烏魯木齊市公共租賃住房滿意度綜合評(píng)價(jià)

文/馬一鳴 盧夢(mèng)笛 韓 芳

（新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院 新疆·烏魯木齊）

烏魯木齊市公共租賃住房滿意度綜合評(píng)價(jià)

文/馬一鳴 盧夢(mèng)笛 韓 芳

（新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)管理學(xué)院 新疆·烏魯木齊）

隨著保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，公共租賃住房在保障中低收入家庭基本住房需求的同時(shí)，也暴露出嚴(yán)重的問(wèn)題。本文以公租房租戶為視角，構(gòu)建公共租賃住房的租戶生活滿意度評(píng)價(jià)體系。以烏魯木齊市為例，運(yùn)用層次分析法（AHP）和四分圖模型方法，對(duì)公共租賃住房的居民生活滿意度進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)。

公共租賃住房；AHP；四分圖模型；住房滿意度；烏魯木齊

為加快解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧、穩(wěn)定、健康發(fā)展，2011年國(guó)家決定大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程建設(shè)，提出“十二五”期間全國(guó)建設(shè)3，600萬(wàn)套保障性安居工程任務(wù)。自規(guī)劃實(shí)施以來(lái)，通過(guò)發(fā)揮中央和地方兩個(gè)積極性，全國(guó)保障性安居工程的建設(shè)速度明顯加快，基本建成的數(shù)量不斷增加，保障性住房覆蓋程度不斷提高，基本形成了覆蓋建設(shè)、分配、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)的保障性安居工程建設(shè)管理體系。建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大并不意味著保障性住房政策功能的實(shí)現(xiàn)。在完善資金配套辦法，分配管理機(jī)制的同時(shí)，如何能夠保證保障性住房切實(shí)滿足中低收入群體的住房需求，使住戶對(duì)居住情況感到滿意，才是實(shí)現(xiàn)保障性住房促進(jìn)社會(huì)包容與和諧功能的關(guān)鍵。

當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)于保障性住房滿意度的評(píng)價(jià)研究主要集中于哪些因素影響住戶的生活滿意度。例如，李培在北京市經(jīng)濟(jì)適用房住戶滿意度的研究中，引入了個(gè)人特征、住所特征、社區(qū)特征、通勤成本、政策執(zhí)行漏洞、社區(qū)同質(zhì)性與和諧度的六個(gè)變量。通過(guò)微觀調(diào)查和實(shí)證分析，指出配套設(shè)施不完善、地理位置偏僻、職住分離嚴(yán)重、物業(yè)管理較差以及小區(qū)內(nèi)出租問(wèn)題嚴(yán)重是導(dǎo)致住戶生活和居住滿意度下降的主要原因，但未深入探討如何提高住戶的滿意度。丁旭通過(guò)對(duì)杭州市兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房小區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居民最不滿意的三項(xiàng)指標(biāo)是距工作單位的距離、公共交通條件、距市中心距離，總結(jié)起來(lái)也就是對(duì)保障性住房的地理位置不滿，但是未建立系統(tǒng)的住房滿意度的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。呂維霞等人基于北京的便利調(diào)查數(shù)據(jù)指出，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房住戶在政府的公信力、滿意度和政府形象的評(píng)價(jià)上要高于商品房和一般性租房公眾，從而從整體上肯定了保障性住房政策的正確性和有效性，但對(duì)于保障性住房政策的具體評(píng)價(jià)指標(biāo)并未作出進(jìn)一步的細(xì)分和測(cè)量。

本文以公共租賃住房的租戶生活滿意度為研究對(duì)象，與以往研究的不同主要有兩點(diǎn)：一是將國(guó)家關(guān)于公共租賃住房的政策納入到評(píng)價(jià)體系中。在問(wèn)卷中體現(xiàn)了租戶是否對(duì)公租房的政策了解以及滿意程度，并且量化成兩個(gè)指標(biāo)反映；二是根據(jù)實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)，運(yùn)用層次分析法和四分位模型對(duì)滿意度和影響因素進(jìn)行深入具體的實(shí)證分析，對(duì)烏魯木齊市公共租賃住房政策的完善提供了更加充分的依據(jù)。

一、研究設(shè)計(jì)

（一）研究區(qū)域。第二次中央新疆工作座談會(huì)于2014年5月28日至29日召開，“社會(huì)穩(wěn)定和長(zhǎng)治久安”被確定為新疆工作的總目標(biāo)。大力開展保障性住房建設(shè)是解決困難群眾住房問(wèn)題、改善民生、凝聚民心、維護(hù)穩(wěn)定、促進(jìn)民族團(tuán)結(jié)的重要手段。新疆在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)化過(guò)程中，住房供求關(guān)系緊張局面將長(zhǎng)期存在。新疆的城鎮(zhèn)化率北疆達(dá)到50%以上，而南疆只有32%，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中將有大量農(nóng)民工涌入城市尋找就業(yè)機(jī)會(huì)，需要保障性住房的人會(huì)越來(lái)越多。

烏魯木齊市作為新疆的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是新疆最重要的移民城市。截至2013年底，烏魯木齊市已有常住人口346萬(wàn)人，比2012年增長(zhǎng)11萬(wàn)人，增加的人數(shù)相當(dāng)于目前博州精河縣全縣的常住人口，而增長(zhǎng)的人口中以外來(lái)遷入為主。烏魯木齊市住房保障工作肩負(fù)著300多萬(wàn)常住城鎮(zhèn)人口中住房困難群體的住房保障任務(wù)，住房保障工作對(duì)烏魯木齊市社會(huì)穩(wěn)定、長(zhǎng)治久安具有重要性和基礎(chǔ)性。

“十二五”以來(lái)，烏魯木齊市保障性住房建設(shè)步伐明顯加快，保障體系進(jìn)一步完善，保障覆蓋面擴(kuò)大，保障結(jié)構(gòu)優(yōu)化，更加突出保障基本特征。烏魯木齊市于2007年開始正式建設(shè)保障性住房，從2007年到2013年，烏魯木齊保障性住房共開工建設(shè)53，106套，基本建成27，688套，完成投資共651，977萬(wàn)元。建設(shè)規(guī)模逐年擴(kuò)大，開工數(shù)量逐年上漲。截至2013年，城鎮(zhèn)家庭保障性住房覆蓋率達(dá)到5.75%，比2010年的1.69%提高了4.06個(gè)百分點(diǎn)。

（二）數(shù)據(jù)來(lái)源。本文數(shù)據(jù)來(lái)源于2014年3月期間對(duì)烏魯木齊市4個(gè)公共租賃住房小區(qū)的問(wèn)卷調(diào)研。本次調(diào)研以問(wèn)卷調(diào)研和入戶訪談為主，室內(nèi)調(diào)查和室外調(diào)研結(jié)合，對(duì)西城康居苑、陽(yáng)光雅潤(rùn)苑六期、溫泉康居苑和米東康居苑的租戶進(jìn)行調(diào)查，并與小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行交流，采集相關(guān)信息以及數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)調(diào)研共分為兩步：第一，根據(jù)小區(qū)物業(yè)的指導(dǎo)，選取小區(qū)中的典型租戶，進(jìn)行入戶訪談?wù){(diào)查；第二，在小區(qū)物業(yè)的協(xié)助下，將調(diào)研問(wèn)卷平均分發(fā)到4個(gè)小區(qū)的租戶中，進(jìn)行大批量的問(wèn)卷調(diào)研。共發(fā)放600份調(diào)查問(wèn)卷，回收402份。其中男性受訪者有197位，女性受訪者有205位。10.47%的漢族，15.4%的哈薩克族，65.4%的維吾爾族，6.4%的其他民族。

在考慮指標(biāo)選取的全面性、循序漸進(jìn)性和重要性的基礎(chǔ)上，根據(jù)小區(qū)實(shí)地問(wèn)卷調(diào)研以及專家的反饋意見的結(jié)果，本文建立了公共租賃住房租戶生活滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，選擇5個(gè)指標(biāo)因子作為二級(jí)指標(biāo)，分別是地理位置、物業(yè)管理、房屋質(zhì)量、小區(qū)設(shè)施以及公租房政策。根據(jù)5個(gè)指標(biāo)因子的不同特征，參考相關(guān)文獻(xiàn)，確定出第三層的具體評(píng)價(jià)指標(biāo)，見表1。（表1）

（三）研究方法。本文主要采用的研究方法是AHP（層次分析法）和四分位圖模型。

表1 公共租賃住房租戶生活滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

表2 烏魯木齊市公共租賃住房租戶生活滿意度評(píng)價(jià)指數(shù)

表3 公共租賃住房租戶生活滿意度評(píng)價(jià)指數(shù)等級(jí)劃分

（1）運(yùn)用AHP（層次分析法）確定三級(jí)指標(biāo)因子的權(quán)重為Wi，二級(jí)指標(biāo)因子權(quán)重為Wj。

（2）根據(jù)問(wèn)卷調(diào)研數(shù)據(jù)，運(yùn)用SPSS軟件計(jì)算出滿意度評(píng)價(jià)模型中各項(xiàng)指標(biāo)因子的平均得分，簡(jiǎn)稱指標(biāo)因子值Ci。

（3）利用“最小—最大規(guī)范化”方法，將指標(biāo)因子值進(jìn)行線性轉(zhuǎn)換，映射到新的區(qū)間［0.001，1］，其公式為：

式中：Ci′表示標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)，Ci表示原始數(shù)據(jù)，maxCi和 minCi表示 Ci的最大值和最小值，maxCi′和 minCi′表示 Ci′的最大值和最小值，根據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)計(jì)算，minCi′＝0.001。

（4）計(jì)算出公共租賃住房租戶生活滿意度的評(píng)價(jià)指數(shù)=指標(biāo)因子值 Ci′×權(quán)重 Wi，見表 2。（表 2）

（5）運(yùn)用四分圖模型分析，具體分析影響滿意度的各個(gè)指標(biāo)，從而分類處理。

二、評(píng)價(jià)結(jié)果及分析

（一）滿意度評(píng)價(jià)指數(shù)等級(jí)劃分。對(duì)于滿意度測(cè)評(píng)指標(biāo)的量化問(wèn)題，本文把滿意度評(píng)價(jià)指數(shù)0.000～1.000劃分為五級(jí)，使之直觀反映滿意度。具體劃分指標(biāo)和含義見表3。（表3）

（二）總體滿意度結(jié)果分析。根據(jù)滿意度調(diào)查分析結(jié)果，烏魯木齊市公共租賃住房租戶生活的滿意度指數(shù)為0.774。結(jié)合滿意度評(píng)價(jià)指數(shù)等級(jí)劃分表，可知生活的滿意度屬于評(píng)價(jià)指數(shù)［0.601，0.800］，即等級(jí)4代表滿意的含義。此數(shù)據(jù)能夠反映出烏魯木齊市公共租賃住房的生活滿意程度較高，基本上能夠改善中低收入群體的住房質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)了國(guó)家住房保障政策的基本目標(biāo)。但是，從二級(jí)指標(biāo)的滿意度來(lái)看，烏魯木齊市的公共租賃住房有待于進(jìn)一步的改善和提高。地理位置、物業(yè)管理和小區(qū)設(shè)施三項(xiàng)指標(biāo)都位于較低的滿意度區(qū)間。因此，在新形勢(shì)下，保障性住房的建設(shè)不僅要有量的提高，同時(shí)也要求有質(zhì)的提高，圍繞周邊環(huán)境以及基礎(chǔ)的配套設(shè)施建設(shè)也勢(shì)在必行。

（三）四分圖模型分析。四分圖模型又稱重要因素推導(dǎo)模型，是一種偏向于定性研究的診斷模型。它列出所有績(jī)效指標(biāo)，每個(gè)績(jī)效指標(biāo)有重要度和滿意度兩個(gè)屬性，根據(jù)該績(jī)效指標(biāo)的重要程度及滿意程度打分，將影響滿意度的各個(gè)因素歸于四個(gè)象限內(nèi)，最后可根據(jù)歸類結(jié)果對(duì)這些因素分別處理。

在對(duì)公共租賃住房租戶生活滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的三級(jí)指標(biāo)進(jìn)行整理后，依據(jù)指標(biāo)的因子值和權(quán)重做出兩條相互垂直的參考線，交點(diǎn)為指標(biāo)因子值和權(quán)重均值（0.711，0.333），將整個(gè)坐標(biāo)系分為四個(gè)象限。橫軸代表各項(xiàng)指標(biāo)的因子均值（即滿意度），縱軸代表各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重（即重要性）。其中，C1～C15代表評(píng)價(jià)體系中的三級(jí)指標(biāo)見圖1。

（圖 1）

圖1 公共租賃住房租戶生活滿意度四分象限圖

第一象限：優(yōu)勢(shì)區(qū)（A）。評(píng)價(jià)指標(biāo)表現(xiàn)為滿意度和重要度均高的區(qū)域。15個(gè)指標(biāo)中有3個(gè)指標(biāo)在該區(qū)域，分別是治安情況（C7）、住房條件（C9）和房租承受能力（C15）。這些因素應(yīng)該繼續(xù)保持并發(fā)揚(yáng)。

第二象限：修補(bǔ)區(qū)（B）。評(píng)價(jià)指標(biāo)表現(xiàn)出滿意度低而重要度高的區(qū)域。處在此區(qū)域的指標(biāo)是目前公共租賃住房必須密切關(guān)注并且馬上改進(jìn)。落在這個(gè)區(qū)域的指標(biāo)有購(gòu)物方便度（C2）和供電供水（C12），這兩個(gè)指標(biāo)是租戶日常生活必須滿足的，評(píng)價(jià)度較低，需重點(diǎn)修補(bǔ)。

第三象限：機(jī)會(huì)區(qū)（C）。評(píng)價(jià)指標(biāo)表現(xiàn)出重要度低而滿意度也低的區(qū)域。這些并不是最急需解決的問(wèn)題。落在這個(gè)區(qū)域的指標(biāo)有公交車方便度（C1）、上學(xué)方便度（C3）和配套設(shè)施（C13），由于租戶不太重視這些因素，在資源緊張的情況下可以忽略這些因素，但是在這里往往可以挖掘出提升滿意度的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

第四象限：維持區(qū)（D）。評(píng)價(jià)指標(biāo)表現(xiàn)出低重要度和高滿意度區(qū)域。落在此區(qū)指標(biāo)有衛(wèi)生打掃（C4）、垃圾清理（C5）、設(shè)施維護(hù)（C6）、采光條件（C8）、小區(qū)綠化（C10）、供暖設(shè)施（C11）和認(rèn)同程度（C14），這些指標(biāo)滿意度評(píng)價(jià)較高，但對(duì)租戶不是最重要的，屬于次要優(yōu)勢(shì)，對(duì)績(jī)效提高的實(shí)際意義不大，如果考慮資源的有效分配應(yīng)先從該部分做起。

三、結(jié)論與討論

典型小區(qū)的應(yīng)用測(cè)評(píng)結(jié)果，表明基于AHP的公共租賃住房生活滿意度綜合評(píng)價(jià)體系是測(cè)量中低收入家庭保障性住房的滿意程度的有效方法之一。本文以烏魯木齊市的公共租賃住房項(xiàng)目調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，使用生活滿意度的綜合評(píng)價(jià)體系，對(duì)烏魯木齊市的公共租賃住房的租戶生活滿意度進(jìn)行評(píng)價(jià)。

（一）從一級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，烏魯木齊市公共租賃住房租戶的生活滿意程度較高，烏魯木齊的保障性住房政策能夠改善中低收入群體的住房質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)了國(guó)家住房保障政策的基本目標(biāo)。

（二）從二級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果來(lái)看，物業(yè)管理、房屋質(zhì)量和廉租房政策的滿意度較高，這與政府對(duì)保障性住房建設(shè)質(zhì)量的嚴(yán)格監(jiān)管是分不開的。而地理位置和小區(qū)設(shè)施的滿意度一般，這是因?yàn)樯唐贩渴袌?chǎng)和保障性住房發(fā)展有一定的沖突性，地方政府出于土地出讓金收取角度，導(dǎo)致保障性住房選址較偏遠(yuǎn)，公共基礎(chǔ)設(shè)施尚不完善。因此在新形勢(shì)下，保障性住房的建設(shè)不僅要有量的提高，同時(shí)也要求有質(zhì)的提高，圍繞周邊環(huán)境以及基礎(chǔ)的配套設(shè)施建設(shè)也勢(shì)在必行。

（三）運(yùn)用四分圖模型，對(duì)三級(jí)指標(biāo)進(jìn)行分類的結(jié)果來(lái)看，保障性住房需要重點(diǎn)關(guān)注租戶的購(gòu)物方便程度和供電供水情況，對(duì)于這兩個(gè)因素，應(yīng)該找出問(wèn)題癥結(jié)，重點(diǎn)解決。

鑒于我國(guó)大規(guī)模修建保障性住房的現(xiàn)狀，有必要形成一套完整的評(píng)估體系來(lái)測(cè)量住戶的滿意度，進(jìn)而不斷調(diào)整完善保障房的建設(shè)方式和政策重點(diǎn)。本文的研究結(jié)論是基于烏魯木齊市保障房建設(shè)的基礎(chǔ)上做出的，這些實(shí)證研究數(shù)據(jù)和結(jié)論雖然有一定的局限性，但是這些數(shù)據(jù)和結(jié)論有助于發(fā)現(xiàn)保障性住房建設(shè)以及租住過(guò)程中存在的問(wèn)題，同時(shí)也為政府完善社會(huì)保障制度特別是保障房制度提供理論依據(jù)，也為政府不斷改進(jìn)與保障房相關(guān)的公共服務(wù)質(zhì)量提供參考。

［1］吳瑩，陳俊華.保障性住房的住戶滿意度和影響因素分析：基于香港公屋的調(diào)查［J］.經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制比較，2013.4.

［2］李金華，李放.廉租房實(shí)物配租者的滿意度及其影響因素——基于南京市的調(diào)查［J］.南方農(nóng)村，2010.4.

［3］李培.經(jīng)濟(jì)適用房住戶滿意度及其影響因素分析——基于北京市1184位住戶的調(diào)查［J］.南方經(jīng)濟(jì)，2010.4.

F293.3

A

收錄日期：2014年12月26日

10.13665/j.cnki.hzjjykj.2015.06.101