論我國(guó)房產(chǎn)稅制度的改革

吳三妹

貴州師范大學(xué)法學(xué)院，貴州 貴陽 550001

一、我國(guó)房產(chǎn)稅的概念

各國(guó)對(duì)房產(chǎn)稅的界定存在著一定的差異，中文的房產(chǎn)稅大致與英文中的“Property Tax”同義，我們可以看出此英文對(duì)房產(chǎn)稅有了很直接的翻譯，因此我們對(duì)房產(chǎn)稅的概念有一個(gè)初步的理解:房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，它是財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)稅種，是國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收稅收的一種稅收。由這個(gè)定義可以看出房產(chǎn)稅有以下幾個(gè)要素:房產(chǎn)稅由國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)進(jìn)行征收，它是以按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅以產(chǎn)權(quán)人的房屋為征稅對(duì)象。

二、征收房產(chǎn)稅的必要性

我國(guó)貧富差距逐年拉大，在世界上也不多見。中、低收入者的生活質(zhì)量偏低，主要就表現(xiàn)在住房問題上。對(duì)于房產(chǎn)稅的作用，既不能完全否認(rèn)房產(chǎn)稅在調(diào)解資源配置中的積極作用，也不能將房產(chǎn)稅神話，好像房產(chǎn)稅政策一出房?jī)r(jià)就會(huì)下降，這是不現(xiàn)實(shí)的。

房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)部分，作為國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的工具之一，它對(duì)我國(guó)的財(cái)政收支以及資源的優(yōu)化配置起著著重要的作用。征收房產(chǎn)稅能夠有力打擊我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)囤積投機(jī)行為，有利于維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有序健康發(fā)展。

三、我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)稅制度存在的問題

(一)稅基過窄

根據(jù)我國(guó)房產(chǎn)稅的規(guī)定，房產(chǎn)稅的征收的范圍只是城區(qū)、礦區(qū)等的房屋，這樣就可能導(dǎo)致許多囤積投機(jī)行為的出現(xiàn)。炒房行為的加劇，使得我國(guó)貧富差距日益嚴(yán)重，這也會(huì)擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，當(dāng)然也會(huì)使得國(guó)家財(cái)政的收入的減少。

基于稅收公平原則，以農(nóng)村城市劃分征收范圍是不合理的。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這樣征收范圍的劃分會(huì)導(dǎo)致郊區(qū)、農(nóng)村冒著被查處的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行違章建設(shè)。所以，我國(guó)幅員遼闊，應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況制定相應(yīng)的政策，這就需要賦予地方一定的立法權(quán)，并完善相關(guān)免稅政策。

(二)計(jì)稅依據(jù)不合理，固定稅率不科學(xué)

我國(guó)房產(chǎn)稅以房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征，這一規(guī)定在設(shè)定之初本身就不針對(duì)個(gè)人住房，且就我國(guó)當(dāng)前的情況看，從價(jià)計(jì)征的方式很難有效調(diào)節(jié)土地資源配置，我國(guó)囤地炒房行為嚴(yán)重。再者，房產(chǎn)價(jià)值在計(jì)算的過程中根據(jù)具體情況扣除10%－30%，這一靈活性相對(duì)于我國(guó)各個(gè)城市相差數(shù)十倍的房?jī)r(jià)，無異于杯水車薪。房產(chǎn)稅制度在全國(guó)地區(qū)性差異逐漸拉大的情況下依然采用固定稅率，顯然不利于平衡當(dāng)前房屋資源的配置。夏睿對(duì)此問題認(rèn)為:“當(dāng)前房產(chǎn)稅稅制實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一稅率。未考慮地區(qū)間差異性，缺乏彈性，不利于房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。國(guó)家可制定比例稅率，讓各地政府根據(jù)自身發(fā)展的實(shí)際狀況選擇不同的房產(chǎn)稅稅率。從低到高制定不同層級(jí)，對(duì)應(yīng)不同稅率。在充分考慮到各個(gè)地區(qū)發(fā)展的不平衡性的基礎(chǔ)上，切實(shí)發(fā)揮好房產(chǎn)稅抑制房屋數(shù)量、控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過度發(fā)展的作用”。［1］

(三)稅種繁多，體制復(fù)雜，流通環(huán)節(jié)重，保有環(huán)節(jié)輕

我國(guó)房地產(chǎn)從一級(jí)市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)，除了各種賦稅，還有一個(gè)地租式的費(fèi)用——土地出讓金，大量稅收集中在這個(gè)階段，這也是我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的原因之一。政府在流通環(huán)節(jié)中一次性獲得大量的財(cái)政收入，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢權(quán)交易行為。

我國(guó)地方政府的財(cái)政收入中，土地出讓金的占比很大，原因也在于我國(guó)房產(chǎn)稅制度中對(duì)土地保有環(huán)節(jié)征收的稅收過少。開發(fā)商在獲得土地的過程中，大部分支付價(jià)值都體現(xiàn)在土地出讓金上，只有很少的一部分繳納了稅金。這樣的結(jié)果是，地方政府為了一次性獲得穩(wěn)定的財(cái)政收入把大量的土地出讓給開發(fā)商，以致最后供應(yīng)的土地量大大超過了需要的土地量。由于對(duì)個(gè)人占用幾乎不征稅，大量的土地閑置一兩年后再被轉(zhuǎn)手出賣，這樣經(jīng)幾次手便可催生高額房?jī)r(jià)。更嚴(yán)重的是，由于對(duì)土地閑置情況的處罰措施施行不到位，以專門買地為業(yè)的房開商由此而生。

四、對(duì)完善我國(guó)房產(chǎn)稅制度的對(duì)策

(一)擴(kuò)大稅基，將農(nóng)村房屋自住房屋列入征收范圍

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)從改革開放初期的城市逐漸伸入城鎮(zhèn)及農(nóng)村地區(qū)，當(dāng)前房產(chǎn)稅制度中的征收范圍不再適宜。為了引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)，防止郊區(qū)及農(nóng)村地區(qū)違章建筑行為的發(fā)生、以及國(guó)家資源的浪費(fèi)，應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大我國(guó)房產(chǎn)稅的稅基。

(二)以人均面積為計(jì)稅依據(jù)

關(guān)于房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式和起征點(diǎn)存在不同的觀點(diǎn)，我認(rèn)為從價(jià)還是從量應(yīng)該區(qū)分房產(chǎn)的不同用途，經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)體現(xiàn)的更多是投資的價(jià)值，其收益與房屋價(jià)值呈現(xiàn)正相關(guān)，應(yīng)該從價(jià)計(jì)征。而個(gè)人居住的房屋體現(xiàn)的是居住的價(jià)值，從緩解住房緊張，控制占用面積方面來考慮，應(yīng)該從量計(jì)征，并設(shè)定生活必須的免征部分。

(三)房產(chǎn)稅稅率實(shí)行累進(jìn)制稅

1.房產(chǎn)稅采用固定稅率的缺點(diǎn)

世界上征收房產(chǎn)稅的國(guó)家，大都采取比例稅率征收。目前，我國(guó)只有上海、重慶率先推出個(gè)人住房持有階段房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性房屋仍然實(shí)行統(tǒng)一的計(jì)稅方式，并且個(gè)人住房及其他經(jīng)營(yíng)性房屋仍實(shí)行固定稅率。由于房產(chǎn)稅是產(chǎn)生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各地區(qū)之間房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯差異，仍采用這種稅率非常缺乏彈性。

2.采用超額累進(jìn)制稅率的優(yōu)點(diǎn)

房屋雖然是生活必需品，但是由于房屋的耐用性、唯一性以及土地資源的有限性，使得房屋更容易成為資本炒作的目標(biāo)?！岸愂罩贫戎屑{入累進(jìn)稅可使整個(gè)稅收結(jié)構(gòu)更加公平，且該公平是比例性的，最易維持?！保?］其實(shí)，我國(guó)房產(chǎn)稅的更深層目的并不是打擊高房?jī)r(jià)，而是打擊囤積炒房行為。但是就目前我國(guó)房產(chǎn)稅規(guī)定來說，固定稅率的實(shí)行使得這類稅款很可能最終轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上去，由購(gòu)房人承擔(dān)。從這個(gè)角度來看，房產(chǎn)稅不但抑制不了高房?jī)r(jià)，可能反而會(huì)助推房?jī)r(jià)的上漲，因此若不采用超額累進(jìn)制稅率就不能從根本上打擊囤積炒房行為。

通過對(duì)比可以看出:只有使房屋投機(jī)無暴利可圖，讓房屋不成為資本過度集中的目標(biāo)，才能恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，使房?jī)r(jià)維持在一個(gè)合理的水平。

(四)賦予地方相應(yīng)立法權(quán)，實(shí)行差別化起征點(diǎn)和稅率，完善免稅條款

1.由地方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r確定起征點(diǎn)及稅率

我國(guó)各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，而房產(chǎn)稅制度的制定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平息息相關(guān)。稅費(fèi)的多少通常由當(dāng)?shù)卣峁┑墓珓?wù)服務(wù)的質(zhì)量決定。我國(guó)各個(gè)城市在公共服務(wù)上有很大差別，這就需要賦予地方相應(yīng)的立法權(quán)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及公共服務(wù)質(zhì)量制定相應(yīng)的稅收標(biāo)準(zhǔn)。以貴陽市為例，可以通過相關(guān)數(shù)據(jù)確定城市人均居住面積，據(jù)此確定面積起征點(diǎn)。再根據(jù)政府在公共服務(wù)上的投資確定相應(yīng)階梯稅率。應(yīng)該說明的是，在確定起征點(diǎn)和稅率時(shí)應(yīng)當(dāng)區(qū)分農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋，通過征求當(dāng)?shù)孛癖娨庖?，結(jié)合實(shí)際情況制定稅收政策。

2.完善免稅條款

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度稅基過窄不利于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，但若貿(mào)然將稅基擴(kuò)大也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還有可能引發(fā)社會(huì)動(dòng)蕩。所以應(yīng)完善相應(yīng)的免稅制度，一是起到緩沖作用，二是平衡相關(guān)利益。免稅條款應(yīng)當(dāng)充分考慮到低收入人群和劣勢(shì)群體，特別是農(nóng)村地區(qū)。就實(shí)際情況而言，中國(guó)大部分農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，人均收入水平低，應(yīng)當(dāng)確保稅收不影響納稅人的基本生活水平。

［1］李曉峰.開征物業(yè)稅對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響探析［J］.經(jīng)濟(jì)經(jīng)緯，2010(3):46－48.

［2］夏睿.當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)稅稅制在的問題及改革構(gòu)想［J］.技術(shù)與市場(chǎng)，2011(2):96.

［3］地方政府沒有權(quán)力出臺(tái)房產(chǎn)稅［J］.前沿，2010－5－24.

［4］劉植榮.對(duì)房產(chǎn)稅合法性的認(rèn)識(shí)［J］.學(xué)習(xí)月刊，2010(6):22.