房地產(chǎn)估價行業(yè)中不正當(dāng)競爭行為及對策分析

文/鄭曉俐、陳濤 萬向職業(yè)技術(shù)學(xué)院 浙江 杭州 310023

房地產(chǎn)估價行業(yè)中不正當(dāng)競爭行為及對策分析

文/鄭曉俐、陳濤 萬向職業(yè)技術(shù)學(xué)院 浙江 杭州 310023

為提高房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)范化程度，在分析房地產(chǎn)估價行業(yè)不正當(dāng)競爭行為表現(xiàn)、產(chǎn)生原因及危害的基礎(chǔ)上，從政府、估價機構(gòu)及估價人員三個角度出發(fā)提出降低不正當(dāng)競爭行為的對策。

房地產(chǎn)估價；不正當(dāng)競爭行為；對策

房地產(chǎn)估價行業(yè)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分，在維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險及促進(jìn)社會和諧等方面發(fā)揮著積極的作用。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)范化程度必須隨著房地產(chǎn)估價行業(yè)市場化程度的加深而提高，而杜絕不正當(dāng)競爭行為在房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)范化程度建設(shè)過程中顯得尤為重要。

一、不正當(dāng)競爭行為

1、不正當(dāng)競爭行為

《反不正當(dāng)競爭法》中規(guī)定，不正當(dāng)競爭行為指的是經(jīng)營者違反規(guī)定，損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益，擾亂社會經(jīng)濟秩序的行為。從特征上說，即經(jīng)營者為了達(dá)到競爭的目的，故意違背商業(yè)道德，損害其他經(jīng)營者的合法權(quán)益。具體表現(xiàn)主要有：采用假冒或偽造等混淆手段從事市場交易；商業(yè)賄賂；虛假宣傳；侵犯商業(yè)機密；低于成本價銷售商品；附條件交易；違反規(guī)定的有獎銷售；損害競爭對手信譽；招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭；強制交易；政府及其所屬部門濫用行政權(quán)力限制競爭等。

2、房地產(chǎn)估價行業(yè)不正當(dāng)競爭行為

（1）商業(yè)賄賂--以回扣、手續(xù)費等方式拉業(yè)務(wù)

目前很多房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)均由委托方指定估價機構(gòu)進(jìn)行估價，為取得業(yè)務(wù)估價機構(gòu)常以回扣、手續(xù)費等形式返點給相關(guān)人員。

（2）低于成本價銷售商品--為取得業(yè)務(wù)隨意調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)

國家計委和住建部對房地產(chǎn)估價收費標(biāo)準(zhǔn)有明確規(guī)定，但很多估價機構(gòu)為取得業(yè)務(wù)競相降價；抵押估價中不按照收費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的以估價對象評估價格差額定率累進(jìn)計費，采用定額計價，即多少錢一份的方式收取。

（3）附條件交易--迎合委托方意愿進(jìn)行估價

迎合委托方意愿進(jìn)行估價是很多估價機構(gòu)取得業(yè)務(wù)的條件；為取得抵押業(yè)務(wù)迎合銀行意愿低評抵押房產(chǎn)，損害被抵押人利益；為取得作價入股業(yè)務(wù)迎合委托人意愿高評入股房產(chǎn)，造成虛假出資，損害其他股東利益；為取得轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)迎合委托人意愿低評交易房產(chǎn)以降低交易稅費，損害國家利益。

（4）采用假冒或偽造等混淆手段從事市場交易--企業(yè)資質(zhì)與執(zhí)業(yè)水平不符合

房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)依法在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)估價活動，公司上市、企業(yè)清算等業(yè)務(wù)二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不能承接；公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押等業(yè)務(wù)三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不能承接。

二、產(chǎn)生原因

1、約束有限--法律法規(guī)建設(shè)趕不上行業(yè)發(fā)展速度

隨著行業(yè)的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)范圍的越加廣泛，針對性差、約束力低的法律法規(guī)體系弊端越來越明顯。

2、行為習(xí)慣--市場化程度趕不上市場發(fā)展速度

近些年房地產(chǎn)估價市場快速發(fā)展，業(yè)務(wù)從單純的交易管理擴大到城市建設(shè)、土地管理、司法、保險、稅務(wù)和投資咨詢等各個領(lǐng)域。

3、節(jié)約成本--從業(yè)者素質(zhì)趕不上行業(yè)發(fā)展需要

估價業(yè)務(wù)范圍的迅速擴大促使估價機構(gòu)用人需求增加，估價行業(yè)的火熱也促使估價師考試報名人數(shù)逐年增加，考試審核不嚴(yán)使得毫無估價背景的人也能參加考試，而考試的理論性使得學(xué)歷高學(xué)習(xí)能力強的人容易考取估價師證，真正從事估價一線工作的人員因為業(yè)務(wù)受限、實際與理論之間的差異等原因無法考出估價師證，導(dǎo)致考出證書的不一定從事估價工作，從事估價工作的難以考出證書。

三、危害

1、滋生腐敗，影響資產(chǎn)及金融安全

2、擾亂市場，降低社會地位

3、增加風(fēng)險，損害企業(yè)利益

四、應(yīng)對措施

1、政府角度

（1）規(guī)定辦法上升至法律法規(guī)層面

如前所述，目前我國房地產(chǎn)估價行業(yè)中的法律法規(guī)以技術(shù)規(guī)范為主，要防止不正當(dāng)競爭等違法行為必須提高法律約束力，加大懲罰力度，因而應(yīng)在立法角度出臺針對估價行業(yè)的法律法規(guī)，并明確實施細(xì)則，在違法行為認(rèn)定及處罰措施上條件清晰，操作性強。

（2）制定具體的估價收費標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)估價收費標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一以房地產(chǎn)估價對象評估值為基準(zhǔn)實行差額定率累進(jìn)計費，不區(qū)分估價對象所在城市、估價對象類型、價值類型。

（3）考試審核嚴(yán)格把關(guān)

房地產(chǎn)估價行業(yè)要有良好的社會地位，必須要提高房地產(chǎn)估價行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，而良好服務(wù)質(zhì)量必須要有扎實專業(yè)技術(shù)估價人員才能提供，這就要從從業(yè)人員這個源頭抓起，讓真正持證的估價師從事一線估價，杜絕房地產(chǎn)估價師掛靠現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2、估價機構(gòu)角度

（1）達(dá)成行業(yè)共識，形成監(jiān)督體系

估價機構(gòu)是不正當(dāng)競爭行為的主體，要降低不正當(dāng)競爭行為，最主要的是要獲得估價機構(gòu)的認(rèn)同，即發(fā)揮各地行業(yè)協(xié)會作用，在公平競爭、合理定價等問題上形成共識，共同遵守，嚴(yán)格自律，互相監(jiān)督，一旦發(fā)現(xiàn)有違反共識的，行業(yè)內(nèi)通報，并報上級主管部門，考慮做降級處理。

（2）建立信用檔案，實行清出制度

注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的信用體系還沒有完全建立。

（3）加強繼續(xù)教育，提高估價技術(shù)

只有估價服務(wù)專業(yè)而扎實，估價機構(gòu)才能掌握主動權(quán)，不被委托方牽著走。

3、估價人員角度

（1）提升職業(yè)道德，拒絕違法行為

估價機構(gòu)參與不正當(dāng)競爭多由估價師立場不堅定導(dǎo)致，因為最終的成果需要由估價師提供，為降低甚至杜絕不正當(dāng)競爭行為，應(yīng)從估價師入手，加強估價師職業(yè)道德教育。與此同時，健全估價報告評審制度，定期抽查估價報告，并將報告評審結(jié)果與估價師續(xù)期注冊相結(jié)合。主觀與客觀共同作用，讓估價師拒絕違法行為。

（2）提高服務(wù)質(zhì)量，提升專業(yè)形象

高質(zhì)量的估價報告是勇于參與公平競爭的先決條件，為了營造良好的估價行業(yè)競爭環(huán)境，應(yīng)從估價一線從業(yè)人員入手，提升從業(yè)人員素質(zhì)，提高估價服務(wù)質(zhì)量。良好的專業(yè)形象，也是獲得業(yè)務(wù)最好的名片，讓委托方認(rèn)同估價工作的物有所值，才能共同維護(hù)估價行業(yè)的良好競爭秩序。

[1]許琴，規(guī)范房地產(chǎn)估價市場，當(dāng)從加強行業(yè)長效管理做起[J］，房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（2）：37；

[2]曾景偉，淺析我國房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀及方法[J］，新教育時代，2014（36）：61、78；

[3]馮宗國，房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策[J］，城市建設(shè)理論研究（電子版），2013 （35）：80-85。

[4]全國人民代表大會常務(wù)委員會，中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法[Z］，1993-9-2。