政策：調(diào)控以穩(wěn)為主，政策分化

2013年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房價(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

中央新思路：堅(jiān)持調(diào)控整體平穩(wěn)，推進(jìn)全面深化改革

年初國五條加碼調(diào)控，堅(jiān)持從緊遏制房價(jià)快速上漲

“國五條”為全年調(diào)控定調(diào)，力保房價(jià)平穩(wěn)。2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細(xì)則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知》【國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)】），表明中央政府高度重視堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心，“國五條”細(xì)則的推出旨在為房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線及重點(diǎn)二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。兩會(huì)前后中央及部委密集表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控不放松，彰顯調(diào)控決心。2010年《政府工作報(bào)告》中表態(tài)“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭”，2011-2012年分別為“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”和“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”后，2013年更是提出“加強(qiáng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。兩會(huì)期間，住建部多次表態(tài)一定嚴(yán)格執(zhí)行“國五條”；前國土資源部部長徐紹史表示今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會(huì)低于前5年平均數(shù)；央行行長周小川答記者問時(shí)表示可以通過結(jié)構(gòu)性的信貸政策實(shí)現(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)。

年末三中全會(huì)定調(diào)全面深化改革，更加注重長效機(jī)制建設(shè)

三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)全面深化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全。11月12日，十八屆三中全會(huì)勝利閉幕。會(huì)議審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強(qiáng)調(diào)進(jìn)行全面深化改革，放眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期健康發(fā)展，從頂層設(shè)計(jì)上為房地產(chǎn)長效機(jī)制建立建全指明方向。未來政府將更多的集中在房地產(chǎn)民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，而由市場(chǎng)來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其他結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來更加市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，市場(chǎng)供需關(guān)系將更趨良性，保障行業(yè)的長期健康發(fā)展。

地方新局面：市場(chǎng)分化推動(dòng)政策調(diào)整，地方調(diào)控導(dǎo)向分化

各地落實(shí)“國五條”力度不一，北京最為嚴(yán)厲

年初“國五條”出臺(tái)后，北京、廣州等熱點(diǎn)城市隨之出臺(tái)地方細(xì)則，而大多數(shù)城市僅公布了本年度的房價(jià)控制目標(biāo)。在公布細(xì)則的城市中，對(duì)國五條各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細(xì)則中嚴(yán)格落實(shí)國五條相關(guān)要求。同時(shí)，部分城市繼“國五條”細(xì)則落地后調(diào)控政策進(jìn)一步細(xì)化加碼。北京提高二套房首付比例、限制開發(fā)商資金、調(diào)高非普通住宅的預(yù)售許可門檻，廣州、鄭州加強(qiáng)住宅預(yù)售價(jià)格和預(yù)售許可控制發(fā)放，上海、廈門、天津等十余城市相繼出臺(tái)政策收緊公積金貸款。

三中全會(huì)前后市場(chǎng)走勢(shì)不同促地方政策調(diào)整分化

一線城市調(diào)控政策全面升級(jí)，二線城市扎堆加碼。熱點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)高位，年度控制目標(biāo)難以達(dá)成，在此壓力下，一線城市和部分二線城市調(diào)控政策陸續(xù)收緊，地方政府繼續(xù)加大調(diào)控力度，通過各種方式平抑市場(chǎng)預(yù)期。9月鄭州首先對(duì)調(diào)控加碼，開啟政策收緊的大幕。繼10月深圳、北京出臺(tái)“深八條”、“京七條”加碼調(diào)控后，11月上海和廣州分別出臺(tái)“滬七條”和“穗五條”，至此一線城市調(diào)控政策全面收緊。隨后這一趨勢(shì)蔓延至二線城市。11月25-27日短短三天內(nèi)，7個(gè)二線城市扎堆頒布相關(guān)措施?？v觀各地調(diào)控內(nèi)容，可以看出，地方政府調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變，除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數(shù)城市更加強(qiáng)調(diào)增加土地和普通房供應(yīng)，改善供需平穩(wěn)房價(jià)。

少數(shù)三四線城市靈活調(diào)整，適時(shí)松綁政策。與熱點(diǎn)一二線城市不同的是，三四線城市更多面臨的是市場(chǎng)發(fā)展問題。受前期房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷影響，8月溫州首先放松限購人群，成為46個(gè)限購城市中首個(gè)對(duì)限購令調(diào)整并得到中央默許的城市。其后蕪湖也對(duì)政策松綁，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補(bǔ)助。11月徐州對(duì)限購進(jìn)行調(diào)整，不僅提出通過區(qū)域上的放寬來推動(dòng)本地購買需求，還嘗試從限購戶型和限購人群的調(diào)整來刺激市場(chǎng)，在保證自住型需求的同時(shí)釋放高檔需求以推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。