強度指標。

1.2 分層控規(guī)體系

分層控規(guī)的技術(shù)體系,主要為3個層面,滿足“總量約束,分層控制,分區(qū)平衡”的控制體系?？v向“分層控制”是分別將目標在自上而下的不同層面分解和落實;分區(qū)平衡則是根據(jù)不同影響因素分別對同一層面上所涉及到的指標進行一定范圍內(nèi)的調(diào)整,保證其總量一致[6]。

1.3 分層控規(guī)中土地使用強度的內(nèi)涵及特征

土地使用強度是指城市發(fā)展過程中土地的開發(fā)使用率,而容積率作為其核心指標,其在土地利用規(guī)劃的各個階段內(nèi)涵較多。咸寶寧[3]等人總結(jié)出在現(xiàn)行城市規(guī)劃中存在的10種以上的容積率概念,本文結(jié)合分層控規(guī)確定了此次研究中的容積率內(nèi)涵,并總結(jié)出其在各個層面的特征(表1)。

表1 土地使用強度在控規(guī)三層面的特征Tab.1 The characteristics of the land use intensity in the three levels of regulatory control

2 分層控規(guī)中土地使用強度互動機制研究

土地利用規(guī)劃中每一下階段規(guī)劃都必須承接上一階段的要求，并具有傳遞性，保證其在上一層面指標范圍內(nèi)進一步完成合理控制的任務。具體在分層控規(guī)中，有如下互動機制(圖1)。

2.1 縱向控制,雙向互饋

“自上而下”控制中，強調(diào)對于總量的“繼承”并保持總量一致，上層指標對下層指標的作用體現(xiàn)在對其的約束與控制，每一個上一層面指標都為下一層面指標的確定提供方向。

“自下而上”的控制主要強調(diào)對于“地塊”層面的現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)果反饋于“管理單元”與“片區(qū)”層面，下層指標反作用于上層指標，并對其進行修正。每一個下一層面的指標對為上一層面的指標確定提供修正依據(jù)[8]。

2.2 橫向協(xié)調(diào),平衡作用

在分層控規(guī)階段，土地使用強度指標的橫向協(xié)調(diào)性主要體現(xiàn)在同一層面不同影響因素的相互作用協(xié)調(diào)，共同影響該層面的土地使用強度確定。在片區(qū)層面表現(xiàn)為繼承總量并轉(zhuǎn)化為總建設量，在管理單元和地塊層面表現(xiàn)為對總建筑量的不均勻分配。

圖1 分層控規(guī)土地使用強度互動機制示意圖Fig.1 The schematic diagram of the interaction mechanisms of land use intensity in hierarchical control

3 各層面土地使用強度的指標控制方法

3.1 控規(guī)三層面影響因素的互饋傳遞

通過上述研究,可以得知,控規(guī)三層面影響因子在影響土地使用強度過程中同樣具有傳遞互饋關(guān)系,這樣的互饋過程貫穿于控規(guī)全過程中。在這樣動態(tài)互饋的傳遞方式下,最終達到相對穩(wěn)定的平衡狀態(tài),從而確定地塊容積率,來最終指導修建性詳細規(guī)劃中的項目容積率的確定。

3.2 分層控規(guī)中土地使用強度的控制方法研究

控規(guī)作為承上啟下的規(guī)劃階段,是確定土地使用強度的關(guān)鍵。通過對總規(guī)總量的繼承,采用層次分析法,首先對個影響因素進行權(quán)重值的確定,再通過對實際情況進行打分,將二者疊加,得出土地使用的評價值,從而最終確定個層面土地使用強度。

3.2.1 片區(qū)層面 片區(qū)層面主要的工作是確定片區(qū)建設總量,進而確定片區(qū)平均容積率。從土地利用規(guī)劃的傳遞性規(guī)律來看,片區(qū)總量應該是由總規(guī)繼承的,但由于總規(guī)是基于城市全局考慮而確定的總用地量,因此,在控規(guī)片區(qū)層面,還需將其轉(zhuǎn)化為片區(qū)總建設量。目前確定片區(qū)建設總量的方法主要有3種:第一種,通過統(tǒng)計資料和現(xiàn)狀調(diào)研數(shù)據(jù)進行分析,從而預測規(guī)劃期末總建設量[8];第二種,以居住建筑模式為導向的指標預測方法;第三種,以公共設施模式為導向的指標預測方法。在得到片區(qū)建設總量的基礎上,考慮片區(qū)層面不同層級的影響因素,綜合人均用地指標以及現(xiàn)狀建設強度等限制條件,對總規(guī)確定的片區(qū)毛容積率進行修正,并最終得到片區(qū)平均容積率。

3.2.2 管理單元層面 管理單元層面需要量化的土地使用強度指標為單元基準容積率。其中,我們需要判斷各類影響因素對土地使用強度的影響程度,故要對其進行量化評價。具體采用層次分析法,首先對影響因素進行層級分析,以其之間相對重要程度為依據(jù)予以賦值,建立判斷矩陣(表2),并計算特征向量和檢驗一致性,得到各因素的權(quán)重(表3)。然后對具體管理單元進行各項因素打分,與權(quán)重疊加,得到各管理單元參考系數(shù),并結(jié)合管理單元層面強度分區(qū)、人均建筑面積等要求,將片區(qū)總建設量不均衡分配至各管理單元,最終指導單元基準容積率的確定。

3.2.3 地塊層面 地塊容積率同樣通過層次分析法對影響因素進行權(quán)重量化(表4),從而確定地塊層面參考系數(shù),并以管理單元基準容積率為依據(jù),結(jié)合地塊層面對于綠地率、戶均建筑面積等要求,最終由建筑高度和建筑密度來確定地塊容積率。

4 實證研究

本次研究(寶雞市陳倉組團)范圍為:東起毛退渠,西至馮家咀,南臨渭河,北靠周原,規(guī)劃范圍呈帶狀,總用地面積3 040.50 hm2。

4.1 片區(qū)層面

根據(jù)《寶雞市陳倉組團控制性詳細規(guī)劃》可知,規(guī)劃期末陳倉組團的建設用地規(guī)?？刂圃? 879.09 hm2以內(nèi),人均建設用地115.16 m2,即未來城市建設用地規(guī)模在目前1 062.22 hm2的基礎上增加了1 816.87 hm2,規(guī)劃總?cè)丝跒?5萬人?；谇懊嫠_定的各類影響因素測算,確定陳倉組團建設總量約為29 000 000 m2,從而確定片區(qū)平均容積率約為1.0。

表2 管理單元層面影響因素判斷矩陣Tab.3 The judgment matrix of influence factors in management unit level

表3 管理單元層面影響因素權(quán)重表Tab.4 The weight value of influence factors in management unit level

表4 地塊層面影響因素權(quán)重表Tab.5 The weight value of influence factors in block level

4.2 管理單元層面

同樣基于本文對于基準容積率的確定方法,綜合計算得出管理單元的土地使用強度等級值 (表5)以及基準容積率(表6)。

表5 陳倉組團管理單元層面強度等級值一覽表Tab.6 The grade value list of Chencang group in management unit level

表6 陳倉組團管理單元層面強度區(qū)劃基準容積率一覽表Tab.7 The reference floor area ratios of Chencang group in management unit level

4.3 地塊層面

地塊層面同樣采用以上方法,并基于GIS平臺將三層面所得評價模型進行疊加,得到陳倉組團土地使用強度模型。將模型的開發(fā)強度按照5個等級進行劃分,分別為高強度建設區(qū)、中高強度建設區(qū)、中強度建設區(qū)、低強度建設區(qū)和開敞空間。

5 結(jié) 語

本文基于“總量約束、分層控制、分區(qū)平衡”的分層控規(guī)體系,對控規(guī)階段3個層面的土地使用強度的內(nèi)涵與特征進行了梳理,并明確了其之間互動控制機制,通過對各層面影響因素的選取和分析,得到了其量化指標,并在此基礎上提出了控規(guī)三層面土地使用強度的量化方法,最后通過寶雞市陳倉組團控制性詳細規(guī)劃編制進行了實例論證。本文所提出的分層控規(guī)中土地使用強度確定方法,為分層控規(guī)中土地使用強度的合理化、科學化確定提供參考,以期對土地使用強度的科學確定提出一種研究思路。

[1] 任凱.控制性詳細規(guī)劃中的規(guī)劃單元和分層控制方法[M]∥2010中國城市規(guī)劃年會論文集.北京：中國城市規(guī)劃學會，2010-09.

[2] 韋冬,程蓉. 控制性詳細規(guī)劃編制的分層及其他構(gòu)架性建議[J].城市規(guī)劃, 2009(11)：45-50.

[3] 咸寶寧,陳曉建.合理容積率確定方法探討[J].規(guī)劃師,2008(11): 32-38;60-65.

[4] 黃明華,黃汝欽.控制性詳細規(guī)劃中容積率“值域化”初探 [M]∥2010城市規(guī)劃年會論文集.北京：中國城市規(guī)劃學會,2010-09.

[5] 劉慧軍,沈權(quán),陳蓉. 城市規(guī)劃管理中容積率分層確定機制探討[J].規(guī)劃師,2013(7):76-78.

[6] 徐芳.關(guān)中中小城市控規(guī)土地使用強度區(qū)劃初探——以蒲城縣城中心城區(qū)為例[D]. 西安：長安大學,2011.

[7] 孫峰.從技術(shù)理性到政策屬性——規(guī)劃管理中容積率控制對策研究[J].城市規(guī)劃,2009,33(11):32-38.

[8] 王陽.城市總體布局層面土地使用強度控制體系研究[D].西安：西安建筑科技大學,2011.

(編 輯徐象平)

Interactive control of land use intensity for hierarchical regulatory plan

HOU Quan-hua, WANG Wen-hui, SUN Qi-min

(School of Architecture, Chang′ an University, Xi′an 710061， China)

Land use intensity, as a core aspect of hierarchical regulatory plan, its scientific and rationality of indictor become the focus. In order to find reasonable methods of regulatory control to determine the intensity of land use, different forms and characteristics of land use intensity were elaborated in all aspects of hierarchical control, suming up by theoretical, empirical analysis and other methods to find out the interaction mechanisms of land use intensity in hierarchical control, and finally made its determination method, in which way it completed the test in case study. The research has certain reference value on the control of land-use intensity indicators of hierarchical control and also can improve the content of regulatory plan.

hierarchical regulatory plan; land use intensity; interaction; control method

2014-09-20

陜西省社會科學基金資助項目(2014D39);住房與城鄉(xiāng)建設部2014年科學技術(shù)項目計劃——軟科學研究項目(2014-R2-026)

侯全華,男,四川廣安人,長安大學副教授,從事城鄉(xiāng)規(guī)劃理論與方法、城市土地利用與交通規(guī)劃一體化研究。

F301.23

：ADOI：10.16152/j.cnki.xdxbzr.2015-02-030