深圳市未登記私房批量評(píng)估體系探索

文/周 亮 哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳研究生院 廣東 深圳 518055

深圳市未登記私房批量評(píng)估體系探索

文/周 亮 哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳研究生院 廣東 深圳 518055

耿繼進(jìn) 深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心博士后創(chuàng)新基地 廣東 深圳 518040

黃建新 深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心 廣東 深圳 518040

未登記私房本身作為一種客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)生活中也存在對(duì)其客觀價(jià)值的評(píng)估需求，主要集中在政府管理和民事糾紛方面?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象大多為已登記房產(chǎn)，而未登記私房，面臨房屋信息缺失、市場(chǎng)交易不透明、房屋類(lèi)型結(jié)構(gòu)混雜等諸多困難。為了更加準(zhǔn)確測(cè)算未登記私房的價(jià)值，我們采用基于比較法的批量評(píng)估方法，并對(duì)其理論和體系構(gòu)建進(jìn)行了探索。

未登記私房；批量評(píng)估體系

1 未登記私房概況

1.1 概念

房屋的分類(lèi)方式多種多樣，通常按用途分為住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等類(lèi)型。在日常生活中，出于房屋抵押貸款、課稅、房地產(chǎn)交易等用途，房地產(chǎn)評(píng)估大多針對(duì)的是已登記房產(chǎn)，即在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行過(guò)登記并依法確認(rèn)過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的房產(chǎn)。與之對(duì)應(yīng)的是未登記房產(chǎn)，市面上所謂的小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑、統(tǒng)建樓、農(nóng)民房等，基本都屬于這一類(lèi)別。

本文所指未登記私房分為兩種情況，一種是在農(nóng)民集體所有土地上，由開(kāi)發(fā)商和村委會(huì)合作或由村委會(huì)、村民自行組織開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，在未交納土地使用權(quán)出讓金和各種稅費(fèi)的情況下自行銷(xiāo)售，并向購(gòu)房者發(fā)放由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府制作的“房產(chǎn)證”，俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”、“農(nóng)民房”；另一種是在國(guó)有土地、集體企業(yè)用地、農(nóng)民自留地、自留山或者占用耕地違法建設(shè)的房屋。兩種情況下的未登記私房，都沒(méi)有國(guó)家有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的土地使用權(quán)證、建設(shè)許可證、銷(xiāo)售許可證等，國(guó)土房管部門(mén)也不給予備案。

未登記私房指違反規(guī)劃、土地、建設(shè)等城市管理性規(guī)范，未經(jīng)相應(yīng)行政主管部門(mén)審批、許可或者違背審批、許可的范圍建設(shè)，且未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記確權(quán)的建筑物以及其它建造設(shè)施?！靶‘a(chǎn)權(quán)”和完全產(chǎn)權(quán)是從土地權(quán)屬角度進(jìn)行分類(lèi)，違法和合法是從法律法規(guī)角度進(jìn)行分類(lèi)，已登記和未登記是從行政管理角度進(jìn)行分類(lèi)，三者基于不同角度、不同范疇，在本文中統(tǒng)一稱(chēng)為未登記私房。

1.2 評(píng)估背景

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展完善，現(xiàn)有已登記房產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、交易、征用等方面均已得到有效的統(tǒng)籌和管理。未登記私房在我國(guó)普遍存在，雖然國(guó)家曾三令五申禁止未登記私房的建設(shè)、交易、租賃等行為，但卻屢禁不止，反而有愈演愈烈的趨勢(shì)。未登記私房本身存在許多爭(zhēng)議，主要在于土地權(quán)屬、土地利用規(guī)劃、建筑質(zhì)量、價(jià)格爭(zhēng)議等方面，學(xué)術(shù)界從各個(gè)角度闡述了其產(chǎn)生的原因、發(fā)展的過(guò)程以及治理的對(duì)策等。

未登記私房在我國(guó)各大城市普遍存在，在深圳甚至占據(jù)全市建筑總量的一半。由于所處區(qū)域以及價(jià)格等因素的影響，未登記私房吸納了大量的外來(lái)人口，在建筑外觀、人口構(gòu)成等方面與城市現(xiàn)有合法社區(qū)存在明顯的差異。未登記私房的存在，在城市綜合治理、社會(huì)治安等方面為政府部門(mén)提出了綜合治理難題。

目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)對(duì)象絕大部分都為已登記房地產(chǎn)，而在未登記私房?jī)r(jià)格評(píng)估方面基本處于空白。國(guó)內(nèi)在未登記私房?jī)r(jià)格評(píng)估方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也僅僅體現(xiàn)在個(gè)案拆遷評(píng)估或個(gè)案查處評(píng)估兩個(gè)方面。在對(duì)未登記私房?jī)r(jià)格進(jìn)行個(gè)案拆遷評(píng)估時(shí)，是通過(guò)比較法或收益還原法評(píng)估出完全產(chǎn)權(quán)條件的市場(chǎng)價(jià)值，然后根據(jù)房屋的不同性質(zhì)，扣減相應(yīng)罰款和應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，以確定未登記私房?jī)r(jià)格；在對(duì)未登記私房進(jìn)行個(gè)案查處評(píng)估時(shí)，是通過(guò)測(cè)算建筑物工程造價(jià)來(lái)評(píng)估出未登記私房?jī)r(jià)格。相對(duì)來(lái)說(shuō)，上述這些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較為適用于規(guī)模較小的未登記私房?jī)r(jià)格評(píng)估工作，而對(duì)于大批量、大規(guī)模的未登記私房?jī)r(jià)格評(píng)估來(lái)說(shuō)，尚需引進(jìn)批量評(píng)估技術(shù)、整體評(píng)估技術(shù)等先進(jìn)估價(jià)模式。

2 估價(jià)體系構(gòu)建

2.1 評(píng)估對(duì)象界定

從橫向分類(lèi)來(lái)看，依據(jù)私房類(lèi)別的不同，可以將評(píng)估對(duì)象劃分為住宅、工業(yè)、商業(yè)、辦公、公共配套設(shè)施及其他六個(gè)類(lèi)別。從縱向區(qū)分來(lái)看，依據(jù)私房?jī)r(jià)格評(píng)估需求與精度的不同，可以將評(píng)估對(duì)象劃分為市級(jí)平均單價(jià)、區(qū)級(jí)平均單價(jià)、片區(qū)平均單價(jià)、樓棟平均單價(jià)、分戶(hù)單價(jià)五個(gè)層級(jí)。

在私房?jī)r(jià)格評(píng)估實(shí)踐中，可將上述兩種評(píng)估對(duì)象分類(lèi)結(jié)果進(jìn)行綜合交叉，形成層次分明、類(lèi)型明確的評(píng)估對(duì)象系列，進(jìn)而根據(jù)評(píng)估工作的具體需要和推進(jìn)步驟，有針對(duì)性選擇評(píng)估對(duì)象以形成滿(mǎn)足不同評(píng)估需求的評(píng)估成果。

2.2 評(píng)估特征分析

從總體上來(lái)看，深圳市未登記私房具有三大典型特征，其中：一是私房總體規(guī)模龐大；二是私房的基本信息不完整，需要調(diào)查完善；三是私房市場(chǎng)信息獲取較為困難。

上述特征決定了在選擇評(píng)估方法時(shí)，需在遵循房地產(chǎn)評(píng)估一般規(guī)律的基礎(chǔ)上，綜合權(quán)衡以下幾方面因素：

①在總體規(guī)模龐大方面，私房占全市建筑物的比重已近一半以上，因此傳統(tǒng)的個(gè)案評(píng)估方式已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足其評(píng)估需要，而批量評(píng)估技術(shù)手段則應(yīng)是未來(lái)選擇思路。

②私房的信息調(diào)查工作需常態(tài)化，摸清房產(chǎn)的基本情況以及私房的市場(chǎng)規(guī)模，為評(píng)估建立必要的數(shù)據(jù)支持

③私房評(píng)估以市場(chǎng)交易價(jià)格為參考，可以客觀反映房產(chǎn)的價(jià)值，考慮了市場(chǎng)交易主體對(duì)房屋價(jià)格的主觀影響因素，及政策波動(dòng)帶來(lái)的客觀影響因素，忽略產(chǎn)權(quán)以及地價(jià)等難以處理的因素。

2.3 評(píng)估原則

與合法登記房地產(chǎn)評(píng)估相比，未登記私房評(píng)估存在兩個(gè)顯著特征：一是在合法原則、最高最佳使用原則等方面，需做出假設(shè)以符合房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范相關(guān)要求；二是在預(yù)期收益原則或貢獻(xiàn)原則方面，視未登記私房性質(zhì)不同而擇優(yōu)選用。對(duì)于住宅類(lèi)、工業(yè)類(lèi)、商業(yè)類(lèi)、辦公類(lèi)未登記私房而言，由于其存在一定的客觀收益，且這種客觀收益已經(jīng)得到事實(shí)上的認(rèn)可，如這些未登記私房租賃要定期向相關(guān)管理部門(mén)繳納租賃管理費(fèi)或租賃稅等，因此預(yù)期收益原則成為評(píng)估的基本原則之一。對(duì)于公共配套設(shè)施類(lèi)和其他類(lèi)未登記私房而言，雖然其沒(méi)有明確的客觀收益，但是卻存在比較明確的建造成本，因此在不考慮土地價(jià)值的前提下，貢獻(xiàn)原則成為評(píng)估的基本原則之一。

2.4 方法選擇

宜選用基于批量評(píng)估模式的收益還原法來(lái)測(cè)算片區(qū)住宅類(lèi)、工業(yè)類(lèi)、商業(yè)類(lèi)、辦公類(lèi)未登記私房的平均單價(jià)，選用基于批量評(píng)估模式的成本法來(lái)測(cè)算片區(qū)公共配套設(shè)施類(lèi)和其他類(lèi)未登記私房的平均單價(jià)，實(shí)現(xiàn)對(duì)未登記私房?jī)r(jià)格評(píng)估的全覆蓋。

需要指出的是，目前住宅類(lèi)未登記私房根據(jù)市場(chǎng)行為不同，可分為用于出租的單棟私房（如統(tǒng)建樓、村民自建房）和用于售賣(mài)的多棟成套私房（如類(lèi)商品房小區(qū)），前者有持續(xù)利益獲取，可采用收益法進(jìn)行評(píng)估，后者在交易案例充足的情況下可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

基于成本法的評(píng)估，依據(jù)未登記私房的建安成本等建造費(fèi)用估算其價(jià)值，但未登記私房所在的建設(shè)用地通常是村集體的宅基地或侵占的非法用地，在地價(jià)成本方面測(cè)算不足，會(huì)出現(xiàn)評(píng)估價(jià)值偏低的情況?；谑找娣ǖ脑u(píng)估，在收益還原率等關(guān)鍵指標(biāo)度量方面可參考已登記房產(chǎn)的指標(biāo)，但與實(shí)際情況相比會(huì)有偏差。在交易案例充足的情況下，采用市場(chǎng)法，能較好的衡量未登記私房的價(jià)值。

私房評(píng)估的方法選擇思路具體如圖1所示，其中：

①為滿(mǎn)足總體規(guī)模龐大特征，總體評(píng)估模式應(yīng)為批量評(píng)估模式。

②為體現(xiàn)交易信息匱乏而租賃信息豐富特征，基礎(chǔ)評(píng)估方法應(yīng)選擇收益法，補(bǔ)充評(píng)估方法可選擇市場(chǎng)比較法。

③為體現(xiàn)交易、租金信息匱乏而成本資料豐富特征，基礎(chǔ)評(píng)估方法應(yīng)選擇成本法，補(bǔ)充評(píng)估方法可選擇收益法。

④為體現(xiàn)交易信息豐富特征，基礎(chǔ)評(píng)估方法應(yīng)選擇市場(chǎng)法，補(bǔ)充評(píng)估方法可選擇成本法。