項目可行性研究工作坊學生能力培養(yǎng)模塊分析——以工程造價專業(yè)的房地產(chǎn)項目為例

張 翔，楊紅雄，王振東

(天津理工大學管理學院 天津 300384)

0 引 言

工程造價專業(yè)學生基本能力培養(yǎng)路徑是從基礎(chǔ)的工程計量計價、預結(jié)算能力，到中端的招投標與合同管理能力，再到高端的可行性研究與投融資管理能力。因此可行性研究能力掌握得好壞與學生將來能否成為高級資深工程造價專業(yè)人士密切相關(guān)?！豆こ淘靸r能力標準體系與專業(yè)課程體系設(shè)置研究》一文中指出“工程造價專業(yè)人士在項目決策階段兩個重要的執(zhí)業(yè)能力是可行性研究報告的編制能力和項目融資的操作能力”。

目前，工程造價專業(yè)的學生普遍有種情形：雖然掌握了項目可行性研究工作的基本知識，但是對于如何在具體項目的實際操作中運用所學知識，科學準確地進行項目可行性論證，還是缺乏一套系統(tǒng)的方法和具體可行的手段。例如，在項目前期投資估算中，學生們都知道項目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動資金構(gòu)成，建設(shè)投資又包括工程費用、工程建設(shè)其他費和預備費，而工程費用又是由建筑工程費、設(shè)備購置費和安裝工程費組成。但是不清楚安裝工程費在實際房地產(chǎn)項目中到底包括哪些費用，不同的項目中工程建設(shè)其他費有哪些不同。這由于學校對學生實際動手操作能力訓練的不足，只注重理論知識的學習，忽略了梳理可能在實際中遇到的問題。或者說，教師講授知識過程中，對學生們將來所從事的工作環(huán)境模擬得不夠真實。很多用人單位也反映工程管理類畢業(yè)生動手能力、實踐能力和知識的運用能力較差。

為此，國內(nèi)諸多高校工程管理類專業(yè)開始引進國外的工作坊實踐教學模式來培養(yǎng)學生的動手和實踐能力。下面以天津理工大學項目可行性研究與投融資工作坊實踐教學為例，結(jié)合筆者親身參與該工作坊的經(jīng)歷，探討其對于學生能力培養(yǎng)的經(jīng)驗與做法，為高校工程管理類專業(yè)學生的可行性研究與投融資能力的培養(yǎng)提供借鑒。

1 可行性研究工作坊能力培養(yǎng)模塊分析

在正式進行工作坊學習之前首先是召開動員會，闡述本次工作坊的目的意義、各個模塊對學生能力和任務(wù)成果的要求，并給出在各個環(huán)節(jié)中的基本操作思路和參考工具書。然后將全專業(yè)同學分成若干組，各組組長負責協(xié)調(diào)組員任務(wù)分工和最終成果的整理提交。

1.1 市場調(diào)研模塊

在市場調(diào)研模塊中，要求各組先設(shè)計一份房地產(chǎn)項目的市場調(diào)查方案，闡述自己的調(diào)研背景、調(diào)研目的、調(diào)查區(qū)域數(shù)量、調(diào)研內(nèi)容與方法、調(diào)研步驟與人員時間安排、調(diào)研成果資料的分析整理等。通過設(shè)計調(diào)查方案來總領(lǐng)全局工作，提高了市場調(diào)研的真實性和可操作性，有效避免了學生直接照搬其他項目的調(diào)研方案。

調(diào)研方案設(shè)計完成之后，每組學生嚴格按照自己設(shè)計的調(diào)查方案，進行實地調(diào)查。調(diào)查的內(nèi)容涉及天津市經(jīng)濟和社會發(fā)展情況。調(diào)查方法有文案調(diào)查法、實地觀察法、訪談法、電話調(diào)查法和問卷調(diào)查法等。

之后，學生整理調(diào)查資料，用數(shù)學方法分析調(diào)查數(shù)據(jù)，得出調(diào)查結(jié)論。包括運用回歸分析法分析商品房開盤價與開盤一年內(nèi)銷售面積的關(guān)系，簡單移動平均法預測銷售均價，因素分析法分析銷售面積和銷售單價變動對銷售額的影響。

1.2 投資估算模塊

學生首先經(jīng)過科學的市場調(diào)研，分析了房地產(chǎn)市場的供給和需求狀況，了解國家和當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境和相關(guān)法律政策后，各組給出自己的開發(fā)投資策略和擬開發(fā)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標。指標涉及物業(yè)性質(zhì)、項目地點、總用地規(guī)劃面積和建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)類別、綠化率、容積率和建筑密度等。其次，按照固定資產(chǎn)投資費用組成在房地產(chǎn)投資項目中所對應(yīng)的具體費用，找出天津市的取費標準文件，估算工程費用中的建筑安裝工程費用。將高層住宅劃分成若干單位工程，包括土建工程、給排水工程、電氣工程、消防系統(tǒng)、智能弱電系統(tǒng)和采暖通風工程等，分別搜集各房地產(chǎn)和工程造價咨詢公司的歷史資料或者估算定額指標，找出各單位工程的估算單價。然后估算磚混結(jié)構(gòu)的別墅和框架結(jié)構(gòu)的幼兒園的建安工程費。再估算室外道路、景觀工程的建安工程費。最后匯總得出整個項目的建安工程費。第三，搜集天津市房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的工程建設(shè)其他費，包括土地出讓金、開發(fā)期間稅費、前期工程費、期間費用、行政事業(yè)性收費等，列出具體文件號和文件名稱、取費標準。第四，估算基本預備費和漲價預備費。其中關(guān)鍵是年均投資價格上漲率的測算。經(jīng)過多個實際項目的調(diào)查搜集，最終得出本項目采用的數(shù)據(jù)。第五，編制項目開發(fā)的進度計劃。以便后續(xù)的融資方案設(shè)計和建設(shè)期貸款利息的估算。第六，設(shè)計融資方案，估算建設(shè)期貸款利息。第七，匯總各項費用，編制項目總投資估算匯總表和分年投資計劃表。

1.3 財務(wù)與風險評價模塊

投資估算完成之后整個項目的預期成本便出來了，此時要想進行項目的財務(wù)評價還要估算項目建成后的銷售收入，步驟如下：①設(shè)定商品房銷售單價，估算銷售收入。②匯總成本與費用，編制投資與總成本費用估算匯總表。并區(qū)分出固定成本和可變成本，以便在風險評價時使用。③編制各種財務(wù)報表，計算財務(wù)指標。包括項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表。計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等指標，并評價財務(wù)指標的合理性和可行性。④進行盈虧平衡分析。⑤進行敏感性分析。評價項目的風險大小。

2 可行性研究工作坊模塊訓練建議

2.1 加強工作坊中涉及的技術(shù)、經(jīng)濟、管理、法律四大平臺知識整合

項目投資可行性研究工作坊是工程造價專業(yè)四年本科課程知識的綜合運用，涉及技術(shù)、經(jīng)濟、管理、法律等知識。在工作坊環(huán)節(jié)的開展中，最大的問題是學生專業(yè)知識欠缺。例如，在投資估算環(huán)節(jié)，有些學生容易混淆工程造價構(gòu)成的各項費用，不清楚工程建設(shè)其他費準確構(gòu)成，資金的等值計算錯誤等；在財務(wù)評價環(huán)節(jié)，不會隨著項目與環(huán)境的變化合理選取與準確計算財務(wù)評價指標等。因此，建議學生在平時學習中注意積累基本的專業(yè)知識，在工作坊實踐環(huán)節(jié)中要勤于對所涉及專業(yè)基礎(chǔ)知識進行回顧和查閱。

2.2 調(diào)動學生參與熱情，呵護培養(yǎng)學生創(chuàng)新能力

教師要認識到每個學生都擁有創(chuàng)新潛能，具有獨立的個性，要認識到尊重學生的個性是培養(yǎng)創(chuàng)新精神的前提條件。目前存在的問題主要是教師在課堂上習慣“唱獨角戲”，課堂氣氛沉悶，缺乏師生間的互動，知識的傳授形式過于機械和死板，需強化師生互動交流。死板的教學方式必將損害學生創(chuàng)造性的發(fā)揮。

2.3 更多邀請業(yè)內(nèi)從業(yè)人士指導，更真實地進行實驗室情境模擬

來自網(wǎng)絡(luò)的工作坊教學案例，缺乏真實性和時效性。邀請工程造價或工程咨詢公司以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)從業(yè)人士來學校指導學生，有助于及時彌補行業(yè)可行性與投融資研究方法認識的不足，使培養(yǎng)的學生更貼近社會需求。

3 結(jié)論與展望

本文針對當前工程造價類學生的可行性研究實際操作能力的欠缺，引出工作坊實踐教學模塊訓練模式。對于如何通過角色扮演來表達不同利益相關(guān)者對項目可行性研究工作的影響；如何建立可行性研究工作坊教學激勵機制以及如何培養(yǎng)學生在工作坊中的創(chuàng)新能力等還需今后進一步探討。■

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