試論商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

黃劍芬

摘 要：目前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制相對(duì)比較薄弱，對(duì)于能否認(rèn)清并有效化解信用風(fēng)險(xiǎn)，將在很大程度上影響個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)健康和快速發(fā)展，文章主要探討如何對(duì)個(gè)人住房貸款存在的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款 信用風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)銀行 防范措施

中圖分類號(hào)：F832.45

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2014）10-158-02

一、當(dāng)前商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)概述

（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀

中央銀行公布的《2013年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，截至9月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額14.17萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19%，增速比上季末高0.9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房地產(chǎn)貸款依舊保持較為快速的增長(zhǎng)。值得指出的是，房產(chǎn)和地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款出現(xiàn)截然不同的變化趨勢(shì)。其中，9月底房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額3.43萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.9%，比上季末回升3.9個(gè)百分點(diǎn)；但是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.08萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.1%，增速卻比上季末回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，個(gè)人購(gòu)房貸款余額9.47萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.2%，增速比上季末高0.1個(gè)百分點(diǎn)；1～9月增加1.37萬(wàn)億元，同比多增6931億元。在整個(gè)房地產(chǎn)貸款里，增速最快的依舊是保障性住房貸款。截至9月末，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額6863億元，同比增長(zhǎng)31.3%，增速比上季末低6.2個(gè)百分點(diǎn)；1～9月增加1134億元，占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量的28.1%。央行初步統(tǒng)計(jì)，9月末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額70.28萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.3%，增速比上季末高0.1個(gè)百分點(diǎn)；1～9月增加7.28萬(wàn)億元，同比多增5570億元。報(bào)告同時(shí)公布了企業(yè)中長(zhǎng)期貸款和短期貸款的變化、趨勢(shì)，從其間可窺得中國(guó)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)營(yíng)活躍度正在回升，感知實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖。

（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)，具有關(guān)聯(lián)性、帶動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定和金融安全。

個(gè)人住房貸款被認(rèn)為是銀行最為安全的貸款品種之一，銀行貸款有房產(chǎn)作為抵押，個(gè)人住房貸款作為一項(xiàng)中長(zhǎng)期貸款品種，是各家銀行利潤(rùn)的重要來(lái)源，但其風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性、滯后性、社會(huì)性等一些特征?，F(xiàn)在個(gè)人住房貸款已占到銀行消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)量九成左右，但近年來(lái)我國(guó)銀行實(shí)際運(yùn)作情況表明，個(gè)人住房貸款的資金安全不容樂(lè)觀，貸款風(fēng)險(xiǎn)正在日益增加。眾所周知，在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中至少存在著涉及三方當(dāng)事人的四種法律關(guān)系，即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買賣關(guān)系；購(gòu)房者（借款人）與銀行之間的借款關(guān)系；借款人（抵押人）與貸款銀行（抵押權(quán)人）之間的抵押關(guān)系；開(kāi)發(fā)商與貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系，這其中每一方當(dāng)事人在某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都有可能給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，具體而言，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面。

1.來(lái)源于開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。由于開(kāi)發(fā)商的原因，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)重大問(wèn)題，具體來(lái)說(shuō)又包括如下情況：項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)不全，因未足額繳納土地出讓金而未領(lǐng)取《土地使用權(quán)證》；開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力不足，資金不到位，或缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不熟悉流程等等?；蛘哂捎陂_(kāi)發(fā)商的欺詐行為，開(kāi)發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。開(kāi)發(fā)商組織一批假的購(gòu)房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開(kāi)發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實(shí)際的首付限額，從而達(dá)到套取銀行現(xiàn)金的目的，也即我們通常所稱的“假按揭”。

2.來(lái)源于購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)往往是信用風(fēng)險(xiǎn)，又稱違約風(fēng)險(xiǎn)。本文探討的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)，僅指購(gòu)房者故意違約，本來(lái)沒(méi)有還款能力而騙取銀行貸款；或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的貸款等。

常見(jiàn)的是因經(jīng)濟(jì)利益而故意違約，這一點(diǎn)在投資型購(gòu)房者身上表現(xiàn)尤為明顯。目前市場(chǎng)上小戶型購(gòu)房者中投機(jī)淘金的占很大比例，特別是近年來(lái)，在投資高回報(bào)的示范帶動(dòng)下許多普通市民也加入到投資小戶型的行列，推動(dòng)小戶型的價(jià)格快速上漲。購(gòu)房者往往將小戶型房屋用以出租，一旦租金達(dá)不到預(yù)期水平，違約的風(fēng)險(xiǎn)便大大增加。還有因個(gè)人情況發(fā)生變化而違約，一些購(gòu)房者因家庭變故，無(wú)能力償還銀行貸款，從而導(dǎo)致拖欠；有的購(gòu)房者因工作關(guān)系或其它原因到外地定居，原來(lái)所購(gòu)的房屋實(shí)際已無(wú)人居住，往往會(huì)忽略向銀行按期歸還貸款。

3.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這些變化也影響著房地產(chǎn)的資本價(jià)值。預(yù)期的資本價(jià)值與現(xiàn)實(shí)的資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中按揭住房的資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，是指該住房的預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格之間的差異。

4.個(gè)人住房貸款資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的借款期限長(zhǎng)達(dá)10～20年，貸款資金的流動(dòng)性問(wèn)題如不能解決，個(gè)人住房貸款抵押的一級(jí)市場(chǎng)必然出現(xiàn)自身無(wú)法解決的難題。資金占用的長(zhǎng)期性與資金來(lái)源的短期性問(wèn)題；住房抵押貸款市場(chǎng)的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金來(lái)源有限的矛盾，使銀行的長(zhǎng)期資金使用和短期資金來(lái)源發(fā)生嚴(yán)重失衡，大大增加了商業(yè)銀行的資金壓力，從而讓個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)難以開(kāi)展下去。

5.法律風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)，常見(jiàn)的是合規(guī)性問(wèn)題。即個(gè)人住房貸款手續(xù)是否完備、合法和有效，以及抵押住房的權(quán)利瑕疵，辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，要求按揭住房不存在權(quán)利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或買受人，則銀行的貸款缺乏安全有效、足值的抵押擔(dān)保品，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就很大了。

6.銀行的管理風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的檔案管理非常重要，因?yàn)樵谌绱碎L(zhǎng)的借款期內(nèi)，銀行工作人員必然產(chǎn)生變動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)或客戶經(jīng)理都會(huì)更換，目前已發(fā)生了因工作人員變動(dòng)而造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案流失的情況。若銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，則問(wèn)題更為嚴(yán)重。若出現(xiàn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實(shí)，則銀行的貸款就面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

結(jié)合我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展中出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行應(yīng)采取一系列防范和化解個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的管理措施，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康有效發(fā)展。

（一）強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查和監(jiān)管

1.加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的貸款申請(qǐng)審查主要包括：（1）資信審查，如開(kāi)發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，公司的資金是否到位，公司以往的經(jīng)營(yíng)情況及商業(yè)信譽(yù)等；（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查，如要求開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績(jī)情況以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度等。

2.強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。在香港的樓盤按揭中，開(kāi)發(fā)商和銀行之間不存在任何直接的法律關(guān)系，按揭合同當(dāng)事人一般僅是購(gòu)房者和銀行，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)系。而在我國(guó)的商品房按揭中，除了購(gòu)房者將房屋本身抵押給銀行之外，開(kāi)發(fā)商還要承擔(dān)如代位償付或回購(gòu)等保證責(zé)任。筆者認(rèn)為，這種保證責(zé)任是很有必要的。從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，銀行貸款的安全性越來(lái)越差，單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對(duì)貸款安全性的需求。為減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制，以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢(shì)。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達(dá)的美國(guó)，也出現(xiàn)了“押上加保”的方式，所以，要求開(kāi)發(fā)商提供保證，不僅符合房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展趨勢(shì)，而且符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和企業(yè)、個(gè)人信用等各方面的實(shí)際情況。

（二）加強(qiáng)銀行自身對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理

銀行應(yīng)建立一套全面評(píng)估貸款行為的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，加強(qiáng)對(duì)抵押物的資產(chǎn)評(píng)估，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究分析，加強(qiáng)對(duì)銀行內(nèi)部的員工和檔案管理，以保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)作。

1.建立個(gè)人住房貸款前期評(píng)估制度。通過(guò)對(duì)按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)前景分析、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈虧平衡分析和風(fēng)險(xiǎn)分析，可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)選擇好項(xiàng)目；同時(shí)對(duì)擬提供貸款支持的按揭住房的期房?jī)r(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，經(jīng)銀行確認(rèn)后，確定合理的貸款成數(shù)。

2.做好商品房預(yù)售貸款合同的簽訂工作。對(duì)開(kāi)發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用計(jì)劃，開(kāi)發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購(gòu)房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項(xiàng)。在與購(gòu)房者簽訂的按揭貸款的合同中，要明確利率是固定的還是浮動(dòng)的，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者按期還款付息提供擔(dān)保，直至回購(gòu)。另外，還要明確借款人與開(kāi)發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系，確保其自愿性和合法性，在與借款人簽訂合同時(shí)，還應(yīng)強(qiáng)化購(gòu)房者的違約責(zé)任，約定一旦購(gòu)房者違約，銀行即可告知貸款提前到期并加收實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等，以加大購(gòu)房者違約成本，使其不愿輕易違約。

3.強(qiáng)化對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案管理工作。銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案，實(shí)現(xiàn)電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，以保證業(yè)務(wù)檔案不失真、不失實(shí)和不流失。通過(guò)電腦化管理，對(duì)每月拖欠銀行貸款的借款人進(jìn)行及時(shí)催收，并納入“黑名單”，加大貸后工作力度。

（三）建立科學(xué)完善的個(gè)人信用體系

要建立科學(xué)完善的個(gè)人信用體系，最主要的應(yīng)是建立個(gè)人信用制度，即能證明、解釋與查驗(yàn)自然人資信，并能夠監(jiān)督、管理與保障個(gè)人信用活動(dòng)的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范。個(gè)人信用制度的建立應(yīng)包括多個(gè)方面。

1.制定完善的個(gè)人信用制度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的受理過(guò)程中，客戶經(jīng)理對(duì)貸款申請(qǐng)者的個(gè)人信用評(píng)估是不可缺少的環(huán)節(jié)。因此，建立一套實(shí)用、客觀、定性、定量的個(gè)人信用評(píng)估體系，對(duì)于防范住房貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)是非常重要的。

2.營(yíng)造良好的個(gè)人信用環(huán)境。加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，調(diào)控市場(chǎng)需求，優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從而避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，并對(duì)那些信用記錄不良的客戶，加大監(jiān)督檢查的力度，并在放貸時(shí)嚴(yán)格按條件執(zhí)行。

3.完善個(gè)人信用體系的法律環(huán)境。通過(guò)法律手段維護(hù)個(gè)人信用系統(tǒng)的正常運(yùn)行，制定相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)違背誠(chéng)信原則的個(gè)人給予嚴(yán)厲懲罰，使個(gè)人違約成本大于違約收益，降低個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的個(gè)人要追究其刑事責(zé)任；對(duì)情節(jié)較輕的個(gè)人，應(yīng)設(shè)置不同規(guī)模和方向的限制條件；對(duì)守約的借款人，根據(jù)其信用評(píng)定等級(jí)，給予延長(zhǎng)貸款期限、降低利率水平的優(yōu)惠政策。

（四）推廣全面實(shí)施個(gè)人住房貸款保證保險(xiǎn)制度

將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給專業(yè)保險(xiǎn)公司。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質(zhì)的保險(xiǎn)公司，投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以保障貸款抵押物的安全，增強(qiáng)貸款的信用度，保證資金安全貸放。

總之，風(fēng)險(xiǎn)并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的各類風(fēng)險(xiǎn)也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動(dòng)，從完善制度建設(shè)，嚴(yán)密內(nèi)控監(jiān)督，嚴(yán)格制度落實(shí)，加強(qiáng)獎(jiǎng)罰措施力度，防范和控制個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是水到渠成的事。

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（作者單位：中信銀行股份有限公司寧波分行 浙江寧波 315000）（責(zé)編：李雪）