保障性住房項(xiàng)目建設(shè)管理探討

文/周楊 上海淀山湖新城發(fā)展有限公司 上海 201799

保障性住房項(xiàng)目建設(shè)管理探討

文/周楊 上海淀山湖新城發(fā)展有限公司 上海 201799

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)居民的住房條件已經(jīng)有了明顯改善，特別是近幾年來(lái)保障性住房建設(shè)步伐進(jìn)一步加快。大大緩解了人們住房難的現(xiàn)狀，但是在建設(shè)管理方面卻依舊存在很多問題，這些問題直接影響到政府公信力與社會(huì)的穩(wěn)定和諧，解決這些問題迫在眉睫，本文從建設(shè)企業(yè)的角度對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)管理進(jìn)行幾點(diǎn)分析研究。

保障性住房；項(xiàng)目建設(shè)管理；問題；對(duì)策

1 現(xiàn)階段保障性住房項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)狀

（1）工期短，完成時(shí)間多數(shù)不能保證。一方面是社會(huì)需求量逐年增高，政府對(duì)房源產(chǎn)出需求迫切，在制定交房計(jì)劃時(shí)縮短工期，如某大型保障房項(xiàng)目，總體開發(fā)面積為81萬(wàn)平方米，政府要求從開發(fā)拿地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、交房入伙完成，總體工期為2年；另一方面是因?yàn)榭偣て跁r(shí)間短，開發(fā)建設(shè)單位在人員組織、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資源整合方面不完善，導(dǎo)致后期施工問題多，招標(biāo)采購(gòu)流程時(shí)間比較長(zhǎng)，設(shè)計(jì)不完善導(dǎo)致變更環(huán)節(jié)較多，在施工和驗(yàn)收環(huán)節(jié)滯后；第三方面是保障性住房開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)不足，多數(shù)開發(fā)單位原不曾涉及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，大多數(shù)領(lǐng)導(dǎo)層來(lái)源于原單位，對(duì)保障性住房建設(shè)管理認(rèn)知不足，決策失誤，雖企業(yè)也引進(jìn)一些有經(jīng)驗(yàn)的管理人才，但不同企業(yè)的管理觀念、經(jīng)驗(yàn)已根深蒂固，一時(shí)間難以調(diào)和，在協(xié)同配合上不能達(dá)成一致意見，致使開發(fā)建設(shè)團(tuán)隊(duì)管理問題嚴(yán)重；第四方面政府對(duì)相關(guān)部門協(xié)調(diào)能力弱。保障性住房參建單位較多，統(tǒng)一協(xié)同配合步調(diào)不一致，如開發(fā)建設(shè)單位的保障性住房已基本完成，而周邊配套設(shè)施施工嚴(yán)重滯后，小區(qū)周邊道路下方水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵐芫€設(shè)施無(wú)法按期完成，小區(qū)內(nèi)外管線配套設(shè)施無(wú)法及時(shí)接駁，道路瀝青路面不能及時(shí)完成澆筑，致使工期一拖再拖。第五方面是壟斷建設(shè)單位的配合不得力，如自來(lái)水、燃?xì)?、有線電視、電力、通訊等，企業(yè)多屬政府從屬部門，行業(yè)性壟斷，思想理念仍不能和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理念接軌，官僚習(xí)氣比較嚴(yán)重，施工合同條件苛刻，整體價(jià)格成本高，一般先付款或大部分付款，開發(fā)建設(shè)單位對(duì)其制約力不足，且企業(yè)配合意識(shí)不強(qiáng)，驗(yàn)收環(huán)節(jié)較多，本屬自己從屬單位施工范疇，在驗(yàn)收上仍對(duì)開發(fā)建設(shè)單位提出重重不合理要求。基于以上幾方面原因，保障性住房建設(shè)很難在短期內(nèi)完成。

（2）群體工程、單體數(shù)量眾多，配套設(shè)施難以一應(yīng)俱全?，F(xiàn)階段多數(shù)保障性住房體量大，要求相應(yīng)的配套設(shè)施必須及時(shí)跟進(jìn)，以滿足大量居民的日常應(yīng)用，要求配置商業(yè)用房、幼兒園、學(xué)校、菜場(chǎng)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社區(qū)服務(wù)站、污水處理提升泵站等，完全滿足居民生活的衣食住行等。

（3）各方關(guān)注度高，安全生產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，施工質(zhì)量隱患大。因保障性住房的屬性原因，涉及各動(dòng)拆遷戶及低收入家庭的及時(shí)入住問題，政府各部門關(guān)注度較高，加之媒體炒作傳播，社會(huì)各界給予關(guān)注，導(dǎo)致政府和參建單位的壓力。為此過度追求時(shí)間效益，單純一味的追求工程速度，強(qiáng)力加班加點(diǎn)搶工期，勢(shì)必會(huì)忽視對(duì)質(zhì)量、安全上的管控。再有就是項(xiàng)目管理人員數(shù)量不足，專職管理人員素質(zhì)差異大，管理意識(shí)不強(qiáng)，監(jiān)理單位總價(jià)低，團(tuán)隊(duì)力量不足，管理能里欠缺等因素，這一系列原因都難免會(huì)影響工程質(zhì)量。

2 結(jié)合案例談如何加強(qiáng)保障性住房建設(shè)管理

某保障性住房項(xiàng)目總建筑面積89萬(wàn)平方米，55棟單體，層高13～17層不等，同期建設(shè)商業(yè)、地下車庫(kù)、物業(yè)管理用房、托老所等配套設(shè)施，整個(gè)工期2年。以下結(jié)合保障房建設(shè)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，從建設(shè)方項(xiàng)目管理的幾個(gè)核心問題進(jìn)行分析和交流。

2.1項(xiàng)目管理的前期組織

結(jié)合地方要求單獨(dú)成立開發(fā)公司，集團(tuán)公司副總經(jīng)理專職帶隊(duì)，組建團(tuán)隊(duì)，確立組織結(jié)構(gòu)模式，各部門合理搭配，協(xié)調(diào)分工，建立建全相關(guān)制度，明確管理職責(zé)和責(zé)任，明確各項(xiàng)工作之間的邏輯關(guān)系和流程，確定各部門的工作范圍和任務(wù)，做到有條不紊。項(xiàng)目公司在組建的過程里，在短時(shí)間內(nèi)組織完畢，確保了項(xiàng)目的快速組建、人員迅速到崗，能以最快、短時(shí)效進(jìn)入工作狀態(tài)，能最詳細(xì)的掌握項(xiàng)目信息的動(dòng)態(tài)及緣由始末，做到條理清晰，對(duì)事物的判斷分析準(zhǔn)確，做出正確的決策，便于項(xiàng)目的策劃管理。

2.2項(xiàng)目管理的前期策劃

前期策劃之初，項(xiàng)目公司對(duì)保障性住房建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行了勘查，該保障性住房建設(shè)位置比鄰該市某區(qū)的老城，臨街具有成熟的配套設(shè)施，超市、學(xué)校、醫(yī)療、交通等配套全面，預(yù)計(jì)2019年可以在其邊緣實(shí)現(xiàn)地鐵通行。通過不斷與該市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)接，詳細(xì)掌握保障房開發(fā)政策，確定了回款方式等。通過與建行、中信行、國(guó)開行、農(nóng)行、郵政及市公積金中心對(duì)接，詳細(xì)了解了融資程序。在掌控了大量信息后，經(jīng)過多方測(cè)算，制定項(xiàng)目控制目標(biāo)，最終確定了項(xiàng)目的實(shí)施方案。

2.3項(xiàng)目的過程控制

在項(xiàng)目正式確立以后，明確了各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及考核目標(biāo)，合理分配任務(wù)，梳理系統(tǒng)，嚴(yán)格執(zhí)行工作流程。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，銷售是企業(yè)的核心部門，一切工作圍繞銷售開展。而保障房項(xiàng)目具有其特殊性，房源的接收者是特定人群，并根據(jù)所建保障房性質(zhì)，銷售工作量相對(duì)簡(jiǎn)單，對(duì)保障性住房的設(shè)計(jì)風(fēng)格、規(guī)劃提出了指引；對(duì)于營(yíng)銷理念，提出了以商品房的品質(zhì)打造保障性住房的概念，現(xiàn)場(chǎng)接待中心，完全按照商品房的要求進(jìn)行建造，為中低收入居民營(yíng)造良好的氛圍。

項(xiàng)目的工程管理。制定明確質(zhì)量管理目標(biāo)，安全管理目標(biāo)，進(jìn)度管理目標(biāo)和實(shí)施方案，并針對(duì)各項(xiàng)目標(biāo)制定保證措施，建立良好的管理體系，建立會(huì)議制度，制定樣板實(shí)施方案，建立日常檢查制度。充分發(fā)揮監(jiān)理、總承包單位管理職能，實(shí)現(xiàn)全面、全過程、全員參與的質(zhì)量管理，對(duì)于出現(xiàn)的質(zhì)量問題，重點(diǎn)關(guān)注各專業(yè)界面劃分位置，嚴(yán)格按照有關(guān)制度執(zhí)行，堅(jiān)決予以處罰。針對(duì)進(jìn)度管控實(shí)行過程跟蹤，動(dòng)態(tài)管理，嚴(yán)控關(guān)鍵點(diǎn)。

結(jié)束語(yǔ)

本文主要闡述了保障性住房建設(shè)的現(xiàn)狀，并通過具體的工程案例，梳理了保障性住房建設(shè)項(xiàng)目管理中幾個(gè)核心問題。通過探討分析，希望能夠在日后的項(xiàng)目管理中提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化管理意識(shí)，在保障性住房建設(shè)中更加注重產(chǎn)品的質(zhì)量與品質(zhì)。

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[2]莫應(yīng)堃,辛穆金.順德市新城區(qū)德勝?gòu)V場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)管理初探[J].建筑經(jīng)濟(jì).2012，(07).