跨區(qū)域房地產企業(yè)內部控制問題探討

文/吳鵬

一、跨區(qū)域房地產企業(yè)內部控制存在的問題

(一)權責劃分不明

房地產集團企業(yè)在管理上與單體企業(yè)存在很明顯的區(qū)別，各區(qū)域公司相互之間的權責關系是企業(yè)集團所重點處理的，而內部各個部門之間的權責關系則是區(qū)域公司所需要重點處理的。集團企業(yè)要考慮資源分配問題，而區(qū)域公司要考慮自身發(fā)展的問題。權責劃分不明很大程度上導致集團的內部控制制度無法在區(qū)域公司有效執(zhí)行。

(二)考核指標不一

對于區(qū)域公司來說，考核指標往往設置為凈資產收益率或者投資回報率，集團公司也更關注現(xiàn)實的收益以及取得收益的時間長短。由于內部控制不能直接產生經濟價值，間接效益也需要較長的周期才能看出，而且需要多設置人員崗位，需要制定大量的規(guī)章制度，需要增加辦事環(huán)節(jié)和程序，執(zhí)行內部控制時消耗了企業(yè)資源，而這部分資源往往無法在區(qū)域公司的考核中得到體現(xiàn)。

(三)行業(yè)特殊性影響內部控制

由于房地產經營存在行業(yè)特殊性，包括開發(fā)周期較長，籌資額較大，資金周轉期長等特點。而且在房地產企業(yè)的經營中涉及方方面面，包括總包商、材料供應商、勘察設計單位、土地轉讓方、房屋購買方，銀行稅務等。一個項目做下來，與企業(yè)相關的部門單位上百個，想要全方面控制，實現(xiàn)無風險操盤，難度之大可想而知。

二、完善跨區(qū)域房地產企業(yè)內部控制的措施

(一)完善制度建設，優(yōu)化高管人員配置

公司內部控制制度需要進一步的健全，同時這種健全需要符合集團內部的控制制度的要求。同時，區(qū)域公司的內部控制建設需要健全，在公司設立內部控制專業(yè)部門，在財務部設立稽核崗，定期對業(yè)務流程進行梳理和測試，以保證內部控制能夠得到有效的執(zhí)行。公司內部應建立高層管理人員職務不兼容的制度，以杜絕這些管理人員交叉任職。在實踐工作中，交叉任職主要體現(xiàn)在董事長和總經理常常為一人，董事會成員與總經理班子人員相互重疊。在跨區(qū)域房地產企業(yè)中，由房地產集團公司對區(qū)域公司派駐董事長及財務總監(jiān)，成立董事會作為內部控制的核心部門，由董事會出面聘請總經理，并設置獨立監(jiān)事定期對公司高管的經營行為、公司的財務狀況進行檢查并出具報告。這樣相互制約的形式，可以有效的避免權力集中，關鍵人物獨攬大權的現(xiàn)象，避免決策不具有科學性。

(二)構建嚴密的內部控制體系

跨區(qū)域房地產企業(yè)的內部控制重點在于資金控制，包括投資融資決策、購地款、工程款的大額支付、銷售房地產取得回款等。由集團公司所屬的財務部門對區(qū)域公司的投融資行為進行全方面控制，任何重大的相關決策都必須經過集團財務部門的審批。在購買土地過程中，由集團公司相關決策層親自批準購地計劃，包括購買土地所能承受的拍賣最高價。此外，區(qū)域公司應制定大額資金支付制度，完善大額資金支付流程，對于每筆大額資金都應該具備相關的審批手續(xù)，且必須是集體決策后方可支付。對于售后回款，財務部門應與銀行協(xié)商制定回款，完善回款的內部控制流程，保證售后過程中不存在內部控制漏洞。區(qū)域公司監(jiān)事應定期對公司經營狀況和財務狀況進行檢查，對不符合集團內部控制規(guī)定的經營行為及時上報。

(三)加強信息溝通，重視控制環(huán)境建設

一個企業(yè)，如果具備了良好的信息管理，那么這個企業(yè)的員工就會正確的履行其職責，管理者也會受益于這種信息管理模式，很及時的掌握企業(yè)在運行中的狀況，從而減少企業(yè)因信息不對稱所造成的損失，提高企業(yè)內部控制的效果和效率。萬科公司對于區(qū)域公司的內部控制是實時監(jiān)控的，包括成本的變化、售價的漲跌等。一個企業(yè)的企業(yè)經營目標、整體戰(zhàn)略目標以及內部控制的貫徹和執(zhí)行將直接受到公司內部控制環(huán)境的好壞影響。萬科集團當下已經發(fā)展的很成熟，對于各種風險的防范機制相應的也已經相當成熟。所以，萬科集團在內部控制方面更加的注重提高效率，在內部信息化管理系統(tǒng)比較完善的基礎上，不斷的提高效率。

(四)提升監(jiān)事職能，加強內控審計

內部控制包括內部審計控制，這種控制是衡量企業(yè)內部經濟活動和管理制度是否合理、合規(guī)以及有效的獨立評價機構。所以說內部審計控制在某種意義上是對其他內部控制的再控制。對于區(qū)域公司監(jiān)事來說，不僅要對其內部控制制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和了解，也應該適時向股東會提交議案，對可能存在的風險進行內控審計。比如建議由區(qū)域公司聘請專業(yè)的獨立第三方，進行財務審計、經營審計和管理審計等。

總之，對于跨區(qū)域房地產企業(yè)來說，如何有效地發(fā)揮內部控制的作用，使企業(yè)能夠實現(xiàn)股東價值最大化的財務目標，乃是關乎企業(yè)前途的大事。

[1]王青華.我國上市公司內部控制失效衡量及統(tǒng)計分析研究[D].浙江工商大學,2015.

[2]陳奕興.我國上市公司內部控制信息披露影響因素研究[D].中國人民大學,2009.