利用特征價格法編制住宅價格指數的必要性與可行性分析

袁 寧，盧光松

(安徽建筑大學管理學院，安徽合肥230601)

住宅價格指數是反映不同時期住宅類房地產價格及其變化趨勢的一種指標。在編制住宅價格指數時，首先應建立正確的反映住宅價格變化的數學模型，同時保證數據收集的及時性和準確性，才有可能保證價格指數真實反映住宅市場實際價格走勢。

一 現行房地產價格指數的主要編制方法

(一)加權平均法

我國仍在發(fā)布的房地產價格指數大約有十幾種，全國性的主要有中房指數、國房指數、全國70個大中城市指數以及戴德梁行指數［1］。其中，中房指數和國房指數是有較大影響力的兩個指數，這兩種指數都是利用加權平均法來編制的，但是在具體的細節(jié)上，還是有比較大的差異的。中房指數是一種修正的拉式指數，首先要選定一個基期，以基期的商品房價格為基值，然后采用加權平均的方法，設定基期與權重在一段時間內固定，只有在市場發(fā)生了比較大的變化的時候，才會調整基期和權重。由于假設權重是短期不變的，那么就能反映同種質量的產品在不同時期的價格變化。而國房指數則以去年同期的指數為100點，權重由專家打分，在計算的時候，權重是固定不變的［2］。而由于基期是看前一年同期的，所以基期是在不斷變化的，但是這種指數卻忽視了不同年份之間的可比性。

(二)重復交易法

重復交易法是一種能較好控制房地產的品質的方法，這種方法主要是利用同一個房地產多次重復交易的案例，用同一個住宅在兩個不同的時間點售出的不同價格為基礎，計算價格指數［3］。因為是同一個房屋的交易，在房屋的質量上各個方面肯定都是相同的，免去了對質量控制的麻煩，這種方法經過了多次的實踐，理論上已經算是比較完善了，但是對于數據的要求比較嚴格，具體包括以下幾個方面:1.必須擁有大量的重復交易數據作為支撐;2.兩次重復交易的時間間隔不能過長，否則可能會使質量發(fā)生改變;3.若從長期來看，對于重復交易的數據需要定期進行修正。

(三)特征價格法

特征價格法認為房產是由多種特征組成的整體，其價格是由組成它的特征的價格決定的，不同的特征組合，導致了房地產質量的不同，也就導致了房地產價格的不同［4］。在分析房地產價格的時候，如果能將組成房地產的各種特征數量分解出來，再得到每個特征的價格，就能將房地產的質量離析出來，從而得到供求因素對房地產價格的影響。

對于各種特征對價格的影響，主要是通過對各個變量進行線性回歸，求得各個特征對房地產價格的影響程度，而且要假設這種影響的程度在一段時間內是固定不變的，那么就可以將非同質的商品，通過這種方法進行對比了。

根據這種理論，房地產價格與各個特征之間的關系，可以表示成如下的公式:

其中Zn表示住宅不同的特征，βn表示各種特征的特征價格，B表示調整因子。

一般來說，特征價格模型有三種函數表達形式，分別是線性形式、對數形式、半對數形式。這三種函數形式各有優(yōu)缺點和適合使用的范圍，在應用的時候各有側重，那么針對實際情況，就要正確地選擇函數形式才能使估計比較準確。對于函數形式的選擇，現在爭議比較大，尚沒有一種模型能適用于任何情況。但是無論是哪一種模型，在使用正確的情況下，其在質量調整上的精確性都要比傳統(tǒng)方法高得多，所以這種方法在國外被廣泛使用。目前為止，美國、英國、法國、德國等發(fā)達國家都在使用特征價格法編制官方的全國性房地產價格指數。

二 利用特征價格法編制我國住宅價格指數的必要性

通過以上的介紹可以看出我國發(fā)布的這些指數都或多或少存在一定的問題，總體上來看，主要表現在編制方法的不科學和數據來源的不足兩個方面。

從編制方法來說，對于房地產價格指數，一個好的編制方法首先要能剔除質量的變化對住宅價格的影響，使計算出的價格指數能夠僅僅反映出市場供求關系的變化對價格的影響。另外，應是能滿足統(tǒng)計學的相關要求。最后還要計算量較小，且易于計算［5］。而現有的價格指數，編制方法多采用了拉式加權平均法，就是說利用普通商品價格指數的編制方法來編制。但是，房地產是一種特殊的商品，與普通商品相比，具有了不可移動性和單一性的特點，在比較的時候很難找到一個與基期設定相同的替代樣本，所以在這種比較的過程中，相比較的兩個樣本往往是不同的樣本，缺乏可比性，因此以這種方法得出的價格指數就很難反映市場的真實供求關系。另外一點，這種方法選取的權重是固定的，隨著時間的推移，權重可能會有一定的變化，那么這種方法在長時間的運行過程中，權重實際上不能夠體現市場的真實情況，也就降低了指數的準確性。

從數據來源上來說，數據首先是能比較容易獲取到且能獲取到的數據要比較準確，并且能獲取數據的樣本容量應是比較大的。從這方面來看，現在的價格指數編制方法中數據的來源同樣很有問題，例如中房指數的數據，主要是靠抽樣調查得到的，那么在抽樣調查的過程中，有些企業(yè)出于這樣那樣的顧慮，可能不會填寫完全準確的數據，會造成數據的不正確。另外我們通過抽樣的方法，可能隨機性很大，并不一定可以找到真正有代表性的樣本［6］。還有一些其他的指數是通過獲取交易數據來編制的，但是可能這些交易數據在分布上不均勻，范圍也不夠全面，很難講可以代表整個地區(qū)的交易水平，如果是通過政府部門獲取的數據，由于政府部門搜集整理和存檔這個過程要經歷較長的時間，也造成了數據的滯后性。

基于以上分析，相比我國現行房地產價格指數的傳統(tǒng)加權平均方法，利用特征價格法編制住宅價格指數有如下優(yōu)勢:

1.從編制方法上來講，特征價格法有比傳統(tǒng)方法更加科學的理論，為房地產這一特殊商品量身定制的一種編制價格指數的方法，更能體現出房地產這一特殊商品的特質。并且使用了更加科學的模型［7］，將房地產看作是各種特征的組合，利用特征價格來估計房地產的價格，使得房地產的價格更加容易準確的確定。

2.從數據來源上來說，特征價格法所需要考慮的不再是整體的一個房地產，而是去考慮組成房地產的各個特征。所以，在數據收集層面，可以通過更多渠道去收集，比如測定房產距離地鐵的距離，可以通過在線地圖收集，方法簡單且隨時可以收集，并且數據還非常準確。另外，可以剔除由于資料不準確或是時效性不強導致的誤差。雖然收集整體房地產數據的時候依然會有一定誤差，但是合理選擇所需要的特征，也可以使這種誤差的影響降低，例如選擇小區(qū)的面積、朝向、距離地鐵站的距離等，這些特征都較容易明確且不隨時間變化而變化。

3.從實踐上來講，國外大規(guī)模地使用特征價格法進行住宅價格指數的編制，并從實踐上證明了其優(yōu)越性和準確性。這種準確性是隨著房地產相關數據地不斷完善和數據量不斷擴大而更加準確的?，F在我國房地產市場經過不斷的規(guī)范和健全，已有大量的數據可供使用，所以利用特征價格法來編制住宅價格指數，是一個比較好的選擇和發(fā)展方向。

因此，利用特征價格法來編制我國住宅的價格指數非常有必要性:

首先，能夠滿足住宅價格指數編制發(fā)展的需求。傳統(tǒng)的住宅價格指數編制方法已經無法準確反映我國房地產市場的價格變化及供求情況的變化，而引入特征價格法，可以更加準確地反映價格的變化及供求情況的變化，且相比其他混合方法如神經網絡、灰色預測等方法來講，特征價格法的計算過程更加簡單，有一定的系統(tǒng)性。

其次，是我國房地產特殊的市場結構所決定的。在國外，住宅價格指數的主流編制方法除了特征價格法外，還有重復交易法，但是重復交易法卻不適用于我國。原因主要是重復交易法是考察同一個房產的多次交易，國外一些地區(qū)的住宅通常會有多次的重復交易，但是在我國新房的交易占主導地位，二手房交易占得比重很少，即我國這種重復交易的案例不會很多，故不適用于這種方法。

再次，也有利于我們利用其進行經濟意義的分析。傳統(tǒng)的編制方法不能預測未來走勢，但是利用特征價格法編制住宅價格指數，不僅可以看到當期住宅的價格變化，而且可以對未來住宅的價格走勢做一個預測，還可以用來分析住宅的特征價格、邊界價格等，還可以對住宅進行估價，使得住宅價格指數的作用更加廣泛。

三 利用特征價格法編制我國住宅價格指數的可行性與局限性

根據特征價格法編制住宅價格指數的運行模式，以及現在中國的實際情況來看，利用特征價格法編制住宅價格指數在我國具有可行性。特征價格法編制價格指數，一個突出的特點就是要求有完善的數據支持，不然得到的價格指數可能會偏差較大，目前我國房地產管理信息系統(tǒng)的使用已經較為廣泛，雖然相比發(fā)達國家來說在數據存量上稍顯不足，但是隨著近年來我國交易市場的進一步健全和持續(xù)規(guī)范的運行，已經算初步地具備了應用特征價格法的條件。

但是，在特征價格法應用于價格指數的編制過程中，也難免會有一些局限性和需要克服的困難，具體表現在以下幾個方面:

1.模型方面的不足。在特征價格法中引入了特征這個概念，不同的住宅是由不同特征組合成的一個整體，但是在選取特征方面，有可能一個特征與另一個特征存在著相互影響的關系，這被稱作多重共線性［8］。雖然現在有一些方法可以檢測到共線性的問題，但還沒有辦法完全消除，這會對模型的準確性造成一定的影響。另外就是對于市場細分的問題，同樣一個地區(qū)同樣情況的一個房地產，如果處在不同的住宅市場中，可能價格也不一定完全相同，如果不進行市場細分，可能也會對模型的準確性造成影響。此外，由于特征價格法對數據的準確性要求非常高，在數據收集過程中可能會不可避免地存在一些誤差，也會對模型的準確性造成影響。

2.應用方面的局限性。在特征價格法中，選取出的影響住宅價格的主要特征，并不是組成房地產的所有特征，而只是選出一些影響價格的主要因素進行分析，在選取的過程中，由于還沒有一個統(tǒng)一的標準，主觀性比較強，使得變量的選取并不一定科學。另外，也不是所有的變量都很容易量化，有些變量不易量化或者量化的成本太高，使得選取的變量數量可能很有限。

3.人的意愿的發(fā)展導致的模型具有局限性。特征價格法描述的是人對特征的感知及其支付意愿，如果有些環(huán)境因素人未能覺察到其價值或者暫時不關心其價值，那么這個環(huán)境的價值就不能進入到特征價格法所定義的特征中去，這個環(huán)境的價值就不能反應到住宅的價格當中去，就有可能使房地產的實際價值和價格并不保持一致。

［1］陳龍高，陳龍乾，楊小艷.中國房地產指數理論與實踐研究中存在的問題及建議［J］.建筑經濟，2007，(9).

［2］謝霄亭.特征價格法在中國房地產價格指數編制過程中的作用淺析［J］.北方經濟，2012，(1).

［3］Chihiro Shimizu.House price index in the Tokyo Special District——A comparison of the repeat sales and hedonic methods［R］.Seoul:ISA International Housing Conference，2009.

［4］Melissa Boyle.A survey of house price hedonic studies of the impact of environmental externalities［J］.Journal of Real Estate Literature，2001，(1).

［5］羅曉娟，宋新欣.完善住宅特征價格數據的探討——基于特征價格法［J］.研究探討，2007，(8).

［6］續(xù)云豐，孔亞仙，徐仁旭.統(tǒng)計模型和博弈論視角下的杭州房價影響因素分析［J］.長沙大學學報，2014，(2).

［7］陳紅艷.試析房地產價格指數的偏差與完善［J］.江西社會科學，2010，(6).

［8］裘雨明.城市房地產價格指數編制理論及方法評價［J］.紹興文理學院學報，2004，(6).