淺析房屋買賣中的預(yù)告登記

劉思璐

武漢大學(xué)法學(xué)院，湖北　武漢　430072

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淺析房屋買賣中的預(yù)告登記

劉思璐

武漢大學(xué)法學(xué)院，湖北武漢430072

摘要：我國商品房預(yù)售中買受人的合同債權(quán)完全符合預(yù)告登記的客體特征，預(yù)告登記適用于我國的商品房預(yù)售有合理法律基礎(chǔ)。預(yù)告登記后登記義務(wù)人能夠在不妨礙到預(yù)告登記權(quán)利人將來物權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提下對房屋進(jìn)行處分，權(quán)利人有權(quán)對經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押。

關(guān)鍵詞：預(yù)告登記；商品房預(yù)售；債權(quán)請求權(quán)；債權(quán)質(zhì)權(quán)

預(yù)告登記是為保全一項(xiàng)將來能引起不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記。①一般認(rèn)為，我國引入預(yù)告登記制度，是為了解決商品房預(yù)售過程中開發(fā)商“一房二賣”損害預(yù)購人利益的問題。我國內(nèi)陸地區(qū)引入商品房預(yù)售并對其進(jìn)行了本土化改造，之后預(yù)告登記制度在該領(lǐng)域的適用也是進(jìn)行了本土化的演變。但對預(yù)告登記適用于我國大陸的商品房預(yù)售的正當(dāng)性，學(xué)界對此論證極少，且存在不同意見。本文試圖通過分析預(yù)告登記在房屋買賣領(lǐng)域中的適用，討論以下幾個(gè)問題：預(yù)告登記究竟能否適用于商品房預(yù)售？經(jīng)預(yù)告登記后的權(quán)利能否進(jìn)行處分，其處分效力如何？

一、預(yù)告登記能否適用于我國商品房預(yù)售

預(yù)告登記制度是法律移植的產(chǎn)物，因此討論預(yù)告登記是否適用于我國的商品房預(yù)售，有必要從理論上對該制度進(jìn)行梳理，從實(shí)踐上對預(yù)告登記的生存土壤進(jìn)行考察，對比分析指出我國商品房預(yù)售的實(shí)踐中預(yù)告登記制度適用的可能性。

(一)預(yù)告登記制度本體考察

在不動產(chǎn)交易過程中，訂立買賣合同與不動產(chǎn)登記之間往往會由于各種因素而存在有一定的時(shí)間差。在這期間，如果出賣人再將房屋賣給第三人并進(jìn)行了登記，則最初的買受人便無法獲得物權(quán)，只能轉(zhuǎn)而尋求債權(quán)法上的救濟(jì)。在債權(quán)法上，債權(quán)人享有的是請求債務(wù)人進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記的權(quán)利，而不能阻止債務(wù)人對其不動產(chǎn)所有權(quán)作其他的處分。如此一來，債權(quán)人便無法獲得自己預(yù)期的房屋所有權(quán)，取得不動產(chǎn)物權(quán)的目的將落空。預(yù)告登記制度正是在此種情形下，為維護(hù)債權(quán)人的利益、實(shí)現(xiàn)交易目的，保護(hù)交易安全應(yīng)運(yùn)而生。依照物權(quán)的公示公信原則，對能夠引起將來不動產(chǎn)物權(quán)變動的債權(quán)請求權(quán)進(jìn)行登記，該債權(quán)經(jīng)公示便具有了公信的排他效力，能夠?qū)购罄m(xù)的物權(quán)變動，使得該債權(quán)請求權(quán)得以保全。預(yù)告登記的客體有以下特征：一，是一項(xiàng)債權(quán)請求權(quán)。二，該請求權(quán)能夠引起物權(quán)的變動。三，所要引起變動的物權(quán)具有登記能力。四，該物權(quán)的變動發(fā)生在將來。

反觀我國的商品房預(yù)售，當(dāng)預(yù)購人與預(yù)售人基于真實(shí)的意思表示簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，標(biāo)的物是遠(yuǎn)期建成的房屋，此時(shí)商品房尚未建成，預(yù)售人尚不享有物權(quán)，無法辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。但商品房預(yù)售合同有效成立，此時(shí)預(yù)購人享有的是一項(xiàng)基于合同的債權(quán)請求權(quán)，該請求權(quán)的內(nèi)容是請求預(yù)售人在將來能夠進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)為之辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，從而使預(yù)購人獲得所購商品房的所有權(quán)。房屋屬于不動產(chǎn)，依照我國法律規(guī)定，自然具有登記能力。

對比預(yù)告登記的客體要素與我國商品房預(yù)售中預(yù)購人所享有的債權(quán)請求權(quán)，可以看出，我國的商品房預(yù)售中預(yù)購人所享有的債權(quán)請求權(quán)滿足預(yù)告登記的客體的一切要素，是能夠通過預(yù)告登記進(jìn)行保全的，預(yù)告登記適用于我國商品房預(yù)售有其理論依據(jù)。

(二)預(yù)告登記的適用環(huán)境考察

我國預(yù)告登記引入《物權(quán)法》，其主要參考立法例應(yīng)當(dāng)是德國。與我國房地產(chǎn)開發(fā)市場不同，在德國，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的開發(fā)商都具有雄厚的資金實(shí)力，商品房開發(fā)的資金大多來于自有資金和銀行貸款，因此德國的商品房買賣基本都是開發(fā)商將房屋建成之后再將房屋出售，商品房預(yù)售極少出現(xiàn)在商品房買賣中。德國的住房一般采用租賃或者分期付款買賣現(xiàn)房的方式。在現(xiàn)房分期付款買賣中，出賣人往往以房屋所有權(quán)為擔(dān)保，在約定的房款全部付清之前，出賣人保留房屋的所有權(quán)，這樣買受人便承擔(dān)著在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己之前，房屋的出賣人再次將房屋出賣給第三人從而不能獲得房屋的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)告登記制度的應(yīng)用，為房屋買受人的利益保護(hù)提供了制度前提。因此，德國的預(yù)告登記制度多用于現(xiàn)房買賣中。反觀我國內(nèi)地的房地產(chǎn)開發(fā)市場，由于房屋供不應(yīng)求、原始積累不足、金融環(huán)境惡劣等因素，使得80%甚至90%的房地產(chǎn)開發(fā)商利用商品房預(yù)售的方式進(jìn)行融資，商品房預(yù)售在緩解住房壓力、有效利用社會總體資源等方面發(fā)揮著比現(xiàn)房買賣更為優(yōu)越的作用。而在我國商品房預(yù)售中，不可避免地會出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商一房數(shù)賣甚至是其他嚴(yán)重?fù)p害預(yù)購人利益的情況，引入預(yù)告登記制度適用于商品房預(yù)售，無論是制度預(yù)設(shè)還是現(xiàn)實(shí)應(yīng)用，都在保護(hù)預(yù)購人利益中發(fā)揮著重要的作用。

(三)小結(jié)：預(yù)告登記適用于我國商品房預(yù)售——理論和實(shí)踐的正當(dāng)選擇

上文已經(jīng)論證，在理論構(gòu)建上，預(yù)告登記的客體是一項(xiàng)債權(quán)請求權(quán)。我國商品房預(yù)售中，預(yù)購人基于商品房預(yù)售合同所享有的合同債權(quán)完全符合預(yù)告登記的客體所具備的要素，預(yù)告登記適用于我國大陸的商品房預(yù)售有理有據(jù)。實(shí)踐中，我國商品房預(yù)售已占據(jù)了大半個(gè)房地產(chǎn)市場，相較商品房預(yù)售極少存在的德國，我國適用預(yù)告登記制度來保護(hù)購房人利益，在商品房預(yù)售領(lǐng)域比現(xiàn)房買賣中的情況則更為常見。我們不能單憑預(yù)告登記在德國多適用于現(xiàn)房買賣就得出我國商品房預(yù)售中沒有預(yù)告登記適用余地的結(jié)論。在我國大陸地區(qū)，引入預(yù)告登記制度在商品房預(yù)售領(lǐng)域，在保護(hù)預(yù)購人的利益、降低交易風(fēng)險(xiǎn)等方面都發(fā)揮著很重要的作用。

二、預(yù)告登記后當(dāng)事人的權(quán)利

(一)預(yù)告登記對物權(quán)人的效力——中間處分行為的效力

本文所討論的預(yù)告登記中間處分行為的效力，具體指的是在預(yù)告登記之后、本登記之前，即登記權(quán)利人已享有了一項(xiàng)被賦予公示效力的債權(quán)請求權(quán)之時(shí)，登記義務(wù)人又為的法律上的處分行為的效力。

依《德國民法典》第883條第2款的規(guī)定，預(yù)告登記并不導(dǎo)致土地登記簿的凍結(jié)，債務(wù)人仍享有處分權(quán)，只是該處分行為對于受預(yù)告登記保護(hù)的債權(quán)人不生效力。依日本《不動產(chǎn)登記法》第105條的規(guī)定，“假登記”(即本文所討論的預(yù)告登記)之后的處分行為，只有在妨礙到“假登記”權(quán)利人將其推進(jìn)為本登記時(shí)才歸為無效。根據(jù)臺灣地區(qū)“土地法”第79條之1第2項(xiàng)和第3項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)告登記之后，土地或建筑物權(quán)利人對于土地權(quán)利又為的處分行為，若妨礙被保全的請求權(quán)則歸于無效。

我國大陸地區(qū)就預(yù)告登記后中間處分行為的效力，主要存在三種意見，即絕對無效、相對無效和效力待定。

依我國《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定，只要沒有取得預(yù)告登記權(quán)利人的同意，登記義務(wù)人都不得對標(biāo)的不動產(chǎn)再為處分行為，不論該處分行為將來對其物權(quán)變動請求權(quán)是否會產(chǎn)生影響。理論界，多數(shù)學(xué)者對此持相對無效的觀點(diǎn)，如梁慧星教授②、王利明教授③在其主持起草的《民法典草案建議稿》(物權(quán)編)中相關(guān)條款均表明持相對無效的觀點(diǎn)。持效力待定觀點(diǎn)的學(xué)者主要是楊立新教授。④

筆者認(rèn)為，我國的行為效力體系不同于德國，我國的法律行為效力只有有效、無效和效力待定之分，在討論其效力時(shí)不能照搬概念將中間處分行為的效力歸于絕對無效或相對無效中去?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面分析預(yù)告登記后中間處分行為的效力：1.物權(quán)人仍然享有處分權(quán)，該處分行為有效?！段餀?quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動，以登記為生效要件。在房屋買賣中，本登記之前房屋所有權(quán)并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以物權(quán)人仍然享有處分的權(quán)利。2.預(yù)告登記具有預(yù)警效力，可以抗辯第三人主張善意取得。依物權(quán)公示公信的原則，推定登記簿上的記載均為正確，若權(quán)利人進(jìn)行了預(yù)告登記，就表明已向第三人發(fā)出預(yù)警，第三人在存在預(yù)告登記的情況下進(jìn)行的交易便推定為第三人明知，不得主張其主觀上為善意。3.預(yù)告登記可能推進(jìn)為本登記，中間處分行為以不能損害到已預(yù)告登記的未來物權(quán)的變動為限。因此若再次處分行為妨礙了預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，那么該處分行為無效。4.預(yù)告登記具有順位效力，如果該處分行為不損害未來物權(quán)人的利益，則該處分行為有效，但其順位劣后。

(二)預(yù)告登記權(quán)利人能否處分經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利

1.預(yù)告登記權(quán)利人將其權(quán)利轉(zhuǎn)讓

在本登記之前，預(yù)告登記權(quán)利人對房屋并不享有物權(quán)，只享有債權(quán)請求權(quán)，當(dāng)然不能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行實(shí)體上的處分，自然是不能夠轉(zhuǎn)讓房屋的。但現(xiàn)實(shí)中房屋買受人在進(jìn)行預(yù)告登記之后、本登記之前，又將房屋轉(zhuǎn)手于他人的情況在現(xiàn)房買賣中非常常見，且為法律所允許。分析其中的法律關(guān)系可以看出，預(yù)告登記的權(quán)利人此時(shí)轉(zhuǎn)讓的并不是房屋的所有權(quán)，而是其享有的基于房屋買賣合同的債權(quán)請求權(quán)。第三人取得的是其前手所享有的請求原出賣人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請求權(quán)。其實(shí)質(zhì)是房屋買賣合同的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)移，只不過讓與的客體——債權(quán)請求權(quán)因預(yù)告登記的擔(dān)保而被賦予了物權(quán)性。依一般債權(quán)轉(zhuǎn)讓的原理，登記權(quán)利人能夠轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，且需通知登記義務(wù)人。此外，房屋的再次買受人可以基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)移，通過預(yù)告登記的異議登記，將自己的名字記載于房屋預(yù)告登記簿上，享有保全其請求房屋出賣人轉(zhuǎn)移所有權(quán)給自己的請求權(quán)的公示效力。

2.權(quán)利人將其權(quán)利作為擔(dān)保的客體——債權(quán)質(zhì)押

權(quán)利人若將自己所享有的合同債權(quán)作為擔(dān)保的客體，在現(xiàn)有的法律框架下，只可能是以權(quán)利為標(biāo)的設(shè)立的權(quán)利質(zhì)權(quán)，那么在我國現(xiàn)行的法律機(jī)制下有無合理的依據(jù)以及實(shí)現(xiàn)的可能，需綜合考慮權(quán)利質(zhì)權(quán)的標(biāo)的范圍、設(shè)立方式及效力等方面。

權(quán)利質(zhì)權(quán)的標(biāo)的，普遍認(rèn)為須具有以下特性：是所有權(quán)之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)；具有可讓與性；適于設(shè)質(zhì)。上文已論述，在房屋買賣合同中，預(yù)告登記權(quán)利人所享有的債權(quán)是一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)且具有可轉(zhuǎn)讓性，對于該財(cái)產(chǎn)權(quán)是否適用于設(shè)質(zhì)，我國法律沒有禁止，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將一般債權(quán)納入權(quán)利質(zhì)權(quán)的范圍內(nèi)，可以用于設(shè)質(zhì)。

設(shè)立質(zhì)權(quán)的方式。除一般質(zhì)權(quán)的設(shè)立需要書面協(xié)議外，權(quán)利質(zhì)權(quán)的設(shè)立還需通知原債務(wù)人以及一定的公示。筆者認(rèn)為，房屋買賣中可以通過在預(yù)告登記簿上進(jìn)行記載的方式進(jìn)行公示。

權(quán)利質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。房屋買賣中以預(yù)告登記權(quán)利人所享有的債權(quán)請求權(quán)為標(biāo)的的權(quán)利質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)是質(zhì)權(quán)人得以直接向債務(wù)人請求將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給登記權(quán)利人，辦理本登記之后，出質(zhì)人成為房屋的所有權(quán)人，此時(shí)因房屋所有權(quán)的取得，原以債權(quán)請求權(quán)為內(nèi)容的權(quán)利質(zhì)權(quán)轉(zhuǎn)化成為以房屋所有權(quán)為標(biāo)的抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)人成為房屋的抵押權(quán)人，對房屋享有拍賣或變價(jià)之后的優(yōu)先受償權(quán)。

[注釋]

①梁慧星.中國物權(quán)法草案建議稿[M].北京：社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2000：168.

②梁慧星.中國民法典草案建議稿附理由[M].北京：法律出版社2004：38.

③常鵬翱.比較法視野中的預(yù)告登記[J].金陵法律評論，2005.

④楊立新，宋志紅.預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探索[J].法學(xué)雜志，2006(4).

作者簡介：劉思璐(1992-)，女，漢族，河南許昌人，武漢大學(xué)法學(xué)院在讀碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)。

中圖分類號：D923.2；D922.181

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-4379-(2015)35-0118-02