不動產(chǎn)登記條例想像空間極大

葉檀

2014年12月22日，《不動產(chǎn)登記條例》公布，自2015年3月1日起施行。作為基礎(chǔ)信息系統(tǒng)，不動產(chǎn)登記條例的想像空間極大。

此前民間最大的期盼“以人查房”并不存在。根據(jù)第26條，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)對不動產(chǎn)登記信息保密，涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。信息各部門可以共享，卻不公開，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，但是普通民眾沒事上網(wǎng)“以人查房”“以人查地”恐怕是泡影。

不動產(chǎn)登記還有更廣闊的想像空間。

首先，為土地制度改革提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

如果土地制度需要改革，不動產(chǎn)登記提供了第一手的資料。集體土地所有權(quán)、房屋建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)、森林林木所有權(quán)、耕地林地草地等土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、海域使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利，都屬于此次不動產(chǎn)登記范圍。可見此次不動產(chǎn)登記從農(nóng)村到城市一網(wǎng)打盡，沒有漏網(wǎng)之魚。

2014年，某塊地、某間房屬于哪個地方、哪個個人，某人的林地在北緯多少度東經(jīng)多少度，查詢不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)可以得出法律意義上的結(jié)論，比以前大致劃拉一下，要清晰得多，在此基礎(chǔ)上，林權(quán)等交易才是清晰可行的。

其次，未來不動產(chǎn)交易有章可循，農(nóng)村目前根據(jù)人口不斷進(jìn)行土地分割的情況有可能終結(jié)。

為了盤活農(nóng)村資產(chǎn)，一些地區(qū)進(jìn)行林地、承包地抵押，或者進(jìn)行市場轉(zhuǎn)讓，爭議較多。如何進(jìn)行準(zhǔn)確的定價？一些承包地過二三十年再分一次，或者農(nóng)場主承包了土地之后，由于地價升值，農(nóng)民要求收回，地方政府需要征地，進(jìn)入農(nóng)村的大筆資金在沒有具體不動產(chǎn)權(quán)證、沒有法律保障的情況下很容易打水漂。不動產(chǎn)登記開啟了未來的不動產(chǎn)交易之門，不動產(chǎn)登記需要登記上不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況，因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請，進(jìn)行登記，那些經(jīng)過登記的農(nóng)場主、土地獲得者也就有了一定的保障。

不動產(chǎn)具有唯一編碼，不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用于該條例。村東頭一塊土地，以前是誰的，現(xiàn)在抵押給誰了，鄰居張三提出了異議，法院是否進(jìn)行了查封，都在數(shù)據(jù)系統(tǒng)中，這塊地法律上歸誰所有、經(jīng)營權(quán)歸誰一目了然。

未來土地爭議將隨著農(nóng)業(yè)人口的消失而減少，2014年7月31日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，明確提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度。取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分和由此衍生的藍(lán)印戶口等戶口類型，統(tǒng)一登記為居民戶口，體現(xiàn)戶籍制度的人口登記管理功能。建立與統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度相適應(yīng)的教育、衛(wèi)生計生、就業(yè)、社保、住房、土地及人口統(tǒng)計制度。戶籍意義上的農(nóng)民身份不存在了，還有什么承包地、宅基地嗎？

大眾最感興趣的是推出不動產(chǎn)登記條例，是否意味著房產(chǎn)稅即將推出？不動產(chǎn)登記是基礎(chǔ)工程，有了不動產(chǎn)登記才能推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。有可能不一定有必要，更不一定意味著現(xiàn)在推出。

未來可能會推出，什么時候推出取決于中國地方政府去債務(wù)杠桿是否順利，取決于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型是否順利。推出房產(chǎn)稅是中國稅收整體改革的組成部分，未來是改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)總體稅收制度，還是與消費(fèi)稅、城鎮(zhèn)化等同步推進(jìn)，使地方政府通過合理的稅收解決地方財政收入，擺脫土地財政依賴癥。

不動產(chǎn)登記是個信號，意味著很多種改革可能，方向已經(jīng)明確，時間并不確定。