是可實(shí)現(xiàn)的藍(lán)圖？還是難實(shí)現(xiàn)的夢？

很多行業(yè)人士認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢突顯。譬如從保障性住房層面上講，保障性住房建設(shè)規(guī)模大、工期緊、售價低、利潤空間小、成本壓力大，一般的企業(yè)做保障房很難盈利甚至虧本。住宅產(chǎn)業(yè)化在保障房建設(shè)中發(fā)揮了產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢，讓開發(fā)、施工、建材、設(shè)計全部無縫連接形成一條產(chǎn)業(yè)鏈，提高了效率，降低了成本，保證了質(zhì)量。實(shí)踐證明，住宅產(chǎn)業(yè)化模式相比傳統(tǒng)施工模式在確保質(zhì)量、節(jié)約資源、減少工期等多個方面，成效是非常明顯的。目前的住宅建設(shè)中，每平方米住宅將造成相當(dāng)于20公斤標(biāo)準(zhǔn)煤的能源、0.05立方米水、0.05立方米木材、3%混凝土和3%鋼材的損耗。采用產(chǎn)業(yè)化模式建造后，能使建筑垃圾減少約83%，材料損耗減少約60%，可回收材料增加約66%。在減少工期方面效果則更明顯，例如一個10萬平方米的小區(qū)，用傳統(tǒng)方法建完需要594天，而用住宅產(chǎn)業(yè)化的施工工藝僅需290天。

住宅產(chǎn)業(yè)化還能夠減少施工對環(huán)境造成的污染。現(xiàn)場裝配施工相較傳統(tǒng)的施工方式，減少了建筑垃圾的產(chǎn)生、建筑噪聲的干擾、有害氣體及粉塵的排放。實(shí)行裝配施工，既減少了空氣中的揚(yáng)塵，又可以讓老百姓更早地住上安居房。

住宅產(chǎn)業(yè)化果真如此美？恐怕未必這么簡單。

首先便是行業(yè)專門技術(shù)人才（包括技術(shù)工人）的短缺。據(jù)中國混凝土與水泥制品協(xié)會預(yù)制構(gòu)件分會理事長蔣勤儉介紹，對新工藝不熟悉，專門產(chǎn)業(yè)工人缺少等問題一直困擾著住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。日本上世紀(jì)60年代已經(jīng)開始推廣建筑“部件化”，經(jīng)過40多年的發(fā)展，他們的建筑工人已經(jīng)由單純出賣勞動力的熟練工變成了具有專門技能的技術(shù)工人，每個建筑商手下都有大量的熟練技術(shù)工人。這些建筑工人入行前，必須經(jīng)過兩年系統(tǒng)的培訓(xùn)與實(shí)踐才有資格進(jìn)入工地。發(fā)達(dá)國家在采用工廠化生產(chǎn)方式后，施工失誤率可降低到0.01%，外墻滲漏率水平為0.01%，精度偏差以毫米算小于0.1%。而國內(nèi)的建筑業(yè)工人入行門檻低，技術(shù)要求不高，無法達(dá)到產(chǎn)業(yè)化住宅生產(chǎn)的要求。

其次，是推進(jìn)工業(yè)化的建造方式，與現(xiàn)有的評價體系是矛盾的。目前在住宅建設(shè)中普遍采用的是最低價招標(biāo)，建筑施工模式已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對成本的最優(yōu)控制，而住宅產(chǎn)業(yè)化則需要大量前期的建設(shè)投入，在競價中并不存在優(yōu)勢。蔣勤儉認(rèn)為，目前我國的勞動力成本在逐漸提高，在房建行業(yè)中也是如此。在一線城市如北京、上海、廣州等地房建行業(yè)的用工成本越來越高，一方面說明工人的收入水平得到改善，另一方面也要求工人更新知識，具備進(jìn)行建造產(chǎn)業(yè)化住宅的技能。他預(yù)計在未來5到10年內(nèi)一線城市將會普遍實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化。

第三，對企業(yè)來說，最重要的一點(diǎn)，成本不降反升。住宅建造的工業(yè)化最大的優(yōu)勢之一是降低成本，但據(jù)筆者了解到，在國內(nèi)推行建造工業(yè)化項(xiàng)目的房企成本卻不降反升。據(jù)遠(yuǎn)大住工相關(guān)人士稱，正常來說，像日本這種住宅產(chǎn)業(yè)體系完善的國家，預(yù)制率越高，平均成本越低?？墒悄壳霸谖覈鴩鴥?nèi)，按現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)鏈情況，預(yù)制率越高，成本則越高。據(jù)悉，萬科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目B3、B4號樓采取了住宅的工業(yè)化方式運(yùn)作。不過，這兩棟實(shí)際上較其他樓座成本反而高出400～500元/平方米。推行住宅的工業(yè)化建造方式原本是為了壓縮成本，而目前國內(nèi)此類項(xiàng)目的成本卻不降反升。

遠(yuǎn)大住工人士也坦言，相對于工業(yè)化建造所用的設(shè)備和建筑材料而言，國內(nèi)人工成本更為便宜，而工業(yè)化恰好對設(shè)備材料要求較高。他舉例稱，例如PC（預(yù)制混凝土）外墻模具是可以反復(fù)使用，但如果生產(chǎn)規(guī)模不大，所生產(chǎn)的PC外墻均攤下來的成本就會很高。如果建筑構(gòu)件難以形成規(guī)?；a(chǎn)，加上額外的研發(fā)費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用，項(xiàng)目總體成本并不低。時任萬科執(zhí)行副總裁王文金此前也曾公開表示，住宅建造的工業(yè)化在國內(nèi)尚屬于發(fā)展培育階段，其材料采購成本、所需技術(shù)人員的人工成本還相對較高，在目前較小的規(guī)模下住宅建造總體成本高于傳統(tǒng)施工方式。據(jù)統(tǒng)計，日本建筑人工費(fèi)基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例則為30%～40%，而國內(nèi)僅占16%～17%。“住宅工業(yè)屬于制造業(yè)范疇，目前國內(nèi)還沒有哪一家房地產(chǎn)公司擁有真正的建筑構(gòu)件生產(chǎn)線?！边h(yuǎn)大住工的人士稱。萬科在過去的住宅建造工業(yè)化項(xiàng)目中，都是與各地的構(gòu)件廠合作，采購部件造房。

北京市建筑設(shè)計研究院第十設(shè)計所副所長樊則森也坦言，包括萬科在內(nèi)涉足住宅建造工業(yè)化的公司PC構(gòu)件目前很難同時滿足規(guī)范、成本適當(dāng)、節(jié)能、防止?jié)B漏、預(yù)制率高和施工簡易6個方面的要求。大部分工業(yè)化建造的住宅僅僅將外墻、陽臺板、樓板等進(jìn)行預(yù)制，主要受力結(jié)構(gòu)仍采取現(xiàn)澆方式，預(yù)制率普遍在15%～30%之間。

事實(shí)上，國內(nèi)目前多數(shù)涉及住宅工業(yè)化的項(xiàng)目，與過去開發(fā)的樓盤，在施工程序上并無太大差異。只是所謂的“住宅工業(yè)化”樓盤或項(xiàng)目中的某些建筑構(gòu)件，是采用OEM（俗稱貼牌生產(chǎn)）的方式從廠商處采購。在這個過程中，建筑構(gòu)件的采購價格被無形推高。

管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同住宅工業(yè)化是未來建筑產(chǎn)業(yè)趨勢，但我們聯(lián)系的多家一線房企對住宅工業(yè)化均處于觀望中，稱短期不會采取工業(yè)化方式建設(shè)項(xiàng)目。而其中最重要的理由是住宅工業(yè)化屬制造業(yè)范疇，在構(gòu)件沒有規(guī)?；a(chǎn)、工業(yè)化住宅建設(shè)沒有大規(guī)模推開之前，其成本將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)有的建筑模式。

北京中聯(lián)環(huán)建文建筑設(shè)計有限公司副總經(jīng)理、保障性及住宅產(chǎn)業(yè)化研究中心主任宋兵更是深刻地指出，目前我國建筑工業(yè)化的發(fā)展仍然處于一個較低水平，主要表現(xiàn)在三個方面：其一，科研沒有形成體系，且深度不足?？蒲羞^于專注在結(jié)構(gòu)的裝配體系，片面強(qiáng)調(diào)PC板的裝配率。然而對于一個建筑來說，只有完成了機(jī)電設(shè)備安裝和室內(nèi)裝修后才是一個完整的建筑產(chǎn)品，我們稱這樣的建筑產(chǎn)品叫成品建筑。以住宅為例，在發(fā)達(dá)國家是沒有毛坯房的概念的，所有的住宅都是拎包入住的。因此應(yīng)該把機(jī)電安裝和室內(nèi)裝修的工業(yè)化與結(jié)構(gòu)的工業(yè)化共同研究，最終才能形成一個完整的體系。其二，從業(yè)人員對工業(yè)化的理解不夠。從項(xiàng)目管理人員、設(shè)計師、監(jiān)理工程師，直至施工生產(chǎn)人員，缺乏對工業(yè)化的基本概念，缺乏工業(yè)化的基本思維訓(xùn)練。大家對裝配、精度、公差等不理解，對工業(yè)化的理解仍然停留在“齊不齊一把泥”的階段。其三，沒有形成全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展模式，即每個專業(yè)領(lǐng)域都有相當(dāng)出色的企業(yè)和產(chǎn)品，但缺乏一個平臺去將其整合成一個大體系。