離婚訴訟中房產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定及分割途徑

文◎宋建威　金　石

離婚訴訟中房產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定及分割途徑

文◎宋建威*西北政法大學(xué)法律碩士研究生［710122］金石**甘肅省人民檢察院法律政策研究室主任；全國檢察業(yè)務(wù)專家，吉林大學(xué)博士研究生［730010］

摘要：內(nèi)容司法實踐中，關(guān)于離婚房產(chǎn)如何分割的問題一直爭論不休，從現(xiàn)實情況看有三類常見的離婚房產(chǎn)分割類型，即按揭房分割問題、福利房分割問題和贈與房分割問題。對于按揭房應(yīng)將其婚后按揭部分作為共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。對于經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)考慮夫妻雙方有無約定、房屋取得的時間等因素綜合判斷。對于贈與房，應(yīng)區(qū)分婚前購買和婚后購買兩種情形具體認(rèn)定。

關(guān)鍵詞：離婚房產(chǎn)分割夫妻共同財產(chǎn)按揭房福利房

婚姻家庭是社會的基石，婚姻家庭的共有財產(chǎn)則是婚姻生活的重要基礎(chǔ)。而隨著我國離婚率的不斷升高，隨之而來的離婚房產(chǎn)分割問題也日漸突出。如何在夫妻離婚時正確分割房產(chǎn)，不僅關(guān)系到當(dāng)事人的利益，也是維護(hù)社會穩(wěn)定的重要因素之一。離婚案件中，涉及的問題主要有三個方面：孩子的撫養(yǎng)、財產(chǎn)的分割、過錯賠償。其中，財產(chǎn)中房產(chǎn)的分割因其復(fù)雜性和重要性最引人關(guān)注。房產(chǎn)按結(jié)婚時間可分為婚前房產(chǎn)和婚后房產(chǎn)，按房產(chǎn)的來源性質(zhì)可分為按揭房、福利房、贈與房等，為此筆者借助司法實踐中的幾個相關(guān)案例，將可能存在的情況逐一作簡要梳理，以供參考。

一、按揭房在離婚時的分割

隨著我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)房價不斷攀升，通過按揭方式購買房屋已經(jīng)成為我國社會中的普遍現(xiàn)象。在離婚案件中，由于按揭房屋是普通家庭中價值最高也是最為重要的財產(chǎn)之一，往往容易成為夫妻雙方爭議的焦點。

［案例一］周杰2007年元月經(jīng)人介紹認(rèn)識了在銀行工作的莊瑩，五月份，周杰購買了一套價值50萬的商品房，首付20萬，剩余房款全部為銀行貸款。產(chǎn)權(quán)證辦好后登記在周杰的名下。2008年年底，兩人辦理了結(jié)婚登記手續(xù)，婚后兩人以共同的工資一起償還貸款，2012年兩人感情破裂，協(xié)議離婚。兩人對其他財產(chǎn)的分割都無異議，但就房子的歸屬無法達(dá)成一致，2012年年底莊瑩向法院提起訴訟，要求法院解除其與周杰的夫妻關(guān)系，并與被告周杰平均分割房產(chǎn)。法院根據(jù)雙方提交的案件證據(jù)進(jìn)行審理后認(rèn)為，該房產(chǎn)是被告周杰婚前個人財產(chǎn)，判決房屋產(chǎn)權(quán)歸被告周杰所有；被告周杰向原告莊瑩支付按揭放款及利息8萬元；該房產(chǎn)婚后增值部分屬于被告周杰的婚前個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，不屬于夫妻共同財產(chǎn)，不予分割。

雖然學(xué)界目前對于按揭房產(chǎn)是否屬于共有財產(chǎn)進(jìn)行分割尚無定論，但在司法實踐中，通常的做法一般認(rèn)為按揭的房產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)，但一方婚前已付部分屬于其個人的財產(chǎn)，應(yīng)由夫妻另一方彌補之，［1］因此法院的普遍做法是將其婚后按揭部分作為共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

事實上，商品房按揭法律關(guān)系涉及三方當(dāng)事人和兩個合同關(guān)系，即按揭人，為房產(chǎn)買賣合同中的購買人；按揭權(quán)人，為購房人提供按揭貸款的銀行；第三人，即原房地產(chǎn)開發(fā)商，若銀行要求第三人再提供按揭貸款擔(dān)保，則第三人又為擔(dān)保人。兩個合同為購買人與開發(fā)商之間的《商品房買賣合同》（《房產(chǎn)預(yù)售合同》）及購買人與銀行之間的《房產(chǎn)按揭貸款合同》。［2］

關(guān)于一方婚前買房，婚后夫妻共同還款，離婚時房產(chǎn)如何分割，其實涉及三個方面的法律問題需要厘清：一是一方婚前購買按揭房，婚后夫妻共同還貸，該房產(chǎn)是婚前個人財產(chǎn)，還是婚后夫妻共有財產(chǎn)？二是夫妻關(guān)系存續(xù)期間，以共有財產(chǎn)償還的貸款，在離婚后如何處理？三是對房屋增值部分如何處理？現(xiàn)就借助案例一對

以上問題進(jìn)行歸納和梳理。

第一，周杰婚前購買按揭房，婚后夫妻共同還貸，該房產(chǎn)是周杰婚前個人財產(chǎn)，還是周杰、莊瑩婚后夫妻共同財產(chǎn)？該問題的核心在于原告莊瑩和被告周杰的婚前共同還貸行為是否使莊瑩成為該房產(chǎn)的所有人。答案是否定的。理由如下：一是根據(jù)《婚姻法司法解釋（一）》第19條的規(guī)定，婚姻法第18條規(guī)定夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)，但當(dāng)事人另有約定的除外。除非在當(dāng)事人周杰和莊瑩之間有“將該房產(chǎn)在婚后轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)的約定”，否則，該婚前按揭房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍保持不變，是被告周杰的婚前個人財產(chǎn)；二是婚后原告和被告的共同還貸行為，只能看作是被告周杰與銀行之間履行合同義務(wù)的行為，這種行為并不能影響到房屋所有權(quán)的歸屬。因此，法院判令房產(chǎn)歸被告周杰所有，在法律適用上是正確的。

第二，夫妻關(guān)系存續(xù)期間，以共有財產(chǎn)償還的貸款，在離婚后如何處理？通過上述分析，我們可以看到房屋的所有權(quán)屬于被告周杰，但在婚后原、被告以二人工資共同償還銀行貸款，此貸款應(yīng)視為婚前周杰的個人債務(wù)夫妻以共有財產(chǎn)償還一方個人債務(wù)，這實際上在夫妻之間形成了一個新的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，在離婚時負(fù)擔(dān)義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)履行償還債務(wù)的義務(wù)。故法院判決被告周杰向原告莊瑩支付按揭房款及其利息8萬元。

第三，對房屋增值部分如何處理的問題，《根據(jù)婚姻法司法解釋（二）》第11條第1項的規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益，屬于夫妻共同財產(chǎn)。但2011年7月最高人民法院出臺的《婚姻法司法解釋（三）》第5條又對這一問題重新作出規(guī)定，首次明確了夫妻一方個人財產(chǎn)婚后產(chǎn)生的孳息和自然增值不是夫妻共同財產(chǎn)。因此，根據(jù)“新法優(yōu)于舊法”的原則，對于本案中由被告周杰以婚前個人財產(chǎn)購買的房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的升值部分，不屬于夫妻共同財產(chǎn)，不再進(jìn)行分割。

二、福利房在離婚時的分割

福利房是我國住房制度改革以前的叫法，它是一種非市場化配置的住房，體現(xiàn)了一種社會保障性和福利性。根據(jù)我國的城鎮(zhèn)住房政策和目前城鎮(zhèn)住房制度改革的實施進(jìn)度，我國目前城鎮(zhèn)福利住房主要可以分為三大類，即由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資合作建房以及政策性限價商品住房，而經(jīng)濟(jì)適用房的分割在離婚糾紛中尤為常見。［3］

［案例二］孫永勝和王露莎婚后感情一直不和，經(jīng)協(xié)商后決定離婚，并就兒子的撫養(yǎng)權(quán)問題達(dá)成協(xié)議。但二人對婚后所購買的一套經(jīng)濟(jì)適用房的歸屬問題分歧巨大，2009年2月王露莎訴至法院，要求解除雙方婚姻關(guān)系，并分割房產(chǎn)。法院經(jīng)審理認(rèn)為，二人夫妻感情確已破裂，準(zhǔn)予離婚。針對房屋產(chǎn)權(quán)爭議的巨大分歧，法院在征得雙方當(dāng)事人的同意之后，決定采用競價的方式解決房屋的歸屬問題。經(jīng)過數(shù)輪競價，最終原告以稍高的價格得到該住房，同時原告向被告支付房屋價款35萬元。

在經(jīng)濟(jì)適用房分割時應(yīng)當(dāng)注意幾個問題：一是夫妻雙方之間就該經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)屬問題是否存在約定；二是經(jīng)濟(jì)適用房是否在婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得；三是如何認(rèn)定該經(jīng)濟(jì)適用房是夫妻共同財產(chǎn)還是一方個人財產(chǎn)；四是在認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)后如何分割。［4］

在判斷經(jīng)濟(jì)適用房是夫或妻的個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)時，首先看有無證據(jù)證明財產(chǎn)是夫或妻的個人財產(chǎn)，有證據(jù)證明是夫或妻的個人財產(chǎn)時，如有約定或是一方的婚前個人財產(chǎn)等，就認(rèn)定為是夫或妻的個人財產(chǎn)，否則，凡是婚姻關(guān)系存續(xù)期間通過任何一方獲得的財產(chǎn)，均為夫妻共同財產(chǎn)，若無約定時可以如下認(rèn)定：

1.凡婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買并取得經(jīng)濟(jì)適用房的為夫妻雙方共有財產(chǎn)。雖然經(jīng)濟(jì)適用房尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，但只要夫妻支付全部購房款的，房屋就屬于買受人夫妻所有，辦理產(chǎn)權(quán)證僅是時間問題。

2.一方婚前申請購買經(jīng)濟(jì)適用房，婚后雙方共同支付購房款的，為夫妻雙方共有財產(chǎn)?；榍耙环较碛匈彿抠Y格，但婚后夫妻如果不交納購房款，就無法取得房屋，支付房款是取得房屋的對價，因此，該房屋的取得無論是從財產(chǎn)的形成，還是取得的時間上，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

3.一方婚前申請購買并支付部分購房款，婚后夫妻交足購房款的，婚前所支付的購房款對應(yīng)的房屋價值應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方個人財產(chǎn)，就補交房款對應(yīng)的房屋價值應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。

4.一方婚前購買并已經(jīng)支付全部購房款的為個人財產(chǎn)。雖然房屋產(chǎn)權(quán)的登記時間很可能在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，但該種情形下，購房一方與政府之間的買賣合同已經(jīng)全部履行，購房者對所購房屋享有占有、使用、收益及出賣以外的處分權(quán)，故房屋應(yīng)當(dāng)歸買受人所有。房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅發(fā)生物權(quán)變動的效力，但不能因為房屋產(chǎn)權(quán)的登記發(fā)生在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間而改變所有權(quán)的性質(zhì)。［5］

三、贈與房在離婚時的分割

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前中國的房地產(chǎn)價格高歌猛進(jìn)，再加上年輕人事業(yè)剛剛起步，在談婚論嫁時，還沒有經(jīng)濟(jì)能力購置房屋，造成了現(xiàn)實中許多父母在子女婚前或婚后出資給子女買房的情況，一旦婚后感情破裂，就房屋分割問題出現(xiàn)了很大的爭議。這種由父母出資為子女購買的房屋稱為贈與房，分婚前購買和婚后購買兩種情形。

（一）婚前購房的情形

［案例三］周某的父母在周某結(jié)婚前出資20萬作為首付款，貸款購買了一套兩居室的房屋，產(chǎn)權(quán)人的名字為周某，余款40萬元辦理了銀行按揭手續(xù)。2007年12月14日，周某和女朋友鐘某登記結(jié)婚。40萬元的銀行貸款由夫妻二人婚后共同償還。2013年，雙方因性格不合，無法繼續(xù)共同生活，周某起訴到法院要求離婚，鐘某表示同意，但堅持房屋歸自己所有。法院審理認(rèn)為，該房屋是周某的父母在周某婚前出資購買的，房屋的產(chǎn)權(quán)登記人為周某，依法該房屋產(chǎn)權(quán)認(rèn)定為周某個人婚前財產(chǎn)。周某父母支付首付款的行為，應(yīng)視為對周某個人的贈與?；楹箅p方共同生活還貸部分屬于夫妻共同財產(chǎn)，依法應(yīng)予以分割。故判決周某、鐘某離婚，訴爭房屋歸周某所有，周某向鐘某支付房屋補償款15萬元，剩余銀行貸款由周某自行償還。

本案的爭議焦點有兩個：一是周某父母20萬元的出資性質(zhì)如何認(rèn)定；二是這個房子到底是夫妻共同財產(chǎn)還是周某的婚前個人財產(chǎn)。此案是典型的父母幫助子女婚前購房的法律糾紛。對于周某父母20萬元首付款的認(rèn)定，根據(jù)《婚姻法司法解釋（二）》第22條的規(guī)定，應(yīng)視為對兒子周某的贈與行為。對于第二個問題，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的取得和變動采取登記公示主義，房屋作為一種不動產(chǎn)，只有在產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人才是該房屋的所有權(quán)人。而且根據(jù)《婚姻法司法解釋（一）》第19條的規(guī)定，夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。

關(guān)于婚前購房的產(chǎn)權(quán)登記問題，通常有以下幾種登記方案，需具體分析（假設(shè)是男方父母婚前資助購房）：

1.產(chǎn)權(quán)登記在“準(zhǔn)夫妻”名下

這樣的房屋將被認(rèn)定為小夫妻兩人的共有財產(chǎn)。父母的出資將被認(rèn)定為贈與或是借款。但例外情況是，如果“準(zhǔn)夫妻”買房后并沒有進(jìn)行婚姻登記，而是分手，那么完全出資一方可以以贈與條件不成立為由，要求對方返還一半產(chǎn)權(quán)。

2.產(chǎn)權(quán)登記在男方父母或者男方父母與男方名下

這應(yīng)認(rèn)定為是男方父母或男方父母和男方的共有財產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為產(chǎn)權(quán)證登記的權(quán)利人的共有債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值也由男方和其父母享有或承擔(dān)。而男方的相應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額屬于婚前個人財產(chǎn)。但對婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的貸款本息，女方有權(quán)要求返還一半。

3.產(chǎn)權(quán)證登記在父母和準(zhǔn)夫妻名下

若采用這種方式，房屋應(yīng)認(rèn)定為是夫妻和父母的共有財產(chǎn)。結(jié)婚后，對于小夫妻雙方婚后共同還貸的部分，父母無權(quán)享有，應(yīng)予返還。

4.產(chǎn)權(quán)證只登記在男方一方名下

該房產(chǎn)屬于男方的個人婚前財產(chǎn)，離婚時不能參與分割。同樣對于婚后用共同財產(chǎn)還貸的部分女方可以要求償還一半。

（二）婚后購房的情形

［案例四］王斌和張麗2003年元旦登記結(jié)婚。2005年夫妻倆決定買房，但由于錢不夠，最后由王斌的父母出了20萬，買下了一套價值60萬元的兩居室房子，但房產(chǎn)證登記的權(quán)利人是王斌和張麗。其后幾年，由于妻子張麗迷上麻將，兩人為此爭吵不斷。2008年兩人協(xié)商離婚，但在房產(chǎn)分割上分歧較大。王斌認(rèn)為房款中有20萬是父母借給兩人的，因此在房產(chǎn)分割的時候應(yīng)予扣除。而張麗認(rèn)為，這錢是王斌的父母贈與兩人的。因意見不一致，2008年9月王斌起訴到法院要求解除兩人的婚姻關(guān)系，房子歸自己所有，愿意補償被告房款，但是必須扣除父

母的20萬元房款。法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告均同意離婚，據(jù)此可認(rèn)定原、被告之間的感情確已破裂，法院支持原告的解除婚姻關(guān)系的請求。在房產(chǎn)分割問題上，原告王斌主張曾向父母借款20萬元用于購買房屋，雖然原告王斌提供了借條，但是借條中沒有被告張麗的簽名，且鑒于原告王斌與其父母之間特殊的利害關(guān)系，僅憑一張三人簽字的借條，不能認(rèn)定借貸關(guān)系的存在。因此，法院對原告主張的這一事實不予確認(rèn)，此房屋為原、被告的夫妻共同財產(chǎn)，離婚時應(yīng)平均分割。最終法院判決，解除原、被告雙方的夫妻關(guān)系，房屋歸原告所有，原告補償被告房屋補償款為房屋價值的一半即30萬元。

本案的爭議焦點有兩個：一是房屋的產(chǎn)權(quán)如何確定；二是20萬元的出資性質(zhì)如何認(rèn)定。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的取得和變動采取登記公示主義。房屋作為一種不動產(chǎn)，只有在產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人才是該房屋的所有權(quán)人、如果僅有父母出資資助，而沒有產(chǎn)權(quán)登記，并不能證明父母是房屋的產(chǎn)權(quán)人之一。若按照《婚姻法司法解釋（二）》第22條的明確規(guī)定，當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置的房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。因此這20萬元只能認(rèn)定為原告父母贈與原、被告購房所用的，而不是借款。故在《婚姻法司法解釋（三）》還未出臺之前，當(dāng)時法院的判決是正確的。

但需要特別指出的是，該案如果放到《婚姻法司法解釋（三）》出臺后的今天來看，這20萬元就不能作為王斌父母對于兒子和兒媳兩人的贈與了，而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為王斌父母對兒子一方的贈與?！痘橐龇ㄋ痉ń忉專ㄈ返?條明確規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》第18條第3項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。如果離婚時一概將贈與行為默認(rèn)為是父母對夫妻二人的贈與勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實際上也侵害了出資購房的父母的利益。據(jù)此精神，被告張麗獲得的補償款不是30萬元，而是20萬元。

四、結(jié)語

離婚夫妻財產(chǎn)分割制度在調(diào)整婚姻家庭關(guān)系中舉足輕重，它不僅關(guān)系到婚姻家庭的穩(wěn)定，更關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定，而房產(chǎn)的分割因為其價值較大而顯得尤為重要，因此在離婚訴訟中，房產(chǎn)成為夫妻財產(chǎn)分割爭議的最大焦點。房屋權(quán)屬的準(zhǔn)確認(rèn)定在離婚訴訟房產(chǎn)分割中有重要的意義，不僅關(guān)系到公平原則的實現(xiàn)與否，而且關(guān)系到家庭的團(tuán)結(jié)穩(wěn)定。盡管目前《婚姻法司法解釋（三）》的出臺明確了婚前按揭房的權(quán)屬認(rèn)定，為此類按揭房的權(quán)屬認(rèn)定提供了法律依據(jù)，但其在具體操作方面缺乏可操作性，且變化多端的生活現(xiàn)實會給實務(wù)審判不斷帶來新情況和新問題。因此，運用已經(jīng)確定的法律規(guī)定來解決現(xiàn)實存在的諸類法律問題，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，做到公平公正地對待不同的案件，正確適用和合理解釋法律，切實解決好現(xiàn)實生活中的實際問題就顯得尤為迫切和重要。

注釋：

［1］陳振軍：《離婚案件中按揭房的房產(chǎn)分割及婦女權(quán)益保護(hù)》，載《社會與法》2013年第6期。

［2］楊帆：《離婚糾紛中按揭房屋的歸屬和分割》，華東政法大學(xué)2011年碩士論文。

［3］廖融：《夫妻共有財產(chǎn)中福利房的歸屬認(rèn)定》，載《法制與社會》2013年第2期。

［4］祁艷：《福利房是否屬于夫妻共有財產(chǎn)》，載《中國民族報》2005年3月22日。

［5］還有一點需要指出的是，在經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)后，一般情況下應(yīng)當(dāng)平均分割，但應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行平均分割，按照購買時的價格來分割顯然不合理，因為存在房價上漲的事實，況且當(dāng)時購買的價格包含著當(dāng)時賣方對夫妻雙方的優(yōu)惠。但是對經(jīng)濟(jì)適用房這種房屋的分割法律并沒有給出具體的分割方法，因此只能根據(jù)公平原則進(jìn)行分割和分配。就像案例中所采取的分割方式一樣，夫妻雙方可以采取競價拍賣的方式分割該房屋，由出價高的一方取得該房屋的所有權(quán)，給予對方相應(yīng)的補償。當(dāng)然，如果雙方不愿意以競價方式分割，也可以在市場價的基礎(chǔ)上，扣除營業(yè)稅、土地出讓金并考慮到日后交易的風(fēng)險等因素，大致確定該經(jīng)濟(jì)適用房的目前價格，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行平均分配。