剛性需求與住房空置率

郭文婧

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心日前發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，我國(guó)家庭的住房擁有率已達(dá)到90.8%，2013年城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為22.4%，空置住房約4898萬(wàn)套，2014年第一季度城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求進(jìn)一步下降至22.2%。

目前樓市膠著，以住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊為代表的一派認(rèn)為“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)指標(biāo)都在增長(zhǎng)，只是增速在下降，并不等同于負(fù)增長(zhǎng)，屬于正常的市場(chǎng)調(diào)節(jié)”；以萬(wàn)科老總王石為代表的則比較悲觀，認(rèn)為“樓市進(jìn)入了下半場(chǎng)”。中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的空置率無(wú)疑也是一枚震撼彈，因?yàn)橐罁?jù)西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，空置率超過(guò)10%，就被認(rèn)為存在嚴(yán)重泡沫?，F(xiàn)在，我國(guó)的空置率達(dá)到了22.4%，比“國(guó)際警戒線”高出了一倍多，豈不意味著房地產(chǎn)已病入膏肓，惟有“崩盤(pán)”一條路了？

而實(shí)際情況并非如此，10%的“國(guó)際警戒線”于我國(guó)之前已經(jīng)失效，再以此為依據(jù)做預(yù)測(cè)，結(jié)論豈不是荒謬。同樣是數(shù)據(jù)說(shuō)話，美國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)按揭負(fù)債達(dá)到了居民總資產(chǎn)的70%左右，而我國(guó)目前居民資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比還只有47.9%，其中按揭負(fù)債僅占居民總資產(chǎn)的10%。以此為依據(jù)，“樓市崩潰”的可能性目前幾乎不存在。正因?yàn)槿绱耍袊?guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的報(bào)告也說(shuō)：“雖然房?jī)r(jià)下跌對(duì)空置住房沖擊不小，但從整體來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)不大?！?/p>

住房空置率，作為判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的一個(gè)重要指標(biāo)，直接關(guān)系著政府決策，可謂意義重大。然而，為何住房空置率這一指標(biāo)在我國(guó)的參考意義并不大呢？住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊說(shuō)的很直白，一方面，空置率沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義，現(xiàn)在很多媒體、專(zhuān)業(yè)人士講的空置率和國(guó)際上講的空置率是不同概念；另一方面，我國(guó)現(xiàn)在這方面是沒(méi)有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念。一個(gè)概念都不清楚的指標(biāo)，怎有參考價(jià)值？

我們常說(shuō)，住房是剛性需求。然而，住房除了作為生活必需品之外，還可以作為投資品。于是，我們就沒(méi)有注意“剛性需要”和“剛性需求”兩個(gè)概念的區(qū)分，我國(guó)城市化的進(jìn)程決定了住房在我國(guó)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，無(wú)論是出于自住，還是投資投機(jī)，“剛性需要”都會(huì)非常旺盛。然而，只有居民的收入能夠負(fù)擔(dān)得起房?jī)r(jià)，“剛性需要”才可能轉(zhuǎn)化為“剛性需求”。而這，正是西方國(guó)家統(tǒng)計(jì)“住房空置率”的基礎(chǔ)，也是調(diào)控房屋持有成本的依據(jù)之一。

聯(lián)合國(guó)已經(jīng)對(duì)住房單位、空置房和空置率進(jìn)行了定義，大多數(shù)國(guó)家只是結(jié)合國(guó)情略作更改。以美國(guó)為例，對(duì)住房空置率的統(tǒng)計(jì)，除了強(qiáng)調(diào)無(wú)人居住之外，更強(qiáng)調(diào)已經(jīng)建好并已經(jīng)售出，因?yàn)檫@樣更有利于對(duì)“剛性需要”的判斷。而我國(guó)住房空置率的統(tǒng)計(jì)，官方是以已建成一年以上仍未售出占近3年來(lái)竣工總量的比例。表面上看，這種統(tǒng)計(jì)有利于評(píng)價(jià)“剛性需求”，然而，房屋未售出的原因，除了“剛性需求”之外，還有很多其他因素，比如開(kāi)發(fā)商自持、現(xiàn)房銷(xiāo)售，或者建的房屋根本就不適合居住等。

市場(chǎng)規(guī)律說(shuō)“供求關(guān)系決定商品價(jià)格”，我們往往異化為“剛性需求”決定商品價(jià)格。實(shí)際上，就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，更多的是“剛性需要”決定著房?jī)r(jià)走勢(shì)。更糟糕的是，由于我國(guó)的貧富差距較大，即使是官方公布的2013年全國(guó)居民收入基尼系數(shù)也達(dá)到了0.473，民間統(tǒng)計(jì)或估計(jì)的更高，使得測(cè)算“剛性需要”向“剛性需求”的轉(zhuǎn)化率非常困難。加上我國(guó)計(jì)劃生育導(dǎo)致的兩個(gè)甚至三個(gè)家庭支撐一套房的“剛性需要”，更使得“剛性需求”失真。正因?yàn)槿绱?，我?guó)住房空置率統(tǒng)計(jì)，就更加失去了意義。

基于科學(xué)的調(diào)查方法之上，有分門(mén)別類(lèi)的、跟蹤的長(zhǎng)期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，才能弄清我國(guó)“剛性需要”與“剛性需求”之間的關(guān)系，才能給我國(guó)的“住房空置率”下一個(gè)科學(xué)定義，才有參考價(jià)值。目前，就連官方“研究建立空置住房調(diào)查辦法”、“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計(jì)方法”的承諾，都還沒(méi)有下文，民間的抽樣又有多大的說(shuō)服力呢？更別說(shuō)基于用電量、黑燈率的奇葩統(tǒng)計(jì)了。也就是說(shuō)，空置率本身是個(gè)真命題，但至少在我國(guó)目前還完全是個(gè)假命題。endprint